Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 29 июня 2016 г. по делу N 33-2764/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:

председательствующего - судьи Анисимовой В.И.,

судей: Гулящих А.В., Глуховой И.Л.,

при секретаре Глуховой И.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске 29 июня 2016 года гражданское дело по иску Удмуртской региональной общественной организации " 1" (далее - УРОО 1) в интересах А. и Я. к обществу с ограниченной ответственностью " 2" (далее - ООО " 2") и Администрации г. Ижевска о восстановлении границ земельного участка, исключении записей из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), о признании права собственности на земельный участок,

по апелляционной жалобе истца УРОО 1 на решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 23 марта 2016 года, которым исковые требования УРОО 1 в интересах А. и Я. к ООО " 2" и Администрации г. Ижевска оставлены без удовлетворения в полном объеме.

Заслушав доклад судьи Гулящих А.В., объяснения представителя истца УРОО 1 (председателя правления) С., действующего на основании устава организации и протокола общего собрания учредителей организации N 1 от 6 декабря 2011 года, поддержавшего доводы и требования жалобы, представителя третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Удмуртской Республике (далее - Управление Росреестра по УР) Р., действующей на основании доверенности от 13 апреля 2016 года сроком до 31 декабря 2016 года, возражавшей против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

УРОО 1 обратилась в суд в интересах А. и Я. к ООО " 2" и Администрации г. Ижевска с иском (с учетом изменения предмета иска) об исключении из ЕГРП записей о правах на недвижимое имущество с кадастровыми номерами 1, 6, 2, 3, 4, о возложении на Администрацию г. Ижевска обязанности восстановить земельный участок с кадастровым номером 5 в прежних границах, о возложении на Управление Росреестра по УР обязанности восстановить в ЕГРП запись о правах на недвижимое имущество с кадастровым номером 5, о признании за А. права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 5 с долей в праве 0,531/8303, о признании за Я. права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 5 с долей в праве 52,569/8303.

Данные требования обоснованы тем, что 27 января 2014 года А. и Я. с ООО " 2" был заключен договор участия физического лица в долевом строительстве жилого дома N, зарегистрированный в ЕГРП 20 февраля 2014 года. Предметом данного договора является участие сторон в строительстве объекта "микрорайон N жилого района "адрес". 17-этажные жилые дома с нежилыми помещениями общественного назначения на 1 этаже, 2-й этап строительства, жилой дом N 1". Объектом долевого строительства является квартира, данные которой приведены в приложении N 2 к договору. По условиям п. 1.3 договора ООО " 2" обязался выполнить благоустройство придомовой территории жилого дома в соответствии с проектной и иной документацией. 30 ноября 2014 года истцам по акту сдачи-приемки квартира передана, 18 июня 2015 года на неё зарегистрировано право собственности истцов. Для строительства дома, в котором находится их квартира, ООО " 2" предоставлялся земельный участок площадью 8303 кв. м, с кадастровым номером 5. Истцы полагают, что, поскольку земельный участок под многоквартирным домом был сформирован и в отношении него проведён государственный кадастровый учет, с момента государственной регистрации их права собственности на квартиру у них возникло право собственности на этот земельный участок. Право аренды земельного участка с кадастровым номером 5 с момента государственной регистрации первого договора об участии в долевом строительстве в силу ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. А после государственной регистрации первым участником долевого строительства права собственности на объект договора участия в долевом строительстве к собственникам помещений в многоквартирном жилом доме переходит право общей собственности на земельный участок, на котором данный дом расположен. Однако постановлением Администрации г. Ижевска N от 1 октября 2014 года вместо земельного участка площадью 8303 кв. м, с кадастровым номером 5 образован под домом другой земельный участок меньшей площадью 6191 кв. м, с кадастровым номером 6. Истцы полагают, что в одностороннем порядке изменены условия договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, им передан земельный участок, не соответствующий условиям данного договора, в связи с чем они вправе в целях защиты своих прав требовать восстановления земельного участка в прежних границах.

В судебном заседании представитель истца УРОО 1 С. и истец А. исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО " 2" М. исковые требования не признала, ссылаясь на образование земельного участка площадью 6191 кв. м, с кадастровым номером 6 в установленном законом порядке до приобретения истцами права собственности на квартиру.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по УР Р. полагала иск не подлежащим удовлетворению, поскольку земельный участок, на котором осуществлялось строительство дома, не перешел в общую собственность собственников помещений в этом доле, так как не был в установленном законом порядке сформирован для эксплуатации данного жилого дома.

Истец Я. в судебное заседание не явилась. Ответчик Администрация г. Ижевска явку своего представителя в судебное заседание также не обеспечила. Извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Суд постановилвышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец УРОО 1 просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований, указывая в обоснование своей жалобы, что суд не дал должную оценку доводам истца об отсутствии законных оснований для вынесения Администрацией г. Ижевска постановления от 9 июля 2014 года.

Истцы А. и Я. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ответчики ООО " 2" и Администрация г. Ижевска своих представителей в судебное заседание также не направили, извещены о времени и месте рассмотрения дела. В соответствии со ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело судебной коллегией рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истцы А. и Я. являются собственниками квартиры площадью 52,1 кв. м, на 12 этаже многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" (доля А. в праве - 1/100, доля Я. в праве - 99/100), кадастровый номер 7.

Право собственности истцов на данную квартиру зарегистрировано в ЕГРП 18 июня 2015 года на основании договора участия физического лица в долевом строительстве жилого дома N от 27 января 2014 года, заключенного ими с ООО " 2", зарегистрированного в ЕГРП 20 февраля 2014 года.

Разрешение на ввод многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" (строительный адрес: микрорайон N жилого района "адрес", 17-этажные жилые дома с нежилыми помещениями на первом этаже, второй этап строительства, жилой дом N 1), выдано Администрацией г. Ижевска 30 сентября 2014 года.

Квартира передана истцам ООО " 2" по акту сдачи-приемки 30 ноября 2014 года.

Как следует из проектной документации на жилой дом, в котором находится квартира истцов, договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N от 7 сентября 2006 года, соглашений N от 7 июня 2011 года, N от 12 июля 2012 года, N от 14 декабря 2012 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N от 30 сентября 2014 года, для строительства данного дома ООО " 2" первоначально был предоставлен земельный участок площадью 47187 кв. м, с кадастровым номером 8, а впоследствии после перераспределения земель - земельный участок площадью 8303 кв. м, с кадастровым номером 5 (который был образован постановлением Администрации г. Ижевска N от 29 ноября 2012 года из земельного участка с кадастровым номером 8).

Земельный участок площадью 8303 кв. м, с кадастровым номером 5 был предоставлен ООО " 2" для завершения застройки N микрорайона жилого района "адрес"

Постановлением Администрации г. Ижевска N от 1 октября 2014 года из земельного участка площадью 8303 кв. м. с кадастровым номером 5, а также земельных участков площадью 18187 кв. м с кадастровым номером 9, площадью 1402 кв. м с кадастровым номером 10, площадью 19295 кв. м с кадастровым номером 11 образованы 5 земельных участков: площадью 122 кв. м с кадастровым номером 1, площадью 6191 кв. м с кадастровым номером 6, площадью 24115 кв. м с кадастровым номером 2, площадью 198 кв. м с кадастровым номером 3, площадью 15563 кв. м с кадастровым номером 4. Все указанные участки имеют разрешенное использование: для завершения застройки N микрорайона жилого района "адрес"

18 декабря 2014 году между Администрацией г. Ижевска в лице Управления земельных ресурсов и землеустройства Администрации г. Ижевска и ООО " 2" заключено соглашение N о внесении изменения в договор аренды N от 7 сентября 2006 года, в том числе изменен предмет договора аренды, вместо земельного участка площадью 8303 кв. м с кадастровым номером 5 ООО " 2" в аренду предоставлен земельный участок площадь 6191 кв. м с кадастровым номером 6. Данное соглашение зарегистрировано в ЕГРП 4 февраля 2015 года.

Данные обстоятельства объективно подтверждаются представленными в дело соответствующими письменными доказательствами и сторонами не оспариваются.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Порядок приобретения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме установлен Земельным кодексом РФ и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

В соответствии со ст. 39.20 Земельного кодекса РФ (действующей с 1 марта 2015 года), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (ч. 1). Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком на условиях сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган (ч. 5). Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (ч. 13).

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ переход права собственности на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме предусмотрен только в отношении сформированного (образованного) для этих целей земельного участка.

При этом право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, который построен или строительство которого начато до введения в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года), на уже сформированный на день введения Жилищного кодекса РФ земельный участок (в отношении которого проведен государственный кадастровый учет) признается в силу названного закона.

В иных случаях законодатель предусмотрел заявительный порядок формирования (образования) такого земельного участка.

Согласно ч. 3-5 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ (с учетом постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года N 12-П) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой из собственников помещений в таком доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч. 3). Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления (ч. 4). С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 5).

Как следует из материалов дела, строительство жилого дома, в котором находится квартира истцов, начато в марте 2013 года, разрешение на строительство данного жилого дома выдано 5 марта 2013 года, то есть после вступления в силу Жилищного кодекса РФ, в связи с чем право на земельный участок под многоквартирным домом у истцов не могло возникнуть по основаниям, предусмотренным ч. 1 ст.16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ.

На факт обращения кого-либо из собственников помещений в многоквартирном доме, в котором находится квартира истцов, в уполномоченный орган с заявлением о формировании земельного участка под данным домом, истцы не ссылаются и доказательств не предоставляют.

Кроме того, на основании материалов дела нельзя сделать вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером 5 был сформирован органом местного самоуправления для размещения на нём и эксплуатации многоквартирного дома, в котором находится квартира истцов.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 5 был образован и предоставлен ООО " 2" для завершения застройки N микрорайона жилого района "адрес".

Доказательств, свидетельствующих о том, что данный земельный участок образован в размере, необходимом для строительства только многоквартирного дома, в котором находится квартира истцов, и последующей его передачи в собственность собственников помещений в этом доме, в размере, необходимом для размещения на нём данного жилого дома и для его эксплуатации, истцами в материалы дела не представлено. Указание в п. 2.10 проектной декларации, что в состав общего имущества дома входит земельный участок, на котором расположен дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, не может быть признано допустимым и достаточным доказательством данного факта.

В связи с чем оснований полагать, что с момента государственной регистрации права собственности первым из участников долевого строительства на переданное ему помещение в многоквартирном доме, право государственной собственности на земельный участок следует признать прекращенным ввиду возникновения права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не имеется.

Из вышеуказанных фактических обстоятельств следует, что земельный участок с кадастровым номером 5 как объект права прекратил свое существование с момента государственной регистрации права аренды ООО " 2" на образованные за счет него новые земельные участки, в том числе земельный участок с кадастровым номером 6, - с 4 февраля 2015 года (ч. 4 ст. 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

А. и Я. ни на момент принятия Администрацией г. Ижевска постановления N от 1 октября 2014 года, ни на момент прекращения существования земельного участка с кадастровым номером 5 как объекта права собственниками квартиры в жилом доме по адресу: "адрес" не являлись. Их право собственности на квартиру в данном доме возникло с момента государственной регистрации этого права в ЕГРП 18 июня 2015 года.

В связи с этим у истцов не могло возникнуть право собственности на земельный участок с кадастровым номером 5. Поэтому у истцов отсутствует право истребовать данный земельный участок из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ) и требовать устранения нарушений права собственности на него, не связанных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Кроме того, требуя возложения на Администрацию г. Ижевска обязанности восстановить земельный участок с кадастровым номером 5 в прежних границах, истцы сами решения и действия Администрации г. Ижевска по образованию за счет данного земельного участка других земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 6 не оспаривают, соответствующих требований истцами не заявлено.

Доводы истцов о распоряжении ответчиками земельным участком с кадастровым номером 5, находящимся в силу ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в залоге у участников долевого строительства, также не могут быть признаны достаточными основаниями для удовлетворения заявленных истцами требований.

Согласно ст. 13 названного Федерального закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1). С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства (ч. 8). Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке (ч. 8.1).

Из указанных положений закона следует, что залогом земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, залогом права аренды или права субаренды земельного участка обеспечивается исполнение обязательств застройщика (залогодателя) по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как следует из договора N, заключенного 27 января 2014 года между А., Я. и ООО " 2", предметом данного договора является долевое участие в строительстве объекта "МКР. N "адрес". 17-этажные дома с нежилыми помещениями общественного назначения на 1 этаже. 2-й этап строительства - ж.д. N 1", объектом долевого строительства, подлежащим передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод и эксплуатацию жилого дома представляет собой жилое помещение со следующими характеристиками: этаж 12, N квартиры 9, положение в осях ВС - Ис/1с-3с, количество жилых комнат - 2, площадь жилых комнат - 31,8 кв. м, общая проектная площадь квартиры - 57,4 кв. м.

Земельный участок, на котором расположен строящийся жилой дом, предметом указанного договора не являлся. В связи с чем являются несостоятельными доводы истцов об одностороннем изменении ООО " 2" предмета договора N от 27 января 2014 года в части земельного участка.

В связи с тем, что обязательства по договору застройщиком выполнены, объект долевого строительства передан А. и Я. как участникам долевого строительства, право залога последних в отношении земельного участка, возникшего в силу закона, в силу положений ч. 8 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ прекращено.

Распоряжение Администрацией г. Ижевска с согласия ООО " 2" земельным участком с кадастровым номером 5 в период действия залога в отношении него не повлекло нарушения прав А. и Я. на надлежащее исполнение ООО " 2" обязательств по договору N от 27 января 2014 года, поскольку данный договор застройщиком исполнен в полном объеме.

При таких обстоятельствах решение суда отмене и изменению по доводам апелляционной жалобы не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ижевска от 23 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца УРОО 1 оставить без удовлетворения.

Председательствующий В.И. Анисимова

Судьи А.В. Гулящих

И.Л. Глухова