Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 18 апреля 2016 г. по делу N 33-5589/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Меншутиной Е.Л.,

судей Рыбачук Е.Ю., Савоскиной И.И.,

при секретаре Семеновой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании 18 апреля 2016 года гражданское дело по иску Новиковой Н. А. к ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", ООО "Недвижимость" о признании агентского договора и предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве, признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте в виде квартиры,

по апелляционной жалобе Новиковой Н. А. на решение Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты",

заслушав доклад судьи Московского областного суда Рыбачук Е.Ю.,

объяснения представителя ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" - Никитиной С.А., представителя Новиковой Н.А. - Клочкова А.А.,

УСТАНОВИЛА:

истец обратился в суд с иском к ответчикам о признании агентского договора, заключенного "данные изъяты" с ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" и предварительного договора от "данные изъяты", заключенного с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" договором долевого участия и признании права на долю в объекте незавершенного строительства по адресу: "данные изъяты", Одинцовский муниципальный район, в районе "данные изъяты", в виде двухкомнатной квартиры.

Требования мотивированы тем, что по агентскому договору уплачена стоимость квартиры в размере 4 146 626 руб. 25 коп. По предварительному договору ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" обязано передать квартиру в собственность в срок не позднее "данные изъяты". Поскольку из существа названных договоров и фактически сложившихся между сторонами отношений следует, что сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья, то требования подлежат удовлетворению.

Решением суда от "данные изъяты" в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением, истицей подана жалоба об его отмене.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истицы Клочков А.А. подержал доводы жалобы и просил решение суда отменить.

Представитель ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" - Никитина С.А. просила решение суда оставить без изменения.

Представитель ООО "Недвижимость" (ранее - ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость") в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещался надлежащим образом. Поскольку он не просил об отложении дела, а также не представил никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав явившихся сторон, судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда находит жалобу подлежащей удовлетворению.

Основания к отмене решения предусмотрены ст. 330 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворенным требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно ст. 196 и 198 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению. В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд.

При рассмотрении данного дела такого характера нарушения были допущены судом первой инстанции.

Разрешая спор по настоящему делу, суд установил, что истцом были заключены два договора - это агентский от "данные изъяты" с ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость", по условиям которого агент подобрал спорную квартиру, а истец оплатил её полную стоимость, и предварительный договор купли-продажи этой же квартиры от "данные изъяты" с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", по условиям которого не позднее IV квартала 2015 года стороны обязуются заключить договор купли продажи квартиры.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что право истца не нарушено, предварительный договор купли-продажи истцом заключался добровольно, не расторгнут, в будущем должен быть заключен основной договор купли-продажи. А ответчик - ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" не обладает свойствами застройщика.

С выводами суда первой инстанции согласиться нельзя, поскольку они противоречат нормам материального права, обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

В соответствии п. п. 1, 2 ст. 4 Федерального закона от "данные изъяты" N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации. Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности, и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц,

государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от "данные изъяты" N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, и иных объектов недвижимости, в том числе с учетом привлеченных инвестиций (денежных средств) представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно - один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости урегулированы Федеральным законом от "данные изъяты" N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блока-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности истца на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением возложенных на него договором обязательств.

Как следует из материалов дела, по договору от "данные изъяты" ЗАО "ИСК ЭНБИЭМ" является соинвестором инвестиционного контракта по строительству в три этапа жилого комплекса на территории "данные изъяты" муниципального района "данные изъяты". Его доля составляет 60 % от общей жилой площади.

По делу установлено, что истцом было заключено два договора:

1) агентский договор от "данные изъяты" с ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость", по условиям которого агент подобрал спорную квартиру, а истец оплатил её полную стоимость;

2) предварительный договор купли-продажи этой же квартиры от "данные изъяты" с ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", по условиям которого не позднее IV квартала 2015 года стороны обязуются заключить договор купли продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: "данные изъяты", Одинцовский муниципальный район, в районе "данные изъяты", в секции/подъезде 28 (двадцать восемь), этаж 6, условный "данные изъяты", номер на площадке 3, считая слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 65,43 кв.м.

Из материалов дела следует, что строительство квартир, в том числе и квартиры истицы, должна была осуществляться за счет денежных средств истицы, которая в полном объеме исполнила свои обязательства - оплатила строительство спорной квартиры. Представитель ответчика ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" - Никитина С.А. в заседании суда апелляционной инстанции не оспаривала данное обстоятельство.

В настоящее время строительство жилого дома не осуществлено, ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" основной договор в предусмотренный договором срок не заключен, квартира не передана.

Согласно пункту 3.5 агентского договора цена квартиры была определена в сумме 4.146.626,25 рублей и в соответствии с пунктом 4.4 предварительного договора купли-продажи её стоимость осталась неизменной. Кроме того, пунктом 7.1 предварительного договора определено, что продавец не вправе требовать от покупателя оплаты стоимости квартиры по настоящему договору.

Указанное свидетельствует о том, что содержание агентского и предварительного договора содержат наличие в них условий договора участия в долевом строительстве, в частности: сведения об объекте долевого строительства, размера денежных средств, подлежащих уплате за квартиру, а также отсутствие обязательств истицы в случае заключения основного договора купли-продажи.

Из существа названных договоров и фактически сложившихся отношений сторон следует, что фактически между сторонами сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья. Данный вывод, в частности, также следует из толкования условий пункта 5.2.2 предварительного договора, согласно которого указано альтернативное условие - либо заключение договора купли-продажи, либо акта приема-передачи жилого помещения. Также судебная коллегия обращает внимание на положения пункта 7.1 предварительного договора, в соответствии с которым оплата квартиры при заключении договора купли-продажи не требуется, и оплата осуществлена при заключении агентского договора (пункт 3.5).

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что фактически ответчик ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ", являясь инвестором (застройщиком) обязался построить многоквартирный дом и передать ответчику квартиру в срок не позднее "данные изъяты".

Часть 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 30 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "данные изъяты" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Из смысла указанных норм в совокупности с положениями части 2 статьи 25 Федерального закона от "данные изъяты" N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним", следует вывод о том, что действующее законодательство не предусматривает запрета на получение и нахождение в собственности граждан, юридических лиц и индивидуальных предпринимателей объектов незавершенного строительства.

Нормами Закона об участии в долевом строительстве и Закона об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, действие которых распространяется на правоотношения сторон в рассматриваемом споре, урегулирован, в числе прочего, правовой механизм защиты прав участников долевого строительства и инвесторов при неисполнении договорных обязательств застройщиком. Признание за участником долевого строительства права собственности на возводимый не завершенный строительством объект (либо долю в нем) на стадии до момента ввода в эксплуатацию - в качестве одной из мер реализации такого механизма правовой защиты данным Законом прямо не предусмотрено.

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, а способы защиты - в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

По смыслу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации в их совокупности, прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В силу пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от "данные изъяты" "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На объект незавершенного строительства может быть признано право собственности по решению суда.

В заседании суда апелляционной инстанции установлено, что корпус 4 построен частично. Представителем ответчика признано в судебном заседании, что подъезд 28, в котором находится квартира на 6 этаже построен частично, 6-й этаж выстроен, о чем приобщено заключение специалистов.

Из материалов дела следует, что иных лиц, заявляющих в настоящий момент права на спорное имущество, не имеется. Доказательств наличия прав иных лиц на спорный объект материалы дела не содержат. Также отсутствуют в материалах дела какие-либо доказательства, свидетельствующие о нарушении прав ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" и ООО " ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" в случае удовлетворения требований истицы. Сведений о наличии иных договоров в отношении спорных объектов материалы дела не содержат. Ответчиками такие доказательства в материалы дела не представлялись.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, в связи с чем, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда "данные изъяты" от "данные изъяты" отменить.

Постановить по делу новое решение, которым иск Новиковой Н. А. удовлетворить.

Признать агентский договор от "данные изъяты" "данные изъяты"/Сл-3, заключенный между Новиковой Н. А. и ООО "ЭН-БИ-ЭМ недвижимость" и предварительный договор от "данные изъяты", заключенный между Новиковой Н. А. и ЗАО "ИСК "ЭНБИЭМ" в отношении двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: "данные изъяты", Одинцовский муниципальный район, в районе "данные изъяты", в секции/подъезде 28 (двадцать восемь), этаж 6, условный "данные изъяты", номер на площадке 3, считая слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 65,43 кв.м, договором долевого участия в долевом строительстве.

Признать Новикову Н. А. участником долевого строительства двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: "данные изъяты", Одинцовский муниципальный район, в районе "данные изъяты", в секции/подъезде 28 (двадцать восемь), этаж 6, условный "данные изъяты", номер на площадке 3, считая слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 65,43 кв.м., исполнившей обязательства по финансированию долевого строительства данной двухкомнатной квартиры.

Признать за Новиковой Н. А. право на долю в праве собственности в объекте незавершенного строительства - многоэтажном монолитном жилом доме переменной этажности, входящим в состав третьей очереди строительства общественно-жилого комплекса "Западные ворота столицы", расположенном на земельном участке площадью 9,19 га по адресу: "данные изъяты", Одинцовский муниципальный район, в районе "данные изъяты", в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по строительному адресу: "данные изъяты", Одинцовский муниципальный район, в районе "данные изъяты", в секции/подъезде 28 (двадцать восемь), этаж 6, условный "данные изъяты", номер на площадке 3, считая слева направо от лестничного марша, общей проектной площадью 65,43 кв.м.

Председательствующий

Судьи