Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 мая 2016 г. по делу N 33-5244/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н., судей Кириенко Е.В. и Владыкиной О.В., при секретаре Баскаль В.С., рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Перми дело по апелляционным жалобам ООО "АТ Системы" и ООО "Альянс М" на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 14 января 2016 года, которым постановлено:

"Признать договор участия в долевом строительстве N** от 28.08.2012 г. в части помещения площадью 69.6 кв.м расположенного в цокольном этаже дома ** по ул. **** г.Перми недействительным.

Признать недействительным договор купли продажи от 30.12.2013 г нежилого помещения площадью 69.6 кв.м. расположенного в цокольном этаже дома ** по ул. **** г.Перми.

Признать на указанное помещение площадью 69.6 кв.м расположенное в цокольном этаже дома ** по ул. **** г.Пермь, право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома по ****.

Устранить препятствие в пользовании указанным имущество путем передачи Обществом с ограниченной ответственностью "АТ Системы" Дунаевой Л.А., Крендель П.И., Мазеину М.Ю. экземпляр комплекта ключей от входной двери помещения 69.6 кв.м расположенного в цокольном этаже дома ** по ул. **** г.Перми для изготовления дубликатов ключей за счет собственников многоквартирного дома, в удовлетворении остальной части иска отказать".

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Кириенко Е.В., пояснения истца Мазеина М.Ю., представителей истцов Пахомова А. А. Михайлова М.С., представителей ответчика ООО "АТ Системы" Колоколовой Т. В., Муктасимовой И.С., представителя Конкурсного управляющего ООО "АльянсМ" Корзухиной Н.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Крендель П.И., Мазеин М.Ю., Вахотин С.А., Зубец М. А., Глотов Я.А., Набоков С.Ф., Набокова Ю.Б., Глухова Т. А., Глухов Ю.А., Быкова А. П., Стерхов А.А., Маринина Н.В., Гордеева А.В., Гордеев П.В., Пророков О.А., Данилюк О.В., Кетова Г.А., Дунаева Л.А., Сосновский А.С., Белякова А.В., Быстрых А. И., Быстрых В.В., Калинин В.И., Черткова А.М., Федорова Т.А., Еремеев М.И., Еремеева Л.В., Маркидонов Е.А., Гисс А.В., Заякина Н.А. Иванова Ю.А. обратились в суд с иском к ООО " АТ системы", ООО "Уралсервис-Финанс", ООО "Альянс М", с учетом уточненного требования, просили признать договор участия в долевом строительстве N ** от 28.08.2012 г. в части помещения площадью 69.6 кв.м расположенного в цокольном этаже дома ** по ул. **** недействительным, признать недействительным договор купли продажи от 30.12.2013 г в отношении этого же помещения, признать право общей долевой собственности собственников многоквартирного дома ** по ул. **** на нежилое помещение площадью 69.6 кв.м расположенного в цокольном этаже дома ** по ул. **** г.Перми, устранить препятствие в пользовании указанным имущество путем передачи ООО АТ "системы" ключей в ТСЖ " ***", освобождении помещений от имущества, строительных материалов, указав, что они являются собственниками квартир, расположенных в многоквартирном доме по адресу: ****. Требования мотивированы тем, что истцы являются собственниками жилых помещений в указанном доме на основании договоров участия в долевом строительстве. Строительство указанного дома осуществлялось ООО "УралСервис-2000", на основании проектной документации (шифр ***) разработанной ЗАО "Институт пермский Промстройпроект", прошедший государственную экспертизу с выдачей положительных заключений, разрешений на строительство. Ввод объекта в эксплуатацию был произведен 11.09.2012 на основании разрешения N **. В соответствии с проектной декларацией по строящемуся объекту "Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. ****, опубликованной застройщиком, в составе нежилых помещений здания были предусмотрены один магазин и два офиса. Проектной документацией с шифром 8496/1, на основании которой выдавались разрешения на строительство жилого дома, предусматривалось создание одного офисного помещения на первом этаже здания, а также офиса и магазина в цокольном этаже жилого дома. Указанные помещения имеются в доме, так помещение магазина и один из офисов занимают часть цоколя здания, другой офис расположен в первом этаже жилого дома. Вместе с тем, истцам стало известно о том, что помимо задекларированных застройщиком нежилых помещений, в цокольном этаже дома имеется дополнительное нежилое помещение площадью 69,6 кв.м., не обозначенное в проектной декларации и проектной документации на строящийся объект, которое было образовано путем выкладки кирпичных перегородок внутри технической части цокольного этажа, не занятой магазином и офисом. В составе указанного помещения имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилых помещений многоквартирного дома и доступ к этим коммуникациям для обслуживания и ремонта возможен из внутренней части помещения, через отдельный вход с улицы. В отношении спорного помещения между застройщиком и участником долевого строительства в лице ООО "УралСервис-Финанс" был заключен договор об участии в долевом строительстве, зарегистрированный 18.09.2012 года. После завершения строительства жилого дома данное помещение было передано ООО "УралСервис-Финанс" по акту приема-передачи, а 16.10.2013 года осуществлена государственная регистрация права собственности на него. 30.12.2013 года по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО "УралСервис-Финанс" передало в собственность данное помещение ООО "АТ системы". Никаких сведений об изменении в ходе строительства количества самостоятельных нежилых помещений в составе жилого дома по **** застройщиком не публиковалось, указанное помещение в качестве самостоятельного объекта недвижимости в эксплуатацию не вводилось, согласия на реконструкцию объекта строительства и уменьшение количественных характеристик общего имущества участники долевого строительства не давали.

