Решение Свердловского областного суда от 13 мая 2016 г. по делу N 3а-215/2016

Свердловский областной суд в составе:

председательствующего судьи Старкова М.В.,

при секретаре Прониной Ю.П.,

с участием представителя административного ответчика (Управления Росреестра по Свердловской области) - Мелеш Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело

по административному исковому заявлению открытого акционерного общества "Уральский институт металлов" (ОГРН 102660494663) о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области (далее - Комиссия) от 20 января 2016 года N 36,

УСТАНОВИЛ:

ОАО "Уральский институт металлов" обратилось 17 февраля 2015 года в Свердловский областной суд с названным административным исковым заявлением, подлежащим рассмотрению в порядке главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. В обоснование своих требований административный истец указал, что обжалуемое решение Комиссии следует признать незаконным, потому что ОАО "Уральский институт металлов", обратившись 23 декабря 2015 года с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, предоставило при этом все необходимые документы. Комиссия необоснованно отклонила заявление административного истца, который утверждает, что все четыре вывода Комиссии о выявленных и отражённых в обжалуемом решении несоответствиях представленного отчёта предъявляемым требованиям также являются неверными.

Административный ответчик - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области в письменных возражениях и дополнениях к письменным возражениям, опровергая, в свою очередь, суждения и утверждения административного истца, указало, что доводы ОАО "Уральский институт металлов" о незаконности обжалуемого решения Комиссии считает безосновательными, не влекущими удовлетворение административного искового заявления. Просит отказать в удовлетворении административного искового заявления.

В судебное заседание представитель административного истца, а также представитель Комиссии не явились. О месте и времени судебного заседания представитель административного истца был извещён 22 апреля 2016 года, о чём свидетельствует имеющаяся подписка. В письменных возражениях на письменные возражения административного ответчика от 29 апреля 2016 года представитель ОАО "Уральский институт металлов" просил рассмотреть административное исковое заявление без своего участия. Комиссия также была извещена о месте и времени судебного заседания, что подтверждается почтовым уведомлением. В силу части 6 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной. Учитывая приведённую норму, а также положения статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд, с учётом мнения представителя административного ответчика, посчитал возможным и определилрассмотреть административное дело при имеющейся явке.

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области поддержала позицию, изложенную в письменных возражениях.

Заслушав представителя административного ответчика, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Как видно из материалов рассматриваемого административного дела, 17 сентября 2013 года в государственный кадастр недвижимости были включены сведения о земельном участке площадью 11818 кв.м., с кадастровым номером 66:41:0704005:38, который расположен по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, ул. Гагарина, 14; пр. Ленина, 101, корп. 2.

Категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: под здание института (литер А), здание лаборатории (литер В), здание инженерно-лабораторного корпуса с офисными помещениями (литер Б), здание трансформаторной подстанции (литер Д). Сведения о земельном участке имеют статус "временный" по причине отсутствия сведений о зарегистрированных на него правах, что также подтверждается представленным уведомлением от 11 апреля 2016 года N 66/001/016/2016-230.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области актом определения кадастровой стоимости рассчитал (установил) и внёс в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704005:38. По состоянию на 17 сентября 2013 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 127077890 руб. 38 коп., что подтверждается кадастровой справкой (т. 1 л.д. 158). Использовано значение удельного показателя кадастровой стоимости, утверждённое приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15 января 2013 года N 32.

(кадастровый квартал 66:41:0704005; 17 группа - земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; строка - 3743).

Административному истцу - ОАО "Уральский институт металлов" на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- часть здания площадью 4704,5 кв.м. (литер А),

- часть здания площадью 5495,1 кв.м. (литер Б),

- отдельно стоящее здание площадью 2243,7 кв.м. (литер В),

- отдельно стоящее нежилое здание площадью 142,2 кв.м. (литер Д),

находящиеся на вышеназванном земельном участке с кадастровым номером 66:41:0704005:38 подтверждением чего являются нотариально заверенные копии правоустанавливающего документа (т. 1 л.д. 16-19).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18 декабря 2015 года по делу N А60-31506/2015 администрации города Екатеринбурга было отказано в удовлетворении исковых требований к ОАО "Уральский институт металлов" о взыскании платы за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 66:41:0704005:38, а также процентов. Арбитражный суд Свердловской области установили указал в своём решении, что ОАО "Уральский институт металлов" обладает правом постоянного (бессрочного) пользования в отношении земельных участков, из которых образован земельный участок с кадастровым номером 66:41:0704005:38; имеющееся право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками подтверждено документами, выданными до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации ОАО "Уральский институт металлов" является плательщиком земельного налога.

Считая, что установленная в размере 127077890 руб. 38 коп. кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости земельного участка ОАО "Уральский институт металлов" для установления (признания) кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости заключил договор от 27 октября 2015 года N 1003/15 с ООО "ОценКинг".

Оценщик Попова Евгения Владимировна пришла к выводу и указала в составленном отчёте от 25 ноября 2015 года N 1003/15, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0704005:38 по состоянию на 17 сентября 2013 года составляла 65495356 руб.

На этот отчёт об оценке земельного участка было получено положительное экспертное заключение общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" от 14 декабря 2015 года N 6409/2015.

23 декабря 2015 года ОАО "Уральский институт металлов" обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (входящий N 26-43/1180). Решением Комиссии от 20 января 2016 года N 36 заявление ОАО "Уральский институт металлов" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка было отклонено; именно это решение Комиссии и просит признать незаконным административный истец.

Как видно из содержания обжалуемого решения, Комиссия установила, что отличие рыночной стоимости земельного участка от установленной кадастровой стоимости составляет 48,5 % (то есть, более 30 процентов). Оформление и содержание отчёта об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон), требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки (т. 1 л.д. 14, 15).

Поскольку целью обращения в Комиссию является пересмотр кадастровой стоимости, решение, действие (бездействие) Комиссии могут быть оспорены с соблюдением правил подсудности, установленных пунктом 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При оспаривании решений Комиссии об отклонении заявления об оспаривании результатов кадастровой оценки объекта недвижимости вопрос об установлении рыночной стоимости такого объекта не разрешается.

В соответствии с частью 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации организация может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделённых отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены её права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов или на неё незаконно возложены какие-либо обязанности.

Положениями статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трёх месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. В рассматриваемом случае трёхмесячный срок обращения с административным исковым заявлением не пропущен.

При разрешении данного административного искового заявления для удовлетворения заявленных требований необходима совокупность двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, регулирующему спорное правоотношение, и нарушение этим решением прав либо свобод административного истца (часть 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Рассматривая административное дело о признании незаконным решения Комиссии суду, учитывая соответствующее разъяснение, которое содержится в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 февраля 2009 года N 2 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", надлежит выяснять:

- имеет ли Комиссия полномочия на принятие решения (при этом, в случае, когда принятие или непринятие решения в силу закона или иного нормативного правового акта отнесено к усмотрению Комиссии, суд не вправе оценивать целесообразность такого решения);

- соблюдён ли порядок принятия решения, в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и тому подобное). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемого решения свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка;

Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятого решения.

По результатам рассмотрения административного дела суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным, либо об отказе в удовлетворении заявленных требований о признании оспариваемого решения незаконным (часть 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Приказом Росреестра от 25 октября 2012 года N П/471 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области.

Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Порядок) утверждён Приказом Минэкономразвития России от 04 мая 2012 года N 263.

Пунктом 20 Порядка предусмотрено, что если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, Комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, когда заявителем представлено положительное экспертное заключение, соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчёта об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчёта об оценке, к описанию в отчёте об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

То есть, в том случае, если содержание и оформление отчёта не соответствует предъявляемым требованиям, то Комиссия уполномочена принять решение об отклонении заявления. Это значит, что Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчёта и положительного экспертного заключения и обязана проверить представленные её на рассмотрение документы с точки зрения их соответствия существующим требованиям. Следовательно, обжалуемое административным истцом решение Комиссии было принято в соответствии с предоставленными ей полномочиями.

При этом, порядок принятия обжалуемого решения (форма, сроки и процедура) также соответствовали требованиям Порядка. Как видно из представленной выписки из протокола заседания Комиссии, в заседании Комиссии присутствовали и участвовали трое из четырёх членов Комиссии, которые единогласно проголосовали "против", в результате чего, и было принято решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Что же касается оснований, которые повлекли принятие Комиссией решения об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, то поводом для этого послужили следующие выводы и обстоятельства.

На странице 27 отчёта (таблица 4.2 "Выявленные на момент оценки предложения о продаже земельных участков под коммерческую застройку") выборка земельных участков в определённом оценщиком сегменте рынка представлена 7 объектами. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов не обоснованно. Комиссия расценила это как введение в заблуждение; указав, что выборка земельных участков на оцениваемый период времени составляла около 130 земельных участков.

Из положений статьи 11 Федерального закона следует, что отчёт не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 утверждён Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)". Из содержания подпункта "в" пункта 22 следует, что при проведении оценки сравнительным подходом оценщиком должны быть описаны объём доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчёте об оценке.

Проанализировав доводы сторон, сопоставив их с отчётом и обжалуемым решением Комиссии, суд приходит к выводу, что оценщиком действительно не был описан объём доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчётов. Возражая в письменных возражениях от 29 апреля 2016 года административный истец, по сути, и фактически излагает по каким причинам, и почему, из имевшегося объёма доступных рыночных данных были отобраны именно семь объектов. То есть, как справедливо указывает административный ответчик в дополнениях к письменному возражению, и суд с этим соглашается, оценщик Попова Евгения Владимировна недостаточно проанализировала обширный и доступный сегмент рынка под коммерческую застройку, а необоснованно и немотивированно ограничилась указанием на семь объектов.

Следует отметить, что в данном случае и в этой части, отчёт действительно вводит пользователя в заблуждение, поскольку таким своим содержанием формирует у пользователя мнение, что в городе Екатеринбурге на дату оценки под коммерческую застройку предлагалось всего семь объектов.

В отношении данного недостатка, Комиссия правильно и обоснованно сделала вывод о несоответствии отчёта предъявляемым требованиям.

Относительно содержащегося на странице 72 отчёта - предложение N 3 (объект-аналог N 3) Комиссия указала в своём решении, что объект не идентифицирован, его применение объекта в качестве аналога необоснованно.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)", утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299, предусматривают, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчёте должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведённая в отчёте об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчёта об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Встречные и противоположенные доводы относительно данного недостатка со стороны административного истца и административного ответчика, которые были изложены ими после обращения в суд в письменных возражениях, свидетельствуют о значительном уровне специальных познаний у сторон. Однако, несмотря на это, данный спор сторон, тем не менее, никак не опровергает факт того, что при проведении оценки и подготовке отчёта оценщиком действительно не был идентифицирован объект-аналог N 3, а это означает, что указанный недостаток также имеет место. Кроме того, по мнению суда (с точки зрения их взаимного места расположения), оцениваемый земельный участок и объект-аналог N 3, который расположен в зоне производственно-коммунальных объектов и на территории завода (станицы 55 и 56 отчёта) невозможно признать допустимым объектом-аналогом. Поэтому, следует согласиться с тем, что данный объект не является аналогом, и его применение в таком качестве (принимая во внимание ранее обозначенную недостаточность анализа сегмента рынка под коммерческую застройку; ограниченность указанием на 7 объектов) не соответствует вышеизложенным требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчёту об оценке (ФСО N 3)".

Суд соглашается с выводом Комиссии о том, что информация об обеспеченности объектов-аналогов коммуникациями отсутствует. На странице 56 отчёта оценщик излагает суждения, что коммуникации объектов-аналогов проходят по границам земельных участков, в связи с чем, корректировку вводить не требуется. Между тем, оцениваемый земельный участок действительно обеспечен коммуникациями, а это влияет на его стоимость. Между тем, если исходить из содержания страницы 56 отчёта, то утверждать о том, что объекты-аналоги точно также обеспечены коммуникациями не представляется возможным. С точки зрения любого пользователя отчёта, который, конечно же, в отличие от оценщика, не является профессионалом в оценке (о чём указывает административный истец на четвёртой странице своих письменных возражений от 29 апреля 2016 года) в данном случае отказ оценщика от использования соответствующих корректировок был недостаточно обоснован. В ином случае, если допустить, что введение корректировок не требовалось, это означает, что оценщиком в отчёте не собрана и не приведена соответствующая информация в обоснование отказа от использования этих корректировок. Поэтому суд, соглашаясь с Комиссией, не может признать достаточно обоснованным вывод оценщика о том, что корректировку на коммуникации вводить не требовалось.

Вопрос о читаемости приложенных к отчёту объявлений (в частности на страницах 69 и 72) носит исключительно оценочный субъективный характер, однако, безусловно, и очевидно то, что имеющееся качество размещённой информации, очень мелкий размер, крайне затруднительны даже для простого прочтения. И если о содержании текстовой информации, располагая минимальными знаниями, можно догадаться, то содержание картографического фрагмента, ссылки на интернет адреса, а также обнаружить дату объявления на странице 72 отчёта, не представляется возможным.

Суд не может согласиться с утверждениями, что административный ответчик злоупотребляет своими правами в ущерб другой стороне, и доводы Комиссии являются надуманными. Наоборот, некачественная подготовка отчёта оценщиком сделала его невозможным для нормального восприятия пользователем (в том числе, и Комиссией и судом), о чём абсолютно справедливо (и по существу) было отмечено Комиссией в своём решении.

С выводом положительного экспертного заключения о том, что отчёт соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки (т. 1 л.д. 149), суд в данном случае также не может согласиться.

В соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Учитывая требования данной нормы, суд приходит к выводу, что и основания для принятия обжалуемого решения у Комиссии также имелись, следовательно, о незаконности решения Комиссии и одновременном нарушении этим решением прав административного истца утверждать невозможно, а поэтому административное исковое заявление не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление открытого акционерного общества "Уральский институт металлов" о признании незаконным решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Свердловской области от 20 января 2016 года N 36 оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Свердловского областного суда, в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено 27 мая 2016 года.

Судья

М.В. Старков