Решение Самарского областного суда от 27 апреля 2016 г. по делу N 3а-359/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Бамбуровой Т.А.

Рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело N3а-359/2016 по административному исковому заявлению Крюнькиной С.А. об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области,

с участием представителя административного истца Кусочковой Л.М.,

представителя Управления Росреестра по Самарской области Нескоромновой О.Н.,

представителя Администрации г.о.Отрадный Пауковой С.А.,

установил:

Крюнькина С.А. обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области N и устранить допущенное нарушение путем принятия повторного рассмотрения заявления Крюнькиной С.А. от ДД.ММ.ГГГГ о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель административного истца поддержала заявленные исковые требования в соответствии с доводами, изложенными в административном иске.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области исковые требования не признала в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

Представитель Администрации г.о.Отрадный просила в удовлетворении заявленных требований отказать в соответствии с доводами, изложенными в отзыве.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области не обеспечили участие в судебном заседании своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Отрадный представили отзывы на заявленные требования.

С учетом надлежащего извещения сторон дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав стороны, оценщика ФИО1., исследовав материалы дела, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия)

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Установлено, что Крюнькина С.А. является собственником земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" /основание: свидетельство о праве на наследство по закону, выдал ФИО2 нотариус города Самары Самарской области ДД.ММ.ГГГГ г., реестровый номер N/.

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 04.08.2006 года.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена в соответствии с приложением N1 Постановления Правительства Самарской области N610 от 13.11.2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" в размере 11 495 357,57 руб.

Не согласившись с кадастровой стоимостью, Крюнькина С.А. обратилась в ООО " "данные изъяты"" для определения рыночной стоимости земельного участка.

Отчетом N, выполненным оценщиком ФИО1 рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 1 607 699,41 руб.

На данный отчет получено положительное экспертное заключение N, выполненное "данные изъяты"", членом которого является ФИО1., в котором содержатся выводы о том, что отчет соответствует требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки, расчет стоимости объекта оценки проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Считая кадастровую стоимость завышенной и нарушающей ее права, 21.12.2015 года Крюнькина С.А. обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Решением комиссии N заявление Крюнькиной С.А. было отклонено.

Дата вынесения Комиссией решения 14.01.2015 года в решении указана ошибочно.

Не согласившись с решением Комиссии, 07.04.2016 года Крюнькина С.А. обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного гражданского дела.

Порядком создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года N263, предусмотрено, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

Установлено, что Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области создана на основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года N П/48 в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года N П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним - 4 человека.

Законом предусмотрено, что заседание Комиссии правомочно, если на нем присутствуют не менее половины ее членов.

На заседании Комиссии от 14.01.2016 года присутствовали 3 члена Комиссии, что свидетельствует о правомочности заседания Комиссии и о соблюдении процедуры проведения заседания Комиссии.

Пункт 20 Порядка создания и работы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости регламентирует порядок принятия Комиссией решений и указывает, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов. Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение /если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций-оценщиков,- положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков/, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Отклоняя заявление Крюнькиной С.А., Комиссия указала, что содержание и оформление отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в нем информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а именно: оценщиком не рассматривались факторы стоимости, положительно влияющие на коммерческую привлекательность объекта/наличие коммуникаций, соответствие фактического использования разрешенному, отсутствие в непосредственной близости аналогичных торговых объектов/; не ясны критерии отбора аналогов, описание порядка формирования вторичной выборки противоречиво; отсутствуют описание и диапазон значений фактора стоимости "готовность к использованию", вместо этого проводится сравнение по фактору "степень освоенности"; описание диапазона значений потенциал "местоположение" включает не всю территорию г.Отрадный, также не представляется возможным присвоить конкретное значение из данного диапазона реальному объекту; значения факторов стоимости "потенциал местоположения в населенном пункте" и "транспортная доступность" частично пересекаются, тем самым оценщик подтверждает использование одних и тех же характеристик местоположения объектов для введения двух корректировок.

Исследовав отчет об оценке, опросив оценщика ФИО1., суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также федеральным стандартам оценки.

В отчете указаны сведения об исполнителе и заказчике работ, о договоре страхования ответственности за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению рыночной стоимости, описание проведенных работ, допущения и ограничительные условия, использованные при определении кадастровой стоимости.

В расчетной части отчета приведены выводы, полученные в результате анализа сведений, характеризующих состояние рынка недвижимости, сбор сведений о ценообразующих факторах, определяющих стоимость объекта оценки, описан процесс группировки объекта оценки с обоснованием выбора и значений ценообразующих факторов, результаты сбора ценовой информации, построения моделей оценки, результаты расчета рыночной стоимости.

В заключительной части отчета оценщик представил итоги проведения работы по определению рыночной стоимости объекта оценки.

Исследование проводилось методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

Для исследования оценщиком были отобраны 5 объектов-аналогов, характеристики которых приведены в таблице 11.2 на странице 67 отчета.

Оценщик ввел корректировки на торг, на потенциал местоположения в населенном пункте, привел анализ соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям.

Анализируя замечания, приведенные Комиссией в решении, суд считает их необоснованными и не влияющими на величину рыночной стоимости спорного земельного участка.

На странице 35 отчета оценщик привел выводы о коммерческой привлекательности объекта оценки по значениям основным ценообразующих факторов: по транспортной доступности, по потенциалу местоположения, по площади, по локальному окружению, и указал, что имеются как факторы, положительно влияющие на коммерческую привлекательность, так и факторы, отрицательно на нее влияющие.

Согласно пункта 22 ФСО N7 при проведении оценки должен быть описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах -аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Во исполнение данного требования ФСО оценщик на странице 65 указал объем доступных рыночных данных, а именно: 10 аналогов первичной выборки, указал, что главным правилом отбора аналогов является принцип максимального приближения значений ценообразующих параметров объекта-аналога к значениям ценообразующих параметров у объекта оценки. При формировании вторичной выборки оценщик применил два правила: приближение аналогов по ценообразущим факторам к объекту оценки и минимизация показателя абсолютного отклонения.

Фактор "степень освоенности" и "готовность к использованию" оценщиком расцениваются как идентичные понятия, что отражено в таблице 11.2 на странице 67, корректировка на указанные факторы оценщиком не вводилась, и использование данных факторов в отчете не повлияло на величину рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик использовал фактор "потенциал местоположения" с точки зрения потоков потенциальных клиентов для объектов коммерческой недвижимости, расположенных на данных участках, что исключает ошибку при выборе значения параметра при отсутствии точного адреса объекта в тексте объявления.

Замечание Комиссии о пересечении значений факторов стоимости "потенциал местоположения" и "транспортная доступность" и применении оценщиком двух корректировок является необоснованным в связи с тем, что корректировка на транспортную доступность оценщиком не вводилась, поскольку транспортная доступность одинакова у объекта оценки и у объектов-аналогов. Оценщик применил понижающие корректировки на потенциал местоположения для аналогов N2,4,10 -5%, для аналогов N5 и N9 -10%, обосновав их применение на странице 70 отчета.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке, подтвержденный положительным экспертным заключением, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, и величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Доказательств иной рыночной стоимости спорного земельного участка сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что у Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области не имелось оснований для отклонения заявления Крюнькиной С.А.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца. При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления.

На основании изложенного суд считает, что Комиссией нарушены права административного истца, в связи с этим требования административного истца о признании несоответствующим нормативным правовым актам решения Комиссии N и обязании Комиссию устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления от 21.12.2015 года подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской федерации", ст.ст.227-228 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требования Крюнькиной С.А. удовлетворить.

Признать несоответствующим нормативным правовым актам решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области N.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенные нарушения путем повторного рассмотрения заявления Крюнькиной С.А. от 21 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Родина Т.А.