Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 апреля 2016 г.

Апелляционное определение СК по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 апреля 2016 г.
(Извлечение)

Судебная коллегия по административным делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего Песоцкого В.В.,

судей Шеховцовой Э.А., Строчкиной Е.А.,

при секретаре судебного заседания Антонове А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 апреля 2016 года

административное дела по апелляционной жалобе представителя Управления Росреестра по СК Арестовой М.Л.

на решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 15 февраля 2016 года

по административному делу по административному исковому заявлению Ализаде Р.Ф.о. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованное лицо - Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя о признании незаконными действий,

заслушав доклад судьи Шеховцовой Э.А.

УСТАНОВИЛА:

Ализаде Р.Ю.о. обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, в котором просил признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка N4619 от 06.03.2015 года;

Возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать договор аренды земельного участка " ... "от 06.03.2015г., с кадастровым номером 26:12:010907:7, площадью 1413 кв.м. (в том числе 223 кв.м. с особым режимом использования), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. " ... ", для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой, предоставленный Ализаде Р.Ю.о. на основании Постановления администрации города Ставрополя от 02.07.2013 N 2210.

Решением Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 15 февраля 2016 года административные исковые требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе заместитель начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ставропольскому краю Арестова М.Л. указывает, что решение суда незаконное и необоснованное ввиду нарушения норм материального и процессуального права. Просит решение суда отменить. Принять по административному делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Ализаде Р.Ю.о. требований.

Поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором Ализаде Р.Ю.о. указывает на законность и обоснованность решения суда. Просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.

Якушев М.С., Ализаде Р.Ю.о., представители Управления Росреестра по СК, Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, администрации города Ставрополя в суд не явились, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, что подтверждается соответствующими почтовыми уведомлением; ходатайств об отложении судебного заседания не поступало.

Принимая во внимание, что лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, судебная коллегия находит возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном статьями 150, 307 КАС РФ, в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя Ализаде Р.Ю.о. Подколзину И.С., действующую на основании доверенности, просившую решение суда первой инстанции оставить без изменения, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.

Судом первой инстанции установлено, что постановлением администрации города Ставрополя от 02.07.2013 года N 2210 Ализаде Р.Ю.о. представлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 25:12:010907:7, площадью 1413 кв.м. (в том числе 223 кв.м. с особым режимом использования), расположенный по адресу: г.Ставрополь, ул. " ... ", для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и административным истцом заключен договор аренды названного земельного участка N 2564 от 26.09.2013 года, а в последующем N 4619 от 06.03.2015 года.

Из п. 2 договора аренды N 4619 от 06.03.2015 года следует, что его условия применяются к правоотношениям, возникшим до заключения настоящего договора, начиная с 22.06.2008 года. Срок аренды участка устанавливается на 3 года (02.07.2013 года по 01.07.2016 года)

Из материалов дела следует, что определением Октябрьского районного суда города Ставрополя от 13.05.2010 года утверждено мировое соглашение между администрацией города Ставрополя и Ализаде Р.Ю.о. о переходе спорного земельного участка в аренду последнему, на условиях и в соответствии с мировым соглашением.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1).

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 года, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Принимая во внимание положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ, и вышеприведенной нормы, суд первой инстанции указал, что как добросовестный арендатор, ранее получивший земельные участки без торгов, и создавший на них недостроенные объекты недвижимости Ализаде Р.Ю.о. имел преимущественное право заключить новые договоры аренды на тех же условиях (без торгов).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу, что в данном случае к правоотношениям по договору аренды N 4619 от 06.03.2015 года могут быть применены нормы п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-Ф3 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, оснований для отказа Ализаде Р.Ю.о. в регистрации права по предъявленным им документам, не имеется.

Между тем, судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных указанным Федеральным законом, актами Президента Российской Федерации и актами Правительства Российской Федерации, правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют также нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Порядок проведения государственной регистрации определен ст. 13 Закона о регистрации и предусматривает, что при государственной регистрации прав производится правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацем 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять поверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия, соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

Из материалов дела усматривается, что договор аренды N 4619 от 06.03.2015 года заключен на основании постановления администрации города Ставрополя от 02.07.2013 N 2210. В соответствии с указанным постановлением Ализаде Р.Ю.о. предоставлен в аренду на 3 года земельный участок с кадастровым номером 26:12:010907:7 площадью 1413 кв.м. для строительства спортивно- оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой по улице " ... "в квартале 338, категория земель - земли населенных пунктов.(л.д. 71-76)

Согласно сообщению об отказе от 28.05.2015 года N 26/001/302/2015-1432 в государственной регистрации договора аренды основанием для отказа послужило то, что земельный участок предоставлен в нарушение ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, Решения Ставропольской городской Думы от 29.06.2011 года N 84, п. 21 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", п. 1 ст. 333.16, ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации.

При проведении правовой экспертизы в соответствии с требованиями п.1 ст. 13 Закона о регистрации установлено, что в Едином государственном реестре прав имеется запись о регистрации договора аренды N 4529 от 24.06.2005, срок которого истек 21.06.2008, арендатором являлся Ализаде Р.Ю.о. на земельный участок с кадастровым номером 26:12:010907:7, площадью 1413 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, ул. " ... "в квартале 338.

Данный договор аренды земельного участка от 24.06.2005 N 4529 заключен в соответствии с постановлением главы города Ставрополя Ставропольского края от 22.06.2005 N 2000, пунктом 1 которого утвержден акт выбора земельного участка и согласовано Ализаде Р.Ю.о. место размещения спортивно-оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой и гостиницы по улице " ... " в квартале 338. Земельный участок площадью 1413 кв. м. предоставлен Ализаде Р.Ю.о. в аренду на 3 года для проведения проектно-изыскательских работ для проектирования спортивно-оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой.

Пунктом 1 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

без предварительного согласования мест размещения объектов;

с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В соответствии с пунктом 8 ст.31 Земельного кодекса РФ решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

Исходя из изложенного, земельный участок предоставлен для строительства спортивно- оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой постановлением администрации города Ставрополя Ставропольского края от 02.07.2013 N 2210 по истечении 3 лет с момента принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что определение Октябрьского районного суда от 13 мая 2010 года, утвердившее мировое соглашение между Ализаде Р.Ю.о. и администрацией города Ставрополя в пункте 5 которого указывается, что земельный участок предоставляется Ализаде Р.Ю.о при условии предоставления Ализаде Р.Ю. о. в администрацию города Ставрополя всех необходимых документов и согласований в соответствии с требованиями земельного законодательства Российской Федерации.

Пунктом 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации определен порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта.

Также в соответствии с Положением о порядке информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и для целей, не связанных со строительством, об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд и установлении публичных сервитутов, утвержденном постановлением главы администрации г. Ставрополя Ставропольского края N 1793 от 31.07.2008 администрация города Ставрополя уполномочена информировать население о предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

В соответствии с п. 1.2 части 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в муниципальной собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

Пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса предусмотрены случаи, когда граждане и юридические лица, уже являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов. Согласно пункту 4 статьи 39.6 названные лица имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 указанной статьи случаях при наличии в совокупности условий, предусмотренных данным пунктом.

Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Из материалов дела усматривается, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ставрополь, улица " ... " в квартале 338 за Ализаде Р.Ю.о..

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит обоснованными доводы апелляционной жалобы о том, что основания, указанные в п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса не могут быть применены к земельному участку кадастровый номер 26:12:010907:7 и указанный земельный участок может быть предоставлен для строительства исключительно на торгах.

В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122- ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" для проведения государственной регистрации заявителю необходимо предоставить следующие документы, а именно:

решение о проведении торгов;

предварительная заблаговременная публикация (не менее чем за 30 дней) в средствах массовой информации сообщения о проведении торгов;

отчет независимого оценщика;

протокол о результатах торгов, который в соответствии с Земельным кодексом РФ;

справку Северо-Кавказского банка ОАО "Сбербанк России" об уточнении платежа.

Ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено доказательств, что в течение срока приостановления представлены доказательства наличия оснований для государственной регистрации прав, а также не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации договора.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что в регистрирующий орган не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав, судебная коллегия приходит к выводу, что отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка N4619 от 06.03.2015 года является законным и обоснованным.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ, основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке являются недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение или неправильное применение материального права или норм процессуального права.

Исходя из изложенного, судебная коллегия признает обжалуемое решение суда незаконным, принятым с существенным нарушением норм материального права и подлежащим отмене, с принятием нового решения об удовлетворении заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда города Ставрополя Ставропольского края от 15 февраля 2016 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении административного искового заявления о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в государственной регистрации договора аренды земельного участка N4619 от 06.03.2015 года;

возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю зарегистрировать договор аренды земельного участка N 4619 от 06.03.2015г., с кадастровым номером 26:12:010907:7, площадью 1413 кв.м. (в том числе 223 кв.м. с особым режимом использования), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. " ... ", для проектирования и строительства спортивно-оздоровительного, развлекательного комплекса с кафе и летней площадкой, предоставленный Ализаде Р.Ю.о. на основании Постановления администрации города Ставрополя от 02.07.2013 N 2210, - отказать.

Председательствующий:

Судьи: