Апелляционное определение Московского городского суда от 18 мая 2016 г. N 33-18428/16

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского в составе председательствующего Пашкевич А.М.,

судей Малыхиной Н.В.. Леоновой С.В.,

при секретаре Пугачевой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Леоновой С.В.

гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "РЖД" на решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года, в редакции определения от 25 марта 2016 года об исправлении описки, которым постановлено:

Прекратить право собственности Щукина В.А. на гаражный бокс N**, расположенный на части земельного участка с кадастровым номером ** в полосе отвода Московской железной дороги, по адресу: **.

Обязать Щукина В.А. освободить земельный участок от гаражного бокса N**, расположенного на части земельного участка с кадастровым номером **, в полосе отвода Московской железной дороги, по адресу: ** в 10-дневый срок с момента вступления решения суда в законную силу, с выплатой ОАО "РЖД" денежной компенсации стоимости гаража в пользу Щукина В.А. ** рублей 00 копеек.

В случае неисполнения решения суда в установленный решением срок предоставить ОАО "РЖД" право освободить указанный земельный участок от перечисленных в решении суда строений за счет Щукина В.А.

Взыскать со Щукина В.А. в пользу ОАО "РЖД" расходы по уплате государственной пошлины в размере ** рублей 00 копеек.

В удовлетворения требования Щукина В.А. к ОАО "РЖД" о заключении договора субаренды земельного участка - отказать.

Решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Щукина В.А. на гаражный бокс N**, по адресу: **.

установила:

ОАО "РЖД" обратилось в суд с иском к Щукину В.А., согласно которому просило обязать Щукина В.А. освободить земельный участок от гаражного бокса N **, расположенного на части земельного участка с кадастровым номером **, в полосе отвода Московской железной дороги, по адресу: ** в 10-дневый срок с момента вступления решения суда в законную силу, с выплатой ОАО "РЖД" денежной компенсации стоимости гаража в пользу Щукина В.А. в размере ** рублей, прекратить право собственности Щукина В.А. на указанный гаражный бокс.

В обоснование иска указано, что 15 августа 2007 года между ТУ Росимущества по Москве и ОАО "РЖД" был заключен договор аренды земельного участка NД-30/77-з, согласно которому арендодатель на срок 49 лет передает в пользование арендатору за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: **, площадью ** га с кадастровым номером **, для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта. Часть указанного земельного участка в полосе отвода железной дороги занимает ГСК "Тепловик". Владельцем гаража N **, площадью земельного участка ** кв.м., является Щукин В.А. Договорных отношений между ответчиком, ГСК "Тепловик" и истцом не имеется. Принадлежащий ответчику гаражный бокс попадает в зону строительства Третьего главного пути Малого кольца Московской железной дороги в рамках реализации программы "Реконструкция и развитие Малого кольца Московской железной дороги". Согласно отчета, составленного НПЦ СОЮЗОЦЕНКА, рыночная стоимость гаражного бокса, принадлежащего ответчику, составляет ** рублей, которую готов компенсировать истец.

В ходе судебного разбирательства от Щукина В.А. поступило встречное исковое заявление, согласно которому он (с учетом уточнений) просил, в случае удовлетворения требований ОАО "РЖД", взыскать с первоначального истца денежную компенсацию в размере ** рублей, обязать ОАО "РЖД" заключить с Щукиным В.А. договор субаренды земельного участка, находящегося под гаражным боксом N ** по адресу: ** (кадастровый номер **), взыскать с ОАО "РЖД" расходы по уплате государственной пошлины в размере ** рублей.

В обоснование встречного иска указано, что рыночная стоимость гаражного бокса, принадлежащего на праве собственности Щукину В.А., согласно заключению эксперта, отчет которого представлен им, составляет ** рублей. В соответствии с п. 4.4.12 договора аренды от 15 августа 2007 года N Д-30/77-з, заключенного между ОАО "РЖД" и ФАУГИ по Москве, ОАО "РЖД" обязано передать часть участка в субаренду собственникам расположенных на участке зданий, строений, сооружений по их заявлению на срок, указанный в заявлении, но не более чем срок действия договора и за плату, размер которой не превышает размера арендной платы по договору, следовательно, ОАО "РЖД" обязано заключить договор субаренды с Щукиным В.А.

Представитель ОАО "РЖД" в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования поддержал, встречные исковые требования не признал.

Ответчик в суд первой инстанции не явился, о месте и времени слушания дела извещался, причины неявки не сообщил, с ходатайством об отложении слушания не обращался, в связи с чем, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика в судебное заседание суда первой инстанции явился, первоначальные исковые требования не признал, встречные исковые требования поддержал.

Представители третьих лиц - Правительство города Москвы, ТУ ФАУГИ по Москве, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, ГСК "Тепловик" в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о месте и времени слушания дела были извещены, причины неявки не сообщили, с ходатайством об отложении слушания не обращались, возражений относительно иска не представили, в связи с чем, суд пришел к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие.

Суд постановил указанное выше решение, об изменении которого просит истец в апелляционной жалобе.

Представители третьих лиц - Правительство города Москвы, ТУ ФАУГИ по Москве, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве, ГСК "Тепловик" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени слушания дела были извещены, причины неявки не сообщили, с ходатайством об отложении слушания не обращались, возражений относительно иска не представили, в связи с чем, судебная коллегия пришла к выводу о рассмотрении дела в их отсутствие по ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителей ОАО "РЖД" - Хлебникову Н.Н., Зенова А.В., представителя Щукина В.А. - Щукину Н.Ф., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, часть земельного участка с кадастровым номером ** в полосе отвода железной дороги занимает ГКС "Тепловик", владельцем гаража N ** является Щукин В.А. Согласно идентификационному топографическому плану площадь земельного участка в полосе отвода железной дороги, занятого гаражом, принадлежащим Щукину В.А., составляет ** кв.м.

Судом установлено, что гаражный бокс N 90 расположен за пределами земельного участка, предоставленного ГСК "Тепловик" на основании Договора N М-02-513457 от 03 сентября 2008 года.

Из материалов дела следует, что 15 августа 2007 года между ТУ Росимущества по Москве и ОАО "РЖД" заключен договор аренды земельного участка N Д-30/77-з, согласно которому арендодатель предоставляет в пользование арендатору (ОАО "РЖД") в пользование на срок 49 лет за плату являющийся федеральной собственностью земельный участок из земель поселений, расположенный по адресу: Москва, Северо-Восточный Административный округ, Малое кольцо Московской железной дороги, площадью ** га с кадастровым номером ** для эксплуатации и обслуживания железнодорожного транспорта. Указанный земельный участок передан ОАО "РЖД" по акту приема-передачи.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 16 февраля 2012 года N 56-ПП "Об адресной инвестиционной программе города Москвы на 2012-2014 г.г." и соглашением между ОАО "РЖД" и Правительством Москвы от 15 сентября 2008 года N77-367/1071, запланировано строительство Третьего главного пути Малого кольца Московской железной дороги в рамках реализации проекта "Реконструкция и развитие Малого кольца Московской железной дороги".

Распоряжением префектуры СВАО от 29 мая 2013 года Щукин В.А. включен в адресный и пофамильный список владельцев гаражей для подготовки материалов для осуществления денежной компенсации, связанной со строительством Третьего главного пути Малого кольца Московской железной дороги.

В соответствии с Транспортной стратегией Российской Федерации, утвержденной Распоряжением правительства РФ от 22 ноября 2008 года N 1734-о, Генеральным планом города Москвы, государственной программой города Москвы "Развитие транспортной системы на 2012-2016 г." предусмотрена организация пассажирского движения по Малому кольцу Московской железной дороги с сооружением дополнительного транспортного главного пути.

Принадлежащий на праве собственности Щукину В.А. гараж попадает в зону строительства Третьего главного пути Малого кольца Московской железной дороги.

ОАО "РЖД" обязалось осуществить собственникам гаражей, подпадающим в зону строительства, выплату денежной компенсации согласно рыночной стоимости по аналогии с порядком, установленном постановлением Правительства Москвы от 09 марта 2011 года N63-ПП "Об утверждении Положения о порядке осуществления денежной компенсации владельцам сносимых индивидуальных гаражей при освобождении территорий города Москвы", после проведения оценки стоимости гаража и составления с его владельцем соглашения об осуществлении денежной компенсации и акта об освобождении гаража под снос.

Согласно отчета N 165/1-33(2)-н, составленного ООО "НПЦ "СОЮЗОЦЕНКА", представленного ОАО "РЖД", рыночная стоимость гаража-бокса N **, принадлежащего на праве собственности ответчику, составляет ** рублей.

Из отчета N И-1411272 об оценке рыночной стоимости гаража от 12 января 2015 года, составленного ООО "Эксон", и представленного Щукиным В.А., рыночная стоимость гаражного бокса составляет ** рублей.

В силу ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, п.24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 июня 2012 года N13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Решение суда оспаривается истцом ОАО "РЖД" в части размера компенсации, определенной судом на основании представленного ответчиком отчета о стоимости гаражного объекта.

В нарушение требований ст.ст. 55, 67 ГПК РФ, суд не дал надлежащую оценку, представленному ответчиком доказательству о стоимости гаража.

Отдавая преимущество отчету об оценке рыночной стоимости гаража от 12 января 2015 года, составленному ООО "Эксон", представленному со стороны ответчика, суд пришел к выводу о том, что представленный со стороны истца отчет, составленный ООО "НПЦ "Союзоценка" от 25 марта 2015 года, не может применяться судом, поскольку эксперт, производя оценку стоимости принадлежащего на праве собственности Щукину В.А. гаражного бокса, фактически оценил только наземную часть гаражного бокса, который, согласно материалам дела состоит как из наземной части, так и из подземной части, на которые зарегистрировано право собственности первоначального ответчика.

Вместе с тем, оценивая отчет о рыночной стоимости гаражного бокса, представленного Щукиным В.А, суд первой инстанции указал, что указанный отчет также не может быть принять во внимание в полной мере, поскольку из отчета N И-1411272 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного ООО "Эксон" следует, что при определении рыночной стоимости спорного объекта оценщиком была произведена оценка не только самого гаражного бокса, но и земельного участка, на котором он расположен.

Однако, в ходе судебного разбирательства установлено, что у Щукина В.А. права на земельный участок, на котором расположен гаражный бокс, не оформлено в установленном законом порядке. Рыночная стоимость гаража-бокса N **, расположенного по адресу: **, согласно отчету, составленному ООО "Эксон", составляет ** рубль, которая, исходя из позиции ОАО "РЖД" о добровольной компенсации за снесенный объект, была взыскана судом с ОАО "РЖД" в пользу Щукина А.В.

При этом, суд указал, что ООО "Эксон" при определении рыночной стоимости гаражного бокса была произведена оценка объекта в полном размере (наземная и подземная части).

Между тем, суд не принял во внимание, что в отчете, представленном истцом, рыночная стоимость гаража, принадлежащего Щукину В.А., была определена на основании представленных документов: выписка из ЕГРП, свидетельство о государственной регистрации права, экспликации помещений, поэтажного плана.

Таким образом, при определении рыночной стоимости спорного гаража-объекта, как эксперт ООО "Эксон", так и эксперт ООО "НПЦ "Союзоценка", учитывали, что спорный гараж имеет подвал.

В соответствии с п. 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" N 7 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Оценив заключения экспертов, судебная коллегия считает возможным определить размер денежной компенсации стоимости гаража на основании отчета, составленного ООО "НПЦ "Союзоценка" от 25 марта 2015 года, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате него вывод отвечает требованиям действующего законодательства. Экспертом проведен подробный анализ рынка. В качестве объектов-аналогов были отобраны объекты с аналогичным видом использования, расположенных, как и оцениваемый объект. Характеристики сравниваемых объектов максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Тогда как, в отчете ООО "Эксон", представленном ответчиком, приведенные аналоги не соответствуют требованиям п. 22б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" N 7, и соответственно не могут расцениваться в сравнении с гаражом ответчика как один сегмент ранка и быть сопоставимы по ценообразующим факторам.

Данное обстоятельство является существенным нарушением требований статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

Кроме этого, в отчете ООО "Эксон" рыночная стоимость спорного гаража была определена, исходя из наличия права собственности Щукина В.А. на земельный участок, которое отсутствует.

Также заслуживают внимание доводы апелляционной жалобы представителя ОАО "РЖД" о том, что на основании сведений, представленных на официальном сайте СРО РОО (саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Гарипова С.Ю.), местом работы оценщика является ООО "Независимый Консалтинговый Центр "Эталонъ". В соответствии со сведениями Отчета за I кв. 2015 г. (ст. 15 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", отчет составленный ООО "ЭКСОН" NИ-1411272 от 12.01.2015 г. оценщиком Гариповой С.Ю. не выполнялся.

Допущенные при оценке перечисленные выше нарушения являются, по убеждению судебной коллегии, существенными, влияют на достоверность оценки объекта недвижимости, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.

Такой отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости гаражного объекта.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции не дал должной оценки, представленному со стороны ответчика отчету о стоимости гаражного объекта, в связи с чем, считает необходимым применить отчет об оценке стоимости гаража, представленный истцом.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ судебная коллегия,

определила:

Решение Бабушкинского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года, в редакции определения от 25 марта 2016 года об исправлении описки, изменить в части выплаты ОАО "РЖД" в пользу Щукина В.А. денежной компенсации стоимости гаража, изложив резолютивную часть решения суда в указанной части в следующей редакции:

С выплатой с ОАО "РЖД" в пользу Щукина В.А. денежной компенсации стоимости гаража в размере ** руб. 00 коп.

В остальной части Бабушкинского районного суда города Москвы от 18 декабря 2015 года, в редакции определения от 25 марта 2016 года об исправлении описки оставить без изменения.

Председательствующий:

Судьи: