Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики от 05 мая 2016 г. по делу N 33-737/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего судьи Кучукова О.М.

судей Пазовой Н.М., Хамирзова М.Х.

при секретаре Жигунове А.А.

с участием Жилиной С.А., представителя местной администрации Чегемского муниципального района

по докладу судьи Пазовой Н.М рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску местной администрации Чегемского муниципального района к Гучаеву А.А. о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N и взыскании арендной платы по апелляционной жалобе Гучаева А.А. на решение Чегемского районного суда КБР от 17 февраля 2016 года.

Заслушав доклад судьи Пазовой Н.М., выслушав Жилину С.А., представителя местной администрации Чегемского муниципального района по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. N, полагавшую решение законным и обоснованным, в отсутствие Гучаева А.А., извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Местная администрации Чегемского муниципального района обратилась в суд с иском к Гучаеву А.А. о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N (далее Договор аренды), взыскании арендной платы в размере "данные изъяты" руб. и пени "данные изъяты" руб..

В обоснование иска было указано, что по условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в распоряжении Чегемского муниципального района, заключенного между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на срок до 10.10.2021г., ответчику по передаточному акту передан в аренду земельный участок по адресу: КБР, "адрес" б/н, разрешенное использование: для размещения башни сотовой связи, общей площадью 231кв.м. с кадастровым номером N.

Согласно п. 3.3 Договора аренды арендатор обязан в срок не позднее 25 числа первого месяца текущего квартала вносить арендную плату за пользование земельным участок путем перечисления соответствующей суммы на счет истца.

Истец ссылался на то, что до настоящего времени арендная плата арендатором не вносилась, платежи на их счет не поступали. На момент обращения в суд арендатор не вносил арендную плату трижды по истечении установленного договором срока.

Согласно п. 3.1 Договора аренды сумма ежегодной арендной платы составляет "данные изъяты" руб., сумма ежеквартальной платы - "данные изъяты" руб.

За период с 10.10.2014г. по 05.11.2015г. общая сумма платежей арендатора составляет "данные изъяты" руб., в том числе "данные изъяты" руб. - задаток за участие в аукционе и "данные изъяты" руб. - арендная плата за землю.

В соответствии с п. 3.7. Договора аренды неиспользование земельного участка не освобождает Арендатора от внесения арендной платы.

В силу п. 3.6. Договора аренды при несвоевременной уплате арендной платы начисляется пеня в размере 0.03% за каждый день просрочки. Следовательно, Гачаев А.А. обязан возместить местной администрации Чегемского муниципального района пеню в размере "данные изъяты" рублей по состоянию на 05.11.2015г.

В судебном заседании 29 января 2016 года иск изменен представителем администрации Чегемского муниципального района, который просил взыскать с Гучаева А.А. задолженность по арендной плате в размере "данные изъяты" руб. и пени за несвоевременную уплату арендной платы в размере "данные изъяты" руб.

В возражении на иск представитель ответчика Мамбетов К.Б. просил оставить иск администрации Чегемского муниципального района КБР к Гучаеву А.А. о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы без рассмотрения и возвратить заявителю.

В судебном заседании 17 февраля 2016 года представитель истца заявленный иск поддержал в полном объеме.

Гучаев А.А. в судебном заседании иск не признал.

Решением Чегемского районного суда КБР от 17 февраля 2016 года иск местной администрации Чегемского муниципального района КБР к Гучаеву А.А. о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате удовлетворен.

Не согласившись с указанным решением, считая его незаконным и необоснованным, Гучаев А.А. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Чегемского районного суда от 17 февраля 2016г. отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе указано следующее.

В решении суда указано, что 13.02.2015г. Гучаев А.А. был уведомлен местной администрацией Чегемского муниципального района КБР о том, что за ним образовалась задолженность по арендной плате и, что в случае непогашения задолженности, Администрация Чегемского района КБР расторгнет Договор аренды.

Судом не дана надлежащая оценка ответу Гучаева А.А. 05.03.2015г. на уведомление администрации, в котором указано, что за неиспользование земли по вине арендодателя, арендатор не обязан уплачивать арендную плату.

Автор жалобы считает, что для взыскания арендной платы с арендатора, арендодатель должен доказать фактическую передачу предмета договора аренды арендатору, и, что арендатор мог использовать переданный ему земельный участок, либо не использовал земельный участок не по вине арендодателя.

Хотя имеется в деле акт приема-передачи земельного участка, подписанный истцом и ответчиком, арендодатель фактически земельный участок арендатору не передавал. Эти обстоятельства дела подтверждаются имеющимся в материалах дела заявлением Гучаева А.А. об освобождении земельного участка от башни сотовой связи для его использования по назначению, на которое до настоящего времени администрацией Чегемского муниципального района ответ не дан, а также ответом Тучаева А.А. на уведомление администрации Чегемского муниципального района КБР от 05.03.2015г., в котором указано, что предмет договора аренды, в нарушение пункта 1.1 Договора аренды, ст. 612 ГК РФ, ст. 22 Земельного кодекса РФ занят башней сотовой связи принадлежащей ОАО "Мегафон" и его использование не представляется возможным.

В указанном ответном письме Гучаева А.А. отмечено, что им было подано исковое заявление в Чегемский районный суд КБР к ОАО "Мегафон" об освобождении земельного участка от башни сотовой связи, где администрация Чегемского района также привлечена в качестве третьего лица.

Суд первой инстанции, в нарушение норм процессуального закона, указанным доводам Гучаева А.А. не дал оценки и не указал основания для отклонения этих доводов. Эти факты судом первой инстанции в оспариваемом судебном акте вообще не приводятся.

Не располагая доказательством того, что Гучаев А.А. имел возможность использовать земельный участок или не использовал его по своей вине, суд принял решение об обязании его уплатить арендную плату, тогда как фактический переход права пользования данным земельным участком не имел места и Администрация не урегулировала данную ситуацию и не прекратила нарушение прав арендатора.

Суд первой инстанции, ссылаясь на ст. 4 ГК РФ, сделал вывод о том, что п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01 марта 2015 г.), согласно которому распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района на правоотношения между истцом и ответчиком не распространяются, поскольку договорные правоотношения возникли до принятия указанного закона, т.е. до 01.03.2015г.

Данные выводы суда являются ошибочными и необоснованными, поскольку правоотношения по договору аренды на момент подачи иска о расторжении договора и взыскании арендной платы перешли к администрации г.п.Чегем, независимо от заключения дополнительных соглашений, в силу вступивших в силу с 01 марта 2015 года изменений в Земельный кодекс.

Суд первой инстанции неверно оценил то обстоятельство, что на дату подачи иска указанный земельный участок не находился в ведении местной администрации Чегемского муниципального района КБР, таким образом администрация является ненадлежащим истцом по данному делу.

Судом не проверено, какому муниципальному органу и в каких размерах арендатор Гучаев А.А. должен был платить арендную плату исходя из положений ст. 62 Бюджетного кодекса.

Необоснованным является и утверждение суда первой инстанции о том, что Гучаев А.А. не оспаривает расчет арендной платы. Он оспаривает факт начисления арендной платы.

Выводы суда о том, что истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора не соответствует действительности, поскольку при подаче иска в суд, подтверждающие данные выводы доказательства к исковому заявлению не были приложены и суду представлены не были. Эти документы оказались в деле в последующем.

Несмотря на поданный Гучаевым А.А. в ноябре 2014 года иск к ОАО "Мегафон" об освобождении спорного земельного участка и взыскании неосновательного обогащения и причиненных убытков, где в качестве третьего лица была привлечена администрация Чегемского муниципального района КБР, суд первой инстанции рассмотрел иск, поданный спустя год, не привлекая к участию в деле ОАО "Мегафон", который владеет и пользуется спорным земельным участком без правового основания.

Судом также не привлечена администрация г.п.Чегем, которому принадлежит право распоряжения земельным участком, являющегося предметом договора аренды.

В обжалуемом решении судом первой инстанции не дана надлежащая оценка доводам Гучаева А.А., изложенным в возражении на исковое заявление, а именно, тому, что арендодатель вместо того, чтобы обязать ОАО Мегафон освободить земельный участок от башни сотовой связи в рамках разбирательства по иску Гучаева А.А., злоупотребляя правами, предъявил иск Гучаеву А.А. и лоббирует интересы коммерческой организации, что в силу ст. 10 ГК РФ должно было повлечь отказ в удовлетворении иска администрации.

Решение Чегемского районного суда от 17 февраля 2016 года противоречит требованиям ст.ст. 55, 59 - 61, 67 и части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции не допущено таких нарушений.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что по Договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ за период с 10.10.2014 года по 27.01.2016 года у Гучаева А.А. перед Администрацией Чегемского муниципального района образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком площадью 231 кв.м. в "данные изъяты" руб. и пени за несвоевременную уплату аренной платы в размере "данные изъяты" руб.

Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда по следующим основаниям.

В п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ предусмотрен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

На основании ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Между истцом и ответчиком 10.10.2014г. на срок по 10.10.2021 г. был заключен договор аренды N земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в распоряжении Чегемского муниципального района. Размер ежегодной арендной платы составляет "данные изъяты" рублей.

Акт приёма-передачи между сторонами подписан 10.10.2014г.

В силу статьи 29 Земельного кодекса РФ, предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

Статьей 34 Федерального закона от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлен ряд переходных положений, в том числе в части принятия уполномоченным органом решений в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу Федерального закона N 171-ФЗ.

Пунктом 16 ст. 34 указанного федерального закона установлено, что в случае, если до дня вступления его в силу органом местного самоуправления муниципального района принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, размещено или опубликовано извещение о проведении торгов, опубликовано сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства, опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте территории в целях его предоставления для целей, не связанных со строительством и (или) с эксплуатацией зданий, сооружений, распоряжение таким участком осуществляется органом местного самоуправления муниципального района, независимо от наличия Правил землепользования и застройки сельского поселения.

Согласно п. 1 ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действующей до 01.03.2015 г.) органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков.

Пунктом 3 статьи 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органа местного самоуправления муниципального района и возникают у органа местного самоуправления поселения с даты утверждения правил землепользования и застройки поселения.

В соответствии с п. 2 ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей с 01 марта 2015 г.) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения; органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, входящего в состав этого муниципального района, при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения, а также в отношении земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района.

В силу ст. 4 ГК РФ отношения, возникшие до принятия вышеуказанного Федерального закона, регулируются законом, действовавшим в момент их возникновения. Правоотношения по факту предоставления земельного участка в аренду с предварительным согласованием места возникли между истцом и ответчиком в октябре 2014 года.

Пунктом 2 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом местного самоуправления опубликовано сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 4.3.4 Договора аренды земельного участка, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в соответствии с условиями договора.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно п.3.7 договора аренды неиспользование земельного участка не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.3.6 договора аренды, при несвоевременной уплате арендной платы начисляется пеня в размере 0,03 % за каждый день просрочки.

До обращения истца в суд задолженность по арендной плате и пеня ответчиком не погашена.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на день обращения истца в суд Карданов Х.Н. не уплатил арендную плату в соответствии с условиями Договора аренды.

В счет арендной платы с момента заключения договора аренды от ответчика истцу поступило "данные изъяты" руб.

Размер задолженности по указанному договору, согласно расчету составляет на 27.01.2016г. "данные изъяты" руб. и пени - "данные изъяты" руб.

Истцом размер задолженности, определенный в соответствии с условиями Договора аренды, не оспаривался.

Изложенное свидетельствует о необоснованности довода апелляционной жалобы о том, что администрация Чегемского муниципального района не является надлежащим истцом.

В судебном заседании ответчик размер арендной платы не оспаривал.

В силу п. 2 ст. 450 ГК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Из материалов дела следует, что Гучаев А.А. 13.02.2015г. уведомлен истцом о том, что за ним образовалась задолженность по арендной плате и в случае непогашения задолженности администрация Чегемского района КБР расторгнет договор аренды.

На это уведомление 05.03.2015 г. Гучаев А.А. ответил истцу, что за неиспользование земли по вине арендодателя, арендатор не обязан уплачивать арендную плату.

Установив, что истец в соответствии со ст.452 ГК РФ направил ответчику 13.02.2015г. уведомление об имеющейся задолженности по договору и о расторжении договора аренды в случае, если задолженность не будет погашена, что уведомление ответчиком было получено, о чём свидетельствует его ответ от 05.03.2015г., суд обоснованно посчитал, что истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Часть первая ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Установив, что администрация Чегемского района КБР уведомляла Гучаева А.А. о расторжении договора аренды согласно требованиям ст. 619 ГК РФ, суд правильно посчитал, что имеются правовые основания для досрочного расторжения Договора аренды по инициативе арендодателя.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства. Поскольку истцом было направлено письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (л.д. 44), исковые требования о досрочном расторжении договора аренды земельного участка с Гучаевым А.А., в силу положений ст. 619 ГК РФ, суд обоснованно посчитал подлежащими удовлетворению.

Судебная коллегия не входит в обсуждение доводов апелляционной жалобы о незаконности Договора аренды со ссылкой на неисполнение администрацией Чегемского муниципального района предусмотренной Договором аренды обязанности о фактической передаче арендодателю арендованного земельного участка, поскольку Карданов Х.Н. не оспаривал законность Договора аренды в установленном законом порядке и указанные доводы не были предметом рассмотрения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены обжалуемого решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального закона.

Руководствуясь ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чегемского районного суда КБР от 17 февраля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Гучаева А.А. - без удовлетворения.

Председательствующий Кучуков О.М.

Судьи Пазова Н.М.

Хамирзов М.Х.