Апелляционное определение СК по гражданским делам Псковского областного суда от 26 мая 2016 г. по делу N 33-713/2016

Судебная коллегия по гражданским делам

Псковского областного суда

в составе:

председательствующего: Ениславской О.Л.

судей: Захаровой Л.В. и Мальгиной М.И.

при секретаре: Андреевой А.С.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе К.Г. на решение Псковского городского суда Псковской области от 22 января 2016г., которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований К.Г. к ООО "СтройКомфорт-Плюс", ООО "проект: Псков" и Н.В. о признании недействительными договора долевого участия в строительстве, договора уступки прав по договору долевого участия в строительстве, признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру отказать в полном объеме."

Заслушав доклад судьи Ениславской О.Л., объяснения представителя ООО "проект: Псков" - Н.Т., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

К.Г. обратилась в суд с иском к ООО СтройКомфорт-Плюс", о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и о признании за ней права собственности на квартиру.

В обоснование требований указала, что ***2012 между ней и ООО "СтройКомфорт-Плюс" был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры "адрес", согласно которому она передала ООО "СтройКомфорт-Плюс" по договору беспроцентного займа денежные средства в размере 1000000 рублей, а Общество в свою очередь приняло на себя обязательство по совершению всех необходимых действий для оформления своего права собственности на жилое помещение. По условиям данной сделки заключить основной договор стороны обязались в срок не позднее *** 2012 года. Однако, несмотря на то, что первая очередь строительства была введена в эксплуатацию *** 2013 года, со стороны ООО "СтройКомфорт-Плюс" никаких действий по передаче ей спорной квартиры до настоящего времени не предпринято.

В этих условиях, полагая, что права на спорное жилое помещение возникли у Общества на основании договора долевого участия в строительстве, и что, приняв денежные средства по предварительному договору купли-продажи, Общество фактически уступило ей право требования, К.Г. просила о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от ***2012 договором уступки прав по договору долевого участия в строительстве и о признании за ней права собственности на спорную квартиру.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ***2012г. ООО "проект: Псков" заключило в отношении квартиры "адрес" договор участия в долевом строительстве с Н.Е., которая в свою очередь ***2012г. уступила имущественные права по этому договору Н.В.

В связи с этим К.Г. дополнила иск требованиями о признании этих сделок недействительными по основаниям, предусмотренным ст.ст. 166, 167, п.1 ст.170 ГК РФ.

Представитель ответчика ООО "СтройКомфорт-Плюс" иск не признал. Указал, что в соответствии с заключенным с ООО "проект: Псков" договором подряда ООО "СтройКомфорт-Плюс" выполняло работы по реконструкции объекта незавершенного строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: "адрес". По условиям данного договора 70% стоимости работ должно было быть оплачено путем передачи прав на жилые помещения, в связи с чем между ООО "проект: Псков" и ООО "СтройКомфорт-Плюс" были заключены соглашения о резервировании квартир, в число которых вошло и спорное жилое помещение. Предполагая себя правообладателем этого объекта недвижимости, Общество заключило с К.Г. предварительный договор купли-продажи квартиры, оплата по которому была произведена путем оформления договора беспроцентного займа. Однако, вопреки состоявшимся договоренностям, ООО "проект: Псков" так и не осуществило передачу зарезервированных жилых помещений и без уведомления ООО "СтройКомфорт-Плюс" заключило в отношении спорной квартиры договор долевого участия в строительстве с Н.Е. Наличие указанного обстоятельства сделало невозможным исполнение обязательств по предварительному договору купли-продажи. В этих условиях представитель ООО "СтройКомфорт-Плюс" полагал, что права К.Г. могут быть защищены за счет предъявления требования о возврате денежных средств.

Представитель ответчика - ООО "проект: Псков" в лице представителя конкурсного управляющего иск не признал. Указал, что ООО "СтройКомфорт-Плюс" не являлось участником долевого строительства, а выполняло подрядные работы по строительству жилого дома. При этом эти работы застройщиком приняты не были, что исключило их оплату путем передачи подрядчику прав на зарезервированные квартиры, включая спорную. Следовательно, ООО "СтройКомфорт-Плюс" не могло уступить истице права на это имущество, как и заключить в отношении него договор купли-продажи. Оформленный сторонами предварительный договор купли-продажи являлся безденежным, поскольку денежные средства были получены от К.Г. по договору беспроцентного займа. Никаких доказательств того, что эти средства были вложены подрядчиком в строительство, не имеется.

В свою очередь ООО "проект: Псков", в целях привлечения денежных средств, заключило с Н.Е. в отношении спорной квартиры договор участия в долевом строительстве N *** от ***.2012, а после ввода дома в эксплуатацию передало данный объект Н.В. в соответствии с договором уступки права, заключенным между ней и Н.Е.

Ответчик Н.В. в судебное заседание не явилась, воспользовалась правом ведения дела через представителя, который полагал заявленные требования не подлежащими удовлетворению, указывая на действительность договора участия в долевом строительстве N *** от ***2012 и договора уступки прав от ***2012.

Производство по делу в части требований к ответчику Н.Е. прекращено определением суда в связи со смертью последней.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционной жалобе К.Г. ставит вопрос об отмене состоявшегося постановления и принятии по делу нового решения. В обоснование апелляционной жалобы ее автор приводит позицию, полностью повторяющую те доводы, на которых основывались исковые требования.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для вмешательства в состоявшееся судебное постановление.

Установлено, что ***2011г. ООО "проект: Псков", являясь застройщиком жилого дома "адрес", заключило с ООО "Строй Комфорт-Плюс" договор подряда на реконструкцию этого объекта незавершенного строительства.

Условия сделки предусматривали, что 70 % стоимости работ оплачиваются по факту их выполнения путем передачи прав на жилые помещения, входящие в состав объекта, а 30% путем безналичного перечисления денежных средств.

В связи с этим между указанными сторонами был заключен ряд Соглашений о резервировании жилых и нежилых помещений для передачи прав на них в счет оплаты подрядных работ.

***2012г. аналогичное соглашение было заключено между ООО "СтройПодряд", как "генподрядчиком", и ООО "Строй Комфорт-Плюс", как "субподрядчиком", на основании договора подряда N *** от ***2011г. (л.д. ***) В числе резервируемых за субподрядчиком помещений была указана в том числе квартира N ***.

***2012 ООО "СтройКомфорт-Плюс" заключило с К.Г. предварительный договор купли-продажи квартиры, обозначенной как квартира "адрес".

В соответствии с условиями этой сделки её цена составила 1150000 рублей, а основной договор подлежал заключению в срок не позднее *** 2012 года.

Установленный порядок оплаты стоимости квартиры предусматривал, что 1000000 руб. покупатель должен оплатить при подписании предварительного договора, а оставшуюся сумму в размере 150000 руб. не позднее трех дней после подписания основного договора.

В день заключения данной сделки между сторонами был заключен договор беспроцентного займа, по условиям которого займодавец К.Г. передает заемщику ООО "СтройКомфорт-Плюс" денежные средства в размере 1150000 рублей, из которых 1000 000 руб. займодавец передала в день подписания договора, а оставшуюся часть в размере 150000 руб. обязалась передать в срок не позднее *** 2012 года.

Денежные обязательства были исполнены К.Г., но по истечении срока, установленного предварительным договором купли-продажи, основной договор оформлен не был, с требованием о понуждении к заключению основного договора в порядке ч.4 ст. 445 ГК РФ она не обращалась.

***2012 в отношении спорной квартиры застройщиком ООО "проект: Псков" был заключен договор долевого участия в строительстве N *** с Н.Е., уступившей права (требования) Н.В. в соответствии с договором от ***2012.

Последняя в настоящее время является собственником квартиры "адрес".

Полагая в этих условиях свои имущественные права нарушенными, К.Г. исходит из того, что предварительный договор купли-продажи квартиры от ***2012 фактически являлся договором уступки прав по договору участия в долевом строительстве и, следовательно, как дольщик, она вправе требовать признания за ней права собственности на указанный объект долевого строительства и защиты этого права путем признания сделки, заключенной с Н.Е., и последующего договора с Н.В. недействительными.

По результатам рассмотрения спора суд обоснованно признал эту позицию неправомерной, а основанные на ней требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом п.1 ст.2 того же Закона определяет застройщика как юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В свою очередь ч.2 ст.3 Закона прямо предусматривает, что право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в "Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013г.) при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

В данном случае, как указано выше, застройщиком жилого дома "адрес" являлось ООО "проект: Псков", тогда как ООО "СтройКомфорт-Плюс" участвовало в строительстве этого объекта в качестве подрядной организации, что предполагало выполнение им работы по заданию заказчика за плату (ч.1 ст.702 ГК РФ)

Соответственно эти правоотношения не были основаны на участии ООО "СтройКомфорт-Плюс" в долевом строительстве жилого дома, в том смысле как оно понимается Законом. Они имели иную правовую природу и правовое регулирование.

Следовательно, в результате заключения предварительного договора купли-продажи ООО "СтройКомфорт-Плюс" не могло уступить К.Г. имущественные права по договору участия в долевом строительстве, поскольку само ими не обладало.

Соглашение о резервировании помещений не наделяло Общество такими правами. Оно предполагало переход к подрядчику права собственности на резервируемые помещения в будущем в счет оплаты выполненных работ. Однако акт приемки выполненных работ так и не был подписан. В настоящее время ООО "проект: Псков" оспаривает качество этих работ и, соответственно, наличие обязательств по их оплате, что следует из позиции представителя данного юридического лица.

Таким образом, по состоянию на ***2012, когда был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, ООО "СтройКомфорт-Плюс" вообще не обладало правом распоряжения этим имуществом.

Что же касается непосредственно денежных средств, то согласно приходному кассовому ордеру они были внесены в кассу ООО "СтройКомфорт-Плюс" по договору беспроцентного займа (л.д. ***) и никаких доказательств направления Обществом этих денег на строительство дома не представлено.

Изложенное в совокупности объективно подтверждает отсутствие правовых оснований для признания имущественных притязаний К.Г. на квартиру законными.

Соответствующие выводы, подробно и мотивировано приведенные в обжалуемом решении, сомнений в своей правильности не вызывают.

В свою очередь в качестве застройщика строительства ООО "проект: Псков" был правомочен заключить ***2012г. договор участия в долевом строительстве жилого дома с Н.Е., которая уступила свои имущественные права Н.В.

Обязательства по данным сделкам исполнены их сторонами, что подтверждается материалами дела.

В частности из представленных документов следует, что объект долевого строительства был полностью оплачен дольщиком и передан ему в собственность, которая в установленном порядке была зарегистрирована ***2014 Управлением Росреестра по Псковской области.

В этих условиях заявление К.Г. о мнимости, т.е. фиктивности этих договоров и совершении их лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (ч.1 ст.170 ГК РФ), несостоятельно.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает состоявшееся решение в целом правильным и соответственно не находит оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Псковского городского суда Псковской области от 22 января 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий О.Л. Ениславская

Судьи: Л.В. Захарова

М.И. Мальгина