Решение Ставропольского краевого суда от 13 апреля 2016 г. по делу N 3а-86/2016

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Гедыгушева М.И.

при секретаре судебного заседания Новосельцевой И.А.,

с участием: представителя административного истца Осадчего О.В. по доверенности Маликова Р.Н.,

представителя административного ответчика филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ставропольскому краю по доверенности Юхновой Ю.С.,

представителя заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности Ковалева А.А.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Осадчего ФИО12 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Осадчий О.В. обратился в суд с административным иском

об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2, площадью 1886 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 16, в размере его рыночной стоимости равной 999 000 рублей по состоянию на 01.01.2015 года.

В обоснование заявленных требований истец указал, что он на основании договора N аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ является арендатором объекта недвижимости: земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, адрес (местоположение): Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 16, площадью 1886 кв.м., кадастровый номер 26:11:020122:2, разрешенное использование "под моечный пункт и магазин" (далее - земельный участок).

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае" (в редакции приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 22.12.2015 N 1515) утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015 года.

В соответствии с пунктами 3 и 9 Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки | рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановление Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 N 64-п (далее - Порядок определения размера арендной платы), арендная плата за земельные участки из земель населенных пунктов определяется от кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2 определена в размере 3 500 548,02 рублей. Дата определения кадастровой стоимости 01.01.2015 года.

В целях проверки правомерности размера кадастровой стоимости и определения достоверного размера рыночной стоимости вышеуказанных объектов он обратился в специализированную оценочную организацию для подготовки отчета об оценке объектов.

Согласно отчета об оценке N от ДД.ММ.ГГГГ определения рыночной стоимости земельного участка, земли населенных пунктов под моечный пункт и магазин, кадастровый номер: 26:11:020122:2, площадью 1886 кв.м. местоположение участка: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул.Вокзальная, 16, подготовленного оценщиком ООО " "данные изъяты"" ФИО7, членом СРО Общероссийская общественная организация " "данные изъяты"", регистрационный номер: N от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 999 000 (девятьсот девяносто девять тысяч) рублей.

На данный отчет об оценке экспертным советом общероссийской общественной организации " "данные изъяты"" 26.01.2016 г. дано положительное экспертное заключение N.

Разница между кадастровой стоимостью в размере 3 500 548,02 рублей и рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2, определенной на основании отчета N от 14.01.2016г. об оценке рыночной стоимости участка и экспертного заключения N от 26.01.2016 г. в размере 999 000 рублей, составляет 2 501 548,02 рублей. Кадастровая стоимость участка превышает его рыночную стоимость в 3,5 раза.

В этой связи и экономически необоснованный рост арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:2. Так, при установленном в приложении N 2 "Базовые размеры арендной платы за земельные участки в составе земель населенных пунктов Ставропольского края" к Порядку определения размера арендной платы базовом размере арендной платы в размере 20 % от кадастровой стоимости участка, рассчитанной на основании результатов массовой оценки земельных участков, годовой размер арендной платы за участок составляет 700 109,6 рублей (3 500 548,02 х 20% = 700 109,6), а при том же проценте годовой размер арендной платы от рыночной стоимости участка составляет 199 800 рублей (999 000 х 20% = 199 800).

Как видно из приведенных расчетов, разница между существующим в настоящее время размером арендной платы и арендной платой в случае применения для её расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2 очень существенная и составляет 500 309,6 рублей (700 109,6 - 199 800 = 500 309,6).

Считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости указанного земельного участка являются недостоверными и нарушают его права как плательщика арендной платы, поскольку кадастровая стоимость земельного участка в разы превышает его рыночную стоимость.

В судебном заседании представитель административного истца Осадчего О.В. по доверенности Маликов Р.Н. поддержал заявленные требования, но с учетом экспертного заключения просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2, в размере его рыночной стоимости равной 1564 267 рублей 26 копеек по состоянию на 01.01.2015 года.

В судебном заседании представитель ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по доверенности Юхнова Ю.С., пояснила, что никаких замечаний, претензий к достоверности судебной экспертизы у них не имеется, в связи, с чем не возражала против удовлетворения заявленных требований в полном объеме.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края по доверенности Ковалев А.А., просил суд с учетом представленных доказательств вынести законное и обоснованное решение.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившегося в судебное заседание административного истца Осадчего О.В., представителей: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации Шпаковского района Ставропольского края, уведомленных должным образом и своевременно о времени и месте рассмотрения дела.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования, с учетом уточнений, подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 года N316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости. Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III указанного Закона, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 29.07.2011 года N382 "Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости").

В случае отсутствия такой даты в отчете оценщика она может быть установлена исходя из сведений, содержащихся в акте органа исполнительной власти субъекта, которым утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года N222.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края и ООО фирма " "данные изъяты"", последнее является арендатором объекта недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 26:11:020122:2, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 16, общей площадью 1886 кв.м., под строительство АЗС.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ N о замене лиц в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, администрация МО г. Михайловска Шпаковского района Ставропольского края, ООО фирма " "данные изъяты"" и Осадчий О.В., именуемый в дальнейшем "Третье лицо", заключили соглашение о нижеследующем: арендатор передает, а Третье лицо принимает на себя права и обязанности Арендатора по договору аренды земель населенных пунктов от ДД.ММ.ГГГГ N на земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:11:020122:2, находящийся по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 16, общей площадью 1886 кв.м., в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, под строительство АЗС.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю 16.12.2008 года.

Договором аренды земли определен размер арендной платы, при расчете которого применяются размеры ставок арендной платы за землю, утвержденные постановлением Правительства Ставропольского края.

В соответствии с п. 9 Постановления Правительства Ставропольского края N 64-П от 16.04.2008 года размер арендной платы устанавливается в процентах от кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 N 1380 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки земель, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2 утверждена в размере 3500548,02 рублей, 19.12.2015 г. кадастровая стоимость внесена в ГКН, что подтверждается кадастровой справкой от 20.02.2016 года.

Согласно отчету N от 14.01.2016 года, проведенного по заказу административного истца оценщиком ООО " "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2, по состоянию на 01.01.2015 года составляет 999 000 (девятьсот девяносто девять тысячи) рублей.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Исходя из приведенных правовых предписаний, суд удовлетворил ходатайство заявителя о проведении судебной оценочной экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка.

По заключению судебной экспертизы N-Э от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом "данные изъяты"", рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2, площадью 1886 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 16, по состоянию на 01.01.2015 года составляет 1564267, 26 рублей.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Частью 1 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Поскольку доказательств, опровергающих изложенные в экспертном заключении N-Э от ДД.ММ.ГГГГ выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованными лицами не представлено, суд проанализировав названное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает возможным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в размере 1 564267, 26 рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона "Об оценочной деятельности", п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2 равной его рыночной стоимость по состоянию на 01.01.2015 года, поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

РЕШИЛ:

требования Осадчего ФИО13 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:2, площадью 1886 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, г. Михайловск, ул. Вокзальная, 16, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в размере 1564 267 (один миллион пятьсот шестьдесят четыре тысячи двести шестьдесят семь) рублей 26 копеек.

Административный иск об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости поступил в суд 15.01.2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья: М.И. Гедыгушев