Решение Ростовского областного суда от 11 мая 2016 г. по делу N 3а-332/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.,

при секретаре Третьякове И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "Полимер - Плюс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, административный ответчик - Правительство Ростовской области, заинтересованные лица - Администрация г.Ростова-на-Дону, ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области,

с участием представителя административного истца - Корнеева П.С.,

представителя Правительства Ростовской области - Матиевской М.В.,

представителя Администрации г.Ростова-на-Дону - Барбарук Н.В.,

установил:

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что является собственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - гаражи, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. Определение налоговой базы по уплате земельного налога осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше его рыночной стоимости, она определена в отчете оценщика и составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельного участка истец просил суд установить кадастровую стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представитель административного истца - Корнеев П.С. в суд явился, административный иск, основанный на отчете оценщика, поддержал, возражал против рыночной стоимости участка, указанной в заключении эксперта, полагая этот результат недостоверным и завышенным.

Представитель Правительства Ростовской области - Матиевская М.В. в суд явилась, возражала против искового заявления и отчета оценщика, не возражала против установления рыночной стоимости объекта в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону - Барбарук Н.В. в суд явилась, возражала против искового заявления и отчета оценщика, не возражала против установления рыночной стоимости объекта в соответствии с заключением судебной экспертизы.

Представители ДИЗО г.Ростова-на-Дону, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в суд не явились, извещены надлежаще.

Судом установлено, что административный истец является собственником земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - гаражи, кадастровая стоимость по состоянию на 01.01.2014 года - ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой для уплаты земельного налога, истец как собственник имеет основанный на законе правовой интерес в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

В обоснование своих требований истец представил отчет оценщика от 04.12.2015 года, согласно отчету оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

На отчет имеется положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков от 07.12.2015 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В отчете об оценке оценщик в рамках сравнительного подхода использовал метод сравнения продаж, в таблице 7.8.1.2 приведена выборка объявлений о продаже сходных по использованию земельных участков, выбрано 4 объекта-аналога из западной промзоны г.Ростова-на-Дону (диапазон цен за 1 кв.м от ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей). Оценщиком использованы корректировки на торг, на площадь аналогов.

Заявление правообладателя земельного участка о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 28.12.2016 года. Таким образом, обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден.

В решении комиссии отражено наличие разницы между кадастровой стоимостью и заявленной рыночной стоимостью более чем на 60%, указано на несоответствие отчета требованиям ФСО в части обоснования размера корректировки на торг, отсутствия расчета коэффициента торможения (поправка на площадь), перегруженность отчета описанием методов оценки для капитального строительства.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N1 - N7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Возражая против иска и отчета, Правительство Ростовской области указало на следующее: имеется существенная разница между оспариваемой стоимостью и заявленной рыночной, что обусловлено несоблюдением в полной мере требований ФСО с точки зрения соответствия аналогов факторам стоимости, приведенным в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, поддержаны выводы решения комиссии.

Суд, учитывая наличие мотивированных возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности отчета, наличие существенной разницы между двумя видами стоимости, наличие значительной разницы в использованном оценщиком диапазоне цен относительно отобранных объектов-аналогов, влияющего на итоговую рыночную стоимость, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования представленного отчета и экспертного заключения СРО, в том числе по итогам допроса оценщика и эксперта СРО, назначил по делу судебную экспертизу для проверки доказательств о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза по вопросу об определении рыночной стоимости проведена экспертом ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (эксперт ФИО6).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, приведены диапазоны стоимости в зависимости от районов г.Ростова-на-Дону и назначения участков (ИЖС, торговое назначение, промышленное назначение).

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в рассматриваемой зоне и сегменте.

В качестве объектов-аналогов использовано 3 земельных участка, расположенных в промзонах г.Ростова-на-Дону ( АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН), исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов (таблица 13). Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по площади, местоположению, разрешенному использованию, полноте размещенной информации.

Расчет стоимости приведен в таблице N16. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено (приведены корректировки на условия продажи - минус 9%, на динамику сделок на рынке, на инженерное обеспечение в отношении всех аналогов в зависимости от информации об обеспеченности конкретными коммуникациями и предоставленных истцом в суд сведений об обеспеченности рассматриваемого участка инженерными коммуникациями, на площадь с приведением расчета коэффициента торможения цены)

Порядок расчета корректировок, в том числе на инженерное обеспечение, площадь, условия продажи показан с приведением математических действий (л.д. 210-216).

Объекты-аналоги, использованные экспертом, и корректировки признаются судом достаточной и достоверной информацией, использование которой возможно в рамках приведенных выше положений ФСО, и приводит к достоверному выводу о рыночной стоимости.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством по доводам административного истца о должной рыночной стоимости.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным, экспертом подробно проанализирован сегмент рынка, к которому относится объект оценки, что позволило с высокой точностью использовать для расчета рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки объекта.

Доводы представителя административного истца о несогласии с подбором аналогов и конкретными расчетами корректировок, включая использованные источники информации опровергаются содержанием экспертного заключения, в котором ясно объяснены все вопросы, которые указаны в возражениях, возражения административного истца против выводов и расчетов эксперта, основанные на предположении о достоверности отчета, не подвергают сомнению обоснованность выполненного заключения. Эксперт по каждому суждению приводит достаточный и проверяемый источник информации.

Выборка сходных участков, из которой отобраны аналоги, сформирована на основании конкретных объявлений, тексты которых вместе с источником размещения приобщены к заключению. Суждение о том, что анализ рынка земельных участков, с учетом таблицы о подборке объявлений, вводит в заблуждение, ошибочно и противоречит тексту заключения, оно сводится по сути к несогласию с размером итоговой стоимости, а не к существу обоснованного вывода эксперта.

Критика заключения эксперта является точкой зрения административного истца на порядок определения размера рыночной стоимости земельного участка, замечания носят формальный и предположительный характер, замечания исходят из предпосылки о достоверности отчета оценщика с меньшим размером рыночной стоимости, что обусловлено интересами правообладателя в области налогообложения. Эксперт же является лицом, уполномоченным на проведение специального исследования в области оценочной деятельности. Разница в итоговом результате определения рыночной стоимости в отчете оценщика и заключении эксперта обусловлена степенью корректности подбора объектов-аналогов, сопоставительное изучение которого не позволяет согласиться с отчетом. Корректировки эксперта основано на научно-обоснованных методиках, содержание которых раскрыто в заключении.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, указанный в заключении эксперта, соглашаясь с доводами Правительства Ростовской области о недостоверности отчета оценщика, как по подбору объектов - аналогов, так и по расчету рыночной стоимости, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости. Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные иные данные о рыночной стоимости объекта оценки.

Заключение эксперта отвечает требованиям КАС РФ об относимости и допустимости, является достоверным и ясным.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 НК РФ).

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривался показатель рыночной стоимости земельного участка, указанный в отчете оценщика, установление кадастровой стоимости участка в размере равной рыночной стоимости является способом реализации прав собственника, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца в силу статей 109-111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N28 от 30.06.2015 года.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск удовлетворить частично:

установить кадастровую стоимость земельного участка площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН из категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - гаражи в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 9 декабря 2015 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА за проведенную судебную оценочную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М.Абрамов