Решение Белгородского областного суда от 29 апреля 2016 г. по делу N 3а-52/2016

Белгородский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щербаковой Ю.А.,

при секретаре Лавровой В.А.,

с участием представителя административного истца Назаренко Н.В. - Фатеевой О.В.,

представителя административного ответчика администрации г. Белгорода - Чувилко М.С.,

эксперта - Т.Ю.Ю..,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Назаренко Н.В. к администрации города Белгорода, Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Назаренко Н.В. обратилась в суд с административным иском к администрации города Белгорода и просила установить по состоянию на 1 января 2014 г. кадастровую стоимость земельного участка в размере равной его рыночной стоимости - 24385000 руб., и подлежащей применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января 2015 г.

При этом указала на значительное превышение кадастровой стоимости участка его рыночной стоимости, что затрагивает ее права и законные интересы, так как влияет на определение размера земельного налога, представив отчет N от 5 ноября 2015 г. об определении рыночной стоимости спорного земельного участка на 1 января 2014 г. в размере 24385000 руб., положительное экспертное заключение N от 7 декабря 2015 г.

Административный истец Назаренко Н.В. в судебное заседание не явилась. Обеспечено участие в деле представителя.

Представитель административного истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель административного ответчика администрации города Белгорода считает, что Назаренко Н.В. имеет право на установление рыночной стоимости принадлежащего ей земельного участка, но она не согласна с той оценкой, которую заявляет административный истец и просит установить рыночную стоимость названного земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Представитель, привлеченного к участию в деле в качестве соответчика Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, привлеченное к участию в деле заинтересованное лицо Ш.Е.И., представитель заинтересованного лица ФГБУ "ФКП Россреестра" в лице филиала по Белгородской области, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. Поступили заявления о рассмотрении дела без их участия.

Заслушав объяснения представителей сторон, огласив поданные в письменной форме объяснения, исследовав обстоятельства по представленным сторонами письменным доказательствам, допросив эксперта, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что Назаренко Н.В. и Ш.Е.И. на основании договора купли-продажи от 12 сентября 2005 г. и решения правообладателя о преобразовании объекта недвижимости от 11 апреля 2013 г. принадлежит по 1/2 доле в праве на земельный участок с кадастровым N, площадью 16865 кв. м, расположенный по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий и сооружений.

Указанные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 23 мая 2013 г., договором купли-продажи от 12 сентября 2005 г., передаточным актом (т. 1 л.д.6; т. 2 л.д. 41-44, л.д.45-47).

Постановлением администрации города Белгорода от 27 ноября 2014 г. N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" по состоянию на 1 января 2014 г.

В этот перечень включен упомянутый земельный участок, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2014 г. определена в 57672565,90 руб. (т. 2 л.д.144-146).

Использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах (пункт 2 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пунктов 1, 2, 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривают, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости названного земельного участка влияют на права и обязанности Назаренко Н.В. как сособственника земельного участка, административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28) разъяснено, что, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Назаренко Н.В. в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости были представлены: отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N от 5 ноября 2015 г. N, выполненный Белгородской торгово-промышленной палатой, в котором рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 24385000 руб. (т. 1 л.д. 8 - 128).

Согласно положительному экспертному заключению от 7 декабря 2015 г. N, подготовленному НП СОО "Сибирь", отчет N об оценке рыночной стоимости земельного участка в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также требованиям Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1-3, 7) (т. 1 л.д. 129 - 145).

Заявление Назаренко Н.В. о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, поступившее 16 декабря 2015 г. в комиссию, решением от 12 января 2016 г. отклонено (т. 1 л.д.7).

Учитывая, что в представленном административным истцом отчете от 5 ноября 2015 г. N у представителя административного ответчика вызвало сомнение неиспользование оценщиком доходного подхода, в подтверждение возражений определенной рыночной стоимости земельного участка был представлен отчет N от 29 декабря 2015 г., выполненный оценщиком Белгородского областного государственного унитарного предприятия "РНПЦ "Одно окно" по заказу Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым N, составляет 58907 700 руб., в целях подтверждения правильности и достоверности представленного административным истцом отчета, а также проверки наличия (отсутствия) нарушений требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, исходя из необходимости определения рыночной стоимости указанного земельного участка в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, по ходатайству представителей сторон, в соответствии со статьями 77, 78 КАС РФ, судом назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью "БИЗНЕС ПАРТНЕР+" Т.Ю.Ю.

Согласно заключению эксперта N от 5 апреля 2016 г. рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 г. составляла 41925000 руб.; оценщиком Белгородской торгово-промышленной палаты в отчете N от 5 ноября 2015 г. допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В рамках рассмотрения дела, представитель административного истца настаивал на объективности рыночной стоимости установленной в отчете от 5 ноября 2015 г. N, выполненном в досудебном порядке.

Оценив в соответствии с правилами статей 60, 61, 84 КАС РФ отчет от 5 ноября 2015 г. N и экспертное заключение N от 5 апреля 2016 г., суд принимает в качестве достоверного доказательства экспертное заключение N от 5 апреля 2016 г., поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При проведении исследования эксперт руководствовался Законом об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, действовавшими на момент проведения экспертизы.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 8 ФСО N 3 экспертом составлено точное описание объектов оценки. Представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участков, в частности, их площади, вида разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объектов оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объектов оценки; информация о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом произведен анализ рынка объектов оценки, а также анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков. Подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного и доходного подходов и обоснован отказ от применения затратного подхода.

В заключении содержатся таблицы, описания расчетов, сами расчеты и пояснения к ним.

В результате анализа характеристик объектов аналогов для проведения расчетов сравнительным подходом, методом сравнения продаж, выбрано 5 объектов-аналогов, находящихся в Восточном районе г. Белгорода.

Экспертом использованы материалы интернет-сайтов: "данные изъяты".

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектами оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 м 2 земельного участка, имеющимся правам, обременениям, условиям финансирования, категории земель, разрешенному использованию, дате предложения, местоположению, масштабности, форме земельного участка, наличию инженерных коммуникаций, наличию железнодорожной ветки, наличию движимого имущества, наличию подъездных путей, торгу.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на площадь, корректировка на торг и на стоимость.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г., рассчитанная сравнительным подходом составила - 44769829 руб.

Также стоимость земельного участка определялась оценщиком в рамках доходного подхода с применением метода земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

В рамках указанного метода экспертом рассчитана рыночная стоимость земельного участка, определена величина коэффициента капитализации дохода, величина коэффициента рекапитализации дохода, определена рыночная стоимость величины арендной платы за пользование земельным участком.

Для определения рыночных ставок арендной платы в рамках этого метода экспертом произведен отбор аналогичных аналогов, определены элементы сравнения аналогов, определены и рассчитаны корректировки по каждому элементу сравнения.

При проведении экспертизы использовалась информация о заключенных договорах аренды земельных участков, предоставленных по итогам аукциона физическим, юридическим лицам на территории Восточного района г. Белгорода.

Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная в рамках доходного подхода по состоянию на 1 января 2014 г. составила - 39079469 руб.

На основании пункта 25 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Согласно заключению согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием сравнительного и доходного подходов с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по шести критериям экспертом присвоены баллы.

Таким образом, согласованная рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2014 г. определена в размере 41925000 руб.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка от 5 ноября 2015 г. N проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, и им установлено, что оценщиком допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Ссылка представителя административного истца на то, что указание в заключении на странице 3 об использовании в качестве исходных данных материалов административного дела N, а также что подъезд к объекту обеспечен с центральной "адрес", которая в действительности не является центральной, а расположена на окраине города (страница 7), вводит их в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных в ходе экспертизы результатов, является неубедительной, поскольку из содержания заключения следует, что экспертом при проведении экспертизы принимались за основу непосредственно исходные данные, содержащиеся в настоящем административном деле за N, а объект оценивался как расположенный в Восточном районе города, а не центре.

При этом, представитель административного истца не указал, каким образом допущенные в заключении описки и неточности, в части указания на иной номер дела и указания "адрес" как центральная, повлияли на определение итогового размера рыночной стоимости объекта.

Суд отклоняет доводы представителя истца о необоснованности использования экспертом "Справочника оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" под редакцией Л.Л.А., изданного 14 октября 2014 г., т.е. после даты определения рыночной стоимости объекта.

Как следует из анализа оглавления данного справочника, извлечения из которого приложены экспертом к заключению, пояснений эксперта в судебном заседании, авторами справочника корректирующие коэффициенты определены по результатам анализа рынка земель за период с 2007 г. по 2014 г. На дату подписания справочника к печати (14 октября 2014 г.) у авторов справочника не могло существовать информации о рынке земель за 2014 г. в целом, поскольку последний не истек, поэтому толкование справочника указывает, что корректирующие коэффициенты определены по состоянию на 1 января 2014 г., т.е. на дату оценки объекта.

Возражая против обоснованности использования вышеуказанного справочника, представитель административного истца не приводит доводов в обоснование своей позиции о необходимости использования иных справочников. Кроме того, представителем административного истца не приведено доказательств того, что примененная на основании данного справочника экспертом корректировка является неверной и не доказана невозможность использования экспертом справочника под редакцией Л.Л.А.

Довод представителя административного истца о том, что при расчете стоимости сравнительным подходом эксперт не применил корректировку на местоположение объекта (транспортную доступность), который находится внутри квартала, в аналоги на красной линии, что приводит к завышению результата и свидетельствует о недопустимости заключения как доказательства, суд отклоняет.

Из содержания заключения эксперта следует, что эксперт проверил влияние стоимости на транспортную доступность. Поскольку выявлено, что все объекты расположены в непосредственной близости от крупных автодорог, железнодорожные пути на земельных участках отсутствуют, в связи с чем, соответствующие корректировки не были применены.

Кроме того, в судебном заседании эксперт пояснил, что для объектов промышленного назначения не имеет значения близость его расположения к красной линии, а имеет значение лишь близость к крупным автодорогам, связывающим центр города с основными ведущими направлениями этого города. Расположение на красной линии имеет значение лишь для нежилых зданий торгового назначения.

Ссылки представителя административного истца на наличие положительного экспертного заключения, полученного на отчет об оценке, который не оспаривался представителем административного ответчика, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, которое не является для суда обязательным и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 82 КАС РФ. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела, установлено не соответствие отчета об оценке от 5 ноября 2015 г. N требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает, содержащиеся в экспертном заключении, выводы.

С доводами представителя административного ответчика о том, что при определении рыночной стоимости объекта эксперт не мог использовать доходный подход, суд согласиться не может и считает доводы, которые приведены в их обоснование, надуманными.

Доходный подход представляет из себя совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы (пункты 15, 16 ФСО N 1).

Указание представителя административного ответчика на то, что сравнительный подход является наиболее правильным, вызывает у суда сомнения, поскольку оценка рыночной стоимости различными подходами и методами позволяет получить наиболее взвешенный и подтвержденный результат.

Иные приведенные представителями сторон замечания к заключению эксперта суд отклоняет. В судебном заседании экспертом, составившим заключение, были приведены исчерпывающие ответы на возражения представителей сторон, из которых усматривается, что имеющиеся возражения не основаны на требованиях ФСО, являются необоснованными и не влияют на рыночную стоимость объекта оценки, полученную в заключении.

Учитывая, что содержание заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности в Восточном районе г. Белгорода, т.е. в районе идентичному району расположения объекта оценки; экспертом произведена личная инспекция объекта оценки с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в отчете приведены по всем значимым группам элементов сравнения; корректировки рассчитаны на основании "Справочника оценщика недвижимости" Л.Л.А. (Н. Новгород, 2014), "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков", проведенные в рамках используемых экспертом подходов, с учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу, что указанная в заключении эксперта итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым N является достоверной.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований в части установления рыночной стоимости названного земельного участка в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае Назаренко Н.В. обратилась с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию 16 декабря 2015 г.

Поскольку размер кадастровой стоимости определен не в соответствии с требованиями административного истца, а представитель административного ответчика не возражал против установления кадастровой стоимости в размере, установленном заключением эксперта, выполненного в рамках рассмотрения настоящего дела и которое принято судом, расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска подлежат оставлению на административном истце.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, кадастровый N, площадью 16865 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации зданий и сооружений, в размере равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 г., - 41925000 рублей.

Датой подачи Назаренко Н.В. заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является - 16 декабря 2015 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение.

Судья