Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 11 мая 2016 г. по делу N 33-5073/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Кузнецовой С.В.

судей Дмитриевой О.С., Чубукова С.К.

при секретаре Горской О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчиков Канакова А. С., Колесниченко В. И., Опретовой В. И., Тарасова Ю. В., Стяжкиной Г. Н. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 февраля 2016 года

по делу по иску Фомина С. Л., Фомина Л. Г., Фоминой Л. В., Кондратьева Р. В., Лаврикова Ю. А. к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, Канакову А. С., Колесниченко В. И., Опретовой В. И., Тарасову Ю. В., Стяжкиной Г. Н. о возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка по вступлению в него соарендаторов, установлению размера арендной платы пропорционально долям в праве собственности на строения, помещения в здании.

Заслушав доклад судьи Дмитриевой О.С., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с иском к о возложении обязанности внести изменения в договор *** от 07.04.2008 аренды земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", площадью "данные изъяты" кв. м, по адресу: "адрес" по вступлению в договор аренды истцов на стороне соарендаторов - собственников жилых помещений (квартир), расположенных в "адрес", установлении размера арендной платы пропорционально долям в праве собственности на строения, помещения в здании.

В обоснование требований указали, что являются собственниками квартир NN 1, 2 и 4, расположенных по адресу: "адрес".

В 2000 годах часть производственного здания по названному адресу была переоборудована в жилые помещения для предоставления очередникам Барнаульского вагоноремонтного завода. Квартиры NN 1, 2, 4 были приватизированы в собственность истцов.

В 2008 году Главным управлением имущественных отношений Алтайского края был заключен договор аренды земельного участка по данному адресу для эксплуатации административно-производственного здания и склада сроком до 31.12.2024, арендаторами являются ответчики. На тот момент квартиры еще не были приватизированы. На сегодняшний день квартиры расположены внутри границ сформированного земельного участка по данному адресу и являются частью неделимого здания.

Истцы проживают в данных квартирах с 1992-1995 г.г., платят за их содержание, все надворные постройки, ограждения заборов существуют на данном земельному участке около 20 лет, сложился порядок пользования земельным участком, каждая из квартир имеет отдельный вход с прилегающего земельного участка, мест общего пользования между квартирами нет, отделиться в отдельный литер у истцов возможности не имеется, так как нежилые помещения и примыкающие к ним жилые помещения имеют единые стены.

Истцы как собственники квартир в неделимом здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право войти в договор аренды земельного участка наряду с ответчиками в силу положений ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В досудебном порядке заявление истцов в Главное управление имущественных отношений Алтайского края о внесении изменений в договор аренды и письма истцов ко всем ответчикам о внесении таких изменений в договор аренды результата не дали, в связи с чем усматривается спор о праве на данный земельный участок.

Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 февраля 2016 года исковые требования Фомина С.Л., Фомина Л.Г., Фоминой Л.В., Кондратьева Р.В., Лаврикова Ю.А. к Главному управлению имущественных отношений Алтайского края, Канакову А.С., Колесниченко В.И., Опретовой В.И., Тарасову Ю.В., Стяжкиной Г.Н. удовлетворены.

Судом постановлено внесены изменения в договор *** от 07.04.2008 аренды земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" с кадастровым номером "данные изъяты", заключенный между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края и Канаковым А.С., Колесниченко В.И., Опретовой В.И., Тарасовым Ю.В., Стяжкиной Г.Н. с учетом дополнительных соглашений к нему от 11.07.2008, от 17.09.2009, от 29.05.2013, от 20.11.2013, от 26.08.2014 о вступлении в договор аренды на стороне соарендаторов собственников жилых помещений (квартир), расположенных в здании по адресу: "адрес", а именно:

Фомина С.Л., Фомина Л.Г., Фоминой Л.В. - сособственников по 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру N 1;

Кондратьева Р.В. - собственника квартиры N 2;

Лаврикова Ю.А. - собственника квартиры N 4,

и установить размер арендной платы каждому соарендатору пропорционально долям в праве собственности на помещения в здании по "адрес"

Взысканы с Главного управления имущественных отношений Алтайского края, Канакова А.С., Колесниченко В.И., Опретовой В.И., Тарасова Ю.В., Стяжкиной Г.Н. в пользу Фомина С.Л. судебные расходы по оплате государственной пошлины в размер 300 рублей в равных долях по 50 рублей с каждого.

В апелляционной жалобе ответчики Канаков А.С., Колесниченко В.И., Опретова В.И., Тарасов Ю.В., Стяжкина Г.Н. просят решение отменить, ссылаясь на то, что, удовлетворяя требования истцов, суд неправильно применил нормы материального права, поскольку руководствовался нормами земельного законодательства, которые не регулируют отношения в части предоставления земель под квартиры, а также применил положения ст. 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015. Ссылаясь на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, поскольку под квартиры не предоставляется самостоятельный земельный участок с оформлением права аренды, полагают, что для собственников квартир не предусмотрена и возможность входить в договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов. Также полагают, что поскольку здание в целом является административно-производственным, то и правило ст. 39.20 ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков в собственность или в аренду распространяется только на собственников, которым принадлежат нежилые помещения. Просят учесть, что истцы предъявили исковые требования к собственникам нежилых помещений в административно-производственном здании, уже являющимся сторонами в договоре аренды земельного участка, что противоречит правилам п. 6 ст. 39.20 ЗК РФ. В силу положений ст. 450 ГК РФ и п. 9 ст.39.20 ЗК РФ изменение уже заключенного договора возможно только при условии согласия сторон договора, которое в данном случае отсутствует. Полагают, что надлежащим ответчиком по делу является Главное управление имущественных отношений по Алтайскому краю. Суд необоснованно отказал в принятии встречного искового заявления, чем нарушил права ответчиков.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истцов - Симоненко М.В. просит в удовлетворении жалобы отказать.

В ходе рассмотрения апелляционной жалобы истцы Фомина Л.В., Лавриков Ю.А., представитель истцов Симоненко М.В. против удовлетворения жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежаще, о причинах неявки не сообщили.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для ее удовлетворения.

Разрешая спор, суд первой инстанции на основании оценки представленных доказательств, в том числе заключения эксперта от 03.02.2016, установил, что здание по "адрес" является административно-производственным, включающим в себя нежилые помещение, помещение склада и жилые помещения - квартиры, в связи с чем пришел к правильному выводу о том, что положения жилищного законодательства (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) в данном случае применению не подлежат, и применил к спорным правоотношениям положения ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, вступившей в силу с 01.03.2015, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду (п. 6).

Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 - 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них (п. 9).

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (п. 10).

Заключением эксперта установлено, что раздел спорного земельного участка и выдел земельных участков под квартиры NN 1, 2 и 4 невозможен.

Поскольку по смыслу вышеприведенных положений закона собственники помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора путем вступления в заключенный ранее договор аренды на стороне арендаторов, при этом размер обязательств арендаторов по внесению арендной платы определяется пропорционально долям в праве собственности на помещения в здании, судом принято правильное решение об удовлетворении заявленных истцами требований.

Доводы апелляционной жалобы ответчиков со ссылкой на то, что здание в целом является административно-производственным, а поэтому правило ст. 39.20 ЗК РФ об исключительном праве на приобретение земельных участков в собственность или в аренду распространяется только на собственников, которым принадлежат нежилые помещения, несостоятельны.

Как верно указано судом, закон не связывает право собственника помещения в таком здании на вступление в договор аренды на стороне арендатора с тем, является ли такое помещение жилым или нежилым.

Вопреки доводам жалобы, положения п. 4 ст. 35 ЗК РФ не свидетельствуют об отсутствии у собственников квартир возможности входить в договор аренды земельного участка в качестве соарендаторов. Ответчиками неправильно толкуются нормы материального права.

П. 6 ст. 39.20 ЗК РФ, на который имеется ссылка в апелляционной жалобе, регламентирует порядок заключения договора аренды земельного участка по заявлению любого из правообладателей здания в случае, когда такой договор ранее не был заключен.

По настоящему делу договор аренды земельного участка был заключен в 2008 году, а поэтому речь может идти лишь о внесении изменений в уже заключенный договор.

Доводы жалобы о неправильном применении судом положений ст. 36 ЗК РФ, утратившей силу с 01.03.2015, не могут повлечь отмену решения.

Вышеуказанная норма права применена судом в целях определения арендаторов земельного участка с учетом наличия сделки с нежилым помещением, совершенной в 2013 году.

Вопреки доводам апелляционной жалобы ответчиков, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность заявить в суд требование об изменении или о расторжении договора после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Не исключают возможности вынести спор на разрешение суда и положения п. 9 ст. 39.20 ЗК РФ в случае отсутствия согласия сторон договора аренды земельного участка на вступление в этот договор иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

При рассмотрении дела суд первой инстанции правильно учел соблюдение истцами досудебного порядка урегулирования спора с уполномоченным органом и арендаторами земельного участка, получение отказа на внесение изменений в договор аренды.

Правильно определен судом и круг надлежащих ответчиков по делу, каковыми являются, в том числе, арендаторы земельного участка, отказавшиеся внести изменения в договор аренды в добровольном порядке, и права которых непосредственно затрагиваются оспариваемым судебным актом.

Отказ в принятии встречного искового заявления не влечет отмену решения. Ответчики не лишены возможности обратиться в суд с самостоятельным иском.

Суд правильно установилимеющие значение для дела обстоятельства, верно применил нормы материального и процессуального права и постановилзаконное и обоснованное решение, которое по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу ответчиков Канакова А. С., Колесниченко В. И., Опретовой В. И., Тарасова Ю. В., Стяжкиной Г. Н. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 29 февраля 2016 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: