Постановление Президиума Оренбургского областного суда от 14 июня 2016 г. по делу N 4Г-901/2016

Президиум Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего - Ушакова В.М.,

членов президиума: Кужабаева М.Д., Хакимовой О.В., Черновой С.А., Акчуриной Г.Ж.,

при секретаре Карабач Е.В.,

рассмотрел кассационную жалобу Биккуловой Л.Я. на решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 02 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 октября 2015 года по гражданскому делу по исковому заявлению Балушевой Н.В. к СПК "Колхоз имени Чкалова", Каримову Р.П. о признании права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Лебедевой Н.В., президиум Оренбургского областного суда

УСТАНОВИЛ:

Балушева Н.В. обратилась с иском в суд, в обоснование требований указав, что 25 декабря 2012 года между ней и СПК "Колхоз имени Чкалова" был заключен договор купли-продажи жилого помещения - (адрес), за *** рублей. Надлежащим образом договор купли-продажи зарегистрирован не был, однако с момента вселения и до ее обращения с иском в суд о признании права собственности на квартиру с земельным участком никто не претендовал, договор купли-продажи недвижимости не оспаривал. Просила признать за ней право собственности на квартиру и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес); прекратить право собственности Каримова Р.П. (по свидетельству о праве собственности на землю от 10 июля 1992 года N 14) на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес)

Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от 08 октября 2013 года исковые требования Балушевой Н.В. удовлетворены.

Определением Тюльганского районного суда от 22 июня 2015 года вышеуказанное решение отменено ввиду пересмотра дела по вновь открывшимся обстоятельствам.

Решением Тюльганского районного суда Оренбургской области от 02 июля 2015 года исковые требования Балушевой Н.В. удовлетворены частично.

Суд постановил:

признать за Балушевой Н.В. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)

В удовлетворении иска Балушевой Н.В. в части прекращения права собственности Каримова Р.П. и признания за ней права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес) отказано.

Аннулирована из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись, произведенная 05 июня 2015 года N N, о государственной регистрации права Балушевой Н.В. на земельный участок, расположенный по адресу: (адрес)

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 октября 2015 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 13 апреля 2016 года, представитель Биккуловой Л.Я. - ФИО27. выражает несогласие с принятыми по делу судебными постановлениями.

Определением судьи Оренбургского областного суда Лебедевой Н.В. от 19 мая 2016 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.

Биккулова Л.Я., Биккулова С.Б., Биккулов З.Б., Биккулова Г.Б., представитель СПК "Колхоз имени Чкалова", Балушева Н.В., представитель Каримова Р.П.- ФИО28., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Направленное в адрес Биккулова Б.Н. извещение о судебном заседании вернулось в суд с пометкой об истечении срока хранения, телеграмма не доставлена, в связи с чем судебное извещение считается доставленным, поскольку поступило лицу, которому оно было направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено.

Представитель Биккуловой Л.Я.- ФИО29., действующая по ордеру от 10 июня 2016 года, в судебном заседании суда кассационной инстанции кассационную жалобу поддержала, просила отменить принятые по делу судебные постановления.

Представитель Балушевой Н.В. - ФИО35 действующая по доверенности от 15 июня 2015 года, в судебном заседании суда кассационной инстанции просила отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

В силу статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему.

В силу положений статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 декабря 2012 года N29 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции", если судом кассационной инстанции будет установлено, что судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера, суд учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного постановления (определения).

Предыдущими судебными инстанциями установлено и из материалов дела усматривается, что 25 декабря 2012 года между Балушевой Н.В. и СПК "Колхоз имени Чкалова" подписан договор купли-продажи квартиры (адрес) на основании решения правления СПК "Колхоз имени Чкалова" от 25 декабря 2015 года. Договор подписан сторонами, однако не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Спорная квартира по состоянию на 25 декабря 2012 года числилась на балансе СПК "Колхоз имени Чкалова" Тюльганского района. Ранее двухквартирный жилой дом по указанному адресу, построенный в 1977 году за счет средств колхоза, принадлежал колхозу имени Чапаева, реорганизованному в 2002 году в СПК имени Чапаева, а в 2003 году - в СПК имени Чкалова.

В квартире (адрес) зарегистрированы с 31 мая 1993 года: Биккулов Б.Н., 1965 года рождения, Биккулова Л.Я., 1968 года рождения, Биккулова С.Б., 1991 года рождения, Биккулов З.Б., 1993 года рождения, Биккулова Г.Б., 1994 года рождения (с сентября 1994 года). С 2009 года фактически семья Биккуловых в квартире не проживает.

Из сообщения председателя СПК "Колхоз имени Чкалова" следует, что причиной продажи спорной квартиры послужило оставление в 2008 году данного жилого помещения семьей Биккуловых в связи с выездом в другое место жительства, наличие задолженности по коммунальным услугам в сумме *** рублей. Семье Биккуловых неоднократно предлагалось выкупить жилое помещение, однако на предложение правления они не реагировали. Биккулов Б.Н. и Биккулова Л.Я. уволены из колхоза в 2007 году.

Согласно информации архивного отдела администрации Тюльганского района от 06 августа 2013 года N 400 сведений о выделении Биккуловым земельного участка в объединенном архивном фонде "Органы местного самоуправления Чапаевского сельсовета" не имеется.

Суды первой и апелляционной инстанций, признавая за Балушевой Н.В. право собственности на спорную квартиру, исходили из того, что в договоре купли-продажи сторонами СПК "Колхоз имени Чкалова" и Балушевой Н.В. согласованы все существенные условия договора купли-продажи жилого помещения (наименование, местонахождение отчуждаемого имущества, цена), договор купли-продажи от 25 декабря 2012 года фактически исполнен сторонами, Балушева Н.В. вступила во владение и пользование спорным жилым помещением, но СПК "Колхоз имени Чкалова" уклоняется от регистрации перехода права собственности на квартиру в связи с отсутствием материальной возможности по оформлению документов для регистрации перехода права собственности.

С выводами судебных инстанций согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального и процессуального права.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Законодательство, действующее на момент заключения договора купли-продажи, требовало обязательной государственной регистрации как самого договора продажи жилого помещения, так и перехода права собственности на него.

Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, который применяется к договорам, заключенным до 01 марта 2013 года, договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Из разъяснений, данных в пункте 63 Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Данным разъяснением предусмотрено, что предъявление иска о признании права собственности, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, является ненадлежащим способом защиты прав лица, являющегося стороной такой сделки. Таким образом, сторона сделки купли-продажи жилого дома вправе обратиться с требованием о признании права собственности на жилое помещение только после регистрации сделки продажи данного жилого помещения. Удовлетворение иска о признании права собственности возможно только при доказанности, что в момент обращения в суд истец обладал спорной вещью на праве собственности (пункт 59 Постановления Пленума N 10/22). При этом нельзя считать, что лицо, являющееся стороной сделки, требующей регистрации, но не прошедшей ее, обладает каким-либо правом в отношении имущества, выступающего предметом сделки, поскольку такая сделка не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Балушева Н.В. заявила требования о признании права собственности на недвижимое имущество. Однако из судебных постановлений не следует, что государственная регистрация договора купли-продажи спорного имущества состоялась. Материалы дела также не содержат доказательств осуществления государственной регистрации договора купли-продажи спорного имущества, что влечет признание сделки, послужившей основанием приобретения Балушевой Н.В. права собственности, незаключенной и не влекущей юридических последствий, а правоотношений сторон - невозникшими.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункт 3).

Абзац 2 пункта 61 Постановлений Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" называет в качестве необходимого условия удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности исполнение договора в виде передачи вещи.

Вместе с тем при рассмотрении иска о государственной регистрации перехода права собственности выяснению подлежат и другие обстоятельства.

В первую очередь суд должен выяснить, есть ли основания для возникновения права собственности на стороне покупателя. Для этого необходимо установить:

1) является ли продавец собственником продаваемого имущества;

2) заключен ли между сторонами договор купли-продажи, для чего необходимо проверить, достигнуто ли согласие по всем его существенным условиям (статья 432Гражданского кодекса Российской Федерации);

3) облечено ли соглашение в надлежащую форму.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (статья 550, пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации и Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, в предмет доказывания по иску о государственной регистрации права собственности включаются: принадлежность продаваемого имущества продавцу; факт заключения между истцом и ответчиком сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, в надлежащей форме; фактическое исполнение сторонами данной сделки (передача вещи) и уклонение ответчика от государственной регистрации перехода права собственности. При этом под передачей вещипризнается вручение имущества покупателю и подписание сторонами соответствующего документа о такой передаче. Как правило, это акт приема-передачи.

Выводы судебных инстанций о том, что СПК "Колхоз имени Чкалова" является продавцом продаваемого имущества и уклоняется от регистрации договора продажи недвижимого имущества ввиду материальных затруднений, связанных с регистрацией договора, не подтверждены и не обоснованы.

Так, в решении и апелляционном определении вывод о принадлежности квартиры СПК "Колхоз имени Чкалова" не подтвержден правоустанавливающими документами. При этом представитель истца в судебном заседании суда первой инстанции поясняла, что колхоз имени Чкалова ввиду материальных затруднений надлежащим образом не оформил правоустанавливающие документы на квартиру.

Справка СПК "Колхоз имени Чкалова" о том, что спорная квартира числится на балансе колхоза (л.д.46), выписка из акта приема-передачи от 11 июня 2003 года о передаче в собственность жилого дома по адресу: с (адрес) СПК "Колхоз имени Чкалова" (л.д. 185), выписка о балансовой принадлежности дома за СПК "Колхоз имени Чкалова" (л.д. 186) правоустанавливающими документами не являются.

ГУП "ОЦИОН" по состоянию на август 2013 года сведениями о зарегистрированных правах на спорный объект недвижимости не располагает (л.д. 153).

По смыслу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенные условия договора - это условия, обязательные для договоров определенного вида. Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в ? 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются по предмету договора недвижимое имущество, подлежащее передаче (статья 554Гражданского кодекса Российской Федерации), а также цена (статья 555Гражданского кодекса Российской Федерации). Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558Гражданского кодекса Российской Федерации).

Выводы судебных инстанций о заключении договора купли-продажи квартиры ввиду того, что достигнуто согласие по всем существенным условиям договора, являются преждевременными.

В силу части 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Между тем в договоре не определен статус лиц, зарегистрированных в (адрес): Биккулова Б.Н., Биккуловой Л.Я., Биккуловой С.Б., Биккулова З.Б., Биккуловой Г.Б.

Из решения суда первой инстанции следует, что на момент заключения договора купли-продажи Балушевой Н.В. было известно о регистрации Биккуловых в покупаемой квартире и она была согласна на заключение договора на таких условиях.

Однако из судебных постановлений не усматривается, на основании какого договора Биккуловы занимали спорное жилое помещение, на каком праве спорная квартира была первоначально предоставлена указанным лицам, какие правоотношения сложились между ними и собственником жилого помещения, какие права на жилое помещение они имеют в настоящее время и не утратили ли они свое право на квартиру.

О статусе указанных лиц в качестве нанимателей квартиры могут свидетельствовать наличие задолженности по коммунальным услугам в сумме 43200 рублей и регистрация указанных лиц в спорном жилом помещении (л.д.5). При этом непроживание с 2009 года семьи Биккуловых в квартире не свидетельствует, например, о прекращении гражданско-правовых отношений по договору найма жилого помещения, регулируемых статьей 671 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Выводы судов об исполнении договора в виде передачи вещи также не обоснован, не соответствует установленным судами обстоятельствам и не подтверждается материалами дела.

25 декабря 2012 года Балушевой Н.В. и СПК "Колхоз имени Чкалова" подписан договор купли-продажи квартиры N 2 (адрес)

Между тем материалы гражданского дела не содержат документа, свидетельствующего о том, что договор исполнен и квартира поступила во владение Балушевой Н.В.

Напротив, как следует из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 04 мая 2013 года (л.д. 74), в спорной квартире произошел пожар, хозяева проживают в Москве, жилое помещение длительное время находится без присмотра и в него неоднократно проникали неизвестные лица. В результате неосторожного обращения с огнем неустановленного лица произошло возгорание.

После пожара 15 июля 2013 года Биккулова Л.Я. заключила договор с ИП ФИО30 на установление в спорной квартире светопрозрачных ПВХ- конструкций. При этом Балушева Н.В. в квартиру не вселялась, доказательств, что истец, как собственник жилого помещения, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации несла бремя содержания имущества, не представлено.

Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, права покупателя земельного участка определяются с учетом положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками, на тех же условиях и в том же объеме, что у прежнего собственника. Согласно пункту 4 указанной статьи не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Согласно свидетельству о праве собственности на землю от (дата) N115, выписке из похозяйственной книги К.Р.П ... принадлежит земельный участок по адресу: (адрес)

По информации начальника архивного отдела администрации Тюльганского района от 06 августа 2013 года N 400, сведений о выделении Биккуловым земельного участка в объединенном архивном фонде "Органы местного самоуправления Чапаевского сельсовета" не имеется.

Судебные инстанции, удовлетворяя иск Балушевой Н.В. о признании права собственности на спорную квартиру, не учли, что предъявление иска о признании права собственности, основанного на сделке, не прошедшей государственную регистрацию, является ненадлежащим способом защиты прав истца, факт заключения сделки, предполагающей переход права собственности к истцу, не установлен, не выяснены обстоятельства, необходимые для государственной регистрации сделки и перехода права собственности, а именно: является ли продавец собственником продаваемого имущества, достигнуто ли согласие по всем его существенным условиям, произошла ли передача имущества покупателю, а также обстоятельство уклонения колхоза имени Чкалова, как собственника имущества, от регистрации перехода прав на квартиру за Балушевой Н.В. В нарушение установленного законодательством принципа единства судьбы земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, при переходе права собственности на недвижимое имущество, не разрешен вопрос о переходе к покупателю прав на земельный участок.

Допущенные судами нарушения приведенных выше норм материального и процессуального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов истца.

В целях исправления допущенной судами при рассмотрении дела ошибки в применении норм материального и процессуального законов президиум считает, что решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 02 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 октября 2015 года подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого необходимо установить обстоятельства, имеющие значение для дела.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда

ПОСТАНОВИЛ:

кассационную жалобу Биккуловой Л.Я. удовлетворить, решение Тюльганского районного суда Оренбургской области от 02 июля 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 06 октября 2015 года по гражданскому делу по иску Балушевой Н.В. к СПК "Колхоз имени Чкалова", Каримову Р.П. о признании права собственности на недвижимое имущество отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий: В.М. Ушаков