Решение Хабаровского краевого суда от 25 февраля 2016 г. по делу N 3а-14/2016

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 25 февраля 2016 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца Администрации г. Хабаровска Яблонской Л.А., представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.И., представителя заинтересованного лица Соколова А.Е. - Антипова В.И., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Хабаровска к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 декабря 2015 года N8,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Хабаровска обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21.12.2015г. N 8, которым по заявлению Соколова А.Е. определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1346 кв.м, расположенного по "адрес", равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г. в размере "данные изъяты".

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, была определена в размере 5 252 751, 54 руб. Соколов А.Е. является арендатором данного земельного участка, арендная плата за который исчисляется без учета его кадастровой стоимости. В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ, положений Федерального закона от 24.07.2007г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" Соколов А.Е., не являясь собственником спорного земельного участка, не имеет права требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной, не вправе быть заказчиком Отчета об оценке. Согласие собственника земельного участка на пересмотр его кадастровой стоимости не давалось, в договоре аренды земельного участка согласие на пересмотр отсутствует. Из представленных в Отчете данных невозможно идентифицировать объекты-аналоги, характеристики которых отличаются от характеристик объекта оценки, оценочные зоны объектов-аналогов не соответствуют зоне объекта оценки. В качестве исходной информации оценщиком использовались не цена сделки, а цена предложения без указания даты, на которую данное предложение выставлялось. Вид разрешенного использования объектов-аналогов не соответствует виду объекта оценки.

В судебном заседании представитель Администрации г. Хабаровска Яблонская Л.А. заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Россреестра по Хабаровскому краю Бондар Г.Д. заявленные требования не признала по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка Соколов А.Е. представил полный комплект документов, предусмотренный Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Представленный отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Соколов А.Е. является собственником административного здания, расположенного на арендуемом земельном участке, имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, следовательно, имеет право обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, от которой исчисляется выкупная цена такого участка.

Представитель заинтересованного лица Соколова А.Е. - Антипов В.И., против удовлетворения заявленных требований возражал по аналогичным основаниям.

В соответствии с требованиями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заинтересованного лица Соколова А.Е., которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абз. второй).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абз. девятый ст. 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать третий ст. 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абз. тридцать шестой ст. 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании Договора N 305 аренды земельного участка от 07.05.2010г., заключенного между Соколовым А.Е. и городским округом "Город Хабаровск" в лице Департамента муниципальной собственности администрации г. Хабаровска, Соколов А.Е. является арендатором земельного участка N1 площадью 1 346 кв.м с кадастровым номером 27:23:020303:42 для использования под административное здание (литер А.А.1) и земельного участка N2 площадью 515 кв.м. с кадастровым номером N для использования под бытовое помещение (литер Б) и здание охраны (литер В), относящихся к категории земель населённых пунктов, расположенных "адрес".

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок с кадастровым номером N был поставлен 17.03.2010г. Разрешенное использование: под административное здание.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. N 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" и составляла "данные изъяты".

26.11.2015 г. Соколов А.Е. обратился в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет N об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г. составляет "данные изъяты"., а также Положительное экспертное заключение на отчет N от 07.10.2015г., составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

21.12.2015г. Комиссией в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от кадастровой стоимости, определенной в размере "данные изъяты". по состоянию на 01.01.2012г., указанной в отчете об определении кадастровой стоимости от 20.12.2013г. N 27-НП-2013, и утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 05.07.2014. N 205-пр., составляет 60%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила:определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию на 01.01.2012г.

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года N 263 (далее Приказ N 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. N П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. N п/121, действует в составе: председатель комиссии - ФИО1 - заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю, заместителя председателя комиссии - Бондар Г.Д. - заместитель директора - главный технолог филиала ФГБУ "ФКП Росреестра по Хабаровскому краю", член комиссии по согласованию - ФИО2 - начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края,

Порядок создания комиссии и ее состав соответствуют требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, Приказа N 263.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии (абз. тридцать четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО1, заместителя председателя комиссии Бондар Г.Д., члена комиссии ФИО2 при участии секретаря комиссии ФИО3

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу N 263.

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом N 263, Комиссией соблюдена.

Положительное решение Комиссии принято единогласно всеми членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета N об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного Некоммерческим партнерством "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет", а также Положительного экспертного заключения на отчет N от 07.10.2015г., составленное экспертом некоммерческого партнерства "Саморегулируемая организация оценщиков "Экспертный совет".

Доводы административного истца об отсутствии у Соколова А.Е. права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии со ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.Согласно абзацу 7 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее Постановление Пленума N 28) лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.12.2009 г. N, Соколов А.Е. является собственником административного здания, расположенного на арендуемом земельном участке.

Постановлением администрации г. Хабаровска от 27.03.2015 г. N1138 Соколову А.Е. предоставлен земельный участок площадью 1346 кв.м. с кадастровым номером N в собственность за плату под административное здание.

Из расчета стоимости указанного земельного участка следует, что выкупная цена исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из изложенного следует, что Соколов А.Е. имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность и вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, Комиссия приняла заявление Соколова А.Е. к рассмотрению на законных основаниях.

Доводы административного истца о необходимости его согласия на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка, которое должно быть выражено в договоре аренды, основаны на неправильном толковании разъяснений, данных в пункте 6 Постановления Пленума N 28.

Имея право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, Соколов А.Е. соответственно имеет право выступать заказчиком проведения оценки рыночной стоимости земельного участка, поскольку при обращении с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости предоставление Отчета об оценке является требованием Закона об оценочной деятельности (ст. 24.18).

Доводы административного истца о несоответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, суд считает не обоснованными, не нашедшими своего подтверждения в судебном заседании.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 254 (действующего на момент составления Отчета), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным Федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО N 3).

Оценив в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации отчет об определении рыночной стоимости земельного участка, суд полагает, что он соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. N 256, действующего на момент составления Отчета, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Как следует из представленного отчета, оценка проводилась по состоянию на 1 января 2012 г., то есть на дату, на которую выполнялась кадастровая оценка земель Хабаровского края, утвержденная Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года N 205-пр.

Оценщик провел анализ рынка недвижимости в Хабаровском крае по состоянию на 1 января 2012 г. и произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода методом сравнения продаж, обосновав отказ от применения затратного и доходного подходов.

В качестве источника информации Оценщик использовал электронную версию журнала "Вся недвижимость Хабаровска" N 50 (326) от 26.12.2011г.

Предложения по продаже объектов получены оценщиком из информации, которая приведена в Отчете.

Из этих предложений оценщиком выбрано пять объектов-аналогов, сопоставимых по основным ценообразующим факторам с объектом оценки.

За единицу сравнения оценщиком принят 1 кв. м общей площади земельных участков как наиболее объективный показатель.

Оценщик применил соответствующие корректировки на уторговывание, на местоположение, на площадь (масштаб). Необходимость проведения корректировок обоснована, расчеты корректировок приведены. Корректировка на дату предложения, вид права, на рельеф не производилась, т.к. объект оценки и объекты-аналоги соответствуют по данным параметрам.

Корректировка по виду разрешенного использования оценщиком не применялась, поскольку вид разрешенного использования объекта оценки схож с видами разрешенного использования объектов-аналогов, что подтверждается материалами дела.

Так, вид разрешенного использования объекта оценки - под административное здание. Оценщиком выбраны аналоги, предназначенные для застройки административными зданиями коммерческого использования, при этом для идентификации использовались данные "Правил землепользования и застройки в городе Хабаровске, утвержденные Решением Хабаровской городской Думы от 21.05.2002г. N 211 - распределение территории города по зонам и данные Публичной кадастровой карты. Объект оценки согласно утвержденному градостроительному плану расположен в территориальной зоне ЦО-1 - зона центра обслуживания и коммерческой активности на территориях, попадающих по действие ограничений. Объекты-аналоги расположены в зонах, предназначенных для коммерческой застройки.

Вышеизложенное опровергает доводы представителя Администрации г. Хабаровска, что оценка произведена путем анализа данных, не существовавших на 01.01.2012г., об использовании объектов аналогов, которые невозможно идентифицировать, с другим видом разрешенного использования, об использовании цены предложения без указания даты.

В соответствии с требованиями законодательства при оспаривании кадастровой стоимости земельного участка по основанию не соответствия рыночной стоимости, его рыночная стоимость должна быть определена на дату определения кадастровой стоимости, что сделано оценщиком.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки и сделан вывод, что отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в размере 2 080 700, 64 руб. подтверждена.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии недействительным, отсутствуют.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Хабаровска в удовлетворении требования о признании недействительным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 21 декабря 2015 года N8, отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 26 февраля 2016 года

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз