Решение Московского городского суда от 2 февраля 2016 г. N 3а-37/16

Именем Российской Федерации

2 февраля 2016 г. г.Москва

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Севастьяновой Н.Ю.,

при секретаре Агальцовой О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-37/2016 по административному исковому заявлению Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Административный истец Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" обратился в Московский городской суд с административным исковым заявлением к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы", об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере * руб., определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка на основании договора о предоставлении участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) NМ-02-512454, заключенного 24 декабря 2006 г. с Департаментом земельных ресурсов города Москвы, со сроком действия до момента его расторжения по инициативе одной из сторон. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г. Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает её завышенной и несоответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика арендной платы за землю, исчисление которой производится в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Согласно отчету от 30 апреля 2015 г. N1681/027-03/15, составленному оценщиком ООО "ФинЭкспертиза-Оценка", рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 8 июня 2015 г. за N971. Однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве от 6 октября 2015 г. за N51-4612/2015 Гаражно-строительному кооперативу "Склон-1" отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости. С учетом изложенного административный истец полагает, что его права могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В ходе рассмотрения дела административный истец Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление к Правительству Москвы, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департаменту городского имущества города Москвы, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", в котором просил установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

В обоснование заявленных требований указано, что по заключению оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. N21/15-Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В., рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. Административный истец согласен с выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключение оценочной судебной экспертизы, Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г. (л.д.104 том 2).

В судебном заседании представитель административного истца Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" - Королькова Т.В., действующая по доверенности и имеющая высшее юридическое образование, поддержала заявленные административные исковые требования и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в дополнительном (уточненном) административном исковом заявлении и в письменных пояснениях к нему.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы - Петлинский П.В., действующий по доверенности и имеющий высшее юридическое образование, административные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители административных ответчиков ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства надлежаще извещены. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ неявка представителей указанных административных ответчиков не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

Выслушав объяснения явившихся представителей административных истца и ответчиков, исследовав материалы административного дела и предоставленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 29 декабря 2006 г. между Правительством Москвы в лице Департамента земельных ресурсов города Москвы и Гаражно-строительным кооперативом "Склон-1" заключен договор о предоставлении участка в пользование на условиях аренды NМ-02-512454, по условиям которого Гаражно-строительному кооперативу "Склон-1" предоставлен в аренду для проектирования и последующего строительства многоэтажного гаража-стоянки с комплексом потребительских услуг и организации подъездных путей земельный участок общей площадью 9588 кв.м. по адресу: *. Предоставленный земельный участок состоит из трех участков:

- Р1 - общей площадью 9442 кв.м. с кадастровым номером *;

- Р2 - общей площадью 1 кв.м. с кадастровым номером *, являющийся частью земельного участка улично-дорожной сети площадью 246045 кв.м. с кадастровым номером *, имеющий адресный ориентир: МКАД (Северо-Восток);

- Р3 - общей площадью 145 кв.м. с кадастровым номером *, являющийся частью земельного участка улично-дорожной сети площадью 246045 кв.м. с кадастровым номером *, имеющий адресный ориентир: МКАД (Северо-Восток).

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 29 декабря 2006 г. за NМ-02-512454 и приложения N1 к договору, размер арендной платы за земельный участок определяется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N237-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" и составляет 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, административный истец является арендатором земельного участка, в том числе общей площадью 9441, 89 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, находящегося в собственности города Москвы, и плательщиком арендной платы за предоставленный земельный участок по договору аренды от 29 декабря 2006 г. NМ-02-512454. При этом размер арендной платы за предоставленный земельный участок исчисляется в процентном соотношении от кадастровой стоимости данного земельного участка.

В соответствии со статьёй 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Из приведенных норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы" методом массовой оценки. Поскольку Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" является арендатором указанного земельного участка и оплачивает арендную плату, исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, его права и законные интересы напрямую затрагиваются установленной кадастровой стоимостью земельного участка методом массовой оценки.

При этом суд считает необоснованными доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что, оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец фактически оспаривает потенциальную цену продажи данного земельного участка и пытается в одностороннем порядке изменить условия договора аренды.

Согласно статье 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения (определения размеры земельного налога) и определения платы за использование земли (в том числе, определения размера арендной платы), а не определения цены продажи земельного участка.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости влечет изменение размера арендной платы, а не изменение условий заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 г. за NМ-02-512454. Условиями договора аренды установлен лишь порядок определения размера арендной платы, а не конкретный фиксированный размер арендной платы за земельный участок. Так, согласно пункту 3.3 договора аренды земельного участка от 29 декабря 2006 г. за NМ-02-512454 и приложения N1 к нему, размер арендной платы за земельный участок составляет 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка. То есть в договоре не зафиксирован точный размер арендной платы, установлен лишь порядок его определения, сам размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, установленной на соответствующий период.

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного и в силу абзаца первого статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ административный истец Гаражно-строительный кооператив "Склон-1", будучи арендатором земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, оплачивающим арендную плату исходя из кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка, путем обращения в суд и комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости указанного земельного участка.

При этом суд учитывает, что установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов Гаражно-строительного кооператива "Склон-1", как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный земельный участок.

По результатам государственной кадастровой оценки земель города Москвы, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N687-ПП, кадастровая стоимость спорного земельного участка общей площадью 9441, 89 кв.м. с кадастровым номером * по адресу: *, установлена по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб. * коп. Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" не согласился с результатами определения кадастровой стоимости земельного участка и оспорил их в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве, путем подачи 17 сентября 2015 г. заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве от 6 октября 2015 г. за N51-4612/2015 Гаражно-строительному кооперативу "Склон-1" отказано в удовлетворении просьбы о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д.473-475 том 1).

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ предусматривают, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ обращение Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" в суд с настоящим административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости является законным. Досудебный порядок урегулирования спора административным истцом соблюден.

Доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы об отсутствии у Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" права на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением основаны на неправильном применении и толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения.

Разрешая заявленные требования административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2014 г. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьёй 248 Кодекса административного судопроизводства РФ обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере * руб. * коп. по состоянию на 1 января 2014 г., утвержденные постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 г. N 687-ПП, административный истец представил суду отчет об оценке N1681/027-03/15, составленный 30 апреля 2015 г. оценщиком ООО "ФинЭкспертиза-Оценка", согласно данному отчету рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. (л.д.62-203 том 1). На указанный отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков "Деловой союз оценщиков" от 8 июня 2015 г. N971 (л.д.477-495 том 1).

В ходе рассмотрения административного дела административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы предоставили суду письменные возражения на заявленные административные исковые требования, в которых указали на несоответствие предоставленного административным истцом отчета об оценке объекта недвижимости от 30 апреля 2015 г. за N1681/027-03/15, составленного оценщиком ООО "ФинЭкспертиза-Оценка", требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" - Королькова Т.В. заявила ходатайство о назначении по административному делу оценочной судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах и на основании статьи 77 Кодекса административного судопроизводства РФ определением Московского городского суда от 30 ноября 2015 г. по административному делу назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафонову Ю.В. (л.д.514-515 том 1).

По заключению оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э, проведенной экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В.:

- отчет от 30 апреля 2015 г. за N1681/027-03/15 об оценке рыночной стоимости земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, подготовленный оценщиком ООО "ФинЭкспертиза-Оценка" Михалёвым П.А., не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки;

- рыночная стоимость земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, по состоянию на 1 января 2014 г. составляет * руб. * коп. (л.д.5-93 том 2).

Административный истец Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" согласился с указанными выводами оценочной судебной экспертизы, считает их объективными и достоверными. Вследствие этого, а также учитывая значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, определенной в заключении оценочной судебной экспертизы, Гаражно-строительный кооператив "Склон-1" подал дополнительное (уточненное) административное исковое заявление, в котором просит установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере * руб. по состоянию на 1 января 2014 г.

Административные ответчики Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы не оспаривали вывод оценочной судебной экспертизы о несоответствии требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки предоставленного административным истцом отчета от 30 апреля 2015 г. за N1681/027-03/15 об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленного оценщиком ООО "ФинЭкспертиза-Оценка". Однако не согласны с выводом оценочной судебной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., считают его необоснованным по следующим основаниям:

1). Экспертом использовалось недостаточное количество аналогов для корректного определения регрессионных зависимостей в рамках примененных методов исследования:

- в методе прямого сравнения продаж для построения регрессионной зависимости цены от восьми ценообразующих факторов экспертом использовалась выборка из двадцати одного аналога, однако по рекомендуемому в экономической литературе соотношению (k=n/5, где n - количество аналогов, k- количество факторов) необходимо было использовать сорок аналогов;

- в методе земельной ренты для построения регрессионной зависимости арендной ставки от четырех ценообразующих факторов экспертом использовалась выборка из четырнадцати аналогов, однако по рекомендуемому в экономической литературе соотношению необходимо было использовать двадцать аналогов.

Вследствие этого эксперт построил регрессивную модель на недостаточном для корректного построения модели количестве аналогов, чем нарушены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

2). Эксперт вводит некорректную поправку на дату предложения объектов-аналогов, поскольку не учитывает изменение курса доллара к стоимости недвижимости в рублях. Таким образом, полученную величину рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода нельзя назвать достоверной и обоснованной, чем нарушены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

3). Эксперт вводит некорректную поправку на наличие на объекте исследования коммуникаций, поскольку срок службы коммуникаций эксперт принимает равным сроку службы капитальных строений, находящихся на исследуемом земельном участке, то есть 125 годам. Данный срок является нереальным для безаварийной эксплуатации коммуникаций. В результате расчета по формуле, предоставленной на странице 67 экспертного заключения, взнос на амортизацию составит 11,8 %, что на 8% больше, чем рассчитано экспертом. С учетом данного замечания стоимость, приходящаяся на величину арендной ставки, вырастет на 8%. Вследствие этого нарушены требования пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Суд в соответствии с положениями статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, оценив представленные доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании, приходит к выводу, что заключение оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э, составленное экспертом общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" Сафоновым Ю.В., соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N1)", Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)", Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N7)", утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N297, N298, N299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N611. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Приведенные выше возражения административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы относительно выводов оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э суд считает необоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со статьёй 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Из содержания оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом использовались два подхода - сравнительный и доходный.

1). В рамках сравнительного подхода экспертом был выбран метод сравнения продаж, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Для анализа и расчета рыночной стоимости взято 54 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято восемь ценообразующих факторов (л.д.51-66 том 2).

При этом суд считает несостоятельными доводы административных ответчиков относительно недостаточности использования экспертом объектов-аналогов для корректного определения регрессионных зависимостей в рамках сравнительного подхода, о необходимости использования не менее 40 объектов-аналогов. Так, в экономической литературе, в частности в статье Анисимовой И.Н., Баринова Н.П., Грибовского С.В. "О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом", опубликованной в Научно-практическом журнале "Вопросы оценки" N1 за 2003, с.2-7, на которые ссылаются административные ответчики, рекомендуется определять количество аналогов n, минимально необходимых для формирования адекватных моделей множественной линейной регрессии при индивидуальной оценке недвижимости, по формулам как n=2(к+2) или n=2(к+1). При использовании формулы n=2(к+2) при сравнительном методе исследования и при взятых экспертом восьми ценообразующих факторах должно быть минимальное количество аналогов 20 (2 х (8+2)=20), а при использовании формулы n=2(к+1) минимальное количество аналогов при сравнительном методе исследования должно быть 18 (2 х (8+1) = 18). Как указывалось выше, экспертом принято восемь ценообразующих факторов и при этом использовалось 54 объекта-аналога недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. При таких обстоятельствах используемое экспертом количество объектов-аналогов при восьми ценообразующих факторах соответствует и даже превышает рекомендуемое количество аналогов в экономической литературе.

При применении такого ценообразующего фактора как "дата" эксперт произвел поправку цены объектов-аналогов относительно даты, на которую устанавливается величина рыночной стоимости объекта оценки, исходя из цены за 1 кв.м. в долларах США (л.д.59-60 том 1). При этом цены взяты по данным портала RRG.RU в информационной сети "Интернет" с учетом динамики цен в долларах США и в отношении производственно-складских объектов недвижимости, расположенных снаружи садового кольца, что соответствует объекту оценки. Необходимо также учитывать, что значительная часть принятых экспертом объектов-аналогов представлена на рынке недвижимости в ценах, выраженных в долларах США и по состоянию на ноябрь 2013 г., когда изменение курса доллара США до даты оценки (1 января 2014 г.) было незначительным (0,57% по данным экономических исследований рынка CBRE Гаврилова В.). Указанные обстоятельства не могли существенно повлиять на величину рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода.

2). В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод капитализации дохода, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка (л.д.66-82 том 2).

Для расчета земельной ренты рассматривались рыночные арендные платежи, определенные в ходе аукционов/торгов, для чего экспертом принято 15 объектов-аналогов, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. На основе собранных объектов-аналогов построена расчетная модель зависимости продажи от ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта. Всего экспертом принято шесть ценообразующих факторов. При использовании формулы n=2(к+2) и взятых экспертом шести ценообразующих факторов минимальное количество аналогов для расчета земельной ренты должно быть 16 (2 х (6+2)=16), а при использовании формулы n=2(к+1) минимальное количество аналогов при сравнительном методе исследования должно быть 14 (2 х (6+1) = 14). Как указывалось выше, экспертом принято шесть ценообразующих факторов и при этом использовалось 15 объектов - аналогов недвижимости, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости. При таких обстоятельствах используемое экспертом количество объектов-аналогов при шести (и даже при четырех) ценообразующих факторах соответствует и превышает рекомендуемое количество аналогов в экономической литературе.

При применении такого ценообразующего фактора как "дата" эксперт произвел корректировку на "дату" цены объектов-аналогов относительно даты, на которую устанавливается величина рыночной стоимости объекта оценки, исходя из цены за 1 кв.м. в долларах США (л.д.68-69 том 2). При этом корректировка проводилась на основе изменения динамики рынка недвижимости г.Москвы в долларах США, цены взяты по данным портала RRG.RU в информационной сети "Интернет" в отношении производственно-складских объектов недвижимости, расположенных снаружи садового кольца, что соответствует объекту оценки. Необходимо также учитывать, что значительная часть принятых экспертом объектов-аналогов представлена на рынке недвижимости в ценах, выраженных в долларах США и по состоянию на ноябрь 2013 г., когда изменение курса доллара США до даты оценки (1 января 2014 г.) было незначительным (0,57% по данным экономических исследований рынка CBRE Гаврилова В.). Указанные обстоятельства не могли существенно повлиять на величину рыночной стоимости в рамках метода земельной ренты.

Все объекты-аналоги не обеспечены инженерными коммуникациями, в отличие от объекта оценки, в отношении четырех объектов - аналогов экспертом были найдены сведения о стоимости подключения инженерных коммуникаций на основе данных презентаций конкурсной документации. Вследствие этого корректировка на коммуникации осуществлялась экспертом на основе данных о подключении коммуникаций. Корректировка, учитывающая затраты на подключение коммуникаций, применяемая для расчета величины арендной ставки, определялась на основании затрат на подключение, срока службы коммуникаций (срока службы здания) и взноса на амортизацию. Срок службы коммуникаций соответствует сроку службы капитального строения, для которого данные коммуникации подводятся. Эксперт принял срок службы здания в 125 лет, как здания второй группы капитальности (здания обыкновенные), на основании Приказа Госстроя СССР от 8 сентября 1964 г. N147 "О введении в действие положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий". Необходимо отметить, что в силу пункта 2.12 ГОСТ Р 54257-2010 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения и требования", утвержденного и введенного в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 22 ноября 2013 г. N1791-ст, сроком службы является продолжительность нормальной эксплуатации строительного объекта до состояния, при котором его дальнейшая эксплуатация недопустима и нецелесообразна. Заслуживают внимания доводы административного истца о подмене административными ответчиками понятия "срока службы здания" на понятие "расчетный срок службы здания", который исчисляется уже от начала эксплуатации объекта до капитального ремонта или реконструкции здания (пункт 2.11 ГОСТ Р 54257-2010). При таких обстоятельствах являются необоснованными доводы административных ответчиков о нереальности принятого экспертом срока службы коммуникаций зданий и неправильности рассчитанной поправки на наличие коммуникаций.

Не нашли своего подтверждения и доводы административных ответчиков о неправильном определении экспертом взноса на амортизацию. Из заключения оценочной судебной экспертизы усматривается, что экспертом установлен взнос на амортизацию в размере 11%, что лишь на 0,8% меньше взноса на амортизацию, рассчитанного административными ответчиками, а не на 8%. Указанное обстоятельство не может существенно повлиять на величину арендной ставки и, как следствие, на величину расчета земельной ренты.

На основании изложенного не нашли своего подтверждения предоставленными суду доказательствами доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о неправильности выводов оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э и о нарушении экспертом требований пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N299, и статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Оценивая выводы оценочной судебной экспертизы всесторонне, в совокупности с предоставленными суду доказательствами, суд считает правильным, обоснованным и объективным заключение оценочной судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта основываются на положениях, обоснованность и достоверность которых можно проверить, выводы эксперта сделаны на базе общепринятых научных и практических данных, достаточно полно мотивированы, приведены методы исследования и расчеты величины рыночной стоимости объекта оценки.

По своему содержанию заключение оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э соответствует требованиям статей 4, 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ. В заключении эксперта содержатся: дата, время и место проведения судебной экспертизы; основания проведения экспертизы; сведения об органе, назначившего судебную экспертизу; сведения об экспертном учреждении и об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено проведение экспертизы; эксперт предупрежден в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом; объект исследований и материалы административного дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы; описание, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К заключению приложены документы и материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Полномочия, квалификация эксперта подтверждается приложенными к заключению документами, в частности эксперт является оценщиком первой категории, прошел профессиональную переподготовку на факультете академических программ обучения Академии народного хозяйства при Правительстве РФ по программе профессиональной переподготовке оценщиков "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)", что подтверждается дипломом о профессиональной переподготовке ПП N419511 от 3 декабря 2001 г., выданным Академией народного хозяйства при Правительстве РФ; прошел с 6 декабря 2004 г. по 24 декабря 2004 г. повышение квалификации в Ярославском институте повышения квалификации руководящих работников и специалистов химической и нефтехимической промышленности по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 2236, 2004 г.; прошел с 25 октября 2007 г. по 9 ноября 2007 г. повышение квалификации в ГОУ ВАО "Московский физико-технический институт" по программе "Оценочная деятельность", что подтверждается свидетельством о повышении квалификации, регистрационный номер 386, 2007 г.; сдал 12 сентября 2013 г. единый квалификационный экзамен, проведенный в Негосударственном образовательном учреждении высшего профессионального образования "Московский финансово-промышленный университет "Синергия", что подтверждается квалификационным аттестатом N000101-001; является членом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства "Кадастр-оценка", включен в реестр членов 1 июня 2011 г., регистрационный N00436, что подтверждается свидетельством от 1 июня 2011 г.; гражданская ответственность застрахована по полису страхования ответственности в ЗАО Страховая компания "Инвестиции и Финансы" NГО-ОЦ-940/14 от 31 декабря 2014 г., период страхования с 1 января 2015 г. по 31 декабря 2017 г.; эксперт имеет стаж работы в оценочной деятельности с 20 ноября 1997 г.; эксперт работает в обществе с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" по трудовому договору; гражданская ответственность экспертной организации - общества с ограниченной ответственностью "БСГ-Консалтинг групп" застрахована в открытом акционерном обществе Страховая Акционерная Компания "ЭНЕРГОГАРАНТ" по полису N150000-035-000094 от 24 июля 2015 г., период страхования с 30 июля 2015 г. по 29 июля 2016 г. (л.д.86-93 том 2).

На основании изложенного суд считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2014 г. в размере * руб., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы от 24 декабря 2015 г. за N21/15-Э.

При таких обстоятельствах требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости * руб., определенной по состоянию на 1 января 2014 г., является законным и подлежит удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3 предусматривают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку датой обращения Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве является 17 сентября 2015 г. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

При этом суд считает необходимым отказать административному истцу в удовлетворении заявленных административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве, поскольку указанные органы государственной власти и местного самоуправления не являются надлежащими административными ответчиками по данному административному делу, так как не утверждали результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости и не осуществляют функции по государственной кадастровой оценке (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").

Руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 9441,89 кв.м. с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, в размере его рыночной стоимости, равной * руб. и определенной по состоянию на 1 января 2014 г.

Датой обращения Гаражно-строительного кооператива "Склон-1" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать дату обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Москве - 17 сентября 2015 г., в связи с этим применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2015 г., но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Отказать Гаражно-строительному кооперативу "Склон-1" в удовлетворении административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости к Департаменту городского имущества города Москвы и Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии" в лице филиала по г.Москве.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Московский городской суд.

Судья Московского

городского суда Н.Ю. Севастьянова

Мотивированное решение суда изготовлено 5 февраля 2016 г.