Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 08 июня 2016 г. по делу N 33-2379/2016

Судебная коллегия по гражданским делам "адрес"вого суда в составе:

председательствующего судьи Кожиной Е.А.

и судей краевого суда Ходусовой И.В., Процкой Т.В.

при секретаре Сабадашевой А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Чите 08 июня 2016 года гражданское дело по иску Непомнящих Н. В. к Лопатину М. С. о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на объекты недвижимости,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Лопатина М.С. - Ч.

на решение Читинского районного суда "адрес" от "Дата", которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить.

Договор купли-продажи земельного участка, площадью 514 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, заключенный "Дата" между Непомнящих Н. В. и Лопатиным М. С., признать недействительным.

Применить последствия недействительности сделки. Признать за Непомнящих Н. В. право собственности на земельный участок, площадью 514 кв.м., расположенный по адресу: "адрес"; взыскать с Непомнящих Н. В. в пользу Лопатина М. С. "данные изъяты" рублей.

Признать за Непомнящих Н. В. право собственности на жилой дом, площадью 50 кв.м., кадастровый N, и нежилое помещение - баню, расположенные по адресу: "адрес", кадастровый N.

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Взыскать с Лопатина М. С. в пользу Непомнящих Н. В. судебные расходы в размере "данные изъяты" коп.

Обеспечительные меры, принятые по определению суда от "Дата", отменить после вступления решения суда в законную силу.

Заслушав доклад судьи Кожиной Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Непомнящих Н.В. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что "Дата" между ней и Лопатиным М.С. заключен договор купли-продажи земельного участка, находящегося по адресу: "адрес". Ранее данный земельный участок входил в состав другого земельного участка, расположенного по адресу: "адрес", квартал 4, на котором имелись строения, не зарегистрированные в установленном порядке. В "Дата" году она разрешилаответчику и членам его семьи заселиться в одно из строений с условием отапливания всех построек за свой счет. В "Дата" году Лопатин М.С. предложил размежевать принадлежащий ей земельный участок и половину участка передать ему в собственность для заключения договора аренды с ОАО "МТС" на установку вышки сотовой связи и получения арендной платы. Непомнящих Н.В. согласилась на его условия, поскольку денежные средства от аренды могли покрыть расходы на уголь для отопления строений. Поскольку земельный участок в нарушение законодательства был отчужден без расположенных на нем строений, стоимость в договоре является значительно заниженной, истец денежных средств по договору не получала, просила с учетом дополнений признать договор купли-продажи указанного земельного участка от "Дата" недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторон в первоначальное положение. Отменить государственную регистрацию права собственности на Лопатина М.В. на жилой дом, здание бани, расположенные по адресу: "адрес". Признать за истцом право собственности на жилой дом, здание бани по указанному адресу (л.д. N).

Определением суда от "Дата" к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация муниципального района " "адрес"", администрация сельского поселения "Засопкинское" (л.д. N).

Судом постановлено приведенное выше решение (л.д. N).

В апелляционной жалобе представитель ответчика Лопатина М.С. - Ч. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме. Полагает, что Непомнящих Н.В., передавая земельный участок Лопатину М.С., выразила свою волю на прекращение прав как на земельный участок, так и на находящиеся на нем объекты - жилой дом и баню. Суд, признавая право собственности за истцом на жилой дом и баню, допустил нарушения нормы ст. 222 ГК РФ, поскольку юридические факты, указанные в данной статье не были установлены. Судом

нарушены нормы гражданского законодательства о возникновении права собственности на вновь возведенные объекты. Истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение у нее на момент заключения договора купли-продажи земельного участка права собственности на жилой дом и баню, соответственно вывод суда о нарушении запрета на отчуждение при заключении сторонами договора является незаконным. Считает, что заключение эксперта от "Дата" свидетельствует только о периоде строительства, содержит строительно-технические характеристики объектов, однако согласно ему невозможно сделать вывод о том, кто осуществлял строительство объектов и производил оплату строительных материалов и работ. Вывод суда о том, что данное решение не препятствует ответчику в установленном законом порядке возместить понесенные им затраты на строительство жилого дома на земельном участке, доказывает, что строительство жилого дома осуществлял Лопатин М.С. за свой счет и своими силами. Полагает, что к участию в деле в качестве третьего лица необходимо было привлечь регистрирующий орган (л.д. N).

В уд апелляционной инстанции истец Непомнящих Н.В., ответчик Лопатин М.С., третьи лица ОАО "МТС", администрация муниципального района " "адрес"", администрация сельского поселения "Засопкинское" не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии со ст.167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Лопатина М.С. по доверенности М., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.3, п.4 ч.1 ст.330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции изложенных в решении суда обстоятельствам дела, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Такие нарушения были допущены судом при рассмотрении дела.

Из материалов дела усматривается, что Непомнящих Н.В. являлась собственником земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес", участок N.

На основании решения собственника от "Дата" в ЕГРП "Дата" внесена запись о ликвидации (преобразовании) вышеуказанного земельного участка, и внесены записи о правах на земельные участки: площадью 1010 кв.м., кадастровый номер N, адрес: "адрес", уч. N; площадью 514 кв.м., кадастровый номер N, адрес: "адрес", квартал N, участок N (л.д. N).

На основании договора купли-продажи от "Дата" Лопатин М.С. приобрел у Непомнящих Н.В. в собственность за "данные изъяты" рублей земельный участок, кадастровый номер N, категория земель: земли населенных пунктов для строительства индивидуального жилого дома, площадью 514 кв.м., расположенный по адресу: "адрес", квартал N, участок N. "Дата" осуществлена государственная регистрация права собственности Лопатина М.С. на земельный участок. (л.д. N)

"Дата" Лопатин М.С. обратился в администрацию муниципального района " "адрес"" с заявлением, на основании которого был подготовлен градостроительный план N N вышеуказанного земельного участка (л.д. N), утвержденный постановлением администрации муниципального района " "адрес"" от "Дата" N (л.д. N

"Дата" администрацией муниципального района " "адрес"" принято постановление N (л.д. N), на основании которого "Дата" Лопатину М.С. было выдано разрешение на строительство N N объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: "адрес" "адрес" (л.д. N).

"Дата" за Лопатиным М.С. произведена государственная регистрация права собственности на жилой дом, общей площадью 50 кв.м., этажность 1, по адресу: "адрес" (л.д. N), и "Дата" - права собственности на баню, общей площадью 59 кв.м., расположенной по этому же адресу (л.д. N).

В качестве основания возникновения права собственности Лопатина М.С. на дом, в свидетельстве о государственной регистрации права от "Дата" указан договор купли-продажи от "Дата", то есть заключенный между истцом и ответчиком договор купли-продажи спорного земельного участка.

Обратившись в суд Непомнящих Н.В. указала, что жилой дом и баня, на которые ответчик оформил право собственности, принадлежат ей, при заключении договора купли-продажи земельного участка от "Дата" был нарушен установленный п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ запрет на отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу, в связи с чем, договор купли-продажи в силу ст.168 Гражданского кодекса РФ является ничтожной сделкой.

Возражая против иска, сторона ответчика факт возведения указанных строений за счет истца на спорном земельном участка оспаривала, приводя доводы о том, что жилой дом и баня возведены ответчиком в "Дата" году.

Суд первой инстанции, с целью проверки указанных доводов сторон, в ходе рассмотрения дела назначил судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение ООО " "адрес"вая лаборатория судебных экспертиз", поставив на разрешение экспертов вопрос о давности возведения строения - жилого дома и наличии общих конструкций со строениями, расположенными по этому же адресу.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта N от "Дата", основные конструкции здания, расположенного на земельном участке по адресу: "адрес" эксплуатируются ориентировочно 5-7 лет, ориентировочный период строительства с "Дата" по "Дата" года. В этом же заключении содержится вывод эксперта о том, что жилой дом является самостоятельным строением и не имеет не разрывных связей с конструкциями гаража, то есть не имеет общих конструкций с прилегающими к нему строениями, расположенными по указанному выше адресу (л.д N).Приняв во внимание данное заключение, а также пояснения Лопатина М.С. в качестве свидетеля при рассмотрении уголовного дела N, в судебном заседании "Дата" о том, что он проживает на территории СТО на земельном участке, который он арендует у Непомнящих Н.В. в "адрес" с "Дата" года, на территории которой расположены гараж, жилое помещение, здание, в котором предполагалось сделать баню (л.д.63), градостроительный план земельного участка, в котором указано, что на участке имеются существующие строения - баня и гараж (л.д.44), суд пришел к выводу о том, что расположенные на земельном участке строения жилого дома и бани были возведены Непомнящих Н.В. до отчуждения земельного участка, и что земельный участок ей был продан Лопатину М.С. без отчуждения расположенных на данном участке строений. На основании изложенного, суд первой инстанции признал договор купли-продажи от "Дата" недействительным на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, как совершенный с нарушением закона - требований п.4 ст.35, подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, применил последствия недействительности сделки, признал за истцом право собственности на земельный участок, а также расположенные на нем жилой дом и баню, взыскал в пользу ответчика с истца уплаченные им по договору "данные изъяты" рублей в счет стоимости земельного участка. Судебная коллегия с такими выводами суда не может согласиться.Из фактических обстоятельств дела следует, что оспариваемая по договору сделка совершена "Дата", то есть до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100 - ФЗ (01.09.2013), которым были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ.В связи с изложенным, при разрешении настоящего дела следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса РФ об основаниях и последствиях недействительности сделок, в редакции, действующей до внесения изменений Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ.В силу ст.168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участков, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.Согласно п.4 ст.35 Земельного кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из приведенных правовых норм следует, что продажа земельного участка без находящихся на нем строений в случае принадлежности и того и другого вида имущества одному лицу, будет нарушать установленный законом запрет.

В соответствии с положениями ст.56 ГПК РФ факт отчуждения земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих истцу, к которым в данном случае она относит жилой дом и баню, равно как и принадлежность ей на праве собственности указанного имущества, должна доказать именно Непомнящих Н.В.

Судом установлено, что на момент отчуждения земельного участка, государственная регистрация права собственности за Непомнящих Н.В. на спорные объекты недвижимости, не была осуществлена.

Исходя из содержащихся в пункте 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года, при отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

С выводом суда о том, что на момент отчуждения спорного земельного участка, на нем находились принадлежащие истцу жилой дом и баня, построенные за счет ее собственных средств, судебная коллегия согласиться не может.

Так, в суде первой инстанции представитель ответчика давал пояснений о том, что Лопатин М.С. на протяжении 7 лет, по договоренности с истцом проживал на территории спорного земельного участка, осуществлял

его охрану, за счет собственных средств возвел баню и жилой дом, указывая дату осуществления строительства - "Дата" год.

Факт проживания Лопатина М.С. по вышеуказанному адресу, сторона истца при рассмотрении дела в суде первой инстанции не оспаривала, данное обстоятельство подтверждается также пояснениями Лопатина М.С., данными им при рассмотрении уголовного дела по обвинению Б., сожителя Непомнящих Н.В., в судебном заседании "Дата", о том что с "Дата" года он совместно работал с Б., с "Дата" года арендовал у Непомнящих Н.В. земельный участок в "адрес", там находился его офис, на втором этаже данного здания сделал квартиру, там же и проживал, а заодно и территорию охранял (л.д. N).

В апелляционной жалобе Лопатин М.С., не оспаривая установленный заключением экспертизы период строительства дома с "Дата" по "Дата" года, стал приводить доводы о том, что дом и баня были построены им до приобретения земельного участка в собственность, при этом стороны договорились, что Лопатин М.С. будет заниматься оформлением своих построек жилого дома и бани сам, а Непомнящих Н.В. будет оформлять права собственности на жилой дом, расположенный на соседнем с ответчиком земельном участке, после раздела земельного участка на два.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика М. пояснила, что Лопатин М.С. проживал по вышеуказанному адресу с "Дата"., осуществлял охрану расположенного на земельном участке имущества, вел совместный бизнес с Б., сам построил жилой дом и баню, затем истцом было принято решение о разделе земельного участка и достигнута договоренность об оформлении ответчиком строений, однако в "Дата" году между Б. и ответчиком произошел конфликт, который послужил основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Таким образом, из доводов апелляционной жалобы, позиции представителя ответчика в суде апелляционной инстанции следует, что ответчик не оспаривает, что к моменту приобретении им земельного участка, на нем были возведены и жилой дом, и баня.

Вместе с тем, из фактических обстоятельств дела также следует, что в период, относящийся к строительству спорных объектов, Лопатин М.С. проживал на спорном земельном участке, работал совместно с Б., данные постройки с согласия истца были построены Лопатиным М.С. на принадлежащем ей земельном участке, и своими действиями по разделу земельного участка, с передачей в собственность Лопатина М.С. части земельного участка, на котором располагались жилой дом и баня, с оставлением в собственности истца части земельного участка с иными строениями, Непомнящих Н.В. подтвердила факт принадлежности ответчику указанных объектов недвижимости.

Ссылка истца на то, что раздел земельного участка был осуществлен в целях заключения Лопатиным М.С. с МТС договора аренды части земельного участка для установки вышки сотовой связи, для того, чтобы за счет арендной платы приобретать уголь для отопления всех строений, представляется неубедительной, так как препятствий для заключения такого договора с самой Непомнящих Н.В. не имелось.

Судебная коллегия также учитывает, что именно Лопатин М.С. предпринял действия по оформлению градостроительного плана, получению разрешения на строительство, и что, передавая в собственность ответчика земельный участок, Непомнящих Н.В. реально осознавала возможность оформления Лопатиным М.С., как собственника земельного участка, права собственности на расположенные на нем строения.

Факт того, что "Дата" истец выдала на имя Б. нотариально удостоверенную доверенность, которой уполномочила его только на раздел земельного участка, с последующей регистрацией права собственности на образованные земельные участки и, при необходимости расположенные на них постройки, с полномочиями по продаже земельного участка с кадастровым номером N по адресу: "адрес", без указания в ней полномочий по отчуждению расположенных на них построек (л.д. N), по мнению судебной коллегии, основанием для иного вывода не является, так как договор купли-продажи земельного участка от "Дата" был заключен при личном участии Непомнящих Н.В.

При таких обстоятельствах, вывод суда о том, что на спорном земельном участке, переданном в собственность ответчику, находились принадлежащие истцу строения, материалам дела не соответствуют, сделан судом без учета того, что данные строения были возведены самим Лопатиным М.С. за счет его собственным средств, что истцом фактически было признано, при разделе принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес"

Следовательно, правовых оснований для признания договора купли-продажи от "Дата" земельного участка недействительной сделкой на основании ст.168 Гражданского кодекса РФ, в связи с тем, что данная сделка была заключена с нарушением п.4 ст.35, подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ, и применении последствий ее недействительности в виде возврата сторонам полученного по сделке, у суда первой инстанции не имелось.

При этом следует отметить, что применяя правила двусторонней реституции, суд первой инстанции передал в собственность Непомнящих Н.В. баню и жилой дом, то есть имущество, правом собственности на которое истец в момент заключения оспариваемой сделки не обладала, чем нарушил положения ст.167 Гражданского кодекса РФ о возврате каждой из сторон, в случае признания сделки недействительной, другой стороне, только полученного по такой сделке.

Таким образом, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, в силу пп.3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ оно подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.

Содержащиеся в апелляционной жалобе доводы о нарушении судом ст.222 Гражданского кодекса РФ, рассмотрении данного с обязательным привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Управления Россреестра по "адрес", признаются судебной коллегией несостоятельными, как основанные на ошибочном толковании норм материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Читинского районного суда "адрес" от "Дата" отменить. Принять новое решение. В удовлетворении иска Непомнящих Н. В. к Лопатину М. С. о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, применении последствий недействительности сделки и признании права собственности на объекты недвижимости, отказать.

Председательствующий:

Судьи:

Копия верна

Судья "адрес"вого суда Кожина Е.А.