Решение Самарского областного суда от 26 мая 2016 г. по делу N 3а-113/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а- 113/16 по иску Суровяткиной Е.Е. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Суровяткина Е.Е. обратилась в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", - равной его рыночной стоимости в размере 14 626 603 рублей.

Свои требования истец обосновал тем, что указанный земельный участок принадлежит ей на праве собственности. Размер земельного налога зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка - 13.02.2014 года, в связи с постановкой земельного участка на государственный учет 13.02.2014 г., и кадастровая стоимость определена актом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, исходя из удельных показателей, установленных постановлением Правительства Самарской области N 610, которая составляет 56 326 581,08 руб.

К настоящему исковому заявлению заявителем представлен отчет об оценке N, выполненный ООО " "данные изъяты"" по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты" и итоговая величина его рыночной стоимости составляет 14 626 603 рубля.

На основании изложенного, истец считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В ходе судебного разбирательства требования уточнили, просили установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной рыночной стоимости, установленной заключением эксперта ООО " "данные изъяты"" в размере 24 071 760 рублей.

В судебном заседании представитель заявителя Суровяткиной Е.Е. -Вяльцева М.В., действующая на основании доверенности N г., заявленные требования поддержала, указав, что они не согласны с выводами обоих экспертиз, полагает, что при их проведении допущены нарушения требований федерального законодательства, осуществлен неверный отбор аналогов. Просила назначить по делу третью судебную экспертизу на предмет установления действительной рыночной стоимости земельного участка.

Представитель мэрии г.о. Тольятти - Нудина Ю.С., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель кадастрового органа, Правительства Самарской области, не явились, извещались надлежащим образом, причин не явку суду не сообщили. ФГБУ "ФКП Росреестра" Самарской области представило суду отзыв, в котором разрешение исковых требований оставило на усмотрение суда.

Суд полагает в соответствии с положениями ст. 150 КАС РФ возможным рассматривать дело в их отсутствии.

Выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля ФИО2., специалиста ФИО3., экспертов ФИО4., ФИО1., изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования Суровяткиной Е.Е. в части установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами повторной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Часть 1 ст. 245 КАС РФ определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела усматривается, что Суровяткина Е.Е. является собственником земельного участка с кадастровым номером 63 "данные изъяты", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена актом филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области по состоянию на 13.02.2014 г., в связи с постановкой земельного участка на государственный учет 13.02.2014 г., исходя из удельных показателей, установленных постановлением Правительства Самарской области N 610, и составляет 56 326 581,08 руб.

Дата определения кадастровой стоимости названного земельного участка - 13.02.2014 года.

Истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N N, выполненный ООО " "данные изъяты"", по определению рыночной стоимости объекта оценки. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлся земельный участок с кадастровым номером "данные изъяты", и итоговая величина его рыночной стоимости по состоянию на 13.02.2014 г. составляет 14 626 603 рубля.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2. выводы, сделанные в отчете, подтвердил, указав, что для оценки были отобраны аналоги, схожие с объектом оценки по местоположению и основным ценообразующим факторам. Не отрицал, что по аналогу 1 и 5 информация в части наличия коммуникаций (их объема) и описанная в отчете - стр.71, 75-76 отлична от информации, изложенной в самих объявлениях о продаже, однако это не учтено и не описано оценщиком, корректировки введены одинаковые, хотя набор коммуникаций на объектах-аналогах различный.

В рамках судебного разбирательства по ходатайству представителя истца была назначена и проведена судебная экспертиза. Перед экспертом был поставлен вопрос: Какова действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", по состоянию на 13.02.2014 года?

Согласно заключению эксперта ООО " "данные изъяты"", выполненного на основании определения суда, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 13.02.2014 года составляет 24 071 760 рублей.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4. выводы заключения поддержала в полном объеме.

На данное заключение представителем истца были представлены письменные возражения, судом по его ходатайству опрошена в качестве специалиста оценщик Крупина Е.Е.., которая пояснила, что анализ рынка экспертом выполнен не полно, на дату оценки имеется значительно больше аналогов, однако эксперт принял в расчеты только наиболее дорогостоящие. На аналоге N 3 имеется фундамент, однако на это не введена корректировка и не обоснован отказ от нее. Также необоснованно введена корректировка на коммуникации. Корректировка на площадь осуществлена с использованием не той математической формулы, на которую ссылается эксперт. Имеются разногласия между данными анализа рынка в части зависимости цены от наличия либо отсутствия коммуникаций, и теми данными, которые участвуют в расчетах.

По ходатайству представителя истца по доверенности Вяльцевой М.В., по делу назначена повторная судебная экспертиза, перед экспертом также поставлен вопрос: Какова действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", по состоянию на 13.02.2014 года? Проведение повторной экспертизы поручено ООО " "данные изъяты"".

Согласно заключению эксперта N г., выполненного ООО " "данные изъяты"", итоговая величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на 13.02.2014 года составляет 30 390 600 рублей.

Допрошенный в судебном заседании 19.05.2016 г. эксперт ФИО1. выводы заключения поддержал в полном объеме, пояснил, что спорный земельный участок имеет прямоугольную форму, коммуникации, располагается в "адрес". Объект используется для размещения здания и сооружений производственно-складского назначения. Фактическое использование соответствует разрешенному. При анализе рынка земельных участков г. "адрес" были использованы незастроенные участки до 1 га, так как наиболее подходящих по площади объектов аналогов в данном районе города не было, а территориальная близость, район города существенно влияют на стоимость земельного участка, местоположение является основным ценообразующим фактором.

Диапазон стоимости 1 кв.м. составил от 250 рублей до 5000 рублей, средняя стоимость 1 кв.м. - 1 539,97 рублей. В качестве ценообразующих факторов были отобраны факторы площади, наличия коммуникаций, местоположения относительно района города, относительно транспортных магистралей и наличия железнодорожной ветки. Для исследования из стоп листа было выбрано 4 аналога наиболее близкие к объекту оценки по основным характеристикам, введены корректировки на торг - 9%, на коммуникации - 7 % и 5 %, в зависимости от отсутствия или наличия коммуникаций, корректировка на удаление от транспортных магистралей - 29 %, на площадь - по формуле Власова она составила от -19,32% до -26,53%. Коэффициент вариации составил меньше 30 %. Корректировки вводились по Справочнику оценщика, издательство Н.Новгород, 2014 года. Как пояснил эксперт ФИО1., справочник - это система накопленных знаний, год издания значения не имеет, анализ производился на актуальную дату оценки. Аналогов более схожих с объектом оценки в данной выборке не было. Четыре объекта - аналога было достаточно для расчета методом сравнения.

Итоговая рыночная стоимость 1 кв.м. составила 909 рублей. Коэффициент вариации находится в диапазоне до 30%.

На вопросы представителя истца эксперт ФИО1. пояснил, что назначение аналога N 1 - под все виды производственной и торговой деятельности, в том числе, под АЗС. Указания, что он только под коммерческое использование, нет, в связи с чем, его можно использовать в расчетах. Аналог N 2 имеет забор, который на стоимость земельного участка не влияет в отличие от железобетонного забора, ухудшающего стоимость. Заборы из сетки или железа легко демонтируются, в связи с чем, корректировка на него не вводилась. По мнению эксперта ФИО1., скрин-шоты, использованные в первоначальном отчете, скорректированы. У аналога N 1 в отчете кроме забора есть также стационарная АЗС. Стоимость аналога N 2 составляет 1,5 миллиона рублей, он принадлежит на праве аренды продавцу, а у оценщика указано 4 миллиона рублей и право собственности. Стоимость аналога N 3 - 1,5 миллиона рублей, в отчете же указано - 1 миллион рублей. Аналога N 4 в базе на дату оценки не было вообще. Последний аналог взяли из другого района и убрали из объявления железобетонный забор. В подтверждение указанных доводов эксперт ФИО1. представил суду ответ на запрос " "данные изъяты"".

Оценивая доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований заявителя об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости, установленной результатами повторной судебной экспертизы.

Представителем истца в судебном заседании было заявлено ходатайство о назначении еще одной повторной экспертизы, так как сторона истца не согласна с результатами обоих судебных экспертиз. Судом в удовлетворении данного ходатайства отказано, в связи с отсутствием правовых оснований для этого. Заключение эксперта, выполненное ООО " "данные изъяты"", отвечает требованиям ст.79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы эксперта, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Анализ выводов двух экспертиз, проведенных по делу, свидетельствует о том, что стоимость, определенная в отчете об оценке, не соответствует действительной рыночной стоимости земельного участка, существенно занижена.

Суд полагает, что нет оснований для удовлетворения требований об установлении кадастровой стоимости в соответствии с заключением эксперта ООО " "данные изъяты"", как просит административный истец, поскольку выводы эксперта ООО " "данные изъяты"" ничем не опровергнуты, заключение эксперта отвечает требованиям ст.79, 82, 84, 168 КАС Российской Федерации, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, не заинтересован в исходе дела.

Оценивая возражения представителя истца на указанное заключение, суд полагает, что им не приведено достаточных, допустимых и достоверных доказательств необоснованности выводов, сделанных в рамках экспертного заключения ООО " "данные изъяты"". Эксперт полно и подробно изложил обоснование своих выводов в судебном заседании, привел описание процесса оценки в самом заключении.

Представитель истца возражал против результатов обоих судебных экспертиз, между тем, в уточненном исковом заявлении просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной заключением эксперта ООО " "данные изъяты"", в связи с чем суд полагает, что позиция истица не последовательна, предъявленные уточненные требования и пояснения о несоответствии обоих экспертиз требованиям закона, противоречат сами себе.

Из разъяснений, сделанных в п. 24. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, суд полагает требования удовлетворить частично, с учетом результатов повторной судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения истца в суд является 28.12.2015 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск Суровяткиной Е.Е. удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты" равной его рыночной стоимости по состоянию на 13.02.2014 года в размере 30 390 600 рублей.

Дата подачи Суровяткиной Е.Е. заявления в суд - 28.12.2015 года.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 31.05.2016г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь