Определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г. N 4г-3513/16

Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу генерального директора ООО "Ландор" - Громова А.А., поступившую 18 марта 2016 года, на решение Тверского районного суда г. Москвы от 17 августа 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2016 года по делу по иску Андреевой О.М. к ООО "Ландор", ООО ПОДИУМ МАРКЕТ о взыскании штрафа за нарушение обязательств по договору, истребованному 30 марта 2016 года и поступившему в суд кассационной инстанции 07 апреля 2016 года,

установил:

Андреева О.М. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО "Ландор", ООО ПОДИУМ МАРКЕТ, в котором просила взыскать по предварительному договору о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения и договора поручительства от 06 августа 2012 г., с учетом дополнительных соглашений, предусмотренный п. 1.7.3 договора штраф в размере *** долларов США за необоснованный отказ или уклонение от заключения основного договора продавца.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 17 августа 2015 года постановлено:

Иск Андреевой О.М. к ООО "Ландор", ООО ПОДИУМ МАРКЕТ о взыскании штрафа по договору удовлетворить.

Взыскать солидарно с ООО "Ландор", ООО ПОДИУМ МАРКЕТ в пользу Андреевой О.М. штраф но предварительному договору купли-продажи нежилого помещения в размере *** долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на день исполнения решения, а также в равных долях расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2016 года решение Тверского районного суда г. Москвы от 17 августа 2015 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе генеральный директор ООО "Ландор" - Громов А.А. просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты и вынести новое постановление.

30 марта 2016 года судьей Московского городского суда дело истребовано в Московский городской суд.

Кассационную жалобу генерального директора ООО "Ландор" - Громова А.А. с делом надлежит передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что 06 августа 2012 г. между ООО "Ландор" и Андреевой О.М. заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нежилого помещения, по условиям которого ООО "Ландор" обязалось передать истцу в собственность без обременений, вне споров и свободное от прав третьих лиц, кроме сервитута, установленного решением суда в пользу собственника второго и третьего этажей здания, нежилое помещение (подвал пом. I ком. 1-23, этаж 1 пом. Ш ком. 1-22,26,27, этаж 2 пом. V. ком. 2, этаж 3 пом. VII ком. 1-4) общей площадью 3313,5 кв.м, расположенное в здании по адресу: г. Москва. *** ш., д. *** стр. ***, по цене *** долларов США.

Пунктом 1.3.4 договора предусмотрено, что оплата за помещение производится с использованием покрывного безотзывного аккредитива, с условием его открытия в пользу продавца при условии регистрации перехода права собственности к покупателю без обременений, кроме сервитута, установленного решением суда, с подтверждением свидетельством о собственности или выпиской из ЕГРП, а также договором купли-продажи с отметкой о регистрации.

Продавец обязался в срок до 01 мая 2013 г. согласовать все несогласованные перепланировки в помещении (красные линии) по внешним границам помещения, включая входную группу со стороны Ленинградского шоссе, которые имеются на день заключения основного договора (п. 1.3.5). Не менее чем за 5 рабочих дней до заключения основного договора купли-продажи продавец обязался предоставить истцу документы и выполнить следующие условия: договор с адвокатами(ом) о проведении проверки юридической чистоты помещений и сделки, положительное заключение адвокатов(а) о чистоте помещения и сделки, об отсутствии рисков признания недействительной сделки купли-продажи, предусмотренной настоящим договором, и истребовании проданного по ней имущества у покупателя, заключение конкурсного управляющего о том, что в ходе финансового анализа и осуществления конкурсного производства не установлено признаков подозрительной сделки, установленных ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в отношении сделок, предшествовавших приобретению истцом права собственности на помещения, помещение не должно быть в споре, кроме как по сервитуту в пользу собственника второго и третьего этажа, установленного решением суда, не должно быть под арестом или иным запретом, не должно быть обременено правами третьих лиц, кроме залога в пользу банка, подлежащего снятию по настоящему договору, справка об активах, в соответствии с которой у продавца помимо продаваемых помещений имеется либо имелось ранее еще не менее двух помещений на сумму превышающую стоимость продаваемого помещения, письменное согласие банка залогодержателя на отчуждение помещения, являющегося предметом залога (ипотеки), заключенный продавцом договор на коммунальные услуги, решение (протокол) уполномоченного органа продавца об одобрении основного договора купли-продажи (п. 1.5).

Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи до 01 февраля 2013 г. (п. 1.6).

Пунктами 1.7, 1.8 договора предусмотрена ответственность продавца и покупателя за необоснованный отказ или уклонение от заключения основного договора в виде штрафа в размере *** долларов США. Обоснованным будет считаться отказ покупателя от заключения основного договора в случае не предоставления продавцом любого из документов, либо невыполнение любого из условий, перечисленных в п. 1.5 настоящего договора, либо не заключение между покупателем и поручителем основного договора поручительства.

В соответствии с п. 1.9 продавец и покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от заключения основного договора в отсутствие оснований для обоснованного отказа, предусмотренных настоящим договором, с выплатой другой стороне штрафа в размере *** долларов США.

10 января 2013 г. сторонами заключено дополнительное соглашение N1 к предварительному договору купли-продажи, по которому в п. 1.3.4 внесены изменения: покупатель обязался открыть покрытый безотзывный аккредитив, обеспечив покрытие денежными средствами в полном объеме цены помещения в течение одной недели после подписания основного договора купли-продажи. На следующий рабочий день после подписания основного договора купли-продажи покупатель обязался обратиться в Московский филиал ОАО "БыстроБанк" или иной согласованный сторонами банк с заявлением об открытии аккредитива на условиях, предусмотренных основным договором купли-продажи, со всеми необходимыми документами и выполнить все действия, необходимые для открытия этого аккредитива. Покрытие аккредитива покупатель обязался внести не позднее одной недели со дня подписания основного договора купли-продажи. Внесены изменения в п. 1.6 договора: стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 25 мая 2013 г. включительно, но не ранее 15 апреля 2013 г. Продавец обязался уведомить покупателя о дате подписания договора купли - продажи за одну неделю, если такого уведомления не будет, то дата подписания 25 мая 2013 г. Внесены изменения в п. 1.7 договора: продавец, необоснованно отказавшийся или уклонившийся от заключения основанного договора, обязался выплатить покупателю штраф в размере *** долларов США. Пункт 1.9. договора исключен. Во всем остальном стороны руководствуются положениями договора.

20 мая 2013 г. сторонами заключено дополнительное соглашение N2 к предварительному договору купли-продажи, по которому в п. 1.3.4 внесены изменения: покупатель обязался открыть покрытый безотзывный аккредитив, обеспечив его покрытие денежными средствами в полном объеме цены помещения в течение 10 рабочих дней после подписания основного договора купли-продажи. Договор дополнен пунктом 1.3.9, согласно которому покупатель обязался в течение 5 рабочих дней с момента перехода к нему права собственности возместить продавцу уплаченную залоговую сумму, внесенную продавцом в рамках заключенного с ФГУП "НИМИ" договора N *** от 01 декабря 2012 г. на оказание эксплуатационных услуг по техническому обслуживанию подводящих сетей к объекту недвижимого имущества, пропорционально занимаемой покупателем площади, при условии, что она имеется на балансе ФГУП "НИМИ", и не зачтена в счет каких-либо платежей. Внесены изменения в п. 1.6 договора: стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 14 января 2014 г. включительно. Продавец обязался уведомить покупателя о дате подписания основного договора купли-продажи за одну неделю, если такого уведомления не будет, то дата и время подписания - 16:00 по московскому времени 14 января 2014 г., место подписания - помещения продавца по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, стр. ***. В случае неявки стороны в указанный день и по указанному адресу, считается, что сторона необоснованно уклонилась от подписания основного договора купли-продажи.

Договор дополнен п. 1.6.1, согласно которому по согласованию сторон покупатель заключил договоры подряда на проведение монтажных и ремонтных работ в отношении коммуникаций, находящихся в помещении, а именно: установка узла учета тепловой энергии на сумму *** руб., перекладка труб нижнего разлива системы отопления на сумму *** руб., аварийный ремонт системы холодного водоснабжения на сумму *** руб. Продавец ознакомлен и согласен с условиями проведения работ. Стороны договорились, что в случае, если в установленный предварительным договором срок не будет заключен основной договор по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, последний выплатит покупателю *** руб. в срок, не позднее 24 января 2014 г. В случае, если основной договор будет заключен в срок, то цена помещения, установленная в п. 1.3.2 предварительного договора, подлежит уменьшению на *** руб.

В пункт 1.7 внесены изменения, согласно которым продавец, необоснованно отказавшийся или уклонивший от заключения основного договора, обязуется выплатить покупателю штраф, который включает в себя следующие суммы: - *** руб., данная сумма составляет компенсацию расходов покупателя на оплату работ и материалов, необходимых для улучшения помещения, здания, в котором расположены помещения, в том числе, фасада, коммуникаций, освещения и т.п., а также прилегающей к зданию территории, указанные улучшения покупатель производит с ведома и согласия продавца, - штраф в размере *** долларов США (п. 1.7.2). В соответствии с п. 1.7.3 продавец признает указанные в п.п. 1.7.1 и 1.7.2 суммы соразмерными последствиям несоблюдения им своих обязательств.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в обеспечение надлежащего исполнения обязательств продавцом по указанному выше предварительному договору купли-продажи 06 августа 2012 г., между Андреевой О.М. и ООО ПОДИУМ МАРКЕТ заключен договор поручительства, по которому поручитель обязался нести ответственность перед покупателем в том же объеме, что и продавец, с изменениями, внесенными дополнительными соглашениями от 10 января 2013 г. и 20 мая 2013 г.

13 января 2014 г. истцом, продавцу и покупателю по адресам, указанным в договоре, направлены телеграммы с уведомлением о необходимости прибыть 14 января 2014 г. в 16:00 по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, стр. ***, для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения, указанного в п. 1.1 предварительного договора.

14 января 2014 г. в адрес ООО "Ландор" истцом почтой направлено предложение о заключении договора купли-продажи указанного выше нежилого помещения.

14 января 2014 г. по адресу: г. Москва, *** шоссе, д. ***, стр. *** в 16:00 ч. составлен акт, согласно которому ни продавец, ни поручитель, ни их уполномоченные представители не явились по указанному выше адресу в нарушение п. 1.6 предварительного договора в редакции дополнительного соглашения N 2 от 20 мая 2013 г.

Возражая против удовлетворения исковых требований в суде первой инстанции, ответчик указал на то, что со стороны продавца имело место не уклонение от подписания основного договора купли-продажи, а невозможность заключения договора в силу имеющегося обременения нежилого помещения в виде залога, истцом не производились какие-либо платежи по предварительному договору, убытки не понесены, истец утратил интерес в исполнении предварительного договора, требование об уплате неустойки является злоупотреблением правом, размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Удовлетворяя исковые требования Андреевой О.М., суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 309, 310, 330, 363, 421 ГК РФ, и исходил из того, что принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 1.5 предварительного договора от 06 августа 2012 г. и дополнительным соглашением к нему N2 от 20 мая 2013 г., продавцом ООО "Ландор" в полном объеме исполнены не были, результаты рассмотрения залогодержателем вопроса о даче согласия на прекращение залога не представлены, как и отказ в согласовании, также не представлено доказательств, подтверждающих принятие продавцом каких-либо иных мер в период действия предварительного договора, направленных на получение согласия банка на отчуждение предмета залога, а также на прекращение данного обременения. Кроме того, не имеется заключения конкурсного управляющего об отсутствии признаков подозрительной сделки, установленных ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в отношении предшествовавших сделок. Юридическое заключение ООО "Консалтинговое бюро "Бартолиус" не содержит выводов относительно наличия или отсутствия рисков признания недействительной сделки купли-продажи и истребовании проданного по ней имущества у покупателя. В установленный договором срок продавец для заключения основного договора купли-продажи не явился, что в соответствии с п. 7 дополнительного соглашения к заключенному договору является необоснованным уклонением от его подписания.

Также суд первой инстанции не нашел оснований для применения ст. 333 ГК РФ и снижения размера неустойки, указав на то, что продавцом по условиям договора сумма штрафа в размере *** долларов США признана соразмерной последствиям не соблюдения своих обязательств (п. 1.7.3 дополнительного соглашения N2). Также суд исходил из того, что как следует из обстоятельств дела, в связи с заключением договора истец несла значительные расходы по производству ремонтных и иных работ в указанном нежилом помещении, однако сделка по купле-продаже не была заключена в результате ненадлежащего исполнения условий договора продавцом, со стороны покупателя действий, направленных на злоупотребление правом, не установлено.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскал с ответчиков в равных долях расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласилась.

Заявитель в кассационной жалобе указывает на то, что суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования Андреевой О.М., пришел к ошибочному выводу о необоснованном уклонении ООО "Ландор" от заключения основного договора, поскольку основной договор купли-продажи между истцом и ООО "Ландор" не заключен вследствие отсутствия реальной возможности его заключения, в связи с имеющимся обременением нежилого помещения в виде залога.

Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от *** года спорное нежилое помещение приобретено в собственность ООО "Ландор" на основании договора купли-продажи от 27 июля 2012 года, заключенного с ООО "***".

Указанное нежилое помещение на дату заключения договора 27 июля 2012 года находилось в залоге у ОАО "Росбанк" на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) N *** от 28 ноября 2006 года, заключенного между ОАО "Росбанк" и ОАО ПОДИУМ, в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ОАО ПОДИУМ по кредитному договору от 28 ноября 2006 года.

В соответствии с п. 2.1.8 договора об ипотеке N *** от 28 ноября 2006 года любое распоряжение указанным нежилым помещением, в том числе путем его продажи, возможно только с письменного согласия залогодержателя.

Согласно свидетельству от *** года, при переходе права собственности на нежилое помещение к ООО "Ландор" обременение в виде ипотеки (залога) в пользу ОАО "Росбанк" сохранилось.

Из содержания предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 06 августа 2012 года, заключенного между истцом Андреевой О.М. и ответчиком ООО "Ландор" следует, что стороны уведомлены об обременении нежилого помещения в виде залога.

Абз. 7 п. 1.5 указанного договора предусмотрена обязанность ООО "Ландор" по предоставлению Андреевой О.М. письменного согласия залогодержателя на отчуждение нежилого помещения.

В обоснование доводов о том, что ООО "Ландор" были предприняты необходимые меры по исполнению обязанностей, предусмотренных предварительным договором, сторона ответчика ссылалась на то, что ООО "Ландор" было направлено письмо в ОАО "Росбанк" от 06 сентября 2012 года, в котором ответчик просил залогодержателя предоставить согласие на прекращение залога, также ООО "Ландор" в установленный предварительным договором срок были согласованы перепланировки в помещении, получено предусмотренное договором положительное заключение адвокатов о юридической чистоте сделки с указанным помещением.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела ООО "Ландор" было заявлено о применении ст. 333 ГК РФ и снижении размера неустойки.

Как указывает заявитель в кассационной жалобе, взыскание в пользу истца, не понесшего каких-либо издержек в связи с невозможностью заключения основного договора, неустойки в размере *** долларов США противоречит компенсационному характеру неустойки и служит средством неосновательного обогащения истца.

Статьей 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года N 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае её чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Так, материалы дела не содержат сведений о том, что истцом осуществлялись какие-либо платежи в пользу ООО "Ландор" или иных лиц, а также о том, что истцом понесены иные расходы в связи с заключением предварительного договора, либо убытки в связи невозможностью заключить основной договор. Доводы истца о понесенных расходах на производство ремонтных и иных работ в спорном нежилом помещении также какими-либо доказательствами не подтверждены.

При данных обстоятельствах, доводы кассационной жалобы заслуживают внимания, в связи с чем, кассационную жалобу генерального директора ООО "Ландор" - Громова А.А. с делом и настоящим определением следует передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Полагаю, что решение Тверского районного суда г. Москвы от 17 августа 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 февраля 2016 года подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Тверской районный суд города Москвы.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 381, 384 ГПК РФ,

определил:

кассационную жалобу генерального директора ООО "Ландор" - Громова А.А. с делом по иску Андреевой О.М. к ООО "Ландор", ООО ПОДИУМ МАРКЕТ о взыскании штрафа за нарушение обязательств по договору, передать для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Судья

Московского городского суда А.И. Клюева