Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 12 мая 2016 г. по делу N 33-6926/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т.Г.,

судей Криволапова Ю.Л., Минасян О.К.,

при секретаре Абросимовой А.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бабкова Т.А. к Чугай И.Б., 3-е лицо Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрация Ремонтненского сельского поселения Ремонтненского района Ростовской области о признании утратившей права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок, по апелляционной жалобе Чугай И.Б. на решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 10 февраля 2016г.

Заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., судебная коллегия,

установила:

Бабкова Т.А. обратилась с иском к Чугай И.Б. о признании утратившей право собственности на земельный участок, признании права собственности, указав, что 29.05.2013 стороны заключили договор купли-продажи квартиры N АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Право собственности на объект недвижимости в рамках заключенного договора зарегистрировано за истцом. Между тем, при заключение договора купли-продажи квартиры в договоре не было указано, что продавцом продается и земельный участок, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. На предложения истца заключить дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 29.05.2013, в котором определить переход права и на земельный участок, ответчик ответила отказом. Истец просила суд признать Чугай И.Б. утратившей право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Признать право собственности на указанный земельный участок за истцом.

Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 10 февраля 2016г. иск удовлетворен. Суд признал Чугай И.Б. утратившей право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 224+/- 12 кв.м.

Признал за Бабковой Т.А. право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 224+/- 12 кв.м.

Чугай И.Б. не согласившись с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила его отменить, принять новое решение, которым в иске Бабковой Т.А. отказать. Заявитель приводит доводы о том, что она не является собственником земельного участка, на который претендует истец. При заключении договора купли-продажи земельный участок не являлся предметом сделки. Полагает, что земельный участок относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, которые не были привлечены к участию в деле.

В заседание судебной коллегии ответчик не явилась, о месте, времени рассмотрения жалобы, извещена надлежащим образом и заблаговременно. Представила заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. Судебная коллегия с учетом положений ч.3 ст. 167, ч.1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанного лица.

Ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы, выслушав Бабкову Т.А., её представителя Поддубного А.Г., просивших оставить решение суда без изменения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, 29.05.2013 между Чугай И.Б. и Бабковой Т.А. заключен договор купли-продажи квартиры N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 32,9 кв.м., в том числе жилой 22,5 кв.м. расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, (п.1 договора). Квартира продана за 700000руб., расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора (п.4 договора). Указанный договор прошел государственную регистрацию, 14.08.2013 Бабковой Т.А. получено свидетельство о государственной регистрации права на указанную квартиру. Согласно, представленной выписки из ЕГРП по РО на момент рассмотрения спора Бабкова Т.А. является собственником указанной выше квартиры.

Согласно свидетельства о праве собственности на землю НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.11.1996 выданного землеустроителем Ремонтненской сельской администрации Чугай И.Б. передан в собственность приусадебный земельный участок в АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН площадью 0,03га, в том числе сельхоз угодья пашня 0,01га, прочих угодий 0,02га на основании постановления НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.11.1996 Главы Ремонтненской сельской администрации. Указанное свидетельство является временным документом и действует до выдачи соответствующего государственного акта установленной формы.

Из кадастровой выписки от 04.03.2013, и ответа ФГБУ " ФКП ФСГРК и К по РО" от 04.02.2016 следовало, что сведения о земельном участке с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН внесены в государственный кадастр недвижимости 03.11.1996, в связи с чем земельному участку присвоен статус "ранее учтенного". Сведения об участке внесены на основании заявления Чугай И.Б. от 26.02.2013 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и представленных документов.

Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (отдел учета земельных участков N2) принято решение от 04.03.2013 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН о проведении государственного кадастрового учета ранее учтенного земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 134, 135, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ и исходил из того, что поскольку продавцом продан объект недвижимости, который размещен на земельном участке, который находится в собственности продавца, то к покупателю переходят все права на данный земельный участок. С учетом указанных обстоятельств, суд признал Чугай И.Б. утратившей право на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, признав право собственности Бабковой Т.А. на указанный земельный участок.

Судебная коллегия согласиться с решением суда не может по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, а также представленных в суд апелляционной инстанции дополнительных доказательств, которые в силу положений ст. 327.1 ГПК РФ были приняты судом апелляционной инстанции, судебной коллегией установлено, что на момент совершения сделки купли-продажи от 29.05.2013 границы земельного участка сформированы не были, право собственности в ЕГРП по РО на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенный по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, зарегистрировано за Чугай И.Б. не было.

Истец в суде апелляционной инстанции не оспаривала тот факт, что предметом сделки купли-продажи от 29.05.2013 являлась квартира в многоквартирном доме. Стороны согласовали, что в последующем Чугай И.Б. оформит документы на земельный участок и стороны заключат дополнительное соглашение к указанному договору купли-продажи, где разрешат вопрос по земельному участку.

Чугай И.Б. обратилась к кадастровому инженеру ФИО14 для подготовки межевого плана в отношении земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. Межевой план был составлен 08.07.2015г. В результате выполненных кадастровых работ, в связи с уточнением площади и (или) местоположения земельного участка площадь по факту составила 226 кв.м., расхождения с ранее учтенным земельным участком составила допустимую норму 10%. Земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН представляет двух контурный земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 163,13 +/-8,94кв.м. и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 63,45кв.м.+/- 5,58кв.м. Результаты межевания внесены в государственный кадастр недвижимости в июле 2015г.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ и ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" часть земельного участка (например, согласно ст. 340, 552, 553, 652, 653 ГК РФ) в случае, если ее границы не описаны и не удостоверены в установленном порядке, не относится к перечню недвижимого имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, и как следствие не может считаться объектом недвижимости.

Согласно ст.131 ГК РФ право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Аналогичную норму содержит и п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. То есть, действует общее правило возникновения вещного права на недвижимость с момента государственной регистрации.

Согласно ст.1 Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре"(далее - Закон о земельном кадастре), государственный кадастровый учет заключается в описании и индивидуализации в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый из них получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка, независимо от способа его формирования - предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.

Согласно статьям 6 и 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 N 69-ФЗ) государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Согласно п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Положениями ст. 554 ГК РФ закреплено, что в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В договоре должно быть приведено описание земельного участка. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением изъятых из оборота участков и частей объектов недвижимости, которые не могут быть выделены в натуре с участком. Поэтому существенным условием договора отчуждения здания, сооружения, жилого дома, садового дома, дачи является передача права на занятый ими и находящийся в собственности у продавца участок. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ст. 37 ЗК). В договоре должны быть указаны: местоположение участка; площадь участка; кадастровый номер участка; категория земли (целевое назначение); разрешенное использование участка; обременения участка и ограничения его использования.

Соглашение о предмете сделке - подлежащей передаче недвижимости и занятом ею земельном участке являются существенными условиями договора. Для того, чтобы зарегистрировать перехода права собственности не только на недвижимость, но и занятый ею участок, договор должен соответствовать требованиям статьи 18 Закона о регистрации: помимо имени (наименования) правообладателя правоустанавливающий документ должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. То есть, документ, являющийся основанием для государственной регистрации должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Как усматривается из заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры от 29.05.2013, предметом сделки являлась лишь квартира N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 32,9кв.м., жилой 22,5 кв.м., право собственности продавца было подтверждено сведениями из ЕГРП по РО. Существенное условия договора в отношении продажи земельного участка, в указанном договоре не отражено, а именно местоположение участка; площадь участка; кадастровый номер участка; категория земли (целевое назначение); разрешенное использование участка; обременения участка и ограничения его использования. Кроме того, на момент рассмотрения спора, а также совершения сделки купли-продажи от 29.05.2013 право собственности за Чугай И.Б. на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН зарегистрировано в ЕГРП по РО не было.

Судебная коллегия учитывает, что предметом по договору купли-продажи являлась квартира в многоквартирном доме, в связи с чем положения ст. 35 ЗК РФ, на которые ссылается истец не применимы.

Кроме того, ответчик в своих возражениях не признает своего права на спорный земельный участок, указывая, что такого права у неё не возникло и это подтверждено материалами дела, таким образом, вывод суда о признании Чугай И.Б. утратившей право собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не основан на материалах дела.

С учетом установленных обстоятельств, а также приведенных норм материального права, судебная коллегия считает, что основания для удовлетворения заявленных Бабковой Т.А. исковых требований не имеется.

Поскольку судом допущено неправильное применение норм материального права, решение суда в силу положений п.п.4 ч.1 ст. 330 ГПК РФ полежит отмене в обжалованной части, с принятием нового решения об отказе Бабковой Т.А. в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ,

определила:

решение Ремонтненского районного суда Ростовской области от 10 февраля 2016г. в обжалованной части отменить, принять новое решение которым, в удовлетворении исковых требований Бабковой Т.А. к Чугай И.Б., 3-е лицо Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, администрация Ремонтненского сельского поселения Ремонтненского района Ростовской области о признании утратившей права собственности на земельный участок, признании права собственности на земельный участок - отказать.

Текст мотивированного апелляционного определения составлен 19.05.2016г.

Председательствующий:

Судьи: