Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 28 июня 2016 г. по делу N 33-10654/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

Председательствующего Ковалева А.М.,

судей Алферовой Н.А., Молотиевского А.Г.,

при секретаре Ольшанском А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

Баймурзаевой А.В. к Карапетян А.С., Петросян К.М., Карапетян Н.А., Карапетян А.А. о солидарном взыскании убытков, по иску Карапетян Н.А. к ООО "Аверс", Баймурзаевой А.В. о признании недействительными открытых торгов в форме аукциона по продаже квартиры, признании недействительным протокола о результатах торгов по продаже квартиры, прекращении права собственности по апелляционным жалобам Баймурзаевой А.В., Карапетян Н.А. на решение Батайского городского суда Ростовской области от 02 марта 2016 г.

Заслушав доклад судьи Алферовой Н.А., судебная коллегия

установила:

Баймурзаева А.В. обратилась в суд с иском к Карапетян А.С., Петросян К.М., Карапетян Н.А., Карапетян А.А. о солидарном взыскании убытков.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что она на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 15.12.2014 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН приобрела в собственность квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, законность торгов подтверждена вступившим в законную силу решением суда, однако после рассмотрения иска о признании торгов недействительными Карапетян А.С., члены его семьи отказались освободить данное жилое помещение, в связи с чем по иску Баймурзаевой А.В. было вынесено решение суда о признании ответчиков утратившими права пользования данной квартирой, их выселении. Баймурзаева А.В. указывает, что, являясь собственником спорной квартиры, на протяжении девяти месяцев не может в неё вселиться, при этом ответчики не уплачивают коммунальные платежи, в результате чего образовалась задолженность, начислена пеня. В свою очередь, Баймурзаева А.В. не пользуется коммунальными услугами, проживает на съёмной квартире, несёт расходы по оплате съёмного жилья.

На основании изложенного, истец с учетом уточнения исковых требований просила взыскать солидарно с ответчиков убытки в размере 267 097 рублей 97 копеек, которые состоят из задолженности по оплате коммунальных услуг, с учетом пени, в размере 62973,90 руб. и расходов по оплате аренды жилого помещения и коммунальных услуг в размере 204124 руб., судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 581 рублей, почтовые расходы.

Карапетян Н.А. обратилась в суд с иском к ООО "Аверс", Баймурзаевой А.В. о признании недействительными открытых торгов в форме аукциона по продаже квартиры, признании недействительным протокола о результатах торгов по продаже квартиры, прекращении права собственности.

В обоснование заявленных требований истец сослалась на то, что публичные торги, проведенные ООО "Аверс" 14 ноября 2014 года, признаны не состоявшимися в связи с отсутствием заявок, повторно торги были назначены на 15 декабря 2014 года, где победителем была признана Баймурзаева А.В., спорная квартира была передана в её собственность, при этом торги проведены с нарушением положений ст. 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 1 ст. 449 ГК РФ, т.к. извещение о публичных торгах по продаже квартиры не было опубликовано в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти Ростовской области не позднее, чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до проведения данных торгов, Баймурзаева А.В. фактически являлась единственным покупателем, поскольку второй участник торгов не внёс задаток. На основании изложенного, Карапетян Н.А. просила признать недействительными открытые торги в форме аукциона по продаже квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, проведённые 15 декабря 2014 года ООО "Аверс" по поручению Территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, признать недействительным протокол о результатах торгов по продаже недвижимого имущества НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2014 года, прекратить право собственности Баймурзаевой А.В. на квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в жилом доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Гражданские дела по данным исковым заявлениям объединены в одно производство.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 02 марта 2016 года исковые требования Баймурзаевой В.А. удовлетворены частично.

Суд взыскал с Карапетян А.С., Петросян К.М., Карапетян Н.А., Карапетян А.А. в лице законного представителя Карапетян А.С. в равных долях в пользу Баймурзаевой А.В. убытки в размере 23 110 рублей 89 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в размере 893 рублей 32 копейки, расходы по оплате оказанной юридической помощи в размере 10 000 рублей, расходы по отправке телеграмм в размере 1 570 рублей 36 копеек, а всего - 35 574 рублей 57 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований Баймурзаевой А.В. отказано.

В удовлетворении исковых требований Карапетян Н.А. отказано.

В апелляционной жалобе Баймурзаева А.В. просит отменить данное решение суда в части отказа в удовлетворении её исковых требований и вынести новое решение.

В обоснование указано, что право собственности Баймурзаевой А.В. на спорную квартиру зарегистрировано 10 февраля 2015 года, более года она не имеет возможности вселиться в своё жильё, в связи с чем вынуждена проживать на съёмной квартире, при этом срок договора аренды составляет менее года, ежегодно пролонгируется, что, в соответствии с разъяснениями ВАС РФ, не влечёт необходимость его государственной регистрации, заключение договора аренды до приобретения спорной квартиры не свидетельствует об отсутствии убытков в виде оплаты стоимости её аренды, поскольку при проживании истца в спорной квартире данная оплата не была бы произведена. Также в апелляционной жалобе указано, что в общее имущество многоквартирного дома включаются инженерные системы, без которых невозможно проживание в квартире, при этом в спорной квартире проживают ответчики, пользуясь необходимыми коммунальными ресурсами.

С решением суда в части отказа в удовлетворении ее исковых требований не согласилась Карапетян Н.А., подав апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в данной части. В обоснование указано, что суд первой инстанции в обжалуемом решении не указал основания иска Карапетян Н.А. о недействительности спорных торгов в связи с фактическим участием в них одного покупателя, не дал им оценки.

Дело рассмотрено судебной коллегией в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие Петросян К.М., Карапетян Н.А., ООО "Аверс", третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционных жалоб, выслушав Карапетян А.С., представителя Карапетян Н.А., поддержавших апелляционную жалобу, Баймурзаеву А.В., поддержавшую апелляционную жалобу, приходит к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что вступившим в законную силу решением Батайского городского суда Ростовской области от 12 ноября 2012 года с Петросян К.М., Карапетян А.С. в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 09.09.2008, заключённому с ВТБ 24 ЗАО, и обращено взыскание на заложенное имущество-квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определена начальная продажная стоимость имущества в размере 2 564 800 руб. На основании указанного решения выдан исполнительный лист. Постановлением судебного пристава-исполнителя Батайского городского отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области возбуждено исполнительное производство, в рамках которого имущество передано на торги.

Согласно акту описи от 4 сентября 2013 года судебным приставом-исполнителем Цай С.А. обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, определена начальная продажная стоимость квартиры в размере 2 564 800 руб.

Постановлением судебного пристава - исполнителя от 13 мая 2014 года вышеуказанная квартира передана на реализацию путём проведения открытых торгов в форме аукциона в ТУ Росимущества Ростовской области.

ТУ Росимущества в Ростовской области выдало поручение ООО "Аверс" на реализацию квартиры с торгов.

Информационное сообщение о проведении первых торгов было опубликовано в газете "Наше время" от 21 октября 2014 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН Лот НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - квартира, общей площадью 87,5 кв.м, этаж-4, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ипотека). Торги назначены на 14 ноября 2014 года в 11 часов 00 минут по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Вышеуказанная информация размещена на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Согласно протоколу окончания приёма и регистрации заявок от 6 ноября 2014 года торги признаны несостоявшимися ввиду отсутствия заявок на участие в торгах.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 2 декабря 2014 года стоимость спорной квартиры была снижена на 15%.

Информационное сообщение о проведении повторных торгов было опубликовано в газете "Наше время" от 20 ноября 2014 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН): Торги назначены на 15 декабря 2014 года в 10 часов 00 минут по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Лот НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - квартира, общей площадью 87,5 кв.м, этаж-4, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ипотека).

Информационное сообщение о проведении повторных торгов было опубликовано на официальном сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом.

Согласно протоколу окончания приёма и регистрации заявок на участие в торгах от 15 декабря 2014 года зарегистрировано два участника: Баймурзаева А.В. и Баймурзаева А.В ... В ходе проведения торгов была установлена начальная продажная цена в сумме 2 080 080 руб.

Участником торгов Баймурзаевой А.В. заявлено предложение о цене имущества в размере 2 185 000 руб. Данная цена не поддержана другими участниками аукциона, в том числе, Баймурзаевой А.В..

Победителем торгов признана Баймурзаева А.В., предложившая наибольшую цену 2 185 000 руб., о чём указано в протоколе НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 15 декабря 2014 года о результате торгов по продаже арестованного имущества.

Платёжным поручением N 81 от 22 декабря 2014 года Баймурзаевой А.В. были перечислены денежные средства в сумме 2 079 000 руб. на расчётный счёт ООО "Аверс" за квартиру, приобретённую на торгах 15 декабря 2014 года, лот НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Платёжным поручением N 399 от 23 декабря 2014 года вышеуказанная сумма была перечислена ООО "Аверс" на расчётный счёт Батайского городского отдела судебных приставов УФССП России по Ростовской области.

Принимая обжалуемое решение в части разрешения требований Карапетян Н.А., суд руководствовался положениями ст.ст. 15, 447, 448, 449, 609, 651 ГК РФ, Федерального закона от 02.10.2007 N229-ФЗ "Об исполнительном производстве", Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ФЗ РФ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", Правилами направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 30 января 2013 года N 66, установилуказанные обстоятельства дела и исходил из отсутствия нарушений законодательства при проведении торгов по реализации спорного недвижимого имущества, а также из недоказанности обстоятельств, на которых Карапетян Н.А. основывала свои требования.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции по мотивам, изложенным в решении, не повторяя их, при этом доводы апелляционной жалобы Карапетян Н.А. отклоняет в связи с их несостоятельностью.

Согласно ст. 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Карапетян Н.А. настаивает на том, что в торгах принимала участие только Баймурзаева А.В., второй участник торгов не внес задаток и не мог быть допущен к участию в торгах. Вместе с тем, требование Карапетян Н.А. о признании торгов несостоявшимися, не заявлялось, и предметом судебного рассмотрения не являлось. При этом, давая оценку данному основанию исковых требований Карапетян Н.А., суд правильно указал в решении, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными, если эти нарушения носили существенный характер и повлияли на формирование цены реализации. Доказательств, свидетельствующих о снижении возможности участия в торгах потенциальных покупателей, Карапетян Н.А. вопреки ст.56 ГПК РФ не представила. К таким суд обоснованно не отнес доказательства, свидетельствующие о невнесении вторым участником торгов задатка.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что у суда отсутствовали основания для признания торгов недействительными и суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных Карапетян Н.А. требований.

Удовлетворяя исковые требования Баймурзаевой А.В., суд первой инстанции исходил из того, что начисление оплаты коммунальных услуг связано с фактом их потребления, Баймурзаева А.В. с 10 февраля 2015 года лишена возможности пользоваться указанной квартирой, так как в ней незаконно проживают ответчики, потребляя коммунальные услуги.

В указанной части решение суда не обжаловалось и в силу ст.327.1 ГПК РФ предметом апелляционного рассмотрения не является.

Отказывая во взыскании убытков в виде оплаты арендных платежей, суд исходил из того, что договор аренды квартиры от 06 июня 2014 года является незаключённым в связи с отсутствием государственной регистрации, при этом суд также учел, что данный договор был заключен задолго до приобретения Баймурзаевой А.В. спорной квартиры.

Вместе с тем, с такими выводами суда судебная коллегия не может согласиться как не соответствующими требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

Согласно ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Как следует из условий договора аренды жилого помещения от 6.06.2014, он заключен на срок менее года ( 11 месяцев). Дополнительным соглашением от 8.07.2014 стороны предусмотрели его ежегодную автоматическую пролонгацию по окончанию срока аренды при отсутствии отказа одной из сторон от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора, в том числе касающиеся срока аренды. В связи с чем, нельзя согласиться с выводом суда, что при продлении договора аренды был установлен новый срок ( свыше года) и договор подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

Нельзя также признать обоснованными ссылки суда на отсутствие причинно-следственной связи между действиями (бездействиями) ответчиков и фактом нарушения прав истца, и, как следствие, отсутствия оснований для взыскания убытков в порядке ст.15 ГК РФ.

Так, Баймурзаева А.В., получив по акту приема-передачи от 25.12.2014 приобретенную на торгах квартиру, с января 2015 года могла в ней проживать, однако, являясь иногородней и не имея иного жилья в собственности, из-за неправомерных действий ответчиков, установленных вступившим в законную силу решением Батайского городского суда от 15.09.2015, была вынуждена арендовать жилое помещение и нести расходы по его оплате. Давность аренды истцом жилого помещения в данном случае не имеют правового значения, поскольку с момента передачи спорной квартиры она стала ее законным владельцем (последующем - ее собственником), имеющим полномочия по ее использованию по прямому назначению. Невозможность реализации данного полномочия явилось следствием удержания квартиры ответчиками. В связи с чем, нельзя признать правомерными выводы суда об отсутствии причинно-следственной связи между действиями ответчиков и фактом причинения истцу убытков в виде понесенных ею расходов по оплате аренды жилого помещения.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия признает решение суда в данной части незаконным и необоснованным, подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчиков в равных долях ( законом не предусмотрено взыскание в солидарном порядке) убытков в размере 173838,70 руб. ( расходы по оплате аренды жилого помещения с момента передачи кварти ры Баймурзаевой А.В.).

При этом, судебная коллегия находит обоснованным отказ суда во взыскании в качестве убытков понесенных истцом расходов по оплате коммунальных услуг с учетом их потребления самим истцом и взыскания в ее пользу задолженности по оплате коммунальных услуг без учета расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Последние в силу ст. 210 ГК РФ возлагаются на собственника квартиры.

Поскольку решение суда отменено в части и вынесено новое решение, суд апелляционной инстанции считает необходимым перераспределить судебные расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя, почтовые расходы и расходы по оплате государственной пошлины ( факт их несения ответчиками не оспаривался). Судебная коллегия, определяя размер взыскания, руководствуется ст.ст.94, 98,100 ГПК РФ, учитывает объем выполненной представителем Баймурзаевой А.В. работы в связи с рассмотрением настоящего дела в суде, количество судебных заседаний, результат рассмотрения дела и его сложность, стоимость аналогичных услуг и полагает, что понесенные расходы по оплате услуг представителя в размере 20000 руб. носят разумный характер. Поскольку уточненные исковые требования были удовлетворены частично ( на 74%), судебная коллегия взыскивает понесенные истцом судебные расходы с ответчиков в равных долях пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь ст. ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 02 марта 2016 г. отменить в части отказа во взыскании убытков в размере 173838,70 руб., в части распределения судебных расходов, в отмененной части вынести новое решение. Взыскать с Карапетян А.С., Петросян К.М., Карапетян Н.А., Карапетян А.А. в лице законного представителя Карапетян А.С. в пользу Баймурзаевой А.В. в равных долях убытки в размере 173838,70 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 5138,99 руб., по оплате услуг представителя в размере 14800 руб., почтовые расходы в размере 1162,06 руб., в остальной части решение оставить без изменения, а апелляционные жалобы Баймурзаевой А.В., Карапетян Н.А. -без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 4 июля 2016 года.