Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 02 августа 2016 г. по делу N 11-11220/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Чаус И.А.

судей Кузнецовой Е.А., Киневой О.Н.,

при секретаре Абжалиловой А.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г.Челябинске 02 августа 2016 года гражданское дело по апелляционной жалобе Ладынского С.В. на решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 19 апреля 2016 года по иску Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Ладынскому С.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество, встречному иску Ладынского С.В. к Акционерному обществу "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" об уменьшении покупной цены жилого дома.

Заслушав доклад судьи Чаус И.А. об обстоятельствах дела и доводах апеллШщонной жалобы, заслушав представителей Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки"-Волощук Т.В., Дмитриева К.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Акционерное общество "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" (далее АО "ЮУ КЖСИ") обратилось в суд с иском к Ладынскому СВ., с учетом уточнений, о взыскании задолженности по договору купли-продажи N**** от 07 июня 2011 года по состоянию на 01 апреля 2016 года ( с учетом уменьшения покупной цены дома) в размере **** руб., процентов за пользование чужими денежным средствами в размере **** руб. **** коп., о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на размер задолженности по договору купли-продажи со 02 апреля 2016 года, по день фактического возврата денежных средств, об обращении взыскания на заложенное имущество - жилой дом ****, расположенный по адресу: ****, об определении способа реализации заложенного имущества продажи с публичных торгов, об установлении начальной продажной стоимости жилого дома в размере **** руб.

В обоснование иска указало, что 07 июня 2011 года между сторонами был заключен договор купли-продажи указанного выше жилого дома с рассрочкой платежа до 01.06.2031г.

Согласно условиям договора купли-продажи стоимость дома составила **** руб. Оплата стоимости жилого помещения должна была производиться по графику платежей. В целях обеспечения исполнения обязательства была зарегистрирована ипотека в силу закона. В нарушение условий договора купли-продажи Ладынский СВ. не вносит денежные средства, образовалась задолженность. В связи с неисполнением обязательств по оплате ежемесячных платежей Ладынскому СВ. 16 февраля 2016 года было направлено письмо с требованием о полном досрочном исполнении имеющихся обязательств, однако требование ответчиком не исполнено.

Ладынский СВ. иск не признал, обратился в суд со встречным иском к АО "ЮУ КЖСИ" об уменьшении на 50% покупной цены жилого дома **** по адресу: ****, приобретенного по договору купли-продажи N**** от 07 июня 2011 года до **** руб.

В обоснование встречного иска указал, что дом был продан с существенными недостатками, которые являлись скрытыми и не были обнаружены при визуальном осмотре дома. В договоре купли-продажи о скрытых недостатках указано не было. В процессе эксплуатации дома были обнаружены скрытые недостатки, а именно: некачественное устройство фундамента, который "просел" и появились изломы и трещины; здание дало большую осадку, деформировались стены и перекрытия; зимой в доме была температура ниже 10°С; сайдинг снаружи дома плохо закреплен, частично отсутствует, бетонная стяжка залита с нарушением уровня и качества. Ладынский СВ. неоднократно обращался к АО "ЮУ КЖСИ" с требованием об устранении скрытых недостатков, но никаких работ проведено не было (л.д.75-78).

Представители АО "ЮУ КЖСИ" -Волощук Т.В., Дмитриев К.В. в судебном заседании исковые требования с учетом уточнения поддержали по указанным в иске основаниям, и не возражали против удовлетворения встречного иска об уменьшении покупной цены дома до **** рублей, в связи с чем уточнили требования исходя из указанной выше покупной цены жилого дома.

Ладынский СВ., извещенный о времени и месте рассмотрения дела, участия в судебном заседании не принимал.

Представители Ладынского СВ. - Ладынская О.И., Заболотная Л.М. в судебном заседании с иском АО "ЮУ КЖСИ" не согласились и поддержали встречный иск об уменьшении покупной цены дома.

Суд постановилрешение, которым встречный иск Ладынского СВ. удовлетворил, уменьшил покупную цену спорного жилого дома до **** рублей.

Исковые требования Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Ладынскому СВ. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворил. Взыскал с Ладынского

СВ. в пользу АО "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" задолженность по договору купли-продажи N **** от 07 июня 2011 года в размере **** руб. **** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере **** руб. **** коп., указав на необходимость взыскания с Ладынского СВ. в пользу АО "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" процентов за пользование чужими денежными средствами из расчета средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц, начиная со 02 апреля 2016 года по день фактического возврата денежных средств, на сумму остатка неисполненных обязательств по договору купли-продажи на 02 апреля 2016 года-**** руб. **** коп..

Взыскал с Ладынского СВ. в пользу АО "Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки" в возмещение судебных расходов на уплату государственной пошлины **** руб. **** коп.

Обратил взыскание на предмет залога путем продажи на публичных торгах, установив начальную продажную цену заложенного имущества в сумме **** рублей **** копеек.

