Решение Самарского областного суда от 19 апреля 2016 г. по делу N 3а-295/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего -Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

Гражданское дело N3а-295/2016 по административному исковому заявлению Кокоревой Ю.А. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

У с т а н о в и л :

Кокорева Ю.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной стоимости в размере 5 358 533,24 руб. и обязать ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости, указав кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере 5 358 533,24 руб.

Кокорева Ю.А. поддержала заявленные требования по доводам, изложенным в административном исковом заявлении.

ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, Правительство Самарской области, Администрация г.о.Чапаевск, Управление Росреестра по Самарской области не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Чапаевск представили письменные отзывы на заявленные требования.

С учетом надлежащего извещения сторон дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд считает требования Кокоревой Ю.А. подлежащими удовлетворению частично.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что Кокоревой Ю.А. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: "данные изъяты" /основание: договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ г./.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка утверждена приложением N1 к Постановлению Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года " Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 23 906 092,71 руб..

Датой определения кадастровой стоимости является 01.01.2013 года.

Кокорева Ю.А., не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, обратилась в ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно отчета об оценке N, выполненного оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 01.01.2013 года составляет 5 358 533,24 руб..

В соответствии со ст.17.1 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Представленное в суд положительное экспертное заключение N, выполненное "данные изъяты"", членом которой является оценщик ФИО1., подтвердило соответствие отчета требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, а также подтвердило итоговую величину рыночной стоимости, определенную в отчете об оценке.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, истец указал, что кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость спорного земельного участка, что влечет нарушение его прав, в связи с этим обратился с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Комиссия отклонила заявление Кокоревой Ю.А., в решении N указала, что отчет об оценке не соответствует требованиям к содержанию отчета, к описанию в отчете информации, а именно: оценщик не выполнил установленные им же правила отбора аналогов по фактору местоположение", правила отбора аналогов не подтверждают выбор оценщика- неясно, почему не выбран ряд аналогов, имеющихся в отчете; выводы оценщика о диапазоне значений рыночной стоимости в анализе рынка также не подтверждаются.

После этого административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

В соответствии со ст.12 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Проанализировав отчет об оценке, выполненный ООО " "данные изъяты"", суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В отчете об оценке приведены допущения и ограничения, используемые при проведении оценки, стандарты оценки, описание объекта оценки, сведения о заказчике оценки и об исполнителе, анализ рынка.

Наиболее эффективным использованием земельного участка

Оценщик указал разрешенное использование земельного участка- для использования в целях эксплуатации зданий и сооружений.

Оценщиком применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от других методов и подходов/стр.55-57/.

Для исследования в качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра /страница 59 отчета/.

Согласно пункту 22 ФСО N7, утвержденного приказом Минэкономразвития России N611 от 25.09.2014 г., в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Процедура отбора аналогов производилась 3 этапами: 1 этап: были выбраны объекты-аналоги, расположенные в Самарском регионе в наиболее близких по социально-экономическим показателям населенных пунктах / "данные изъяты"/; 2 этап: отобраны аналоги с текущим разрешенным использованием- под коммерческую застройку; 3 этап с площадью, наиболее близкой к площади объекта оценки. В итоге осталось 3 объекта-аналога, наиболее похожие с объектом оценки по технико-экономическим показателям /страница 59 отчета/.

Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице 13 на стр.60 отчета.

Диапазон значения фактора "местоположение" от -47% до 47% приведен в таблице 4 на странице 46 отчета, обоснование значения фактора "местоположение" приведены оценщиком на страницах 48-50 отчета. Для определения степени влияния данного фактора на стоимость земельного участка были проанализированы мнения профессиональных участников рынка недвижимости, собранные в ходе проведения интервью, данные приведены в таблице 8 на странице 50 отчета.

На основании проведенного исследования анализа рынка оценщик странице 52 оценщик привел выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, и указал, что в среднем по области цены предложений участков под коммерческое назначение во 2 полугодии 2012 года установились на уровне 668руб./кв.м /диапазон цен от 120 руб./кв.м до 1 429 руб./кв.м/.

Оценщик привел анализ и расчет вносимых корректировок на стр.62-64. Применены корректировки на торг, на площадь, на выход на красную линию.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка, полученная сравнительным подходом, составляет 5 358 533,24 руб.

Стороны не привели возражений относительно отчета об оценке, ходатайств о назначении судебной экспертизы стороны не заявили, доказательств иной величины рыночной стоимости не представили.

Оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает, поскольку отчет об оценке признается судом достоверным доказательством.

Доводы заинтересованного лица о том, что существенное снижение кадастровой стоимости приведет к значительному снижению суммы земельного налога и к снижению поступлений в бюджет г.о. "данные изъяты", не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку отчетом об оценке подтверждено завышение кадастровой стоимости земельного участка.

Принимая во внимание отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, суд приходит к выводу о том, что величина рыночной стоимости земельного участка, указанная в отчете об оценке, является достоверной, и, признавая, что завышение кадастровой стоимости нарушает права административного истца, полагает, что требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 358 533,24 руб. подлежит удовлетворению.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения Кокоревой Ю.А. с заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 29.12.2015 года.

Вместе с тем суд не усматривает оснований для удовлетворения требования административного истца об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести изменения в ГКН об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в силу следующего.

В соответствии со ст.24.20 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Таким образом, в ГКН вносятся сведения об изменении кадастровой стоимости на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие решения об обязании ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области внести такие сведения не требуется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180,249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования Кокоревой Ю.А. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 в размере 5 358 533,24 руб.

В остальной части иска отказать.

Датой обращения Кокоревой Ю.А. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 29.12.2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.