Истцы Еремеев М.И., Вахотин С.А., Гордеев П.В., Крендель П.И., Мазеин М.Ю. в судебном заседании на удовлетворении иска настаивали в полном объеме, пояснив, что ими как дольщикам долевого участия были оплачены помещения многоквартирного дома на стадии строительства, тогда как, ответчик, незаконно изменив проектную документацию лишил их права пользования помещением площадью 69.9 кв.м. расположенного в цокольном этаже дома по адресу ****.

Представители истцов исковые требования поддержали.

Представитель ООО "АТ Системы" в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласилась.

Представитель ООО "Альянс М" в судебном заседании с предъявленными требованиями не согласилась, ООО "УралСервис-Финанс" в судебное заседание своего представителя не направил, просили о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще и своевременно, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просят в апелляционных жалобах ответчики ООО "АТ Системы" и ООО "Альянс М", указывая на его незаконность и необоснованность. Доводы апелляционных жалоб сводятся к тому, что судом неверно установлены фактические обстоятельства дела, представленным доказательствам дана неверная оценка, нарушены нормы материального права. Судом не принято во внимание, что спорное нежилое помещение было возведено и сдано в эксплуатацию как самостоятельный объект недвижимости, не предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений в многоквартирном доме, не имело исключительно технический характер. Наличие же каких-либо сетей и коммуникаций не может являться безусловным доказательством того, что помещение является общим имуществом многоквартирного дома, поскольку в спорном помещении отсутствует какая либо запорная или регулирующая арматура. ООО "Альянс М" в апелляционной жалобе указало, что действующее законодательство не содержит указания на сроки сдачи заключенного договора участия в долевом строительстве на регистрацию, оспариваемый же договор был фактически заключен и сдан в регистрирующий орган до сдачи дома в эксплуатацию, следовательно выводы суда о его недействительности является незаконным. Судом не принято во внимание также то обстоятельство, что на момент ввода дома в эксплуатацию, спорное помещение значилось в технической документации как самостоятельное для уборочного инвентаря для офисного помещения первого этажа. Суд вышел за пределы исковых требований, поскольку истцы заявляли требование о передаче ключей от спорного помещения в ТСЖ, суд же определил, что ключи подлежат передаче истцам Дунаевой Л.А., Крендель П.И., Мазеину М.Ю., которые таких требований не заявляли. Ответчики также в апелляционных жалобах отмечают отсутствие доказательств нарушения прав истцов.

В дополнениях к апелляционной жалобе ООО "АТ Системы" указало на наличие технической ошибки в техническом паспорте от 08.08.2012 года на дом, в части не отнесения спорного помещения к самостоятельному офисному помещению первого этажа, а отнесение к помещению общего пользования. Изготовленный 08.08.2012 года технический паспорт изменил проектные решения, что не было принято во внимание судом первой инстанции при вынесения решения. 16.05.2016 года внесены ткущие изменения на основании рабочей документации **, согласно которым помещение N ** (помещение уборочного инвентаря для офисного помещения 1 этажа) отнесено к категории вспомогательных помещений, не относящихся к помещения общего пользования. Считают, что нарушения прав истцом не имеется, оснований для признании сделки недействительной отсутствуют. Указывает на наличие в действиях представителя истцов Пахомова А.А. признаков злоупотребления правом, поскольку последнему достоверно известно из ранее рассмотренного дела, что данное помещение является самостоятельным, он не мог не знать об ошибке в техническом паспорте, следовательно намеренно ввел остальных истцов в заблуждение. В данном случае суду следовало руководствовать положениями п.5 ст. 166 ГК РФ.

Представители ответчиков в суде апелляционной инстанции поддержали доводы апелляционных жалоб и дополнений к апелляционной жалобе.

Истец и представители истцов в судебном заседании, поддержав письменные возражения, указали на несостоятельность доводов апелляционных жалоб.

Проверив законность и обоснованность оспариваемого решения в пределах доводов апелляционных жалоб ( в соответствии с положениями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) судебная коллегия не усматривает оснований для его отмены.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцы Крендель П.И., Мазеин М.Ю., Вахотин С.А., Зубец М. А., Глотов Я.А., Набоков С.Ф., Набокова Ю.Б., Глухова Т. А., Глухов Ю.А., Быкова А. П., Стерхов А.А., Маринина Н.В., Гордеева А.В., Гордеев П.В., Пророков О.А., Данилюк О.В., Кетова Г.А., Дунаева Л.А., Сосновский А.С., Белякова А.В., Быстрых А.И., Быстрых В.В., Калинин В.И., Черткова А.М., Федорова Т.А., Еремеев М.И., Еремеева Л.В., Маркидонов Е.А., Гисс А,В, Заякина Н.А. Иванова Ю.А. являются собственниками жилых помещений в доме ** по ул. **** г.Перми на основании договоров участия в долевом строительстве, договоров уступки прав требования, актов приема-передачи, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2012 года, что подтверждается представленными истцами копиями свидетельств о регистрации их права собственности.

Согласно Договора N ** участия в долевом строительстве от 30.03.2010 года, и от 19.04.2010 г. заключенных между ООО "УралСервис-2000" и ООО "УралСервис-Финанс", строительство дома N ** по ул. **** в г.Перми осуществляло ООО "УралСервис-2000" (л.д.81-86, том 2 ). По условиям данных договоров Застройщик обязуется принять Дольщика в долевое участие по финансированию строительства объекта и обязуется передать под заселение Дольщику в собственность квартиры, перечень которых указан в договорах. Договорами также предусмотрено, что помимо квартир, в собственность Дольщика переходит часть общего имущества дома пропорционального размеру жилых помещений.

Из проектной декларации по строящемуся объекту "Жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. ****" от 25.02.2010 г. следует, что ООО "УралСервис 2000" ведет строительство жилого дома состоящего из 2-х 16-ти этажных блок секций по адресу г.Пермь ул. ****, с указанием информации о количестве квартир, и нежилых помещений не входящих в состав общего имущества, а именно 2-офис, 1-магазин, и состава общего имущества в многоквартирном доме, куда вошло в том числе и техническое подполье. (л.д.42-45, том 1)

Согласно акта приемки законченного строительство объекта от 08.08.2012 года, ООО "УралсСервис Строй" предъявил ООО "УралСервис-2000" к приемке объект многоквартирный жилой дом N ** по ул. **** г.Перми, с общей площадью квартир 9794.7 кв.м., в количестве 151, с встроенными помещениями площадью 483.5 кв.м. (л.д.263-264, том 1). Акт о соответствии параметров построенного, реконструированного объекта проектной документации, подтверждает, что законченный строительством объект "Жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения" соответствует проектной документации шифр ** разработанной генеральным проектировщиком ЗАО "Институт Пермский Промстройпроект", где площадь встроенных помещений указана в размере 483.5 кв.м. (л.д.265, том 1).

Согласно заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям технического регламентов и проектной документации от 30.08.2012 г., утвержденного приказом начальника Государственного строительного надзора Пермского края, общая площадь встроенных помещений многоквартирного жилого дома по адресу **** составляет 483.5 кв.м. (л.д.194, 195, том 1 )

Из технического паспорта на дом N ** по ул. **** г.Перми по состоянию на 08.08.2012 г. следует, что площадь нежилых помещений составляет 483,5 кв.м., состоящих из общей площади нежилых помещений 337.4 кв.м. по цокольному этажу и по первому этажу 106.1 кв.м., а общая площадь помещений общего пользования составила 336.3 кв.м., в состав которой входит спорное помещение площадью 69.6 кв.м ... (л.д.51, том 1, л.д. 97-98, том 2).

11 сентября 2012 года Департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ООО "УралСервис-2000" было выдано Разрешение N ** на ввод в эксплуатацию дома N ** по ул. **** в г.Перми, где указана фактическая общая площадь дома 12928 кв.м., и площадь встроено-пристроенных помещений 483,5 кв.м. (л.д.48, том 2).

Также в судебном заседании установлено, что 28 августа 2012 года между ООО "УралСервис-2000" (Застройщик) и ООО "УралСервис-Финанс" (Дольщик) был заключен Договор ** участия в долевом строительстве, согласно которого Застройщик брал на себя обязательство принять Дольщика в долевое участие по финансированию строительства объекта и передать Дольщику следующие помещения: офисное помещение на 1 этаже, общей площадью 112,26 кв.м.; помещение уборочного инвентаря для офисного помещения первого этажа, расположенное на цокольном этаже, общей площадью 72,86 кв.м. (л.д.62-67, том 1)

Данный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 18.09.2012 г., то есть после ввода дома в эксплуатацию.

08 октября 2012 года между ООО "УралСервис-2000" и ООО "УралСервис-Финанс" был подписан Акт приема-передачи нежилого помещения, расположенного на цокольном этаже, общей площадью 69,6 кв.м. по ул. ****. 16.10.2013 в ЕГРП в отношении указанного выше нежилого помещения была внесена запись о праве собственности ООО "УралСервис-Финанс" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.09.2012 года N **, договора участия в долевом строительстве (с приложениями) от 28.08.2012 года N **.

30 декабря 2013 года между ООО "УралСервис-Финанс" (Продавец) и ООО "АТ системы" был заключен Договор купли-продажи недвижимого имущества N **, согласно которого Продавец продал и Покупатель купил нежилое помещение общей площадью 69,6 кв.м., находящееся на цокольном этаже дома N ** по ул. **** в г.Перми. Данный договор также прошел государственную регистрацию в Управлении Росреестра по Пермскому краю 25.02.2014 г.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства в совокупности, пришел к выводу, что спорное помещение, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, на момент ввода дома в эксплуатацию входило в состав помещений общего пользования, следовательно не могло являться предметом сделок.

Удовлетворяя исковые требования и признавая договор N**-УСФ участия в долевом строительстве от 28 августа 2012 года заключенный между ООО "УралСервис-2000" (Застройщик) и ООО "УралСервис-Финанс" (Дольщик), недействительным, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что указанный договор не соответствует положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости". Кроме того суд пришел к выводу, что спорное помещение площадью 69,6 кв.м, находящееся в цокольном этаже многоквартирного дома является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, следовательно не подлежало отчуждению по договору от 30.12.2013 года, а потому требования истцов являются обоснованными.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального права.

В соответствии с положениями статьи 1 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ"Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. На основании договора участия в долевом строительстве, осуществляется привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства).

В соответствии со статьей 4 Закона об участии в строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Из буквального содержания приведенной нормы следует, что предметом договора может быть создание объекта долевого строительства после заключения договора на средства дольщика, а не готовый объект гражданского оборота, принятый в эксплуатацию. Действия сторон по строительству (созданию) объекта и его финансированию есть действия по исполнению договора, после сдачи дома в эксплуатацию предмет исполнения договора участия в долевом строительстве отсутствует, кроме действий по передаче готового объекта дольщику как уже существующей стороне предварительно заключенного договора. Процесс заключения данного вида договора включает в себя юридические действия как по приданию ему письменной формы, так и государственной регистрации, которая этот процесс завершает.

Анализ указанных выше норм права свидетельствует, что договор долевого участия в строительстве должен быть подписан и зарегистрирован до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а денежные средства участника долевого строительства должны быть использованы по целевому назначению - на строительство объекта недвижимости.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Установив, что договор участия в долевом строительстве между ООО "УралСервис - 2000" (Застройщиком) и ООО "УралСервисФинанс" (Дольщик) подписан сторонами 28 августа 2012 года, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 сентября 2012 года, дом введен в эксплуатацию 11 сентября 2012 года, то есть до регистрации договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о недействительности данного договора.

Кроме того, с учетом фактических обстоятельств дела, суд пришел к обоснованному выводу, что спорное нежилое помещение, площадью 69,6 кв.м, расположенное в цокольном этаже многоквартирного дома построено и введено в эксплуатацию именно в составе общего имущества многоквартирного дома, а потому сделки по отчуждению данного помещения являются недействительными.

Судебная коллегия находит данные выводы суда правильными, основанными на совокупности имеющихся в деле доказательствах, которым судом дана надлежащая правовая оценка.

Согласно п. 5 ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Из анализа положений статей 12, 16 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", статей 16, 36 Жилищного Кодекса РФ многоквартирный дом как комплексный объект права состоит из жилых помещений, нежилых помещений и вспомогательных помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих судьбе жилых и нежилых помещений.

Как следует из статей 218, 219, 290 ГК РФ жилые помещения и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности указанных субъектов.

Согласно статье 21 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать информацию, в том числе о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

В соответствии с положениями статьи 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения оспариваемых сделок) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо учитывать, за счет каких средств возводились объекты недвижимости, для каких целей предназначались первоначально. Данные обстоятельства подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Федеральным законом N 214-ФЗ в части 4 статьи 4 определены существенные условия договора участия в долевом строительстве и к таким условиям отнесены, в частности: подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Цена договора об участии в долевом строительстве представляет собой размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого участия (часть 1 статьи 5 Федерального закона).

При этом объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Из материалов дела следует, что по условиям договоров участия в долевом строительстве (л.д. 81-83, 84-86)), заключенных между ООО "УралСервис-2000" и ООО "УралСервис-Финанс" 30 марта 2010 года и 19 апреля 2010 года, Застройщик принял обязательство принять Дольщика в долевое участие по финансированию строительства объекта и передать в собственность Дольщику квартиры, согласно имеющимся в договорах спискам, а также часть общего имущества дома пропорционально размеру жилых помещений. На момент заключения данных договоров, проектная документация содержала сведения о строительстве в составе общественно-административных помещений в цокольном этаже здания продовольственного магазина и офисного помещения. В 2010-2011 г.г. ООО "УралСервисФинанс" заключило договоры уступки права требования с гражданами, в том числе с истцами, по условиям которых ООО "УралСервисФинанс" передало право требования у Застройщика ООО "УралСервис-2000" права собственности на жилые помещения в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав согласно договорам от 20 марта 2010 года и 19 апреля 2010 года.

Судебная коллегия отмечает, что имеющиеся в деле доказательства, в том числе проектная и техническая документация подтверждают тот факт, что спорное помещение на дату заключения договоров участия в долевом строительстве с ООО "УралСервисФинанс" и договоров уступки права требования с гражданами, не было запроектировано как обособленный объект недвижимого имущества, а входило в состав общего имущества многоквартирного дома. Поскольку, в силу указанных законодательных норм в стоимость общего объема финансирования участником долевого строительства включалась стоимость строительно-монтажных работ по возведению объекта строительства, в том числе и помещений общего пользования с учетом спорного помещения площадью 69,6 кв.м, следовательно оно принадлежит на праве долевой собственности собственникам жилых помещений, в том числе истцам.

Кроме того, имеющимися в деле доказательствами подтверждено, что строительство многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями велось в соответствии с проектом, разработанным ЗАО "Институт Пермский Промстройпроект". Из общей пояснительной записки ЗАО "Институт Пермский Промстройпроект" (л.д.271 т.1) следует, что в составе 5-го пускового комплекса запроектирован 17 этажный жилой дом со встроенными помещениями общественно-административного назначения. В составе общественно-административных помещений в цокольном этаже здания запроектированы продовольственный магазин и офисное помещение. Из проектной декларации следует, что нежилые помещения, а именно 2 офиса и 1 магазин не входят в состав общего имущества. Состав общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности: места общего пользования - лестничные площадки и межлестничные марши, придомовая территория, чердаки и технические подполья, внутридомовые сети водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и электроснабжения; крыши; ограждающие не несущие и несущие конструкции дома (фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты и др.). 30 августа 2012 года ООО "УралСервис-2000" выдано заключение о соответствии объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (нормам и правил) и проектной документации, в соответствии с которым объект соответствует требования, установленным техническими регламентами и проектной документации (шифр **. 11 сентября 2012 года выдано разрешение на ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта: жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: ****.

Таким образом, имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что на момент ввода дома в эксплуатацию, спорное нежилое помещение, площадью 69,6 кв.м относилось к общему имуществу, и не являлось самостоятельным объектом недвижимости, а потому не могло быть предметом сделок. Предметом оспариваемых сделок фактически явилось нежилое помещение, относящееся к общему имуществу завершенного строительством многоквартирного дома (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Довод ответчиков о том, что в 2012 году в рабочую документацию были внесены изменения, в соответствии с которыми в цокольном этаже здания на отм. -3.6000 в осях 4-8 Г-Д предусмотрено "Помещение уборочного инвентаря для офисного помещения первого этажа, которое является обособленным с отдельным выходом наружу, судебной коллегией не принимается, поскольку материалы дела не содержат достоверного подтверждения внесения изменений в проект жилого дома в части изменения функционального назначения нежилых помещений и изменения общего объема общедомового имущества, отраженного в проектной декларации до стадии ввода объекта в эксплуатацию. Судебная коллегия также отмечает, что доводы апеллянтов опровергаются имеющимися в деле доказательствами, а именно, как следует из плана цокольного этажа, составленного филиалом ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" по Пермскому краю по состоянию на 08.08.2012 года спорное помещение обозначено в составе общедомового имущества. Из плана цокольного этажа, составленного ООО "Институт Пермский Промпроект", по состоянию на июль 2012 года, спорное помещение обозначено как техподполье. О внесении каких-либо изменений в техническую документацию дома собственники квартир как участники долевого строительства дома в известность поставлены не были.

На основании изложенного, судебная коллегия признает доводы апелляционных жалоб несостоятельными, не опровергающих выводы суда первой инстанции и не подтвержденными объективными доказательствами. Ссылка на техническую ошибку при составлении технического паспорта от 08 августа 2012 года не может быть принята судебной коллегией, поскольку совокупностью исследованных судом доказательств, которые оценены судом первой инстанции по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не согласиться с которой судебная коллегия оснований не усматривает, доказан факт строительства и введения в эксплуатацию спорного помещения именно как общедомового имущества, а не самостоятельного обособленного помещения.

При таких обстоятельствах, учитывая, что при проектировании многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, его строительстве и приемке в эксплуатацию, расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома, спорное нежилое помещение, как единый самостоятельный объект права предусмотрен не был, самостоятельного целевого назначения не имел, по сути являлось и является техническими помещением (техподпольем), предназначенным для использования в целях обслуживания нужд домовладельцев упомянутого дома, суд пришел к правильному выводу, что данное помещение подлежит включению в общее имущество в многоквартирном доме и не могло быть передано застройщиком ООО "УралСервис-2000 по договору участия в долевом строительстве в единоличную собственность ООО "УралСервисФинанс".

Судебной коллегией также учтено, что доказательств, подтверждающих строительство спорного помещения за счет застройщика либо исключительно за счет Дольщика ООО "УралСервисФинанс", материалы дела не содержат. Договор участия в долевом строительстве от 28 августа 2012 года не может быть принят во внимание в силу указанных выше обстоятельств, установленных с достоверностью судом первой инстанции.

При указанных выше обстоятельствах, ООО "УралСервис-2000" неправомерно, в нарушение статей 218, 19, 247, 289, 290 Гражданского кодекса РФ, статей 36, 44 Жилищного кодекса РФ, единолично приняло решение об отчуждении помещений, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, что свидетельствует о нарушении этой сделкой прав собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции при разрешении данного спора тщательным образом были исследованы доказательства, представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений. Выводы суда основаны на имеющихся в деле доказательствах. Оснований сомневаться в объективности оценки и исследования доказательств не имеется.

Доводы жалобы в целом сводятся к переоценке представленных сторонами доказательств. Однако судебная коллегия полагает, что оценка представленных по делу доказательствам судом выполнена в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ и правовых оснований для вмешательства в данную судом оценку у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе и тех, на которые имеется ссылка в апелляционной жалобе, судом не допущено.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом установлены правильно, представленные сторонами доказательства надлежаще оценены, спор разрешен в соответствии с материальным и процессуальным законом, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований к отмене постановленного судом решения.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 14 января 2016 года оставить без изменения, апелляционных жалобы общества с ограниченной ответственность "АТ Системы" и общества с ограниченной ответственность "Альянс М" - без удовлетворения

Председательствующий:

Судьи: