Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 18 мая 2016 г. по делу N 33-8517/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Науширбановой З.А.,

судей Голубевой И.В. и Свистун Т.К.

при секретаре Салимгареевой Л.З.

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. о признании незаключенным договор купли-продажи, признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, признании права собственности, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску Б Ф.Ф., Б А.В. к Ш З.М., Ш Ф.Ф., У А.Ф., У Д.Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи ФИО18, судебная коллегия

установила:

Ш З.М., Ш Ф.Ф. обратились в суд с исковым заявлением к Б Ф.Ф., Б А.В. о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи недвижимости.

В обоснование иска указали, что дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей: П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого последние приобрели в общую долевую собственность по ... доли каждый жилой дом общей площадью ... кв.м, литеры: ... , по адресу: адрес, а также земельный участок площадью ... кв.м, кадастровый N ... по адресу: адрес, за ... руб. Согласно пункту 5 указанного договора предусмотрен следующий порядок расчета за жилой дом и земельный участок: ... руб. за земельный участок уплачивают покупатели за наличный расчет в день составления договора, оставшуюся сумму в размере ... руб. за жилой дом перечисляет Пенсионный фонд РФ по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал в срок до дата Свои обязательства по передаче ответчикам жилого дома и земельного участка Ш. исполнили надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от дата Во исполнение условий договора купли-продажи от дата Пенсионный фонда РФ перечислил истцам ... руб. Однако, расчет оставшейся суммы в размере ... руб. по договору купли-продажи от дата ответчиками не произведен до настоящего времени, несмотря на то, что с момента исполнения прошло уже почти ... года. В соответствии с п. 7 договора купли-продажи от дата стороны пришли к соглашению, что до поступления денежных средств на расчетный счет продавца указанный земельный участок и расположенный на нем жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями находятся в залоге у продавца. В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору, дата в пользу истцов Управлением Росреестра по РБ зарегистрирована ипотека в силу закона, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права с обременением. датаг. между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей: П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф., был заключен договор купли-продажи дома, по условиям которого последние приобрели в общую долевую собственность по ... доле каждый жилой дом общей площадью ... кв.м, литеры: ... по адресу: адрес, расположенный на земельном участке площадью ... кв.м, кадастровый N ... , за ... рублей. Согласно п. 4 договора купли-продажи от дата предусмотрен следующий порядок расчета за жилой дом: ... руб. уплачивают покупатели за наличный расчет в день составления договора, а оставшуюся сумму в размере ... руб. уплачивают в рассрочку до дата Свои обязательства по передаче ответчикам жилого дома истцы исполнили надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от дата Во исполнение условий договора от дата ответчиками произведены следующие платежи: дата - ... руб., дата - ... руб. Таким образом, задолженность ответчиков по договору купли-продажи от дата составляет ... руб. Расчет ответчиками в полном объеме не произведен до настоящего времени, несмотря на то, что с установленного договором момента исполнения дата прошло около ... лет, а с дата - около ... лет. В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору, дата в пользу истцов Управлением Росреестра по РБ зарегистрирована ипотека, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права с обременением. На основании изложенного истцы просили признать недействительными (ничтожными) договор купли-продажи одноэтажного жилого дома площадью ... кв.м, находящегося по адресу: адрес от дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф. и Б А.В.; признать право собственности на одноэтажный жилой дом площадью ... кв.м, находящийся по адресу: адрес за Ш Ф.Ф. и Ш З.М.; признать недействительными (ничтожными) договор купли-продажи одноэтажного жилого дома площадью ... кв.м и земельного участка общей площадью ... кв.м с кадастровым номером N ... , находящихся по адресу: адрес от дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф. и Б А.В.; признать право собственности на одноэтажный жилой дом площадью ... кв.м и земельный участок общей площадью ... кв.м с кадастровым номером N ... , находящихся по адресу: адрес за Ш Ф.Ф. и Ш З.М.

В последующем Ш З.М., Ш Ф.Ф. исковые требования уточнили, просили признать договор купли-продажи от дата жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, незаключенным; аннулировать запись о регистрации договора купли-продажи от дата и переходе права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: адрес; взыскать с ответчиков солидарно ... руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи жилого дома по адресу: адрес.

Б Ф.Ф., Б А.В., действующая за себя и за своих несовершеннолетних детей П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. обратились в суд со встречным исковым заявлением к Ш З.М., Ш Ф.Ф., У А.Ф., У Д.Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указали на то, что дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и несовершеннолетних П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. был заключен договор купли-продажи одноэтажного дома площадью ... кв.м., находящегося по адресу: адрес земельного участка с кадастровым номером N ... , находящегося по адресу: адрес. Истцам принадлежит на праве общей долевой собственности по ... доле каждому вышеуказанного жилого дома и земельного участка, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. В указанном жилом доме истцы имеют регистрацию на постоянное место жительства, где постоянно проживают, ведут хозяйство и несут бремя содержания, оплачивают коммунальные платежи (электро - газо- водо - снабжение), что подтверждается соответствующими представленными квитанциями об оплате. Также совместно с истцами в данной квартире зарегистрированы Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. В соответствии с п. 9 договора купли - продажи на дату подписания настоящего договора в отчуждаемом жилом доме зарегистрированы: Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. Считают, что после заключения договора купли-продажи вышеуказанного имущества, ответчики утратили право пользования и проживания в данном доме, однако с регистрации по данному адресу они не снялись, чем создают препятствия истцам свободно распоряжаться принадлежащим на праве собственности данным жилым домом. При заключении данного договора купли - продажи ответчик Ш З.М. дала нотариальное согласие супругу Ш Ф.Ф. на продажу жилого дома, расположенного по адресу: РБ, адрес земельного участка по адресу: адрес. На основании изложенного просили признать Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. утратившими право пользования жилым домом, общей площадью ... кв.м, расположенным по адресу: адрес; обязать Отделение ОУФМС России по Чишминскому району РБ снять с регистрационного учета Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. по адресу: адрес; взыскать в солидарном порядке с Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф. в пользу Б Ф.Ф. расходы на удостоверение нотариальной доверенности в размере ... руб., на оплату услуг представителя в размере ... руб.; в пользу Б А.В. расходы на оплату госпошлины в размере ... руб., на оплату услуг представителя в размере ... руб.

Решением Чишминского районного суда РБ от дата в удовлетворении искового заявления Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В. о признании недействительным (незаключенным) договора купли-продажи недвижимости от дата, аннулировании записи о регистрации договора купли-продажи от дата, взыскании с ответчиков солидарно ... руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи жилого дома по адресу: адрес, отказано. Встречное исковое заявление Б Ф.Ф., Б А.В. к Ш З.М., Ш Ф.Ф., У А.Ф., У Д.Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов, удовлетворено частично. Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. признаны утратившими право пользования жилым домом общей площадью ... кв.м, расположенным по адресу: адрес. На Отделение ОУФМС России по адрес РБ возложена обязанность снять с регистрационного учета Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. по адресу: адрес. С Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф. солидарно взысканы в пользу Б Ф.Ф., Б А.В. расходы на удостоверение нотариальной доверенности в размере ... руб., на оплату услуг представителя в размере ... руб., по уплате государственной пошлины в размере ... руб. В удовлетворении остальной части встречного искового заявления отказано. Взыскана в доход федерального бюджета уплаченная при подаче иска Ш Ф.Ф. государственная пошлина в размере ... руб.

Дополнительным решением Чишминского районного суда РБ от датаг. в удовлетворении исковых требований Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи одноэтажного жилого дома, площадью ... кв.м, находящегося по адресу: адрес от дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф. и Б А.В., признании права собственности на одноэтажный жилой дом площадью ... кв.м, находящегося по адресу: адрес за Ш Ф.Ф. и Ш З.М., признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи одноэтажного жилого дома, площадью ... кв.м и земельного участка, общей площадью ... кв.м с кадастровым номером N ... , находящихся по адресу: адрес от дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф. и Б А.В., признании права собственности на одноэтажный жилой дом, площадью ... кв.м и земельный участок, общей площадью ... кв.м с кадастровым номером N ... , находящихся по адресу: адрес за Ш Ф.Ф. и Ш З.М., признании договора купли-продажи от датаг. жилого дома и земельного участка по адресу: адрес, незаключенным, аннулировании записи о регистрации договора купли-продажи от дата и переходе права собственности на жилой дом и земельный участок по адресу: адрес, взыскании с ответчиков солидарно ... руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи жилого дома по адресу: адрес, отказано.

Определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан от дата суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции в связи с установленными нарушениями норм гражданского процессуального законодательства.

Апелляционным определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан от дата к производству суда апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан принято уточненное исковое заявление Ш Ф.Ф., Ш З.М. к Б Ф.Ф., Б А.В., действующей также в интересах несовершеннолетних детей Б М.Ф., Б Я.Ф., П С.И. о взыскании задолженности по договору купли-продажи от дата, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата, задолженности по договору купли-продажи от дата, процентов за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата, обращении взыскания на заложенное имущество, в котором истцы просили взыскать с Б Ф.Ф., Б А.В. солидарно в пользу Ш Ф.Ф. задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата в размере ... руб., задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата в размере ... руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литера: ... , инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... ; земельный участок площадью ... кв.м, разрешенное использование - под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли поселений, кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес; жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литера: ... , инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в следующем размере: жилого дома общей площадью ... кв.м, литера: ... находящегося по адресу: адрес, в размере ... руб.; жилого дома общей площадью ... кв.м., литера: ... находящегося по адресу: адрес, в размере ... руб.; земельного участка по адресу: адрес, в размере ... руб. Взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины, по проведению судебной оценки объектов недвижимого имущества.

Впоследствии представитель Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф. - Ш И.Ф. в суде апелляционной инстанции, вновь уточнила исковые требования, указав о том, что дата ответчики добровольно оплатили задолженность по договору купли-продажи от дата в размере ... руб., дата задолженность по договору от дата в размере ... руб., а также на заключение судебной экспертизы по оценке рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, просила взыскать с Б Ф.Ф., Б А.В. солидарно в пользу Ш Ф.Ф. задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата в размере ... руб.; взыскать с Б Ф.Ф., Б А.В. солидарно в пользу Ш Ф.Ф. задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата в размере ... руб.; обратить взыскание на заложенное имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м, литера: ... инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... ; земельный участок площадью ... кв.м, разрешенное использование - под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли поселений, кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес; жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литера: ... инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в следующем размере: жилого дома общей площадью ... кв.м, литера: ... находящегося по адресу: адрес, в размере ... руб.; жилого дома общей площадью ... кв.м., литера: ... , находящегося по адресу: адрес, в размере ... руб.; земельного участка по адресу: адрес, в размере ... руб. Взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины, по проведению судебной оценки объектов недвижимого имущества в сумме ... руб., по оплате услуг представителя в сумме ... руб., нотариальные расходы в сумме ... руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от дата, дополнительное решение Чишминского районного суда Республики Башкортостан от дата отменены, вынесено новое решение, которым исковые требования Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В. о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимости, признании договора купли-продажи незаключенным, признании права собственности, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворены частично. С Б Ф.Ф., Б А.В. в пользу Ш Ф.Ф. солидарно взыскана задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата в размере ... руб., задолженность по договору купли-продажи от дата в сумме ... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами по договору купли-продажи от дата в размере ... руб. Обращено взыскание на заложенное имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м, литеры: ... инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... ; земельный участок площадью ... кв.м, разрешенное использование - под строительство индивидуального жилого дома, категория земель: земли поселений, кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес; жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литеры: ... инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в следующем размере: жилого дома общей площадью ... кв.м, литера: ... находящегося по адресу: адрес, в размере ... руб.; жилого дома общей площадью ... кв.м, литера: ... находящегося по адресу: адрес, в размере ... руб.; земельного участка по адресу: адрес, в размере ... руб. С Б Ф.Ф., Б А.В. в пользу Ш Ф.Ф. взысканы расходы по оплате государственной пошлины по ... рублей с каждого, по проведению судебной оценки объектов недвижимого имущества в сумме ... руб. с каждого, по оплате услуг представителя в сумме ... руб. с каждого, нотариальные расходы в сумме ... руб. с каждого. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Встречное исковое заявление Б Ф.Ф., Б А.В. к Ш З.М., Ш Ф.Ф., У А.Ф., У Д.Р. о признании утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов, удовлетворено частично. Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. признаны утратившими право пользования жилым домом общей площадью ... кв.м, расположенным по адресу: адрес. Указанное решение является основанием для снятия Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. с регистрационного учета. С Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф. в пользу Б Ф.Ф. взысканы расходы на удостоверение нотариальной доверенности в размере ... с каждого, на оплату услуг представителя в размере ... рублей с каждого, в пользу Б А.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере ... с каждого, расходы на оплату услуг представителя в размере ... руб. с каждого. В удовлетворении остальной части встречного искового заявления отказано.

Постановлением Президиума Верховного Суда РБ от дата апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата отменено в части обращения взыскания на адрес, дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в тот же суд апелляционной инстанции в ином составе судей. В остальной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата оставлено без изменения.

Ш Ф.Ф. Ш З.М., У А.Ф., Б Ф.Ф., на судебное заседание не явились, представили суду заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители отдела опеки и попечительства Администрации Чишминского района РБ, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ в Чишминском районе, Отдела УФМС по Чишминскому району РБ на судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

При указанных обстоятельствах и надлежащем извещении сторон по делу, судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся в судебное заседание вышеуказанных лиц.

Представитель Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф. - Ш И.Ф. в судебном заседании заявленные исковые требования, с учетом уточненных исковых требований поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Б А.В., представитель Б Ф.Ф., Б А.В. - Р Р.Ф. уточненные исковые требования Ш. не признали.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно подпункту пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии завещанием или законом.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Из пункта 3 статьи 154 ГК РФ следует, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании пункта 1 статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии со статьей 50 Федерального закона от 16 июля 1998 года 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества, названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

На основании подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В силу статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Из материалов дела следует, что дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф., заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность по ... доле каждому жилого дома по адресу: адрес земельного участка по адресу: адрес, общей стоимостью ... руб., договором предусмотрено, что ... руб. за земельный участок подлежат уплате за наличный расчет в день составления договора, ... руб. за жилой дом оплачиваются путем перечисления средств Пенсионным фондом РФ по государственному сертификату на материнский капитал.

По акту приема-передачи от дата Б. приняли жилой дом и земельный участок по указанному адресу.

Согласно пункту 2 данного акта жилой дом и земельный участок проданы покупателям продавцом на общую сумму ... руб. Расчет за жилой дом и земельный участок будут произведены следующим образом: ... руб. за земельный участок уплачивают покупатели продавцу за наличный расчет в день составления договора, оставшуюся сумму в размере ... руб. за указанный жилой дом перечисляет Пенсионный фонд РФ по государственному сертификату на материнский капитал серии МК-2 N ... , выданный дата на основании решения ГУ - Управление Пенсионного фонда РФ в Чишминском районе РБ от дата N ... , после государственной регистрации настоящего договора путем перечисления безналичных денежных средств на расчетный счет продавца Ш Ф.Ф. в срок до дата. Цена определена сторонами по обоюдному согласию (т.1 л.д.19).

Пенсионный фонд РФ перечислил Ш Ф.Ф. ... руб.

Право собственности Б Ф.Ф., Б А.В., П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. на дом и земельный участок зарегистрированы дата (т. 1 л.д. 56-60).

дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф., заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность по ... доле каждому жилого дома площадью ... кв.м по адресу: адрес, за ... руб. (п.3 договора).

Расчет за жилой дом должен быть произведен следующим образом: ... руб. уплачивают покупатели продавцу за наличный расчет в день составления договора, а оставшуюся сумму в размере ... руб. за указанный жилой дом покупатели уплачивают продавцу в рассрочку до дата (п.4 договора).

Согласно акту приема передачи от дата, во исполнение договора купли-продажи от дата "Продавец" передал, а "Покупатели" приняли в общую долевую собственность по ... доле каждому, жилой дом, 1- этажный, общей площадью ... кв.м., литеры: ... инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, расположен на земельном участке площадью ... кв.м., с кадастровым номером N ... в том состоянии, в котором он есть на день подписания настоящего договора (п.1 акта приема передачи).

Расчет за жилой дом будет произведен следующим образом: ... рублей уплачивают "Покупатели" "Продавцу" за наличный расчет в день составления договора, а оставшуюся сумму в размере ... рублей за указанный жилой дом "Покупатели" уплачивают "Продавцу" в рассрочку до дата. Цена определена сторонами по обоюдному согласию (п.2 акта приема-передачи).

При указанных обстоятельствах, оспариваемые Ш. договоры купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата, дата являются по своей правовой природе договорами купли-продажи, предметом данного вида договоров является передача объектов недвижимости и земельного участка в собственность другой стороне (покупателям), которые обязуются принять и оплатить за него определенную цену.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения требований Ш. о признании договоров купли-продажи недвижимого имущества от дата и дата недействительными, по мотиву их заключения под влиянием заблуждение продавца, не имеется, поскольку доказательства, свидетельствующие о введении истцов в заблуждение, не представлены.

Требования Ш. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от дата незаключенным также оставлены без удовлетворения, так как договор купли-продажи содержит все существенные условия, соответствует требованиям действующего законодательства, заключен в письменной форме, подписан сторонами, зарегистрирован в установленном законом порядке, отсутствие полной оплаты по оспариваемым договорам купли-продажи не свидетельствует о порочности сделок. Соответственно не могут быть удовлетворены и исковые требования о признании за истцами права собственности на спорное недвижимое имущество.

Судебная коллегия также установила, что Б. не представили доказательства в подтверждение передачи Ш. денежных средств за приобретаемое по договорам недвижимое имущество.

Акты приема-передачи недвижимого имущества от дата и дата не подтверждают исполнение покупателями обязательств по уплате продавцу денег за переданные им дома и земельный участок, так как не содержат сведений о том, каким образом исполнены покупателями условия договоров купли-продажи об оплате имущества, исполнены ли они в оговоренном порядке и в полном объеме, об отсутствии претензий сторон к друг другу по оплате имущества.

Согласно условиям договоров купли-продажи от дата и дата оплата недвижимого имущества производится по частям.

По договору купли-продажи от дата Пенсионный фонд РФ перечислил Ш. ... руб. Доказательств оплаты оставшейся суммы не имеется.

По договору от дата Б. произведены платежи: дата - ... руб.; дата - ... руб.; дата - ... руб.; дата- ... руб.

Суд апелляционной инстанции взыскал с Б. задолженность: по договору купли-продажи от дата - ... руб.; по договору купли-продажи от дата - ... руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами по договору от дата за период с дата по дата - ... руб.; по договору от дата - ... руб.

Кроме того, судебная коллегия обратила взыскание на заложенное имущество: земельный участок площадью ... кв.м с кадастровым номером N ... по адресу: адрес; жилой дом общей площадью ... кв.м, литеры: ... , инв. N ... , по адресу: р. адрес, путем продажи с публичных торгов, поскольку задолженность по договорам купли-продажи от дата и дата в размере ... руб. и ... руб. соответственно, не погашена ответчиками, а обязательства по договорам обеспечены залогом имущества. Суд определилначальную продажную цену на основании заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью "Оценка.Бизнес.Развитие" N ... от дата, исходя из ... % от рыночной стоимости недвижимого имущества, определенной экспертом: жилого дома общей площадью ... кв.м - ... руб.; земельного участка - ... руб.

Также в соответствии со ст. 98, 100 ГПК РФ, с учетом сложности дела, количества судебных заседаний, требований разумности и справедливости, судебная коллегия взыскала с ответчиков в пользу истцов расходы, связанные с оказанием юридической помощи в размере ... рублей с каждого, государственную пошлину, уплаченную истцом, в сумме ... руб. с каждого, а также нотариальные расходы в сумме ... руб. с каждого.

Удовлетворяя частично встречный иск Б Ф.Ф., Б А.В. о признании Ш З.М., Ш Ф.Ф., У А.Ф., У Д.Р. утратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов и признавая Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф., У Д.Р. утратившими право пользования жилым домом общей площадью ... кв.м, расположенным по адресу: адрес, суд апелляционной инстанции установил, что Б Ф.Ф., Б А.В., П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. являются собственниками жилого дома, расположенного по адресу: адрес, ответчики членами семьи собственников Б. не являются, совместное хозяйство с ответчиками-истцами не ведут, оплату за жилье не производят, договор на право пользования спорным жилым домом не заключался.

Также в силу ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98 суд апелляционной инстанции взыскал с Ш Ф.Ф., Ш З.М., У А.Ф. в пользу Б Ф.Ф. расходы на удостоверение нотариальной доверенности в размере ... с каждого, на оплату услуг представителя в размере ... рублей с каждого, в пользу Б А.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере ... с каждого, расходы на оплату услуг представителя в размере ... руб. с каждого.

В указанной части апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РБ от дата вступило в законную силу. Постановлением Президиума Верховного Суда РБ от дата апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата отменено лишь в части обращения взыскания на адрес

Что касается исковых требований Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей: П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. об обращении взыскания на имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литеры: ... инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, то судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статьям 1, 2, 3 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в редакции от дата) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Земельный кодекс Российской Федерации (подпункт 5 пункт 1 статьи 1) и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются, в том числе, на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу абзаца 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Таким образом, указанными нормами закреплен принцип единства земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Вместе с тем, согласно пункту 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, действующего на момент заключения договора купли-продажи, предусматривалось, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие.

В соответствии со статьей 64 Федерального закона от дата N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", действующей на дату реализации договора купли-продажи, если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Таким образом, по смыслу ст. 64 и 65 Федерального закона "Об ипотеке" ( в редакции от датаг.) стороны могли исключить распространение на строения залогового режима в случае их прямого волеизъявления.

Как следует из материалов дела, дата между Ш Ф.Ф. и Б Ф.Ф., Б А.В., действующей за себя и за своих несовершеннолетних детей П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф., заключен договор купли-продажи в общую долевую собственность по ... доле каждому жилого дома площадью ... кв.м по адресу: адрес, за ... руб.

Согласно пункту 5 названного договора купли-продажи стороны пришли к соглашению, что указанный жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями не находится в залоге у продавца.

Из материалов дела также следует, что жилой адрес находится на земельном участке площадью ... кв.м, на этом же земельном участке расположен второй адрес.

Апелляционным определением судебной коллегии Верховного Суда Республики Башкортостан от дата обращено взыскание на заложенное имущество: земельный участок и адрес

В связи с изложенным судебная коллегия приходит к выводу, что стороны установили что залог распространяется на земельный участок и жилой адрес не распространяется на жилой адрес

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Таким образом, в силу договора купли-продажи взыскание на данный жилой дом не передается в залог продавцу, следовательно, требования кредитора не могут быть признаны обеспеченными залогом указанного имущества должника.

Заявления Б А.В., действующей в интересах П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф., адресованные в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ о регистрации ипотеки в отношении жилого дома, расположенного по адресу: адрес, а также о регистрации ипотеки указанного дома, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку указанные сведения не нашли свое отражение в самом тексте договора купли-продажи от дата, заключенному между сторонами, которыми все условия договора были согласованы и подписаны.

Исходя из вышеизложенного, оценив приведенные доказательства, судебная коллегия считает необходимым в удовлетворении исковых требований Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей П С.И., Б Я.Ф., Б М.Ф. об обращении взыскания на имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литеры: ... , инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... - отказать.

Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

В удовлетворении исковых требований Ш З.М., Ш Ф.Ф. к Б Ф.Ф., Б А.В., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, об обращении взыскания на имущество: жилой дом, 1-этажный, общей площадью ... кв.м., литеры: ... , инв. N ... , находящийся по адресу: адрес, номер объекта N ... - отказать.

Председательствующий З.А. Науширбанова

Судьи И.В. Голубева

Т.К. Свистун

Справка: судья Никоноров М.Я.