Апелляционное определение СК по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 17 марта 2016 г. по делу N 33-6129/2016

судебная коллегия по гражданским делам

Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Блинникова Л.А.,

судей Бекетовой В.В., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Блинникова Л.А.,

при секретаре Кононковой А.А.,

слушала в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Базикяна Е.Г. на решение Адлерского районного суда г. Сочи от 14 декабря 2015 года.

Заслушав доклад, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Базикян Е.Г. обратился в суд с иском к Колосову Р.С., Климову В.В. о прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора об ипотеке.

В обоснование иска Базикян Е.Г. указал, что 30 декабря 2014 годам между ним и Колосовым Р.С. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались в будущем заключить между собой договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилых помещений с условными номерами 107-110, 111-114, общей площадью 69,4 кв.м, расположенных на пятом этаже шестиэтажного жилого дома по адресу: " ... ". Стороны определили цену договора как общую стоимость недвижимого имущества в размере " ... " рублей, после чего истцом представителю ответчика были уплачены денежные средства, о чем имеется расписка от 30.12.2014 года. Однако продавец Колосов Р.С. от заключения основного договора купли-продажи уклоняется. Таким образом, несмотря на то что, истцом надлежащим образом исполнены все обязательства по договору, помещения до настоящего времени не оформлены в его собственность, что нарушает его права и законные интересы. В настоящий момент на спорные помещения зарегистрировано обременение - ипотека в пользу Климова В.В.

С учётом изложенного, истец просил суд прекратить право собственности Колосова Р.С. на объекты недвижимого имущества - жилые помещения общей площадью 36,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала по ул. Цитрусовая, уч. 11, помещения 107, 108, 109, 110 и жилые помещения общей площадью 33,1 кв.м, расположенные по адресу: " ... ", по схеме планировки жилого квартала по " ... ", помещения 111, 112, 113, 114 и признать за Базикяном Е.Г. право собственности на указанные объекты недвижимого имущества. Также истец просил признать недействительным договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 10 апреля 2015 года, заключенный между Колосовым Р.С. и Климовым В.В. в части передачи вышеуказанных помещений, и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующие записи об ограничении (обременении) прав и обязать Колосова Р.С. заключить с Базикяном Е.Г. договор купли-продажи жилых помещений, обозначенных в предварительном договоре купли-продажи от 30 декабря 2014 года на условиях предварительного договора.

Колосов Р.С. обратился со встречным иском к Базикяну Е.Г. и Русняк Т.Б. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

В обоснование встречного иска Колосов Р.С. указал, что между Базикяном Е.Г. и Русняк Т.Б., действующей от его имени был заключен предварительный договор купли-продажи от 30.12.2014 года. При этом факт заключения договора до Колосова Р.С. не доводился и стал ему известен лишь после получения из суда искового заявления. На момент заключения договора выданная Русняк Т.Б. нотариальная доверенность была отозвана, о чем Русняк Т.Б. была уведомлена под роспись. Более того, заключая договор, Русняк Т.Б. вышла за рамки установленных ранее соглашением сторон условий о минимальной цене, собственник не получил денежные средства за проданный при отсутствии его воли объект недвижимости, условия предварительного договора не были с ним согласованы. С учётом изложенного, Колосов Р.С. просил суд признать предварительный договор купли-продажи от 30.12.2014 года недействительной, ничтожной сделкой.

В судебном заседании представитель Базикяна Е.Г. по доверенности Малиновская А.В. на заявленных исковых требованиях настаивала, просила суд удовлетворить их в полном объеме, в удовлетворении исковых требований Колосова Р.С. просила отказать.

Представитель Колосова Р.С. по доверенности Климов В.В. заявленные требования Базикяна Е.Г. не признал, просил в их удовлетворении отказать, поддержал встречный иск.

Представитель третьего лица Русняк Т.Б. по доверенности Рыжаков А.Н. в судебном заседании пояснил, что Русняк Т.Б. по поручению Колосова Р.С. взяла на себя обязательства по оказанию риэлтерских услуг по продаже объекта недвижимости. 19.11.2014 года Колосовым Р.С. ей была выдана доверенность. 08.12.2014 года Колосов Р.С. отменил выданную доверенность, о чем письменно уведомил Русняк Т.Б. Русняк Т.Б. было известно, что спорные жилые помещения в настоящее время не электрифицированы, к ним не подведена вода, канализация, отсутствует газоснабжение, отсутствует вентиляция, а также не оформлены права на землю под домом. Колосов Р.С. не доводил до Русняк Т.Б. каких-либо определённых сроков по устранению указанных недоработок. Данные обстоятельства Русняк Т.Б. должна была доводить до покупателей. Однако, в связи с тем, что найти покупателя на такой объект сложно, при показе объекта Русняк Т.Б. обещала в кратчайшие сроки устранить перечисленные недостатки. Базикяну Е.Г., как потенциальному покупателю, Русняк Т.Б. было предложено заключить предварительный договор. 30 декабря 2014 года он был подписан. О заключении предварительного договора Колосов Р.С. не знал. Заключенный предварительный договор находился у Русняк Т.Б. По предварительному договору в качестве задатка Русняк Т.Б. были получены денежные средства в размере " ... " рублей, денежные средства Колосову Р.С. Русняк Т.Б до настоящего времени не переданы.

Решением Адлерского районного суда г. Сочи от 14 декабря 2015 года в удовлетворении искового заявления Базикяна Е.Г. отказано, встречный иск Колосова Р.С. удовлетворен.

В апелляционной жалобе Базикян Е.Г. просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что факт заключения предварительного договора купли-продажи в судебном заседании не оспорен и оснований для признания его ничтожным не имелось. Кроме того, отзывая доверенность на представление интересов на имя Русняк Т.Б., Колосов Р.С. должен был известить об этом третьих лиц.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель Колосова Р.С. - Климов В.В. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на то, что судом все материалы дела исследованы в полной мере и им дана правильная правовая оценка.

Обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, проверив материалы дела в пределах указанных доводов, выслушав представителя Базикяна Е.Г. - Малиновскую А.В., просившую об отмене решения и принятии нового решения об удовлетворении иска Базикяна Е.Г., выслушав Климова В.В., действующего также в интересах Колосова Р.С., просившего об оставлении решения в силе, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, вынесенного в соответствии с материалами дела и требованиями закона.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 2 ст. 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

Судом установлено, что предварительный договор купли-продажи от 30 декабря 2014 года с обязанием в будущем заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - жилых помещений с условными номерами 107-110, 111-114, общей площадью 69,4 кв.м, расположенных на пятом этаже шестиэтажного жилого дома по адресу: " ... " между Колосовым Р.С. и Базикяном Е.Г. фактически не заключен, суду не представлено подписанного сторонами предварительного договора купли-продажи.

Более того, из материалов дела (л.д. 33) усматривается, что 08 декабря 2014 года Колосов Р.С. отозвал ранее выданную на имя Русняк Т.Б. нотариальную доверенность, о чем Русняк Т.Б. была уведомлена и поставила свою подпись.

Данные обстоятельства подтверждены также в судебном заседании представителем Русняк Т.Б.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

В соответствии со ст. 188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;

При таких обстоятельствах, поскольку 30 декабря 2014 года у Русняк Т.Б. отсутствовали полномочия на заключение от имени Колосова Р.С. каких-либо сделок, а Колосов Р.С. своего одобрения на заключение от его имени сделки купли-продажи не давал, то суд обоснованно отказал в удовлетворении иска Базикяна Е.Г. о прекращении права собственности на недвижимое имущество, признании недействительным договора об ипотеке и удовлетворил встречный иск Колосова Р.С. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным.

При изложенных обстоятельствах, судом первой инстанции вынесено законное и обоснованное решение, оснований для его отмены у судебной коллегии не имеется.

Доводы жалобы Базикяна Е.Г. о том, что факт заключения предварительного договора купли-продажи в судебном заседании не оспорен и оснований для признания его ничтожным не имелось, несостоятельны и не являются основанием к отмене решения суда, поскольку заключенный и подписанный в установленном законом порядке предварительный договор купли-продажи суду в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ не представлен.

Доводы жалобы Базикяна Е.Г. о том, что, отзывая доверенность на представление интересов на имя Русняк Т.Б., Колосов Р.С. должен был известить об этом третьих лиц, необоснованны, т.к. на момент отзыва доверенности - 08 декабря 2014 года третьих лиц не имелось, предварительный договор купли-продажи, на который указывает Базикян Е.Г., датирован 30 декабря 2014 года, на момент отзыва доверенности его не существовало и Колосов Р.С. не мог знать о наличии каких-либо договоренностей с Базикяном Е.Г.

Таким образом, у Колосова Р.С. не возникло перед Базикяном Е.Г. каких-либо обязанностей по передаче в его собственность объектов недвижимости.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи от 14 декабря 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Базикяна Е.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: