Апелляционное определение СК по административным делам Забайкальского краевого суда от 01 июня 2016 г. по делу N 33а-2425/2016

Судебная коллегия по административным делам Забайкальского краевого суда в составе:

председательствующего - судьи Жилинского А.Г.,

судей - Пичуева В.В. и Ходюкова Д.С.,

при секретаре - Федоровой О.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 1 июня 2016 г. административное дело по административному исковому заявлению Ма Синьюань к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю о признании отказа в государственной регистрации договора аренды незаконным, возложении обязанности зарегистрировать договор,

по апелляционной жалобе представителя административного истца,

на решение Борзинского городского суда Забайкальского края от 26 февраля 2016 г., которым постановлено:

"В удовлетворении административного искового заявления Ма Синьюань отказать".

Заслушав доклад судьи Жилинского А.Г., судебная коллегия,

установила:

представитель Ма Синьюань Чистяков С.В. обратился в суд с указанным административным исковым заявлением (т. 1, л.д. 8-12), сославшись на следующее. 5 июля 2012 года между Ма Синьюань и администрацией муниципального района "Борзинский район" (далее по тексту - администрация) был заключен договор аренды земельного участка по адресу: "адрес", с кадастровым номером N187, на котором расположено принадлежащее Ма Синьюань на праве собственности здание строительного цеха. Однако, в государственной регистрации указанного договора Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю отказало, указав в обоснование своего решения от 11 января 2016 года на то, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка с кадастровым номером N22, являющегося предметом договора ипотеки, заключенного между открытым акционерным обществом "Азиатско-Тихоокеанский банк" (далее по тексту - банк) и обществом с ограниченной ответственностью " М" (далее по тексту - общество) - прежним собственником здания строительного цеха и арендатора земельного участка, на котором оно расположено, - а потому необходимо было представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя на раздел земельного участка с кадастровым номером N:22. Поскольку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о заявленных правах требования, арестах (запрещениях) в отношении земельного участка с кадастровым номером N:187 отсутствуют, предметом договора ипотеки является не земельный участок с кадастровым номером N:22, а право аренды общества на него, которое, к тому же, было прекращено 12 апреля 2012 года, Чистяков С.В. просил признать отказ Борзинского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации договора аренды от 5 июля 2012 года незаконным и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю зарегистрировать этот договор.

Определением от 5 февраля 2016 года (т. 1, л.д. 140-141) к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен банк.

Судом принято приведенное решение (т. 1, л.д. 228-232).

В апелляционной жалобе (т. 1, л.д. 240-246) представитель Ма Синьюань - Караваева И.А. просит решение отменить и удовлетворить заявленные требования, мотивируя доводами административного искового заявления. Также указывает, что, несмотря на удовлетворение соответствующего ходатайства, документы по регистрации за Ма Синьюань права собственности на здание строительного цеха суду не были представлены. Ссылается на незаконность включения банком в договоры ипотеки, заключавшиеся с обществом, в качестве предмета залога права аренды земельного участка, на котором расположено здание строительного цеха. По ее мнению, передача земельного участка по договору аренды гражданину влечет право арендатора отдать в залог лишь арендные права земельного участка, следовательно, залогодержателем земельного участка банк являться не может. Полагает, что при рассмотрении дела не было учтено, что администрация не уведомлялась обществом о его намерении передать земельный участок в залог. Также обращает внимание на то, что суд, установив факт раздела земельного участка с кадастровым номером N:22 без согласования с залогодержателем, фактически признал незаконным межевание этого земельного участка, что свидетельствует о выходе за пределы заявленных требований.

В соответствии с ч. 2 ст. 306 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке (т. 2 л.д. 5-9, _______). Истец гражданин К. Ма Синьюань, зарегистрированный в К., о времени и месте судебного заседания не извещался, в связи с отсутствием в деле почтового адреса, извещены его представители, действующие по доверенности.

На основании ст. 150 КАС РФ, коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие административного истца Ма Синьюань, направившего в суд своего представителя, и представителей заинтересованных лиц - "Азиатско-Тихоокеанский банк" (ПАО), Администрации муниципального района "Борзинский район".

В судебном заседании представитель административного истца Ма Синьюань - Караваева И.А. поддержала доводы апелляционной жалобы, представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю Куликова А.А., полагала решение законным и обоснованным, просила в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Как следует из материалов дела, согласно договору купли-продажи нежилого здания от "Дата" Ма Синьюань приобрел в собственность здание стройцеха, расположенное по адресу: "адрес", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Дата" сделана запись регистрации N (свидетельство о регистрации права от "Дата" N) (т. 1, л.д. 15, 170-172).

Здание стройцеха, принадлежащее истцу, расположено на земельном участке площадью * кв.м. с кадастровым номером N:0022 (предыдущий номер N:22), предоставленном муниципальным образованием "Город Борзя и Борзинский район" ООО " М" по договору аренды земельного участка N от "Дата" (т. 1, л.д. 16-19, 65). Договор заключен на срок 20 лет, данный договор прошел государственную регистрацию.

В соответствии с договорами о залоге недвижимости (ипотеки) от "Дата" N, от "Дата" N, от "Дата" N, от "Дата" N, "Дата" N, от "Дата" N, заключенными между ОАО "Азиатско-Тихоокеанский Банк" и ООО " М" предметом залога по данным договорам является право аренды земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, площадью * кв.м., кадастровый номер N:0022, расположенного по адресу: "адрес". Указанные договоры были в установленном порядке зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю (т. 1, л.д. 35-85, 152-157, 213-218).

Постановлением Администрации муниципального района "Борзинский район" от "Дата" N прекращена аренда ООО " М" земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N:0022 (т. 1, л.д. 86).

Соглашением N от "Дата" расторгнут договор аренды земельного участка N от "Дата", заключенный муниципальным образованием "Город Борзя и Борзинский район" и ООО " М" (т. 1, л.д. 87). Однако, государственную регистрацию указанное соглашение не прошло, в материалах дела имеется отказ в его государственной регистрации (т. 1, л.д. 211).В соответствии с постановлением Администрации муниципального района "Борзинский район" от "Дата" N земельный участок, расположенный по адресу: "адрес" с кадастровым номером N разделен на четыре земельных участка с кадастровыми номерами N:186, N:187, N:188, N:189 (т. 1, л.д. 26-30).

Между Администрацией муниципального района "Борзинский район" и гражданином К. Ма Синьюань заключен договор аренды земельного участка N от "Дата", площадью около * кв.м. расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N:187, на срок до "Дата" (т. 1, л.д. 109-113).

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Борзинский отдел) гражданину К. Ма Синьюань приостановлена государственная регистрация, а затем отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка N от "Дата" (кадастровый номер N:187). Отказ мотивирован тем, что в ЕГРП внесены записи об ипотеках N от "Дата", N от "Дата", N от "Дата", N от "Дата" по договорам ипотеки, заключенными между ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" и ООО " М". Предметом договоров ипотеки является земельный участок с кадастровым номером N:0022, расположенный по адресу: "адрес" (т. 1, л.д. 31-32).

При принятии решения о приостановлении государственной регистрации регистратором Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Борзинский отдел) было предложено заявителю представить документ, подтверждающий согласие залогодержателя - ОАО "Азиатско-Тихоокеанский банк" на раздел земельного участка с кадастровым номером N:22, а в случае исполнения обязательств по договорам ипотеки - совместное заявление залогодателя и залогодержателя о погашении регистрационных записей об ипотеках. В целях исключения противоречий между заявленными и ранее зарегистрированными правами предложено представить соглашение о расторжении договора аренды N от "Дата", заключенного между ООО " М" и Администрацией муниципального района "Борзинский район".

Указанное не было выполнено заявителем, в связи с чем, регистратором принято решение об отказе в государственной регистрации на основании абз. 10, 11 ч. 1 ст. 20 Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Отказывая в удовлетворении требований о признании отказа в государственной регистрации договора арены незаконным, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с п. 4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Раздел земельного участка с кадастровым номером N:0022 был осуществлен без согласования залогодержателя - "Азиатско-Тихоокеанский Банк" (ПАО). Государственному регистратору не представлены сведения о погашении регистрационных записей об ипотеках, в случае если обязательства по договорам исполнены. Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, по мотивам, подробно изложенным в обжалуемом решении.

Согласно абз. 10-11 ч. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Довод апелляционной жалобы о том, что на образуемый земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N:187 зарегистрированы права собственности в ЕГРП не подтвержден материалами дела. В копии кадастрового паспорта земельного участка от "Дата" N (т. 1, л.д. 114) в графе N сведения о правах отсутствуют.

Из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю от "Дата" N (т. 1, л.д. 33) следует, что зарегистрированные права и правопритязания на земельный участок, расположенный по адресу: "адрес", кадастровый номер N:187 отсутствуют.

Согласно ч. 2 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 ЗК РФ, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Довод апелляционной жалобы о том, что согласия залогодержателя Азиатско-Тихоокеанский банк" (ПАО) при разделе земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый номер N:0022 не требовалось основан на ошибочном толковании права.

Согласно ч. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в следующих случаях: 1) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным учреждениям; 2) образование земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке; 3) образование земельных участков в связи с их изъятием для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с абз.1 ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Доказательства о погашении регистрационных записей об ипотеках суду не представлены.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд не учел, что при оформлении залога арендатор ООО " М" не уведомляло Администрацию муниципального района "Борзинский район" о передаче в залог права аренды, судебная коллегия отклоняет, поскольку указанное обстоятельство не является юридически значимым по настоящему делу.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции не вышел за пределы заявленных требований, поскольку оценив представленные доказательства, указал на имеющееся нарушение порядка образования земельных участков, указанное обстоятельство подтверждается материалами дела и является одним из оснований для отказа в удовлетворении административного искового заявления.

Поскольку все обстоятельства дела судом установлены на основании надлежащей оценки представленных доказательств, а нормы материального права применены судом правильно, судебная коллегия не может согласиться с обоснованностью доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Руководствуясь статьей 309 КАС РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Борзинского городского суда Забайкальского края от 26 февраля 2016 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя административного истца Караваевой И.А. - без удовлетворения.

Председательствующий Жилинский А.Г.

Судьи Пичуев В.В.

Ходюков Д.С.

Копия верна:

Судья Забайкальского краевого суда Жилинский А.Г.