Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 30 июня 2016 г. по делу N 33-11556/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Рогачева И.А.

судей

Вологдиной Т.И. и Мирошниковой Е.Н.

при секретаре

Забродской Е.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Макарова К.В. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 03 декабря 2015 года по делу N2-1624/15 по иску Макарова К.В. к Шестовских О.В. о понуждении к заключению договора найма жилого помещения.

Заслушав доклад судьи Рогачева И.А., объяснения представителя ответчицы Гавриловой О.Г., просившей оставить обжалуемое решение без изменения, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Макаров К.В. на основании договора купли-продажи от 11.09.2006 г. является собственником квартиры "адрес" (л.д.7). В двух комнатах указанной квартиры N7 и N8 площадью 12,9 и 17,6 кв.м проживает ответчица Шестовских О.В. с сыном Ш ... "дата" года рождения, они зарегистрированы по месту жительства в общежитии по указанному адресу с 22.09.1989 и с 04.10.1991 г. соответственно (л.д.13, 33, 40).

Ссылаясь на то, что ответчица не оплачивает жилое помещение и коммунальные услуги, уклоняется от урегулирования правоотношений по пользованию принадлежащим истцу жилым помещением путём заключения договора коммерческого найма на условиях, предложенных истцом в проекте договора, Макаров К.В. в декабре 2014 г. обратился в суд с иском к Шестовских О.В. об обязании заключить договор коммерческого найма в предложенной им редакции с ежемесячной оплатой в соответствии с тарифами, предусмотренными Законом Санкт-Петербурга N125-27 от 17.04.2007 г. "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" и распоряжениями Комитета по тарифам Санкт-Петербурга, применимым к помещениям специализированного жилого фонда. При этом истец считал, что поскольку решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 20.05.2010 г. по делу N 2-360/10 признано, что течением срока действия договора найма является дата регистрации граждан в общежитии, срок действия фактически существующего договора найма с ответчицей начал течь с даты её регистрации в общежитии по вышеназванному адресу, в связи с чем он вправе требовать перезаключения договора найма с 2014 года.

Решением Невского районного Санкт-Петербурга от 03.12.2015 г. иск удовлетворен частично. На ответчицу возложена обязанность в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу заключить с истцом договор найма помещений комнат N7 и N8 в "адрес" на условиях, предложенных Макаровым К.В. в проекте договора от 26.03.2015 г., при этом пункты договора 1.3, 2.1, 2.2, 3.2, 5.4 изложены судом в следующей редакции:

пункт 1.3: датой заключения договора является дата вступления решения суда в законную силу;

пункт 2.1: плата за жилое помещение и коммунальные услуги устанавливается исходя из тарифов, установленных нормативными актами Санкт-Петербурга для граждан, проживающих в жилых помещениях по договорам найма специализированного жилого помещения;

пункт 3.2: наймодатель обязан обеспечить пользование нанимателем необходимыми коммунальными услугами: холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, отопление, электроэнергия, лифт;

пункт 5.4: все споры или разногласия, возникающие между сторонами по договору, разрешаются путём переговоров, а в случае невозможности разрешения разногласий путём переговоров, они подлежат рассмотрению в суде в установленном законом порядке; все изменения и дополнения договора оформляются в письменном виде в двух экземплярах, подписанных обеими сторонами.

Пункты 4.4 и 4.5 исключены судом из проекта договора, остальные условия договора постановлено изложить в редакции, указанной в проекте договора.

Истцу также присуждены к взысканию с ответчицы расходы на оплату услуг представителя в размере 20.000 рублей и по оплате государственной пошлины - 200 рублей.

В апелляционной жалобе истец просит отменить указанное решение как необоснованное и не соответствующие нормам материального и процессуального права и принять новое решение об удовлетворении его требований в полном объеме.

Ответчица правильность принятого решения не оспаривает.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие истца, который извещался о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции по месту жительства, указанному в апелляционной жалобе (л.д.117), по почтовым извещениям за получением письма с судебной повесткой не явился, ввиду чего оно было возвращено в суд за истечением срока хранения (л.д.134), в связи с чем истец применительно к положениям п.1 ст.165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации считается надлежащим образом извещенным об апелляционном рассмотрении дела.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения.

Как установлено судом на основе представленных доказательств, жилой дом по вышеназванному адресу ранее являлся общежитием, использовавшимся для проживания работников Специального управления отделочных работ (СУОР) N62 треста 38 "Главзапстроя". В связи с трудовыми отношениями с данным предприятием в период с 28.06.1989 г. по 31.10.1994 г. (л.д.35-37) ответчице были предоставлены для проживания спорные комнаты в указанном общежитии, где она была зарегистрирована с 22.09.1989 г., а ее сын Ш. "дата" г.рождения - с 04.10.1991 г. (л.д.13, 33, 40).

Законность предоставления ответчице указанных комнат, а также ее дальнейшего проживания там с сыном Ш. истец в ходе судебного разбирательства не оспаривал.

Доводы апелляционной жалобы об обратной позиции истца, выраженной его представителем в суде первой инстанции, не подтверждены содержанием протоколов судебных заседаний, замечания на которые не поданы, и иными материалами дела.

При этом требования истца о понуждении ответчицы заключить договор коммерческого найма жилого помещения в отношении спорных комнат были обусловлены именно тем, что он не оспаривал законность вселения ответчицы и ее сына в это жилое помещение, осуществленного в силу ее трудовых отношений с работодателем, в распоряжении которого находилось общежитие.

С учетом этого не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о недоказанности того обстоятельства, что работодатель предоставил ответчице именно спорные комнаты. Эти доводы к тому же противоречат существу требований истца, направленных на упорядочение отношений с ответчицей по поводу пользования комнатами.

Из материалов дела также усматривается, что указанное общежитие выбыло из государственной собственности в порядке приватизации и перешло в собственность АОЗТ "СУ-62 Треста 38". Истец приобрел право собственности на "адрес" на основании договора купли-продажи от 11.09.2006 г. (л.д.7).

Разрешая спор, суд исходил из того, что отношения сторон по пользованию спорными комнатами должны существовать на условиях, аналогичных договору социального найма, поскольку ответчица была вселена в эти комнаты в связи с трудовыми отношениями с работодателем до приватизации общежития и не подлежит выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

Судебная коллегия находит данный вывод правильным.

В соответствии со статьей 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Согласно положениям статьи 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года N8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", решая вопрос о правомерности отказа в приватизации жилого помещения, находящегося в ведомственном жилищном фонде, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона Российской Федерации от 23 декабря 1992 года) переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе и на право бесплатной приватизации жилья.

Гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах данных предприятий и учреждений и в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в силу статьи 18 названного Закона (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года), поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации их жилищного фонда, а законодательством, регулировавшим приватизацию жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишили бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения. Это положение не должно применяться, если правопреемники, изменившие форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации, в том числе и после введения в действие статьи 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции Закона от 23 декабря 1992 года).

Из приведенных выше норм материального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что приватизация государственного предприятия, в том числе в форме арендного предприятия, независимо от того, когда она была произведена, не влияет на жилищные права граждан, вселенных в установленном законом порядке в помещения государственного жилищного фонда до приватизации государственного предприятия.

По аналогии закона к спорным отношениям подлежат применению положения статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент рассмотрения спора) о применении к отношениям по пользованию ответчиком спорным жилым помещением норм Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма независимо от даты передачи общежития государственного жилищного фонда в иную форму собственности.

При таких обстоятельствах суд правильно признал, что ответчица имеет право пользоваться спорным жилым помещением на условиях, аналогичных договору социального найма, а следовательно, договор найма с Макаровым К.В., не должен содержать условий относительно срока его действия, нарушающих её права.

В связи с этим суд правомерно заменил предложенную истцом редакцию пункта 1.3, согласно которой договор заключается на пять лет (л.д.64), приняв предложение ответчицы указать в данном пункте, что датой его заключения является дата вступления решения суда в законную силу.

Также суд правильно исключил из проекта договора пункт 4.5, в соответствии с которым по истечении срока договора найма помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок, как нарушающий права ответчицы на пользование жилым помещением, которое на условиях договора социального найма не было бы ограничено каким-либо сроком.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец как физическое лицо не может являться стороной договора социального найма, не могут быть приняты во внимание по изложенным выше причинам, позволяющим распространить на правоотношения сторон условия, действующие при социальном найме, при том, что между сторонами заключается гражданско-правовой договор найма жилого помещения.

Ссылка в жалобе на то, что выводы о срочном характере договоров найма в данном жилом доме содержатся в судебных постановлениях по другим судебным спорам, в том числе в решении Невского районного суда по делу N 2-360/10 от 20.05.2010 г., которым собственнику расположенной в этом же доме "адрес" Г. было отказано в выселении из принадлежащего ей жилого помещения проживающих там лиц (л.д.17-20), не может быть принята во внимание, т.к. ответчица не являлась участником указанных истцом дел и принятые по ним решения не имеют для нее преюдициального значения.

Доводы жалобы о нарушении прав истца как собственника ввиду исключения из проекта договора пункта 4.4, согласно которому наниматель обязан не реже одного раза в месяц обеспечить проверку помещения наймодателем (л.д.64), не дают оснований для отмены обжалуемого решения, т.к. изложенная редакция по существу возлагает на нанимателя обязанность организовать соответствующую проверку.

Между тем, из подпункта "к" п.5 и подпункта "б" п.13 типового договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 05.12.2014 г. N1318, следует, что наниматель обязан лишь допускать в жилое помещение в согласованное сторонами время (с предупреждением нанимателя не менее чем за 3 дня) представителей наймодателя или уполномоченных им лиц, для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, выполнения необходимых ремонтных работ.

При этом отсутствие в заключаемом сторонами договоре найма соответствующих положений в любом случае не лишает истца права требовать от ответчицы допуска в спорное жилое помещение для реализации указанных прав наймодателя, а в случае их нарушения обратиться в суд за их защитой.

Не могут быть приняты во внимание и доводы жалобы о необоснованном включении в пункт 3.2 договора положений о том, что наймодатель обязан обеспечить пользование нанимателем лифтом, поскольку лифты относятся к общему имуществу многоквартирного дома, которое принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, и собственники несут бремя содержания данного имущества в силу положений ст.ст.36 и 39 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Иных доводов, опровергающих правильность принятого судом решения, в апелляционной жалобе не приведено.

Нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено.

Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 03 декабря 2015 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Макарова К.В. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: