Решение Верховного Суда Удмуртской Республики от 26 мая 2016 г. по делу N 3а-83/2016

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

председательствующего судьи Кричкер Е.В.,

при секретаре судебного заседания Пенькиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению С.Ф.Ф. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

С.Ф.Ф. (далее по тексту - административный истец) обратилась в Верховный Суд УР с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49, общей площадью 1 900 ? 15 кв. м, по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, примерно в 60 м по направлению на запад от дома N30 по ул. Орджоникидзе, с разрешённым использованием: предпринимательство (код 4.0) - размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой, банковской и иной предпринимательской деятельности (далее по тексту - земельный участок), равной его рыночной стоимости, в размере 3 423 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный иск мотивировала тем, что является арендатором земельного участка и платит за него арендную плату, размер которой в соответствии с постановлением Правительства УР от 06 ноября 2007 года N 172 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее по тексту - Постановление N 172) исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, составляющей 19 404 301 рублей.

В обоснование заявленного требования административный истец ссылалась на Отчёт об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года, составленный ООО "Перспектива", подтвержденный положительным экспертным заключением N 129/01-16 от 18 февраля 2016 года саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", которым по состоянию на 01 января 2015 года определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 в размере 3 423 000 рублей (т.1 л.д.3-7).

Административный истец С.Ф.Ф. была своевременно извещена о времени и месте рассмотрения административного дела, но в судебное заседание не явилась.

В силу ч.4 ст.247 КАС РФ суд рассмотрел административное дело в её отсутствие, с участием её представителей.

В судебном заседании представитель административного истца Б.Н.В. (доверенность 18 АБ 0718065 от 19 ноября 2015 года сроком на три года, диплом ВСГ 0957410, регистрационный номер 91717 от 08 июля 2008 года, т.1 л.д.8, 9) поддержал требования своего доверителя, ссылаясь на доводы, изложенные в административном иске, просил их удовлетворить.

Представитель административного ответчика Правительства УР и заинтересованного лица Министерства имущественных отношений УР К.С.В. (доверенности от 09 декабря 2015 года N 7-198/33 сроком по 09 декабря 2016 года и от 30 декабря 2015 года N 65 сроком по 31 декабря 2016 года, диплом ВСБ 0229391, регистрационный номер 63845 от 03 июля 2003 года, т.1 л.д.132-134) в судебном заседании не возражал против удовлетворения требований административного истца, но не согласился с заявленным административным истцом размером кадастровой стоимости земельного участка.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее по тексту - Управление Росреестра по УР) Т.Е.В. (доверенность от 23 декабря 2015 года N 138 сроком до 31 декабря 2016 года, диплом ВСГ 2974669, регистрационный номер 5304 от 25 февраля 2009 года, т.1 л.д.135, 136) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований С.Ф.Ф., пояснив, что установленная судом кадастровая стоимость земельного участка будет внесена в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учёта в качестве новой кадастровой стоимости с момента вступления настоящего решения суда в законную силу (т.1 л.д.137).

Представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Удмуртской Республике (далее по тесту - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по УР) П.А.В. (доверенности от 21 сентября 2015 года N18/2015-99 сроком на три года, (в порядке передоверия) от 08 октября 2015 года N 01-20/2015 сроком до 21 сентября 2018 года, диплом ВСГ 5803832, регистрационный номер 13899 от 15 июля 2011 года, т.1 л.д.138, т.2 л.д.85, 86) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований административного истца (т.1 л.д.141).

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Ижевска, являющегося Арендодателем земельного участка, Х.И.Ф. (доверенность от 09 ноября 2015 года N 5641/01-33ДО сроком на один год, диплом 101818 0178742, регистрационный номер 932 от 12 июля 2014 года, т.2 л.д.87, 88) в судебном заседании не возражала против удовлетворения требований, заявленных административным истцом.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителей административных ответчиков - Правительства УР и Управления Росреестра по УР, представителей заинтересованных лиц - Министерства имущественных отношений УР, ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по УР и Администрации г. Ижевска, изучив и проанализировав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что требования, заявленные С.Ф.Ф., подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 определена в соответствии с постановлением Правительства Удмуртской Республики от 30 ноября 2015 года N531 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Удмуртской Республике по состоянию на 1 января 2015 года" (далее по тексту - Постановление N 531) в размере 19 404 301 руб. (строка 70152 приложения N1) и является актуальной как на момент обращения административного истца в суд, так и при рассмотрении в суде настоящего административного дела.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Причём при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде физическими лицами предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.3 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно договору аренды земельного участка N5013 от 28 декабря 2010 года с изменениями, внесёнными в него соглашениями N5013/1 от 10 декабря 2013 года, N5013/2 от 02 декабря 2015 года, N5013/3 от 12 января 2016 года, а также согласно договору на передачу прав и обязанностей по договору аренды N5013 от 28 декабря 2010 года, на день рассмотрения настоящего административного дела в суде Арендатором земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49, общей площадью 1 900 кв. м, по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, примерно в 60 м по направлению на запад от дома N30 по ул. Орджоникидзе, является С.Ф.Ф. (т.1 л.д.10-29).

Расчёт арендной платы за земельный участок определён в приложении N 1 к соглашению N 5013/1 от 10 декабря 2013 года и является его неотъемлемой частью. Из указанного приложения следует, что арендная плата исчислена в соответствии с Постановлением N 172 исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т.1 л.д.19, 20).

Следовательно, арендатор С.Ф.Ф. является плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка.

Земельный участок с кадастровым номером 18:26:050960:49 относится к ранее учтённым, поставлен на кадастровый учёт 21 января 2010 года, а его кадастровая стоимость, утверждённая Постановлением N 531 по состоянию на 01 января 2015 года, внесена в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года (т.1 л.д.30, 31).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование заявленных требований административный истец представила в суд Отчёт об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года, подготовленный оценщиком Обществом с ограниченной ответственностью "ПЕРСПЕКТИВА", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 3 423 000 рублей (т.1 л.д.46-93).

Кроме того, административный истец представила в суд положительное экспертное заключение N 129/01-16 от 18 февраля 2016 года на вышеназванный Отчёт об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года, составленный Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков", членом которого является оценщик (т.1 л.д.94-115).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в Отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае, когда административные ответчики или заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 КАС РФ).

В соответствии со статьёй 62 КАС РФ, если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 КАС РФ).

В связи с чем, определением Верховного Суда УР от 14 апреля 2016 года было удовлетворено ходатайство представителя Администрации г. Ижевска о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49. Проведение экспертизы поручено экспертам Общества с ограниченной ответственностью "Инком-Эксперт". На разрешение экспертов поставлены вопросы об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 по состоянию на 01 января 2015 года, а также о том, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию Отчёта об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года, к описанию объекта оценки, к методам расчёта рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой (т.1 л.д.176-179).

Экспертом ООО "Инком-Эксперт" П.Е.А. проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от 27 апреля 2016 года N 149, согласно которому: рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 156 000 рублей; при составлении Отчёта об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, предъявляемых к его форме и содержанию, описанию объекта оценки. Кроме того, оценщиком допущены иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости: некоторая использованная оценщиком информация недостаточна для проведения расчётов и в некоторых случаях нарушен принцип проверяемости (т.2 л.д.2-81).

Таким образом, эксперт установиларыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 в размере, превышающем рыночную стоимость, указанную в Отчёте об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года, представленном административным истцом в обоснование своих требований.

В силу статьи 59 КАС РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые подлежат оценке судом в соответствии со статьёй 84 названного кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исходя из чего, суд признаёт, что заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведённого исследования. Изложенные в экспертном заключении выводы и ответы на поставленные судом вопросы, подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.2 л.д.3, 79-81).

При проведении экспертизы эксперт руководствовалась нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к Отчёту об оценке объекта недвижимости.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является Отчёт об оценке объекта оценки (далее по тексту - Отчёт).

