Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва от 01 июня 2016 г. по делу N 33-796/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва в составе:

председательствующего Болат-оол А.В.,

судей Бады-Сагаана А.В., Канзая А.А.,

при секретаре Чимит Е.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Бады-Сагаана А.В. гражданское дело по иску В., А., С., Н., К. к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва (далее - Минземимущество РТ), мэрии г. Кызыла, О., У. о признании недействительными распоряжения о проведении работ по формированию земельного участка, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, межевого плана, исключении сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости, признании недействительными торгов по продаже земельного участка, договора купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности сделки по апелляционной жалобе представителя истцов Е. на решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 14 октября 2015 года,

УСТАНОВИЛА:

В., А., С., Н. и К. обратились в суд с указанным выше иском, ссылаясь на то, что являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: **. Указанный многоквартирный дом расположен на земельном участке, который не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Из кадастрового паспорта земельного участка по адресу: **, следует, что он имеет площадь 4013,06 кв.м., ему присвоен кадастровый номер **:100, дата постановки на государственный кадастровый учет - 20 декабря 2005 года. Земельный участок использовался в целях эксплуатации многоквартирного дома, на нем расположены хозяйственные постройки, водонасосная станция, септики, электрическая трансформаторная подстанция, элементы озеленения, огороды жильцов. 08 апреля 2014 года собственник квартиры N 11 многоквартирного дома Ю. огородил часть земельного участка, использовавшегося для эксплуатации многоквартирного дома, предъявив свидетельство о государственной регистрации права на имя О., в соответствии с которым последней на основании протокола о проведении открытого аукциона от 19 марта 2013 года и договора купли-продажи от 19 марта 2013 года принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: **, площадью 800 кв.м., с кадастровым номером **:512.

Полагают, что земельный участок О. с кадастровым номером **:512 незаконно сформирован за счет территории земельного участка с кадастровым номером **:100, использующегося для эксплуатации многоквартирного, что является нарушением прав собственников помещений многоквартирного дома. Нарушения при формировании земельного участка О. выразились в том, что схема расположения участка не согласовывалась с Управлением архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла, границы смежных земельных участков не обозначены, решения о подготовке документации по планировке и проекта межевания территории кадастрового квартала N не принималось. Допущенные нарушения влекут недействительность межевого плана, составленного кадастровым инженером У. Также земельный участок О. сформирован внутри застроенного квартала, тогда как точечная (уплотнительная) застройка внутри сформированных кварталов на территории г. Кызыла запрещена. Считают, что Минземимуществом РТ при проведении торгов допущены нарушения, поэтому договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером **:512, заключенный между Минземимуществом РТ и О., является недействительным.

С учетом дополнения и уточнения требований истцы просили признать недействительными: распоряжение Минземимущества РТ от 10 сентября 2012 года о проведении работ по формированию земельного участка для индивидуального жилищного строительства площадью 800 кв.м. по адресу: **, схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, межевой план земельного участка, изготовленный кадастровым инженером У., исключить из государственного кадастра недвижимости сведения о земельном участке по адресу: **, с кадастровым номером **:512, а также признать недействительными: открытый аукцион по извещению N, проведенный 19 марта 2013 года по лоту N 1, по продаже земельного участка с кадастровым номером **:512, договор купли-продажи названного земельного участка от 19 марта 2013 года N, заключенный между Минземимуществом РТ и О., применить последствия недействительности названной сделки.

Решением суда иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель истцов по доверенности Е. просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, указав, что вывод суда об отсутствии у истцов прав на земельный участок под многоквартирным домом, расположенный по адресу: **, является неправильным. Суд не учел, что земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 20 декабря 2005 года. Заключением проведенной по делу землеустроительной экспертизы установлено, что земельный участок с кадастровым номером **:512 является частью земельного участка с кадастровым номером **:100, использовавшимся до 2014 года для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **. Вывод суда о том, что нормативная площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, не должна быть более 1475,68 кв.м., неправомерен, поскольку земельный участок под многоквартирным домом уже был сформирован ранее с другой площадью. Судом не проверены доводы искового заявления, касающиеся законности формирования земельного участка по адресу: **, а также его последующего предоставления О.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что истцы В., С., Н., К. и третье лицо Ж. являются собственниками квартир (соответственно N 6, 2, 5, 10 и 3), расположенных в многоквартирном доме по адресу: **, возведенного в 1988 году.

Из кадастрового паспорта от 25 апреля 2014 года N следует, что земельный участок по адресу: **, имеет площадь 4013,06 кв.м., кадастровый номер **:100 (предыдущий номер N), дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 20 декабря 2005 года. Земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием "терр. 2-эт. жил застр-ки". В графе 14 указано, что граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

По мнению истцов, частью вышеназванного и принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка площадью 4013,06 кв.м. с кадастровым номером **:100, незаконно пользуется О., а действия Минземимущества РТ по формированию земельного участка с кадастровым номером **:512 и последующему его предоставлению ответчику являются незаконными.

Так, распоряжением Минземимущества РТ от 10 сентября 2012 года N отделу земельных отношений министерства предписано провести работы по формированию земельного участка общей площадью 800 кв.м., предназначенного для индивидуального жилищного строительства и расположенного по адресу: **, для последующего выставления на аукцион.

18 октября 2012 года распоряжением мэрии г. Кызыла утверждена схема расположения земельного участка по адресу: **.

18 октября 2012 года по заказу Минземимущества РТ кадастровым инженером У. изготовлен межевой план земельного участка по адресу: **,

Из кадастрового паспорта от 16 ноября 2012 года N следует, что земельный участок по адресу: **, имеет площадь 800 кв.м., кадастровый номер **:512, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости - 16 ноября 2012 года.

19 марта 2013 года Минземимуществом РТ проведен аукцион по продаже земельного участка с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства с описанием границ согласно кадастровому паспорту от 16 ноября 2012 года, победителем аукциона признана О.

19 марта 2013 года между Минземимуществом РТ и О. заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым номером **:512, в тот же день подписан акт приема-передачи земельного участка.

Определением суда первой инстанции от 28 августа 2014 года по делу назначена землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО "Независимая экспертиза".

Согласно выводам заключения экспертов ООО "Независимая экспертиза" N 30/05/11: 1) площадь предполагаемых фактических границ земельного участка по адресу: **, с кадастровым номером **:100, до образования земельного участка по адресу: **, с кадастровым номером **:512, и установления металлического забора составляет 3665 +/- 106 кв.м., при этом имеется наложение границ земельного участка с кадастровым номером **:512 на фактические границы земельного участка с кадастровым номером **:100;

2) нормативная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **, составляет 1475,68 кв.м., фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером **:100 на момент проведения экспертизы составила 4000 кв.м. +/- 22 кв.м.;

3) земельный участок с кадастровым номером **:512 не образовывался путем разделения земельного участка с кадастровым номером **:100, однако, являлся частью названного земельного участка и до ограждения его в 2014 году использовался для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **.

Разрешая дело и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что земельный участок, используемый для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **, не был сформирован с установлением границ на местности, никто из собственников жилых помещений многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка не обращался, поэтому право общей долевой собственности на земельный участок у истцов не возникло. Истцами не представлено доказательств того, что Минземимущество РТ, предоставляя земельный участок по адресу: **, О., распорядилось землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, исходя из следующего.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, уточнено, что в состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, включаются, в частности, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства (подп. "е"); иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (подп. "ж").

Конституционный Суд Российской Федерации в п. 4 Постановления от 28 мая 2010 года N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" указал, что признание конкретного земельного участка, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения невозможно без точного определения его границ в соответствии с федеральными законами, как того требует ст. 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи со ст.ст. 11 и 389 Налогового кодекса Российской Федерации.

Именно поэтому федеральный законодатель обусловил переход земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимостью формирования данного земельного участка по правилам земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, возложив его осуществление на органы государственной власти или органы местного самоуправления.

В силу ч.ч. 1, 4 и 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно ч. 7 ст. 38 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости.

Систематизированным сводом сведений об учтенном недвижимом имуществе является государственный кадастр недвижимости (п. 2 ст. 1 Закона о кадастре).

По смыслу приведенных выше норм права, описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают существование такого земельного участка с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Понятие формирования земельного участка ранее определялось ЗК РФ только применительно к предоставлению земельных участков для строительства без предварительного согласования места размещения объекта (подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). С 01 марта 2015 года приведенное положение утратило силу.

Из материалов дела следует, что граница земельного участка с кадастровым номером **:100 не установлена, сведения о соответствующих координатах характерных точек границы этого земельного участка не внесены в государственный кадастр недвижимости.

При таких данных, поскольку границы земельного участка, необходимого для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **, не определены, то земельный участок нельзя признать сформированным по смыслу ч.ч. 4 и 5 ст. 16 Вводного закона, а собственников помещений многоквартирного дома - приобретшими право общей долевой собственности на земельный участок.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о возникновении у истцов права общей долевой собственности на земельный участок по адресу: **, с момента его постановки на кадастровый учет - 20 декабря 2005 года - основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку в силу ст. 16 Вводного закона для возникновения соответствующего права у собственников помещений многоквартирного дома необходим сложный юридико-фактический состав: формирование (образование) земельного участка, включающее определение его размера и границ на основании межевания, а также последующая постановка на кадастровый учет.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения собственников помещений многоквартирного дома по адресу: **, с заявлением о формировании земельного участка, необходимого для эксплуатации дома.

В п. 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч.ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В п. 68 названного постановления также разъяснено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (ст.ст. 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.

В случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка.

При рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти.

Решение суда, которым установлены границы земельного участка, является основанием для изменения сведений о данном земельном участке в государственном кадастре недвижимости.

Поскольку границы земельного участка под многоквартирным домом не определены, земельный участок не сформирован, то определить наложение такого земельного участка на спорный земельный участок с кадастровым номером **:512 в рамках данного спора не представляется возможным.

Довод апелляционной жалобы о том, что заключением землеустроительной экспертизы было установлено, что земельный участок с кадастровым номером **:512 является частью земельного участка с кадастровым номером **:100, используемого для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **, является необоснованным.

В силу ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 Кодекса.

Выводы заключения проведенной по делу землеустроительной экспертизы оценены судом первой инстанции в совокупности с иными доказательствами, собранными по делу. Как видно из заключения экспертов, в исследовании устанавливались предполагаемые фактические границы земельного участка по адресу: **, с кадастровым номером **:100.

Вместе с тем требование об установлении границ земельного участка, который должен быть сформирован под многоквартирным домом, предметом рассмотрения по данному делу не являлось, и такого требования истцами не заявлялось.

В заключении экспертов в соответствии с Методическими указаниями по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, утвержденных Приказом Минземстроя РФ от 26 августа 1998 года N 59, определена нормативная площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации многоквартирного дома по адресу: **, в размере 1475,68 кв.м.

Таким образом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцами не было доказано, что территория земельного участка, сформированного Минземимуществом РТ и предоставленного О., необходима для эксплуатации многоквартирного дома. С учетом недоказанности данного обстоятельства, а также отсутствия доказательств формирования земельного участка под многоквартирным домом, а, следовательно, и возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, судебная коллегия полагает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что при формировании земельного участка с кадастровым номером **:512 и последующей его продаже О., не были нарушены права и законные интересы истцов.

При таких обстоятельствах доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не проверены доводы искового заявления, касающиеся законности формирования земельного участка по адресу: **, а также его последующего предоставления О., несостоятельны.

Судебная коллегия приходит к выводу о законности и обоснованности решения суда первой инстанции. При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кызылского городского суда Республики Тыва от 14 октября 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 июня 2016 года.

Председательствующий

Судьи