Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 02 декабря 2015 г. по делу N 33-7834/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего

Минаева Е.В.

судей

Дубинина А.И., Меньшова С.В.

с участием секретаря

Мараховского С.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам директора ООО "Фламинго" Генисаретской Е.Ю., а также представителя Афанасовой Е.П. по доверенности Неручевой-Грудцыной Э.И.,

на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 24 августа 2015 года,

по иску ООО "Принципал" к Афанасовой Е.П., ООО "Фламинго", ООО "Дом сервис", третьим лицам управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в Ставропольском крае, ОАО "Кисловодский горгаз", ОАО "Горэлектросеть", ГУП СК "Кисловодский водоканал", о признании недействительными договора, записи регистрации, приведении сторон в первоначальное положение, о праве собственности, встречному иску ООО "Дом сервис", о признании недействительными договора, записи регистрации, о праве собственности,

заслушав доклад судьи Дубинина А.И.,

установила:

ООО "Принципал" обратилось в суд в иском к Афанасовой Е.П., ООО "Фламинго" о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений в литере "А"-1 за N 1-3, 5-а, 5-6 по адресу: г. Кисловодск, ул. Широкая, 40, заключенного между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П. 09 октября 2014 года, о признании недействительной регистрационной записи о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. N ... от 16 октября 2014 года, о приведении сторон в первоначальное положение, о признании за ООО "Принципал" права собственности на пристройку - нежилое помещение по адресу ул. Широкая, 40, в городе Кисловодске площадью 51,3 кв.м., ссылаясь в иске и уточненном иске, заявленном в порядке ст. 39 ГПК РФ, на то, что нарушены права ООО "Принципал", как арендатора нежилых помещений по улице Широкая, 40.

ООО "Дом Сервис" обратилось в суд с иском к Афанасовой Е.П., ООО "Принципал", ООО "Фламинго", третьему лицу Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в СК о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений от 09.10.2014 г., заключенного между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П., о признании общедолевой собственности за собственниками жилого дома по ул. Широкой, 40, в г. Кисловодске на помещение N 6 в литере "А", общей площадью 51,3 кв.м., расположенного на 1-м этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу.

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 24 августа 2015 года, исковые требования ООО "Принципал" и ООО "Дом Сервис" удовлетворены частично.

Признан недействительным договор купли-продажи нежилых помещений в литере А-1, N 1-3, 4а, 56, расположенных по адресу: СК, г. Кисловодск, ул. Широкая, 40, заключенный между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П. 09.10.2014 года.

Признана недействительной регистрационная запись о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. N ... от 16 октября 2014 года. Стороны по сделке приведены в первоначальное положение.

В удовлетворении исковых требований ООО "Принципал" о признании за ним права собственности на пристройку - нежилое помещение по адресу: СК, г. Кисловодск, ул. Широкая, 40 площадью 51,3 кв.м. судом отказано.

В удовлетворении исковых требований ООО "Дом сервис" о признании за ним права общедолевой собственности за собственниками жилого дома N 40 по ул. Широкая в г. Кисловодске на помещение N 6 в литере "А-1" общей площадью 51,3 кв.м. судом отказано.

С ООО "Принципал" и ООО "Дом Сервис" в пользу "Фламинго" взыскано по 5000 рублей в качестве расходов на представителя.

Во взыскании с ООО "Принципал" и ООО "Дом Сервис" в пользу ООО "Фламинго" расходов на представителя в сумме 30000 рублей солидарно судом отказано.

В апелляционной жалобе директор ООО "Фламинго" Генисаретская Е.Ю. просит отменить решение суда первой инстанции в части признания недействительной сделки купли-продажи нежилых помещений, заключенной между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П., а также в части отказа во взыскании с ООО "Принципал" и ООО "Дом Сервис" в пользу ООО "Фламинго" расходов на представителя в сумме 30000 рублей. Указывает, что об имеющемся арендаторе в лице ООО "Принципал", Афанасова Е.П. проинформирована еще на преддоговорной стадии, что также было отражено в заключенном впоследствии договоре. Поскольку договор реально исполнен сторонами в полном объеме, вывод суда первой инстанции о его мнимом характере не основан на законе. Считает, что доказательств мнимости исполненной сделки - договора купли-продажи, стороной истца в материалы дела не представлено.

В апелляционной жалобе представитель Афанасовой Е.П. по доверенности Неручева-Грудцина Э.И. просит отменить решение суда в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П., а также в части признания недействительной регистрационной записи о переходе права собственности к Афанасовой Е.П. Указывает, что доказательств мнимости сделки купли-продажи между Афанасовой Е.П. и ООО "Фламинго" от 09.10.2014 г., ни ООО "Принципал", ни ООО "Дом Сервис" не приведено ни в исковых заявлениях, ни в судебных заседаниях. ООО "Дом Сервис" представляет собой управляющую компанию, не имеющую никакого отношения к сделке купли-продажи, так как спорный объект недвижимости представляет собой обособленный объект недвижимости, имеющий отдельный от многоквартирного дома кадастровый паспорт. Кроме того, ООО "Принципал" являлся и является арендатором нежилых помещений, площадью 126,4 кв.м., принятых им по договору аренды от 03.05.2012 г. и по акту приема-передачи с ООО "Фламинго", право собственности которого на сданные в наем помещения зарегистрированы в установленном законом порядке. Договор аренды сохранил свое действие даже при смене собственника.

В возражениях на апелляционную жалобу представителя Афанасовой Е.П. по доверенности Неручевой-Грудциной Э.И. представитель ООО "Дом Сервис" по доверенности Чухно Н.А. просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Афанасовой Е.П. по доверенности Неручевой-Грудциной Э.И. - без удовлетворения.

Поскольку решение суда обжалуется только в части признания недействительным договора купли-продажи недвижимости, заключенного между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П., а также в части признания недействительной регистрационной записи о переходе права собственности к Афанасовой Е.П., то его законность и обоснованность в необжалуемой части в силу положений ч. 2 ст. 327.1 ГК РФ не являются предметом проверки судебной коллегии. В данном случае апелляционная инстанция связана доводами жалобы ООО "Фламинго" и представителя ответчика Афанасовой Е.П. Иное противоречило бы диспозитивному началу гражданского судопроизводства, проистекающему из особенностей спорных правоотношений, субъекты которых осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению, произвольное вмешательство в которые в силу положений ст. ст. 1, 2, 9 ГК РФ недопустимо.

Стороны извещенные о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда не явились, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем на основании статей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского края находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчика Афанасовой Е.П. - Неручеву-Грудицину Э.И., представителя ООО "Принципал" Власову Л.Н., ООО "Дом-Сервис"Чухно Н.А., обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, возражениях на апелляционную жалобу, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 09.04.2012 г. за ООО "Фламинго" зарегистрировано право собственности на площадь нежилых помещений в литере "А1", номер на поэтажном плане 1-3, 5а, 5б, площадью 126,4 кв.м., расположенных по адресу: СК, г. Кисловодск, ул. Широкая, 40, основанием явился договор купли-продажи N 114-К от 08.12.1998 г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ N 764928 (т.3 л.д. 189).

03.05.2012 г. между ООО "Фламинго" в лице директора Мхитарян С.А. и ООО "Принципал" заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании литер "А1" по адресу: СК, г. Кисловодск, ул. Широкая, 40. Срок аренды помещения установлен сторонами до 03.05.2017г. (т.1 л.д. 12-16).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 03.05.2012 г. директор ООО "Принципал" Тутхалян Э.Г. принял в аренду нежилые помещения общей площадью 126,4 кв.м. и приборы учета с оборудованием (т.1 л.д. 17).

09.10.2014 г. между ООО "Фламинго" и Афанасовой Е.П. заключен договор купли-продажи нежилых помещений, площадью 126,4 кв.м., расположенных по адресу: СК, г. Кисловодск, ул. Широкая, 40 (т.1 л.д. 18-оборот).

На основании указанного выше договора купли-продажи, за Афанасовой Е.П. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения в литере "А1", номер на поэтажном плане 1-3, 5а, 5б, площадью 126,4 кв.м., расположенных по адресу: СК, г. Кисловодск, ул. Широкая, 40, что усматривается из свидетельства о государственной регистрации права собственности серии 26-АИ N 868847 (т.1 л.д. 19).

Из технического паспорта нежилого помещения (пом. 1-6) в доме N 40 по ул. Широкая следует, что на перепланировку помещений N 1-5 и возведение пом. N 6 разрешение не предъявлено (т. 2 л.д. 163-168).

Согласно заключению комплексной судебной строительно-технической, землеустроительной экспертизы N 28/15 от 24 апреля 2015г. следует, что на день экспертного обследования установлено, что к нежилым помещениям N 1-3,5а,5б в литере "А1", многоквартирного жилого дома литер "А", расположенный по адресу г. Кисловодск, ул. Широкая, 40, пристроена самовольно возведенная пристройка литер "а", площадь застройки которой составляет 74,4 кв.м., площадь нежилого помещения N 6 составляет 43,8 кв.м. В нежилых помещениях N 1-3, 5а, 5б были выполнены работы по реконструкции помещений в литере "А1" (изменилась общая площадь помещений) с возведением пристройки литер "а", так как была увеличена общая площадь нежилых помещений, изменились параметры и объем многоквартирного жилого дома литер "А", расположенного по ул. Широкая, 40. Выполнены следующие работы - демонтирована перегородка между помещениями N 1 и N 3, а так же между помещениями N 2 N 3, заложен дверной проем по фасаду литера "А1" в помещении N 1. Возведены кирпичные перегородки, в результате чего образовались дополнительные помещения. Пристроена пристройка литер "а". В результате проведенных вышеуказанных работ, образовались помещения Литер "А1" торговый зал 82,6 кв.м., коридор - 2,2 кв.м., туалет - 1,8 кв.м., туалет 1,7 кв.м., кухня 21,3 кв.м., Литер "а" веранда остекленная, 43, 8 кв.м. В результате наложения фактических границ пристройки литер "а" полученных при экспертном обследовании выявлено, что часть пристройки выходит за пределы межевых границ с кадастровым номером 26:34:150103:1. Пристройка Литер "а" по ул. Широкой, 40 в г. Кисловодске является капитальным строением.

Частично удовлетворяя исковые требования ООО "Принципал" и ООО "Дом Сервис", суд первой инстанции посчитал доказанными требования истцов о ничтожности сделки купли-продажи от 09.10.2014 г. и признал сделку недействительной. Суд при этом принял во внимание доводы ООО "Принципал" и ООО "Дом Сервис", изложенные в исках, касающиеся изменения сделки - договора аренды, без уведомления ООО "Принципал", как арендатора, который заключил 03.05.2012 г. договор аренды помещений N 1-3, 5а, 5б со сроком действия - 5 лет.

Судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемой части решения по следующим основаниям.

Статья 166 ГК РФ предусматривает, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 167 ГК РФ Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В силу п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Положения статьи 222 Гражданского кодекса распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (пункт 28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Материалами дела подтверждено, что на момент заключения спорного договора купли-продажи от 9.10.2014 г. нежилые помещения в литере "А1" 1-3, 5а, 5б находящиеся по адресу город Кисловодск ул. Широкая, 40 были реконструированы, а соответствующего разрешения на их реконструкцию ООО "Фламинго" получено не было. Помимо этого в этот же период пристроен литер "а" пом. N 6 разрешение на соответствующую реконструкцию так же не получено.

При указанных обстоятельствах имеющееся в настоящее время реконструированное строение литер "А1" пом. 1-5, литер "а" пом. 6, обладают всеми признаками самовольной постройкой и право собственности у Афанасовой Е.П. на указанные нежилые помещения не могло возникнуть в силу прямого указания закона (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку нежилые помещения реконструированы с нарушением закона, судебная коллегия полагает, что сделка по их реализации в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной.

Заключенный договор купли-продажи посягает на охраняемые законом интересы ООО "Принципал", как арендатора нежилых помещений реконструкция которых произведена с нарушением нормы ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Вывод суда первой инстанции о мнимости заключенной сделки надлежащими допустимыми доказательствами не подтвержден, а потому он подлежит исключению из мотивировочной части решения. Вместе с тем в целом это не повлияло на правильность решения, а потому решение суда в оспариваемой части подлежит оставлению без изменения.

Взыскивая с истцов в пользу ответчика ООО "Фламинго" судебные расходы в размере 5000 рублей с каждого, суд правильно применил положения статей 88, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса РФ и обоснованно исходил из сложности дела, объема оказанных представителем услуг, и пришел к обоснованному выводу о том, что данная сумма является разумной с учетом удовлетворения исковых требований в части.

Выводы суда в указанной части мотивированы, основаны на материалах дела, требованиях закона, оснований для признания их неправильными судебная коллегия не усматривает.

Фактически доводы апелляционных жалоб не содержат обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с той оценкой исследованных доказательств, которая дана судом первой инстанции, а также к иному толкованию норм материального права. Однако оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального права у суда второй инстанции не имеется, поскольку установленные ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правила оценки доказательств судом нарушены не были, выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, нарушений норм материального и процессуального права, приведших к неправильному разрешению спора, судом не допущено, и спор по существу, с учетом конкретных обстоятельств дела, разрешен верно.

Решение суда является законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит оставлению без изменения.

Оснований для отмены решения суда первой инстанции, предусмотренных ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 24 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционные жалобы директора ООО "Фламинго" Генисаретской Екатерины Юрьевны, а также представителя Афанасовой Елены Пантелеевны по доверенности Неручевой-Грудцыной Элеоноры Игоревны - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения вывод суда о мнимости спорной сделки.

Председательствующий

Судьи