Отчёт составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В Отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в Отчёте.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена на основании материалов настоящего административного дела в помещении ООО "Инком-Эксперт".

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применила сравнительный подход с использованием метода сравнения продаж. В заключении подробно обоснован отказ эксперта от использования затратного и доходного подходов, а также других методов оценки в рамках сравнительного подхода к оценке (п.п.2.10.1-2.10.3 Заключения эксперта).

Для получения наиболее объективных результатов оценки за единицу сравнения эксперт приняла 1 кв. метр общей площади. В ходе анализа рынка продаж и нормативно-методической базы оценки в качестве параметров сравнения были выбраны следующие ценообразующие факторы: местоположение объекта, категория (разрешённое использование), площадь земельного участка. При этом одним из главных ценообразующих факторов эксперт отметила местоположение земельного участка из-за эксклюзивности инфраструктуры: в жилой зоне города, в окружении зданий коммерческого, социального, жилого назначения.

Для сравнения эксперт выбрала пять объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки.

Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из объявлений в следующих печатных изданиях: "Из рук в руки" N044 от 24 декабря 2014 года, стр.15; http://www.avito.ru/izhevsk/zemelnye_uchastki /uchastok_13_sot.izhs_241928321; "Обмен жилья", N 39 (988) от 02 октября 2014 года, стр.131; "Вся недвижимость", N 40 (464), 6-12 октября 2014 года, стр.120; "Обмен-продажа жилья" N 25 (974) от 26 июня 2014 года, стр. 132. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения и исходных данных для расчёта (таблицы 2.11.2, 2.11.4).

Эксперт проанализировала каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвела необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привела подробное обоснование и расчёт их значений.

Таким образом, итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживалась принципов федеральных стандартов оценки; её заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом сравнительного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Допрошенная в судебном заседании эксперт П.Е.А., составившая вышеуказанное экспертное заключение, подробно обосновала его, сославшись на методы проведённого исследования, мотивировав сделанные в их результате выводы, полно ответив на все вопросы, поставленные представителем административного истца в ходе судебного разбирательства (т.2 л.д.93-98, 102-106).

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, приняв во внимание, что Отчёт об оценке N 1607 от 15 февраля 2016 года, представленный административным истцом, как указал эксперт в своём заключении, по своим форме и содержанию, а также по описанию объекта оценки выполнен с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, Закона об оценочной деятельности, а также с иными нарушениями, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, суд не находит оснований ставить указанное экспертное заключение под сомнение, соглашается с изложенными в нём выводами и считает необходимым определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49 в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, составляющей 10 156 000 рублей, установленной экспертом.

При этом суд учитывает, что иных доказательств, которые опровергли бы названную рыночную стоимость земельного участка участниками процесса в суд не представлено.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее по тексту - Постановление Пленума Верховного Суда РФ N28) разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таком положении требования административного истца подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости спорного земельного участка устанавливается равным его рыночной стоимости, определённой в заключении эксперта.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января года, в котором подано заявление.

Пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 разъяснено, что датой подачи заявления для физических лиц является дата обращения в суд или в Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию.

В данном случае административный истец обратилась в суд с настоящим административным исковым заявлением 11 марта 2016 года, следовательно, установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2016 года.

В силу закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки, абзацем 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 разъяснено, что административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичная правовая норма содержится в части 3 статьи 245 КАС РФ.

Как следует из материалов административного дела, оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, определённые Постановлением N531, были внесены в государственный кадастр недвижимости 29 декабря 2015 года, а с настоящим административным исковым заявлением в суд С.Ф.Ф. обратилась 11 марта 2016 года, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка органом кадастрового учёта в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, а именно с момента вступления судебного постановления в законную силу.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление С.Ф.Ф. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 18:26:050960:49, общей площадью 1 900 ? 15 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Ижевск, примерно в 60 м по направлению на запад от дома N 30 по ул. Орджоникидзе, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере его рыночной стоимости, равной 10 156 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 11 марта 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 27 мая 2016 года.

Председательствующий

судья Верховного Суда УР Кричкер Е.В.