Апелляционное определение СК по гражданским делам Воронежского областного суда от 21 июля 2016 г. по делу N 33-4844/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Агафоновой Р.Г.,

судей Востриковой Г.Ф., Свечкова А.И.,

при секретаре Надточиеве С.П.,-

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Агафоновой Р.Г.

гражданское дело по иску АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" к Королевой Л.Н. о взыскании долга, процентов, судебных расходов, об обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа,

по апелляционным жалобам Королевой Л.Н.

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 27 октября 2015 года

и на дополнительное решение Советского районного суда г. Воронежа от 13 апреля 2016 года

(судья Милютина С.И.),

УСТАНОВИЛА:

АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (ранее ОАО "АИЖК") обратилось в суд с иском к Королевой Л.Н., в котором, уточнив требования, просило взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору займа N ... от 15.01.2009 г. в размере ... руб., в том числе: остаток неисполненных обязательств по займу (основному долгу) - ... руб., сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование займом - ... руб., пени - ... руб. начиная с 07.10.2015 г. и по день вступления решения в законную силу, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере ... % годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчику Королевой Л.Н., расположенную по адресу: Воронежская область, г. Воронеж, Советский район, рабочий поселок ... , ул. ... , д. ... , кв. ... , определить способ реализации - продажа с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере ... руб., исходя из 80 % от рыночной цены, определенной в заключении эксперта; расторгнуть договор займа N ... от 15.01.2009 г.; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб. (л.д. 1-3 т.2).

В обосновании иска указано, что 15.01.2009 г. между ОАО "АИЖК" и Королевой Л.Н. был заключен договор займа N ... , в соответствии с которым ОАО "АИЖК" предоставило ответчику ипотечный жилищный займ в размере 1 000 000 рублей на срок ... месяцев для приобретения квартиры, состоящей из двух комнат, общей площадью ... кв.м, расположенной по адресу: г.Воронеж, Советский район, рабочий поселок ... , ул. ... , д. ... , кв. ...

16.01.2009 г. сумма займа в размере ... руб. была зачислена на счет Королевой Л.Н. По состоянию на 25.12.2008 г. вышеуказанная квартира была оценена в размере ... руб., что подтверждено отчетом независимого оценщика и указано в закладной. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченного ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником и залогодателем 15.01.2009 г., выданной первоначальному залогодержателю 22.01.2009 г., в этот же день запись об ипотеке была внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец.

Начиная с февраля 2011 г. ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им ответчиком производились с просрочками. В связи с неисполнением ответчиком обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им, нарушаются права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной.

03.12.2014 г. истец направил в адрес ответчика требование о полном досрочном погашении обязательств по договору займа, с предложением в добровольном досудебном порядке расторгнуть договор займа, ответчик данное письмо получила, однако до настоящего времени не выполнила указанных в нем требований (л.д. 4-8 т.1).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 27 октября 2015 года постановлено: расторгнуть договор займа N ... от 15.01.2009 г., заключенный между ОАО "Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области" и Королевой Л.Н.; взыскать с Королевой Л.Н. в пользу АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по договору займа N ... от 15.01.2009 г. в размере ... руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере ... руб., а всего, ... руб. ... коп.; начиная с 07.10.2015 г. по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере ... % годовых; обратить взыскание на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: г. Воронеж, пос. ... , ул. ... , ... , кв. ... , общей площадью ... кв.м, принадлежащую Королевой Л.Н. на праве собственности, определив способ реализации имущества с публичных торгов, установив начальную продажную цену при его реализации в размере ... рублей (л.д. 36, 37-41).

Дополнительным решением Советского районного суда г. Воронежа от 13 апреля 2016 года Королевой Л.Н. в удовлетворении требований о предоставлении отсрочки исполнения судебного решения в части реализации заложенного имущества на срок до 1 года отказано (л.д. 97 т.2).

В апелляционных жалобах на решение суда от 27 октября 2015 года и дополнительное решение суда от 13 апреля 2016 года Королева Л.Н. просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права (л.д. 79-81, 104).

Лица, участвующие в деле, на заседание апелляционной инстанции не явились, представителей не направили, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание и ходатайств об отложении слушания дела не представили. При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 15.01.2009 г. между истцом и ответчиком был заключен договор займа N ... , в соответствии с которым займодавец предоставляет заемщику заём в размере ... руб. сроком на ... месяцев, считая от даты фактического предоставления займа, а заемщик осуществляет возврат займа и уплачивает проценты за пользование займом. Заём предоставляется для целевого использования, а именно: для приобретения квартиры, находящейся по адресу: Воронежская область, город Воронеж, Советский район, рабочий поселок ... , ул. ... , д. ... , кв. ... , состоящей из ... комнат, общей площадью ... кв.м, в том числе жилой площадью ... кв.м, расположенной на 2-ом этаже ... -этажного дома, стоимостью ... руб.

Обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору являлась ипотека. Права займодавца по договору удостоверены закладной. За пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты в размере ... % годовых. Размер ежемесячного аннуитетного платежа составил ... руб., он указан в графике платежей, который является неотъемлемым приложением к договору займа (т. 1 л.д. 9-15, 19-21).

Во исполнение обязательств по договору займа была составлена закладная, согласно которой права на закладную были переданы ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (т. 1 л.д. 42-49).

ОАО "АИЖК" выполнило свои обязательства по договору займа, предоставив ответчику денежные средства в размере ... руб., что подтверждается платежным поручением (т. 1 л.д. 53).

Ответчиком с использованием заемных денежных средств был заключен договор купли-продажи квартиры. Данный договор купли-продажи и право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.01.2009 г. (т.1 л.д. 95).

29.10.2013 г. между сторонами по делу было заключено дополнительное соглашение N ... к договору займа от 15.01.2009 г. N ... (реструктуризация долга), согласно которому измененный порядок пользования займом и его возврат применялся в период с 01.10.2013 г. по 31.03.2014 г. (т. 1 л.д. 16-17). В период с 01.10.2013 г. по 28.02.2014 г. ежемесячный платеж составил ... руб. В связи с заключением дополнительного соглашения от 29.10.2013 г. между сторонами было заключено соглашение об изменении содержания закладной от 29.10.2013 г (т.1 л.д. 50-51).

В 2014 г. заемщику вновь производилась реструктуризация долга, по которой происходило изменение процентной ставки: с 01.05.2014 г. - ... %, с 01.11.2014 г. - ... %, с 01.05.2014 г. - ... % (т. 1 л.д. 22, 23-41).

В соответствии с пунктом 4.4.1 подраздела 4.4 договора займа займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о досрочном возврате суммы займа, начисленных процентов за пользование займом и суммы пеней, в случае просрочки заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по займу более чем на 30 календарных дней (п.п. а); при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п.п. б) (т. 1 л.д. 13).

Согласно разделу 5 договора займа заемщик отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору всеми своими доходами и всем принадлежащим ему имуществом. При нарушении сроков возврата займа (уплаты процентов) заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере ... % от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа (по уплате процентов), за каждый календарный день просрочки (т. 1 л.д. 13 обор.).

Подпунктом а) пункта 4.4.3. подраздела 4.4 договора займа предусмотрено, что займодавец имеет право обратить взыскание на заложенное имущество при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей согласно п.п. а) и б) п. 4.4.1. (т. 1 л.д. 13 обор.).

В нарушение условий договора ответчик при оплате займа систематически допускала просрочки платежей по установленному к договору займа графику, оплачивала предусмотренные графиком платежи не в полном объеме, в связи с чем образовалась задолженность, которая по состоянию на 06.10.2015 г. составила - ... руб., в том числе основной долг - ... руб., начисленные, но неуплаченные проценты за пользование займом - ... руб., пени - ... руб. (т.1 л.д. 57-64).

Требование об уплате задолженности и расторжении договора займа от 03 декабря 2014 года Королева Л.H. получила лично 05.12.2015 г. (т. 1 л.д. 54), однако оставила его без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа с причитающимися процентами.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно ст. 337 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Установив в ходе судебного разбирательства, что ответчик Королева Л.Н. не исполнила принятых на себя обязательств по заключенному с истцом договору займа от 15.01.2009 года, правильно руководствуясь нормами материального права, регулирующими возникшие правоотношения, и исходя из условий договора займа и закладной, суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о расторжении договора займа, заключенного с истцом, взыскании с Королевой Л.Н. в пользу АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженности по договору займа, процентов за пользование займом в размере ... % годовых, начиная с 07.10.2015 г. по день вступления решения суда в законную силу, обращении взыскания на заложенное имущество: квартиру, расположенную по адресу: г. Воронеж, пос. ... , ул. ... , ... , кв. ... , принадлежащую Королевой Л.Н. на праве собственности, определив способ реализации имущества с публичных торгов.

Вместе с тем при установлении начальной продажной цены квартиры при ее реализации в размере ... руб. согласно заключению судебной экспертизы, определившей рыночную стоимость заложенного имущества, суд не учел следующее.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее статьи Гражданского кодекса Российской Федерации приведены в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Пунктом 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика.

Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости этого имущества.

Данное положение закона направлено, с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущество по заниженной цене, а с другой стороны, на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Действующее законодательство Российской Федерации, в том числе и Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Согласно статье 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

При этом гражданское процессуальное законодательство, в частности статья 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривает возможность установления имеющих значение для дела обстоятельств на основании заключения эксперта.

Проведенная ООО "Воронежский центр судебной экспертизы" экспертиза соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", определенная заключением этой экспертизы рыночная стоимость недвижимого имущества ни у кого из сторон сомнений не вызывала, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для неприменения положений статьи 54 (пункт 2) Федерального закона об ипотеке об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в заключении экспертизы.

При указанных выше обстоятельствах судебная коллегия в целях соблюдения законности и единообразия судебной практики считает необходимым отменить решение Советского районного суда г.Воронежа от 27 октября 2015г. в части установления начальной продажной цены предмета залога и принять в этой части новое решение, установив начальную продажную цену квартиры ... в доме ... по ул ... пос. ... г.Воронежа в размере ... руб., исходя из 80 % от рыночной цены, определенной в заключении эксперта ( ... х 80%).

Как видно из материалов дела, о рассмотрении вопроса о вынесении дополнительного решения Королева Л.Н. была извещена телефонограммой (л.д.95). Такой порядок извещения о времени и месте рассмотрения дела не противоречит положениям части статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поэтому доводы апелляционной жалобы в этой части являются необоснованными.

В остальной части решение суда является правильным и оснований для удовлетворения апелляционных жалоб Королевой Л.Н. не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 327.1, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда г. Воронежа от 27 октября 2015 года отменить в части установления начальной продажной цены предмета залога и принять в этой части новое решение.

Установить начальную продажную цену квартиры ... в доме ... по ул ... пос. ... г.Воронежа в размере ... ( ... ) руб..

В остальной части это решение и дополнительное решение того же суда от 13 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Королевой Л.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи коллегии