Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 28 апреля 2016 г. по делу N 11-5581/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Уфимцевой Т.Д.,

судей Никитенко Н.В., Малоедовой Н.В.,

при секретаре Терюшовой М.С.

с участием прокурора Соколовой Н.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Челябинске 28 апреля 2016 года в зале суда гражданское дело по апелляционным жалобам АО Банк "ГПБ-Ипотека", Щелоковой С.Б., апелляционному представлению прокурора Тракторозаводского района г.Челябинска на решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 25 января 2016 года по иску АО Банк "ГПБ-Ипотека" к Щелоковой С.Б. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и выселении и по встречному иску Щелоковой С.Б. к АО Банк "ГПБ-Ипотека" о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, взыскании суммы задатка, задолженности по договору купли-продажи, неосновательного обогащения.

Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения представителя истца Холкина Д.В., представителя ответчика Кирсанова С.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

АО Банк "ГПБ-Ипотека" обратился в суд с исковым заявлением к Щелоковой СБ. о расторжении договора купли-продажи жилого помещения от 17.05.2013 г. и выселении из жилого помещения, расположенного по адресу: ****.

В обоснование требований истец указал, что заочным решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 01.11.2011 года обращено взыскание на заложенное имущество квартиру, расположенную по адресу: **** посредством продажи с публичных торгов, с начальной продажной ценой указанного имущества в размере **** рублей. Решение было исполнено, заложенное имущество передано на торги, после признания повторных торгов несостоявшимися заложенное имущество передано взыскателю на основании постановления судебного пристава-исполнителя. Управлением Росреестра по Челябинской области ОАО Акционерный Банк "ГПБ-Ипотека" выдано свидетельство о регистрации права собственности на спорную квартиру от 10.09.2012 г. Согласно акту о наложении ареста (описи имущества) от 27.03.2012г. в принадлежащем истцу объекте недвижимости продолжает проживать

Щёлокова СБ. 17.05.2013 г. между истцом и ответчиком был подписан договор купли-продажи спорного жилого помещения. Однако условия договора купли-продажи Щёлокова СБ. не исполнила. В нарушение установленного сторонами порядка оплаты Щёлокова СБ. нарушила график платежей, до настоящего времени всего произвела оплат на сумму **** рублей, вместо суммы согласованной цены квартиры в размере **** рублей. Срок внесения последнего платежа установлен 31.12.2013 г., однако, Щёлокова СБ. не внесла установленную договором сумму. В связи с чем, АО Банк "ГПБ-Ипотека" просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 17.03.2013 г. и выселить Щёлокову СБ. из жилого помещения, расположенного по адресу: ****.

Щёлокова СБ. обратилась со встречным иском, с учетом уточнений, к АО Банк "ГПБ-Ипотека" о расторжении договора купли-продажи квартиры от 17.03.2013 г. в связи с существенным нарушением условий договора со стороны АО Банк "ГПБ-Ипотека", а не Щелоковой СБ., взыскании уплаченных по договору купли-продажи платежей в размере **** рублей, взыскании второй части двойного задатка в размере **** рублей и взыскании денежных средств в счет возмещения капитальных вложений в спорную квартиру в размере **** рублей (том 1 л.д. 50-58, том 2 л.д. 205-206,218).

В судебном заседании представитель истца Холкин Д.В. исковые требования поддержал, относительно удовлетворения встречных исковых требований возражал.

В судебном заседании представитель ответчика Щелоковой СБ. -Кирсанов С А. встречные исковые требования поддержал, относительно удовлетворения иска возражал.

Ответчик Щёлокова СБ., третье лицо нотариус Абдинова О.А. в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд постановилрешение, которым расторг договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ****, заключенный 17 мая 2013 года между Щелоковой СБ. и АО "ГПБ-Ипотека", выселил Щелокову СБ. из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, взыскал с Щелоковой СБ. в пользу АО "ГПБ-Ипотека" расходы по оплате госпошлины в сумме **** руб. Взыскал с АО "ГПБ-Ипотека" в пользу Щелоковой СБ. денежные средства в сумме **** руб., а также судебные расходы на общую сумму **** руб.

В апелляционной жалобе АО Банк "ГПБ-Ипотека" просит решение суда отменить в части удовлетворения встречного иска о взыскании денежных средств в счет возмещения капитальных вложений в спорную квартиру в размере **** рублей. Указывает на то, что решение принято необоснованно и с нарушением прав истца по следующим основаниям: при вынесении решения, суд делает вывод, что в круг значимых обстоятельств по

делу входило обстоятельство передачи квартиры и в соответствии с п. 2,3 ст. 303 ГК РФ подлежат взысканию средства в счет возмещения капитальных вложений в спорную квартиру в размере **** рублей. В ГК РФ не определена судьба улучшений, произведенных недобросовестным приобретателем. Очевидно, что по смыслу закона отделимые улучшения могут быть изъяты таким приобретателем. Напротив, неотделимые улучшения не подлежат компенсации, поскольку в соответствии с принципами разумности и справедливости недобросовестный приобретатель не может ставиться в не выгодное положение по сравнению с собственником или добросовестным приобретателем. Также квартира была передана в надлежащем состоянии и не требовала ремонта. Соответственно, проведенный капитальный ремонт должен быть признан как улучшения, носящие избыточный, неординарный характер и возмещению не подлежат. Банк считает, что в данном случае подлежит применению по аналогии п. 3 ст. 623 ГК РФ, стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Банк считает проведение данной экспертизы преждевременной, т.к. имущество не передано банку, имуществом до настоящего момента продолжает пользоваться Щёлокова СБ. и выезжать из квартиры не собирается. В связи с этим как можно рассматривать требование о возмещении неотделимых улучшений, когда Банку эти улучшения не переданы.

В апелляционном представлении прокурор Тракторозаводского района г. Челябинска просит решение суда в части удовлетворения встречных исковых требований Щелоковой СБ. к АО Банк "ГПБ-Ипотека" о взыскании денежных средств в размере **** рублей, а также судебных расходов в размере **** руб. отменить. В обоснование своих доводов указывает на то, что решение подлежит отмене в связи с неправильным определением судом обстоятельств, имеющих юридическое значение для принятия законного решения по спору, неприменением судом норм законодательства, подлежащих применению, и несоответствием выводов суда обстоятельствам, установленным по делу. Считает, что суду надлежало руководствоваться нормами ст. 303 ГК РФ, а также применить по аналогии права положения ст. 623 ГК РФ. Учитывая ненадлежащее исполнение договорных обязательств Щелоковой СБ. и неуплату в полном размере цены за квартиру, говорить о добросовестном исполнении обязательств с ее стороны нельзя. Кроме того, ни одна из сторон в ходе рассмотрения дела не представила доказательства того, что произведенные ремонтные работы привели в итоге к увеличению стоимости имущества (квартиры). Требуемая истцом сумма в размере **** рублей представляет собой размер затрат на производство ремонтных работ, а не стоимость улучшений квартиры, что не соответствует положениям ст. 623 ГК РФ. Размер расходов Щелоковой СБ. не является безусловным доказательством увеличения стоимости имущества на соответствующую сумму, т.к. Щёлокова СБ. не представила иных доказательств, подтверждающих, что осуществлением строительных работ в квартире она улучшила характеристики этой квартиры, что повлекло

/61

увеличение ее стоимости.

В апелляционной жалобе Щёлокова СБ. просит решение суда отменить. В обоснование своих доводов указывает на то, что при вынесении решения суд неверно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, установив, что Банком принимались меры по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ, что подтверждается копиями уведомлений и требований, направленных Щелоковой СБ. с требованиями об оплате заключенного между сторонами по делу договора купли-продажи или его расторжения. Считает, что представление Банком доказательства не были надлежащим образом вручены Щелоковой СБ., т.к. на уведомлении стоит пометка об истечении срока хранения почтового отправления, а не о вручении. На уведомлении, представленном в материалы дела, нет отметки о вручении Щелоковой С,Б. почтового отправления. Банк не предпринял попытку вручить данное уведомление лично в руки потребителю. Считает, что банк своими действиями создал препятствие Щелоковой СБ. в исполнении ее обязательств по настоящему договору, а сам в то время обратился с иском в суд о якобы неисполненном обязательстве, т.е. злоупотребил правом. Тракторозаводским районным судом г.Челябинска при вынесении решения от 25.01.2016г. нарушено равенство сторон договора, встал на сторону банка, приняв косвенные доказательства к сведению и вложил их в обоснование принятого решения. По решению суда первой инстанции банк получил квартиру, оставил в качестве задатка **** рублей, не исполнив надлежащим образом решение суда, нарушив тем самым, существенные условия договора купли-продажи.

Представитель истца АБ "ГПБ-Ипотека" (АО) Холкин Д.Ю. в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал, апелляционную жалобу Щелоковой СБ. просил оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика Кирсанов С.А. апелляционную жалобу Щелоковой поддержал, жалобу банка и представление прокурора просил оставить без удовлетворения.

Ответчик Щёлокова СБ., третье лицо нотариус Абдинова О.А. судом апелляционной инстанции о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, не явились, Щёлокова СБ. просила дело рассматривать в ее отсутствие, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, представления, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, жилое помещение, расположенное по адресу: ****, зарегистрировано на праве собственности за АО АБ

"ГПБ-Ипотека" на основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче нереализованного имущества должника взыскателю и акта передачи имущества от 09 августа 2012 года.

Из пояснений сторон следует, что в спорном жилом помещении фактически проживает Щёлокова СБ.

Решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года (т. 1 л.д. 221-223), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 24 марта 2015 года (т. 1 л.д. 224-227), был признан заключенным договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, подписанный 17 мая 2013 года между Щелоковой СБ. и ОАО АБ "ГПБ-Ипотека".

По условиям указанного договора (т. 1 л.д. 10-11) ОАО АБ "ГПБ-Ипотека" обязуется передать в собственность Щелоковой СБ. квартиру, расположенную по адресу: ****, а Щёлокова СБ. обязуется принять квартиру и оплатить ее стоимость в сумме **** руб.

В соответствии с п. 6.1, 6.2 договора сумма в размере **** руб. уплачивается покупателем в качестве задатка, оставшаяся сумма уплачивается в рассрочку семью платежами по **** руб. каждый (последний платеж - **** руб.), внесение последнего платежа - не позднее 31 декабря 2013 года.

Передача договора в территориальное подразделение Росреестра для государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру осуществляется сторонами только после полной уплаты цены договора, в течение 5 рабочих дней с даты зачисления денежных средств на счет продавца (п. 8 договора).

Из материалов дела (выписка - т. 1 л.д. 18) следует и сторонами не оспаривается, что Щёлокова СБ. перечислила в счет исполнения договора денежные средства на общую сумму **** руб.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно п. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст. 314 ГК РФ.

Пунктом 1 статьи 489 ГК РФ предусмотрена возможность включения в договор условия о продаже в рассрочку.

По общему правилу, предусмотренному пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ

договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Относительно договора продажи товара в рассрочку в п. 2 ст. 489 ГК РФ закреплена возможность отказаться от исполнения и потребовать возврата проданного товара, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный и переданный ему товар, если иное не предусмотрено договором, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по основанию существенного нарушения договора, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее -ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Разрешая спор на основании положений ст. 450 ГК РФ, учитывая ненадлежащее исполнение Щелоковой СБ. обязательств по оплате стоимости квартиры, суд правильно исходил из того, что неоплата стоимости приобретенной квартиры является существенным нарушением условий договора и влечет его расторжение, в связи с чем, пришел к обоснованному выводу о необходимости расторжения договора в связи нарушением Щелоковой его условий.

Ссылка ответчика на то, что банком не были предприняты меры, предусмотренные п. 2 ст. 452 ГК РФ, по вручению Щелоковой СБ. уведомления о расторжении договора, не может быть принята во внимание.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, сторона, заинтересованная в расторжении договора, должна принять все необходимые меры для того, чтобы решить этот вопрос в порядке и сроки, установленные п. 2 ст. 452 ГК РФ.

В материалы дела истцом представлены копии уведомлений и требований, направленных Щелоковой СБ. с требованиями об оплате заключенного договора или о его расторжении (т. 1 л.д. 16, 20). Указанные требования были возвращены отправителю в связи с истечением срока хранения. Таким образом, требования п. 2 ст. 452 ГК РФ АБ "ГПБ-Ипотека" (АО) были выполнены.

То обстоятельство, что уведомления не были вручены ответчику, а возвращены за истечением срока хранения, правового значения для установления факта выполнения банком предусмотренных ст. 452 ГК РФ условий не имеет.

В соответствии с п. 1 ст. 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Уведомление и требование направлялись банком по месту проживания Щелоковой СБ., однако, последняя, не явившись в организацию почтовой связи, не обеспечила их получение, что в силу абз. 2. п. 1 ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим извещением, в связи с чем, у банка отсутствовала обязанность и основания для личного вручения требований Щелоковой СБ.

То обстоятельство, что банком Щелоковой СБ. не была предоставлена отсрочка по оплате до 31 декабря 2013 года, не свидетельствует о нарушении им условий договора, поскольку предоставление отсрочки исполнения обязательств является правом, а не обязанностью кредитора.

Также не является нарушением со стороны банка и закрытие им счета, на который ответчица должна была перечислять денежные средства по договору, поскольку представителем ответчика в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что Щёлокова СБ. не предпринимала попыток вносить денежные средства на указанный счет после его закрытия, а также не обращалась в банк с просьбой предоставить реквизиты счета для перечисления денежных средств. Доказательств создания банком условий, заведомо влекущих невозможность исполнения Щелоковой СБ. своих обязательств, ответчицей, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не представлено.

Ссылка ответчика на обязанность банка открыть новый счет в силу п. 9 спорного договора несостоятельна, поскольку в указанном пункте идет речь о расторжении договора в связи с невнесением покупателем очередного

платежа. Какой-либо обязанности банка по открытию нового счета договор не устанавливает.

Также являются необоснованными доводы жалобы о необходимости уплаты банком Щелоковой СБ. двойной суммы задатка, поскольку судом правомерно установлено существенное нарушение условий договора именно ответчицей, в связи с чем, в силу ст. 381 ГК РФ, основания для взыскания задатка в пользу Щелоковой СБ. отсутствуют.

Наличие решения Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года об отказе в выселении Щелоковой СБ. само по себе не означает принципиальную невозможность ее выселения из спорной квартиры. Основанием предъявления искового заявления в том случае являлось ошибочное мнение банка о незаключенности договора купли-продажи, основанием предъявления настоящего иска - неисполнение Щелоковой СБ. его условий.

Поскольку судом обоснованно установлен факт существенного нарушения Щелоковой СБ. условий договора, требование о выселении ответчицы из квартиры **** также обоснованно было удовлетворено.

В соответствии с п. 2 ст. 303 ГК РФ владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (п. 3 ст. 303 ГК РФ).

Из содержания указанной нормы права следует, что владелец, независимо от добросовестности владения имуществом, вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо. Требовать возмещения произведенных на улучшение имущества затрат вправе только добросовестный владелец.

Как правомерно установлено судом, Щелоковой СБ. в спорной квартире произведены ремонтно-строительные работы, которые носят характер неотделимых и необходимых улучшений, поскольку связаны с капитальным ремонтом жилого помещения и ремонтом водопроводной и канализационной систем.

Объем и стоимость указанных улучшений определена судом на основании заключения эксперта ООО АФ "Аудит-Классик" (т. 2 л.д. 170-176) и составляет **** руб. При этом экспертом не учтены расходы ответчицы, затраченные ею на проведение текущего ремонта (в частности, расходы по замене светильников), то есть, по поддержанию помещения в состоянии, пригодном для эксплуатации.

Поскольку факт выполнения работ по капитальному ремонту спорного жилого помещения подтвержден материалами дела, стоимость улучшений определена на основании заключения эксперта, факт оплаты Щелоковой произведенных работ сторонами не оспаривался, произведенные работы представляют собой неотделимые улучшения, у суда имелись правовые основания для удовлетворения встречного иска Щелоковой СБ. в части взыскания денежных средств в сумме **** руб.

Ссылка истца в жалобе на то, что произведенный капитальный ремонт носит избыточный характер, и расходы на его производство возмещению не подлежат, не принимается во внимание. То, что в мае 2013 года квартира передавалась покупателю в состоянии, отвечающем санитарным и техническим нормам и требованиям, и позволяющем ее нормальную эксплуатацию, само по себе не свидетельствует об отсутствии необходимости производства ремонта в дальнейшем.

Довод жалобы о том, что требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений, не может быть рассмотрено до передачи квартиры банку, основано на неверном толковании норм права истцом.

Указание в апелляционной жалобе банка и апелляционном представлении прокурора на необходимость применения по аналогии положений ст. 623 ГК РФ не принимается во внимание, поскольку положения указанной статьи регулируют взаимоотношения арендодателя и арендатора и к спорным правоотношениям не могут быть применены.

Ссылка банка на то, что Щёлокова СБ. не является добросовестным владельцем, отклоняется судебной коллегией.

В соответствии с действующим законодательством недобросовестным владельцем признается лицо, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно.

Поскольку вступившим в законную силу решением Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 28 ноября 2014 года договор купли-продажи от 17 мая 2013 года признан заключенным, Щёлокова СБ. по смыслу действующего законодательства владела спорной квартирой на законном основании, в связи с чем, не может считаться недобросовестным владельцем.

Невнесение ответчицей платежей за квартиру свидетельствует лишь о ненадлежащем исполнении ею принятых на себя обязательств, а не о недобросовестности ее владения.

Доводы апелляционной жалобы Щелоковой СБ. о том, что судом нарушен принцип равноправия сторон договора, поскольку доказательства истца приняты судом, а доказательства ответчика им отвергнуты, по существу направлены на переоценку доказательств, оснований для которой у судебной коллегии не имеется, поскольку всем доказательствам в решении суда дана надлежащая оценка.

Иных доводов апелляционные жалобы, апелляционной представление

не содержат.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным письменным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда и удовлетворения апелляционных жалоб, апелляционного представления. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда, судом не допущено.

Руководствуясь статьями 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Тракторозаводского районного суда г. Челябинска от 25 января 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы акционерного общества Банк "ГПБ - Ипотека", Щелоковой С.Б., апелляционное представление прокурора Тракторозаводского района г. Челябинска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи