Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 24 марта 2016 г. по делу N 33-1459/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего - судьи Аврамиди Т.С.,

судей Егоровой Е.С., Кустовой И.В.,

при секретаре Кондратьевой Т.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой Е.С. апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории и апелляционное представление прокурора г. Евпатории на решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 07 октября 2015 года по гражданскому делу по иску прокурора г. Евпатории в интересах департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории и неопределенного круга лиц к обществу с ограниченной ответственностью "Сервис ХХII" об обязании освободить земельный участок.

По делу установлено:

прокурор г. Евпатории обратился в суд с иском в интересах департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории и неопределенного круга лиц к ООО "Сервис ХХII" об обязании освободить земельный участок кадастровый N, площадью "данные изъяты" кв.м по адресу: "адрес" путем сноса монолитного железобетонного двухэтажного здания с устройством фундамента.

В обоснование иска указано, что в ходе проверки прокуратурой города Евпатории исполнения требований земельного и градостроительного законодательства на территории городского округа Евпатория установлено следующее. ДД.ММ.ГГГГ на основании решения ФИО11 N от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО12 и ООО "Сервис XXII" заключен договор аренды земельного участка в границах "адрес", зарегистрированный в ФИО13 от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого ответчику предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым N, площадью "данные изъяты" кв.м. по адресу: "адрес" для реконструкции и обслуживания ФИО14 сроком до ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО15 и ООО "Сервис XXII" заключен договор купли-продажи целостного имущественного комплекса по адресам: "адрес", "адрес". Согласно раздела II акта передачи коммунального имущества от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Сервис XXII" передано также оборудование, включая ФИО16", выполненное из металлоконструкций. ООО "Сервис XXII" получена декларация на начало выполнения строительных работ по реконструкции ФИО17" на "адрес" "адрес" и зарегистрирована в ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункта 1.3 Положение о Департаменте имущественных и земельных отношений администрации города Евпатории Республики Крым, утв. решением ФИО20 от ДД.ММ.ГГГГ N, Департамент является правопреемником органа местного самоуправления - ФИО21, а также ФИО22 в части договорных отношений по земельным и имущественным вопросам. Департамент согласно Положения является субъектом продления договоров аренды земельных участков. Согласно информации, предоставленной Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории от ДД.ММ.ГГГГ, ходатайств о продлении договора аренды земельного участка по адресу: "адрес" от ответчика не поступало. Таким образом, арендатор имущества не реализовал свое право на продление Договора, что повлекло за собой прекращение его действия, а также отсутствие права у ООО "Сервис XXII" на использование данного земельного участка. Пунктом 18 Договора предусмотрено, что после прекращения действия договора арендатор возвращает арендодателю земельный участок в состоянии, не худшем по сравнению с тем, в котором он его получил в аренду. Актом N проверки соблюдения земельного и градостроительного законодательства от ДД.ММ.ГГГГ, составленным должностными лицами управления муниципального контроля ФИО24 зафиксирован не только факт неисполнения требований договора ООО "Сервис XXII" по освобождению земельного участка, но и факт грубого нарушения градостроительного законодательства.

Ответчиком представлены возражения по иску, в которых указано, что ответчик направил в адрес ФИО25, который на тот период являлся действующим органом, ДД.ММ.ГГГГ обращение с просьбой продлить договора аренды на ряд земельных участков, в том числе и на земельный участок по адресу: "адрес". Согласно почтового уведомления ходатайство получено ДД.ММ.ГГГГ. По результатам рассмотрения получен ответ исполнительного комитета ФИО26 от ДД.ММ.ГГГГ о том, что не урегулированы вопросы интеграции в правовую систему РФ и не приняты соответствующие нормативно-правовые акты Госсоветом и Совмином РК, в связи с чем заявление о продлении договора аренды будет рассмотрено по существу после такого урегулирования, о чем они будут уведомлены дополнительно. В ДД.ММ.ГГГГ ООО "Сервис XXII" повторно обратилось в ФИО27 с заявлением о продлении данного договора аренды земельного участка, на которое председателем ФИО28 в письме от ДД.ММ.ГГГГ сообщено, что идет реорганизация органов местного самоуправления, в связи с чем рассмотрение заявления по существу возможно после формирования структуры органов местного самоуправления, принятия соответствующих нормативно-правовых актов Госсоветом РК и утверждения Порядка распоряжения муниципальным имуществом. Ответчиком предприняты все необходимые меры для продления срока договора аренды, однако договор не был продлен по независящим от них причинам (л.д.55-58).

Решением Евпаторийского городского суда Республики Крым от 07 октября 2015 года прокурору г. Евпатории в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что согласно заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора ответчик имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок, сообщив о намерении продлить договор не позднее чем за 60 дней до окончания срока действия договора. ФИО29 ликвидирован и в соответствии со статьей 26 Закона Республики Крым от 21.08.2014 года N54-ЗРК "Об основах местного самоуправления в Республике Крым" органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории. Из рабочего проекта по реконструкции ФИО30 ДД.ММ.ГГГГ, градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка N за ДД.ММ.ГГГГ для проектирования, реконструкция и обслуживание ФИО31", разработанных и согласованных ФИО32 по заказу ответчика, экспертизы проектных материалов N филиала ФИО33, декларации о начале выполнения строительных работ по реконструкции ФИО34", зарегистрированной в ФИО35 ДД.ММ.ГГГГ следует, что ООО "Сервис XXII" использовало земельный участок в соответствии с целями, для которых он был предоставлен - для реконструкции и обслуживания ФИО36 Указания истца в иске на установление факта грубого нарушения ответчиком градостроительного законодательства при использовании арендованного земельного участка не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Не нашли подтверждения доводы истца о том, что нахождение на спорном земельном участке ФИО37" ограничивает доступ граждан на часть территории природного комплекса, создает препятствия для общего пользования земельным участком, ограничивает свободный доступ к водным объектам, негативно воздействует на окружающую природную среду, влечет за собой увеличение антропогенной нагрузки в результате деятельности ФИО38, использование энергопотребляющих устройств. В подтверждение указанных обстоятельств суду не было представлено ни одного допустимого доказательства. Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчик направил ходатайство в ФИО39 о продлении договора аренды спорного земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ответчик повторно обратился в ФИО40 с заявлением о продлении договора аренды спорного земельного участка. Таким образом, из материалов дела следует, что ответчик в установленный в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ срок, то есть за 60 дней до истечения срока договора, обратился к арендодателю с заявлением о продлении срока договора аренды. До настоящего времени обращения ООО "Сервис XXII" о продлении срока договора аренды не рассмотрены и не переданы на рассмотрение органу, которому делегированы полномочия в области земельных отношений, а именно Департаменту имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым, зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ. В судебном заседании установлено, что после прекращения срока договора аренды, то есть после ДД.ММ.ГГГГ, ООО "Сервис XXII" продолжает пользоваться земельным участком, в отсутствие возражений со стороны арендодателя. Уведомление ФИО41 от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии намерения заключить договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ на новый срок, требование освободить земельный участок не могут быть расценены как предупреждение о прекращении договора аренды, поскольку направлено в адрес ООО "Сервис XXII" после истечения срока договора и без рассмотрения заявления ответчика о продлении срока договора аренды.

Департаментом имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории подана апелляционная жалоба на указанное решение, в которой ставится вопрос о его отмене.

В обоснование жалобы указано, что администрация воспользовалась правом на отказ от договора аренды и направила в адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ уведомление об отказе от договора, в котором сообщила арендатору об отсутствии намерения заключать договор на новый срок и указала на необходимость освобождения земельного участка, чем порядок одностороннего отказа от договора аренды, продленного на неопределенный срок, был соблюден. При указанных обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований не соответствует положениям гражданского законодательства РФ. При рассмотрении дела судом не учтено, что спорный земельный участок находится в зоне охраняемого ландшафта, где запрещается строительство капитальных зданий и сооружений, не связанных с охраной и регенерацией охраняемого ландшафта. Ответчик получил спорный земельный участок с обязательством произвести реконструкцию временного сооружения - летнего ФИО42 фактически ответчиком построено новое капитальное здание. При этом параметры ранее существовавшего сооружения превышены. Фактически ответчик самовольно возвел строение, выходящее за границы спорного участка.

Прокурором г. Евпатории подано апелляционное представление на решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ, в котором ставится вопрос о его отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований.

В обоснование представления указано, что в ходе судебного разбирательства судом достоверно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО43 в адрес ООО "Сервис XXII" направлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и возвращении земельного участка арендодателю. Следовательно, при вынесении решения судом первой инстанции не учтены положения части 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ, согласно которой аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Положениями части 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрена процедура продления договоров, которая возможна только по соглашению сторон, совершаемом в той же форме. Исходя из положений статьи 48 Федерального Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления", ответчику ДД.ММ.ГГГГ предоставлен ответ уполномоченным органом об отказе в продлении арендных отношений и их прекращении. Обстоятельств позволяющих обществу реализовать преимущественное право на заключение договора аренды, в процессе судебного разбирательства не установлено, что не учтено судом при вынесении решения суда. Доводы суда первой инстанции и ссылка на договор купли-продажи целостного имущественного комплекса от ДД.ММ.ГГГГ как на препятствие в удовлетворении исковых требований прокуратуры не соответствуют материалам дела. Ответчиком не приобретался имущественный комплекс по адресу: "адрес" (по месту расположения спорного земельного участка и ФИО44"). Ответчиком не представлены доказательства государственной регистрации права собственности на объект - ФИО45 по адресу: "адрес". Наличие на земельном участке временных сооружений не может явиться основанием для отказа арендодателю в освобождении предоставленного земельного участка и не предоставляет ответчику исключительного права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.20 ЗК РФ.

Ответчиком представлены возражения на апелляционную жалобу и апелляционное представление, в которых ставится вопрос об оставлении решения суда без изменения (л.д.60-63 т.2).

В обоснование возражений указано, что односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, заявлен через несколько дней после направления уведомления от ДД.ММ.ГГГГ. Статья 48 Закона "Об общих принципах организации местного самоуправления" не имеет отношения к рассматриваемому сопру, так как регулирует основания и порядок отмены муниципальных актов и приостановления их действия. Реконструкция кафе была разрешена местными властями и осуществлялась в соответствии с требованиями законодательства.

Представитель истца по доверенности ФИО6 в судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений поддержала, сочла апелляционное представление прокурора подлежащим удовлетворению. Указала, что истец считает спорный договор аренды прекращенным, поэтому с требованиями о его расторжении не обращался.

Представитель ответчика по доверенности ФИО7 в судебном заседании против удовлетворения апелляционной жалобы возражала. Указала, что в силу статьи 62 ЗК РФ снос объекта допускается на основании решения суда, если будет установлено, что строительство осуществлялось незаконно.

Прокурор Б.Д.Ю. в судебном заседании апелляционное представление поддержала по изложенным в нем доводам.

Представитель третьего лица администрации г. Евпатории в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела извещен. Заявление администрации о присоединении к апелляционной жалобе рассмотрению по существу не подлежит, поскольку действующим ГПК РФ не предусмотрена подача заявлений о присоединении к апелляционной жалобе.

Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Проверив законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов, изложенных в жалобе и представлении, обсудив их, исследовав материалы дела, заслушав явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующему.

Договор аренды земельного участка заключен ДД.ММ.ГГГГ между ФИО46 и ООО "Сервис ХХII" сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.7). В силу данного пункта договора, после окончания срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор при надлежащем исполнении обязательств в соответствии с условиями договора при других равных условиях имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В этом случае арендатор должен не позднее, чем за 60 дней до окончания срока действия договора уведомить письменно арендодателя о намерении продолжить его действие (л.д.21-25).

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО47 и ответчиком, и акта-передачи коммунального имущества от ДД.ММ.ГГГГ ответчику в собственность передано ФИО48 (м./конструкции) (л.д.26-36 т.1).

В материалах дела имеется декларация о начале выполнения строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ по реконструкции данного ФИО49 (л.д.37-39 т.1).

Ответчик прошел перерегистрацию по российскому законодательству, о чем представлено свидетельство о государственной регистрации юридического лица, запись о котором внесена ДД.ММ.ГГГГ (л.д.71 т.1).

Из материалов дела следует, что ответчик ДД.ММ.ГГГГ обратился с ходатайством на имя исполняющей обязанности ФИО50 о продлении договора аренды (л.д.62 т.1). На указанное обращение ответчиком получен ответ о том, что после урегулирования вопросов интеграции в правовую систему и принятия соответствующих нормативных актов органами государственной власти Республики Крым заявление будет рассмотрено по существу, о чем ответчик будет уведомлен дополнительно (л.д.63-64 т.1).

Ответчиком на имя председателя ФИО51 ДД.ММ.ГГГГ направлено заявление о продлении договора аренды (л.д.65 т.1), на которое получен ответ о том, что рассмотрение заявления возможно после формирования структуры органов самоуправления от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.66 т.1).

Таким образом, в установленный договором срок арендатор дважды письменно уведомил арендодателя о намерении продлить договор аренды. До истечения срока действия договора арендодатель о нежелании возобновлять договор аренды на новый срок не заявил.

В силу части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Администрация г. Евпатории была учреждена Решением Евпаторийского городского совета Республики Крым от 07.11.2014 N1-4/3 (л.д.188 т.1).

Департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории Республики Крым учрежден решением Евпаторийского городского совета от 05.12.2014 N1-7/5.

Согласно пункту 11.3 решения Евпаторийского городского совета от 15.12.2014 N1-9/2 "О вопросах правопреемства", администрация г. Евпатории Республики Крым является правопреемникам по договорам, заключенным органами местного самоуправления, действующими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ Евпатория Республики Крым, в том числе по договорам, подтверждающим право собственности, право пользования, и по иным договорам и документам, в пределах полномочий администрации г. Евпатория и ее структурных подразделений (л.д.115-118 т.2).

Таким образом, каких-либо препятствий со стороны истца до истечения срока действия спорного договора аренды отказать арендатору (ответчику) в его возобновлении не имелось.

В силу указанных обстоятельств договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с частью 2 статьи 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В материалах дела имеется уведомление от ДД.ММ.ГГГГ администрации г. Евпатории, направленное в адрес ответчика, о прекращении договора аренды спорного земельного участка, полученное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ (л.д.111-112 т.1).

До истечения трехмесячного срока ДД.ММ.ГГГГ прокурором г. Евпатории в интересах департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории об обязании освободить земельный участок.

Таким образом, на дату подачи иска в суд обязанности по освобождению земельного участка у ответчика не возникло. Принимая во внимание, что материальным истцом по делу является департамент имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории, он отказался от договора аренды земельного участка, заключенного с ответчиком на неопределенный срок, без соблюдения установленного законом срока.

Иным основанием иска является возведение ответчиком на земельном участке строения с нарушением целевого использования земельного участка и без оформления соответствующей разрешительной документации.

В силу пункта 1 статьи 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Судебная коллегия принимает во внимание, что нарушение условий договора аренды или использование имущества не по назначению могут служить основанием для расторжения договора аренды. Требования о расторжении договора аренды в данном процессе не заявлялись. Учитывая, что стороны являются юридическими лицами, договор аренды заключен с целью ведения предпринимательской деятельности, разрешение данного спора не отнесено к подведомственности суда общей юрисдикции, поэтому высказывание каких-либо суждений по поводу нарушений ответчиком условий договора либо нецелевого использования арендованного имущества выходит за рамки настоящего спора.

Кроме того, арендодатель - орган государственной власти не обосновал и представил доказательств принятия решения о прекращении с ответчиком отношений по договору аренды и необходимости освобождения ответчиком земельного участка. С учетом того, что речь идет о земельном участке, находящемся в муниципальной собственности, ссылка на отказ от продолжения правоотношений по договору аренды, выраженная в переписке с арендатором без принятия соответствующего решения, не может быть признана достаточным основанием для истребования у ответчика земельного участка и демонтажа расположенного на нем здания.

Судебная коллегия находит, что судом первой инстанции нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, допущено не было.

Решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Евпаторийского городского суда Республики Крым от 07 октября 2015 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу департамента имущественных и земельных отношений администрации г. Евпатории и апелляционное представление прокурора г. Евпатории - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в шестимесячный срок в суд кассационной инстанции.

Председательствующий судья Т.С. Аврамиди

судьи: Е.С. Егорова

И.В. Кустова