Апелляционное определение СК по административным делам Алтайского краевого суда от 06 июля 2016 г. по делу N 33а-6790/2016

Судебная коллегия по административным делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Мокрушиной В.П.,

судей Титовой В.В., Соболевой С.Л.,

при секретаре Ждановой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение Алтайского краевого суда от 24 августа 2015 года

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Провинция" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Заслушав доклад судьи Соболевой С.Л., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ООО "Провинция" на основании договора аренды ***-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от ДД.ММ.ГГ, предоставлен за плату во временное владение и пользование на неопределенный срок земельный участок с кадастровым номером ***, площадью "данные изъяты" кв.м, расположенный по адресу: "адрес". Расчет арендной платы производится с учетом 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка (л.д. 11-18, 19, том 1).

Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с постановлением Администрации Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Алтайского края" и составляет "данные изъяты" руб.

Не согласившись с такой кадастровой стоимостью, ООО "Провинция" обратилось в Алтайский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной в сумме "данные изъяты"

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером *** в размере "данные изъяты" является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке и положительным экспертным заключением. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности Общества, поскольку расчет арендной платы производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Алтайского краевого суда от 05 мая 2016 года административное исковое заявление ООО "Провинция" удовлетворено. Кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый ***, площадью "данные изъяты" кв.м., установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГ, равной "данные изъяты"

В апелляционной жалобе, поданной в Алтайский краевой суд, Главное управление имущественных отношений Алтайского края просит отменить решение суда и принять новое об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что положенный в основу оспариваемого судебного акта отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности, а именно: в нарушение п.п. "в" п. 11 Приказа Минэкномразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" в разделе "Анализ рынка" в отчете отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект; при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком использованы аналоги, значительно отличающиеся от объекта оценки (аналог N 4 относится к иному сегменту рынка); объект-аналог N 3 является застроенным, в то время как оценщик использует его как "свободный", не применяя соответствующих корректировок; применяя корректировку на вид права, оценщик использует экспертное мнение ООО "РОСТ-недвижимость", однако в нарушение п. 13 ФСО N 3 отчет об оценке не содержит анализа используемого значения корректировки на соответствие рыночным данным; при подготовке положительного экспертного заключения экспертом СРО не уделено внимание указанным недостаткам, проверка отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности проведена формально. Таким образом, положенный в основу решения суда отчет не содержит достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, при этом судебная оценочная экспертиза по делу не проводилась.

В возражениях на апелляционную жалобу ООО "Провинция" просит оставить ее (жалобу без удовлетворения, а принятое судом решение - без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ООО "Провинция" Ховалкин М.О. и Овчинников И.В. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагая принятое судом решение законным и обоснованным; иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о слушании дела, не явились, в связи с чем судебная коллегия на основании ст.ст. 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть жалобу при данной явке.

Проверив дело в полном объеме в соответствии с частью 1 статьи 308 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, изучив доводы жалобы, выслушав представителей административного истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда в силу следующего.

На основании положений пунктов 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Как установлено судом, ООО "Провинция" является арендатором земельного участка по "адрес", а согласно расчету арендной платы он учитывает удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для ООО "Провинция", в связи с чем суд пришел к правильному выводу о том, что Общество является лицом, заинтересованным в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка в размере рыночной стоимости, потому имеет право на обращение в суд с заявленными им требованиями.

Согласно отчету об оценке *** от ДД.ММ.ГГ, составленному оценщиком ООО "Век А оценка" Малаховым Д.Г., рыночная стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет "данные изъяты"

На отчет представлено положительное экспертное заключение ***.20 ДД.ММ.ГГ-1 от ДД.ММ.ГГ, подготовленное экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и экспертов", членом которой является оценщик Малахов Д.Г. Положительное экспертное заключение содержит выводы о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также выводы о подтверждении итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Выводы суда о достоверности итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются имеющимися в деле доказательствами, проверенными и оцененными судом по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав отчет об оценке и положительное экспертное заключение, допросив оценщика Малахова Д.Г., а также генерального директора ООО "Век А оценка" Абрамову А.И., суд пришел к выводу об их (отчета и заключения) соответствии требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам. При этом судом учтено, что оценщиком исследовано и проанализировано влияние общей политической и социально-экономической обстановки в Российской Федерации и Алтайском крае на рынок оцениваемого объекта, для определения рыночной стоимости объекта оценки был произведен анализ рынка деловой недвижимости "адрес" с использованием данных периодического издания "Недвижимость Алтай". При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход как наиболее обеспеченный исходной информацией, в рамках сравнительного подхода оценка рыночной стоимости земельного участка проводилась методом сравнения продаж. Для сравнения выбраны 4 объекта-аналога, сопоставимые с объектом оценки. Сведения об объектах-аналогах представлены в таблице сравнительного анализа и в приложениях к отчету. Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием применения каждой поправки.

Указанный отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, и соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить под сомнение указанное доказательство оснований не имелось.

Поскольку сомнений в обоснованности отчета об оценке у суда первой инстанции не возникло, а доказательств, опровергающих изложенные в указанном отчете и заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованными лицами и административными ответчиками в материалы дела не представлено, суд принял правильное решение об удовлетворении требований.

Оснований не согласиться с выводами суда у апелляционной инстанции не имеется.

Вопреки утверждению заявителя, отчет об оценке содержит анализ рынка объекта оценки, включая анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Позиция заинтересованного лица о том, что при определении стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценщиком использованы аналоги, значительно отличающиеся от объекта оценки, не свидетельствует о незаконности принятого по делу решения и не опровергает вывод суда о достоверности отчета об оценке, поскольку, как следует из материалов дела и подтверждено пояснениями допрошенного в судебном заседании оценщика, выбранные для исследования аналоги не идентичны, но аналогичны, а возможность подбора полностью идентичных аналогов для объекта оценки как в "адрес", так и в целом по Российской Федерации отсутствует.

Ссылка в жалобе на то, что объект-аналог N 3 является застроенным, в то время как оценщик использует его как "свободный", не применяя соответствующих корректировок, также безосновательна, поскольку само по себе наличие на данном земельном участке фундамента, как установлено оценщиком, не свидетельствует о застроенности объекта и применение соответствующих корректировок при таких обстоятельствах привело бы необоснованному занижению рыночной стоимости земельного участка, являвшегося предметом оценки.

Не может свидетельствовать о недостоверности как доказательства отчета об оценке и довод жалобы о нарушении при его составлении п. 13 ФСО N 3 со ссылкой на то, что отчет об оценке не содержит анализа используемого значения корректировки на соответствие рыночным данным. Пункт 13 ФСО N 3 действительно предусматривает, что в случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости объекта оценки, используется значение, определяемое экспертным мнением, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии рыночной информации). Вместе с тем информация ООО "Рост-недвижимость" использована оценщиком как рыночная информация, в связи с чем проведение анализа не требовалось.

Доказательств того, что при составлении отчета допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, а также того, что в случае выбора иных объектов-аналогов рыночная стоимость участка будет существенно отличаться от указанной в представленном отчете об оценке, суду не представлено.

С учетом изложенного доводы жалобы о том, что положенный в основу решения суда отчет не содержит достоверной и проверяемой информации по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, безосновательны, а то обстоятельство, что судебная оценочная экспертиза по делу не проводилась, не опровергает выводов суда о соответствии отчета независимого оценщика об определении рыночной стоимости земельного участка критериям относимости, допустимости и достоверности доказательства и также не может служить основаниями, предусмотренными законом, для отмены судебного постановления. Более того, в силу части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд назначает экспертизу в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний. Между тем в данном случае у суда не было оснований для назначения судебной оценочной экспертизы, поскольку материалы дела содержат достоверные и достаточные доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, и применен закон, подлежащий применению к данным правоотношениям, решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены или не усматривается.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Алтайского краевого суда от 24 августа 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Вегель А.А. Дело ***а-6790/2016

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(резолютивная часть)

ДД.ММ.ГГ "адрес"

Судебная коллегия по административным делам "адрес"вого суда в составе:

председательствующего Мокрушиной В.П.,

судей Титовой В.В., Соболевой С.Л.,

при секретаре Ждановой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело по апелляционной жалобе Главного управления имущественных отношений Алтайского края на решение "адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГ

по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Провинция" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Руководствуясь ст. 309 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

"адрес"вого суда от ДД.ММ.ГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу Главного управления имущественных отношений Алтайского края - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: