Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 12 мая 2016 г. по делу N 33-8756/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Науширбановой З.А.

судей Свистун Т.К.

Троценко Ю.Ю.

при секретаре Абадовской Т.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе С.З.М. на решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 09 марта 2016 г., которым постановлено:

Исковые требования С.А.Н. к С.З.М. об обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество удовлетворить частично.

Зарегистрировать переход права собственности с С.З.М. на С.А.Н. на земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес.

Взыскать с С.З.М. в пользу С.А.Н. расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей и расходы по оплате юридических услуг в размере - ... рублей.

Заслушав доклад судьи Троценко Ю.Ю., судебная коллегия

установила:

С.А.Н. обратился в суд с иском к С.З.М. об обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество. В обоснование уточненных исковых требований указал, что решением Белорецкого районного суда РБ от дата за С.З.М. было признано право собственности на земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес, по праву наследования после смерти отца - М.М.С. дата право собственности было зарегистрировано за ответчиком, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата СВ N ... Согласно договору купли-продажи от дата С.З.М. продала ему указанный земельный участок. Данный договор купли-продажи был передан в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ для регистрации перехода права собственности на него - С.А.Н., что подтверждается распиской от дата входящий N ... После сдачи документов на регистрацию, государственным регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ была проведена правовая экспертиза документов, предоставленных на регистрацию, после которой сообщено, что на земельный участок и жилой дом отделом опеки и попечительства Администрации муниципального района Белорецкий район Республики Башкортостан были наложены ограничения на осуществление регистрационных действий, в связи с чем он обратился в отдел опеки, где было установлено, что приобретенный земельный участок и жилой дом постановлением администрации MP в лице отдела опеки были закреплены за несовершеннолетними детьми сестры ответчика - Муфтахдиновой A.M. По согласованию сторон Муфтахдинова A.M. дата обратилась в отдел опеки с заявлением об отмене права пользования жилым домом по адресу: адрес, на основании которого отделом опеки была организована выездная комиссия по вопросу обследования закрепленного постановлением жилого дома по указанному выше адресу, в ходе которого было установлено, что закрепленный жилой дом находится в разрушенном состоянии и не пригоден для проживания в нем. Далее, вопрос о снятии закрепленного права пользования спорного жилого дома отделом опеки был вынесен на повестку межведомственной комиссии администрации MP, но обременение так и не было снято. Таким образом, бездействия отдела опеки создают препятствие в регистрации перехода права собственности на земельный участок. Договор купли-продажи квартиры от дата считается заключенным с соблюдением всех существенных условий, расчет по договору произведен полностью, имущество передано, что подтверждается распиской об отсутствии претензий. В настоящее время он не может зарегистрировать право собственности на объект недвижимости - земельный участок ввиду уклонения продавца, как стороны договора, от надлежащего исполнения обязанности по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, а именно ответчик не предпринимает никаких мер направленных на снятие обременения, более того, самостоятельно без согласования с ним забрала документы из регистрационной службы, в устном порядке заявила, что отказывается продавать данный земельный участок. В рамках досудебного урегулирования спора им в адрес ответчика было направлено уведомление с требованием о явке в регистрационную службу с целью регистрации перехода права собственности, которое осталось без ответа и удовлетворения. Ввиду того, что он не обладает достаточными юридическими знаниями, ему пришлось обратиться к юристу для получения консультаций, составления претензии, искового заявления, представление интересов в суде, стоимость услуг которого составила ... рублей. Просит зарегистрировать переход права собственности с С.З.М. на него - С.А.Н. на земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес. Взыскать с С.З.М. в его пользу расходы по оплате государственной пошлины в размере ... рублей и расходы по оплате юридических услуг в размере - ... рублей.

Рассмотрев заявленные требования по существу, суд постановилприведенное выше решение.

Не согласившись с принятым решением, С.З.М. обратилась в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Башкортостан с апелляционной жалобой, указав, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу будет нарушать установленный законом запрет.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте рассмотрения извещены надлежащим образом.

В судебном заседании апелляционной инстанции Верховного Суда Республики Башкортостан представитель С.З.М. - Б.К.Б. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, жалобу удовлетворить.

Исследовав материалы гражданского дела, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 от 19 декабря 2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Такие нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом апелляционной инстанции по настоящему делу.

Как установлено судом, решением Белорецкого районного суда Республики Башкортостан от дата за С.З.М. было признано право собственности на земельный участок площадью ... кв.м., кадастровый N ... , расположенный по адресу: адрес, в порядке наследования после смерти отца - М.М.С.

дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РБ за С.З.М. зарегистрировано право собственности на указанный выше земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от дата СВ N ...

дата С.З.М. и С.А.Н. заключили договор купли-продажи, согласно которому С.З.М. продала С.А.Н. земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, площадь ... кв. м., кадастровый N ... , адрес: адрес.

Указанный земельный участок продан продавцом покупателю в соответствии с п.3 договора за ... рублей, расчет произведен в момент подписания договора, что подтверждается распиской С.З.М., согласно которой она получила в полном объеме деньги за землю, претензий нет.

дата в Управление Росреестра по РБ от С.З.М., С.А.Н. поступили документы на государственную регистрацию, которая дата приостановлена на срок до дата начиная с дата на основании поступившего заявления о возврате документов без проведения государственной регистрации прав от дата N ... С.З.М.

дата Управление Росреестра по РБ направило в адрес С.З.М. и С.А.Н. сообщение об отказе в государственной регистрации в связи с тем, что в течение указанного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации срока не были устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав.

Постановлением N ... от дата глава администрации муниципального района Белорецкий район РБ, на основании заявления Муфтахдиновой A.M., признал утратившим силу постановление администрации муниципального района Белорецкий район РБ от дата N ... "О закреплении права пользования жилым помещением за несовершеннолетними Муфтахдиновым P.P., дата года рождения и М.А.Р., дата рождения, по адресу: адрес.

Удовлетворяя частично исковые требования С.А.Н., суд первой инстанции исходил из того, что истец по делу фактически исполнил предусмотренные ст. 454 ГК РФ условия договора купли-продажи от дата, но ответчик уклонилась от передачи имущества и регистрации перехода права собственности, и пришел к выводу о правомерности притязаний С.А.Н.

Проанализировав обстоятельства дела и представленные в их подтверждение доказательства, судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

В силу п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ).

По правилу, установленному п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса РФ если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ).

Обобщая приведенные нормы, можно определить заключенный договор, как согласованную волю двух или более лиц в отношении условий, указанных в законе или самом соглашении в качестве существенных, облеченную в надлежащую форму, сопряженную в случаях, установленных законом, с передачей вещи и (или) государственной регистрацией и направленную на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Соответственно, незаключенным надлежит считать договор, если в нем отсутствует хотя бы один из вышеуказанных элементов.

Из вышеприведенных норм права следует, что договор купли-продажи является двусторонней сделкой, что означает возникновение у сторон договора взаимных прав и обязанностей. Из договора купли-продажи недвижимости возникает обязательство продавца передать имущество в собственность покупателю, то есть, исходя из смысла и содержания вышеприведенных норм закона, общее обязательство продавца передать вещь покупателю включает в себя, помимо фактической передачи вещи, соответствующей предусмотренным законом и договором требованиям, еще и передачу юридическую - совершение всех необходимых действий, направленных на возникновение у покупателя права собственности на эту вещь, а именно, в случае с недвижимым имуществом - государственную регистрацию права собственности покупателя.

Право требовать в судебном порядке государственной регистрации права собственности возникает, когда одна из сторон сделки уклоняется от такой регистрации (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). Аналогичное разъяснение дано в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В данном случае истец С.А.Н., в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представил каких-либо допустимых доказательств, свидетельствующих о фактической передаче ему, как покупателю, продавцом С.З.М. спорного земельного участка и использование им данного участка на законных основаниях.

При таких обстоятельствах, отсутствие доказательств приема-передачи спорного объекта недвижимости свидетельствует о незаключенности между С.А.Н. и С.З.М. договора купли-продажи от дата.

Представленные в материалах дела расписки С.З.М. о получении денежных средств в полном объеме за дом и за землю (л.д.13) в силу вышеприведенных положений закона, как ошибочно полагает С.А.Н., достаточным и безусловным свидетельством волеизъявления С.З.М. на отчуждение принадлежащего ей недвижимого имущества не является, указанные действия не свидетельствуют о фактической передаче земельного участка.

Таким образом, сторонами при совершении сделки купли-продажи недвижимости не выполнены условия, предусмотренные пунктом 1 статья 556 ГК РФ, согласно которым передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Само по себе подписание передаточного акта дата на л.д.119 не является доказательством фактической передачи спорного имущества покупателю, поскольку передаточный акт от дата о передаче С.З.М. в лице Ф.ОВ. в собственность С.А.Н. земельного участка, расположенного по адресу: адрес был подписан представителем по доверенности за С.З.М. Ф.ОВ. В последующем, в своем заявлении от дата С.З.М. отменила доверенности на имя Ф.ОВ. (л.д.120).

В своей апелляционной жалобе С.З.М. указала, что дата выдала Ф.ОВ. доверенность на ведение наследственного дела.

В пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Абзацем 5 пункта 4 ст. 35 ЗК РФ установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Факт принадлежности жилого дома С.З.М. в порядке наследования, расположенного на спорном земельном участке, подтверждается выпиской из похозяйственной книги о наличии у гражданина права собственности на жилой дом от дата выданного на имя М.М.С., являющегося отцом С.З.М., а также решением Белорецкого районного суда РБ от дата Наличие указанного строения не отрицалось истцом.

Доказательств того, что названное недвижимое имущество передано ответчиком истцу по упомянутому договору купли-продажи, в материалах дела не содержится.

В соответствии с абз. 3 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Таким образом, при заключении договора купли-продажи земельного участка от дата был нарушен установленный п. 4 ст. 35 ЗК РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих одному лицу.

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что решение суда надлежит отменить по основаниям, предусмотренным п. п. 2, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ и принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований С.А.Н. отказать.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Белорецкого межрайонного суда Республики Башкортостан от 09 марта 2016 г. отменить.

Принять новое решение.

В удовлетворении иска С.А.Н. к С.З.М. о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, взыскании расходов по оплате юридических услуг и государственной пошлины отказать.

Председательствующий З.А. Науширбанова

Судьи Т.К. Свистун

Ю.Ю. Троценко

Справка: судья Пиндюрина О.Р.