В апелляционной жалобе Ладынский СВ. просит вынесенное решение отменить, ссылаясь на то, что поскольку ОАО "ЮУ КЖСИ" согласился с иском о снижении цены дома на 50%, то оснований для взыскания с него оставшейся суммы задолженности в размере **** руб. и обращения взыскания на заложенное имущество не имеется, поскольку по новой цене договора он графика платежей не нарушал, начал выплачивать текущие ежемесячные платежи, имеет возможность погасить оставшуюся сумму, более того, ему установлена рассрочка платежа до 2031 года, его текущий долг был рассчитан из прежней цены договора в **** руб., которая была уменьшена по его же иску на **** рублей. Оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имелось, данная мера является крайней, влечет негативные социальные и экономические последствия.

Ладынский СВ. о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещен надлежащим образом, в суд не явился, извещен надлежащим образом, судебная коллегия, в соответствии с положениями ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

В силу положений ст.327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.

Заслушав участников процесса, проверив материалы дела, обводив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене в части удовлетворения исковых требований Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки", в связи с неправильным применением судом норм материального права, в остальной части оставлению без изменения.

Из материалов дела следует, что 07 июня 2011 года между ОАО "ЮУ КЖСИ" (Продавцом) (в настоящее время - АО "ЮУ КЖСИ") и Ладынским СВ. (Покупателем) заключен договор купли-продажи жилого дома N****, по которому истец передает в собственность ответчика жилой дом ****, находящийся по адресу: ****, с рассрочкой платежа по графику - по май 2031 года (л.д.10-12).

Жилой дом передан по акту приема-передачи (л.д.13).

14 июня 2011 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области проведена государственная регистрация вышеназванного договора купли-продажи, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01 июня 2015 года (л.д.48-49).

Согласно условиям заключенного договора стоимость жилого дома составляет **** рублей (п.п. 1.4 Договора купли-продажи).

В соответствии с п.п.2.1, 3.3 Договора купли-продажи, расчеты между покупателем и продавцом производятся в следующем порядке: платеж в размере **** рублей осуществляется покупателем в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет продавца в порядке и сроки предусмотренные Приложением N 1 к договору.

По делу установлено, что спорный жилой дом, переданный истцом покупателю имеет ряд существенных, скрытых недостатков в виде осадки фундамента, трещин, что не оспаривалось представителем АО "ЮУ КЖСИ".

Разрешая встречные исковые требования Ладынского СВ. об уменьшении покупной стоимости спорного жилого дома до **** рублей., суд со ссылкой на положения ст.ст. 475, 476, 557, ГК РФ, ФЗ РФ "О защите прав потребителей", обоснованно пришел к выводу об их удовлетворении, исходя из того, что жилой дом, являющийся предметом договора, заключенного между сторонами, имеет недостатки, возникшие при его строительстве и до передачи Ладынскому СВ.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласна, они мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным доказательствам и требованиям закона.

Указанные Ладынским СВ. недостатки в жилом доме Акционерным обществом "ЮУ КЖСИ" не оспаривались. Представители АО "ЮУ КЖСИ" не возражали против уменьшения покупной цены дома до **** рублей без проведения по делу строительно- технической экспертизы, признав

исковые требования Ладынского СВ., более того, уточнили свои исковые требования о взыскании задолженности исходя из уменьшения цены договора, тем самым выполнив в добровольном порядке встречные исковые требование о соразмерном уменьшении покупной цены.

При таких обстоятельствах дела, а также учитывая, что в указанной части решение суда сторонами не обжалуется, у судебной коллегии, оснований для отмены решения суда в этой части не имеется.

В остальной части решение суда подлежит отмене.

Разрешая исковые требования АО "ЮУ КЖСИ" к Ладынскому СВ., суд первой инстанции исходил из того, что последний нарушил принятые на себя обязательства по внесению ежемесячных платежей по заключенному договору, а поскольку надлежащее исполнение обязательств было обеспечено залогом недвижимого имущества и оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не установлено, суд пришел к выводу о взыскании задолженности, процентов, об обращении взыскания на предмет залога, путем продажи на публичных торгах.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как установлено ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

В силу п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно условиям заключенного между сторонами договора первоначально стоимость жилого дома составляла **** рублей (п.п. 1.4 договора купли-продажи) с рассрочкой платежа до 01 июня 2031г.

В соответствии с ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Кроме того, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

По делу установлено, что ненадлежащее исполнение Ладынским СВ. условий договора по внесению платежей согласно установленному графику платежей было вызвано наличием существенных недостатков приобретенного жилого дома, что сторонами не оспаривалось в ходе рассмотрения спора.

В соответствии со ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами (новация), если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений.

Новация прекращает дополнительные обязательства, связанные с первоначальным обязательством, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Существо новации заключается в замене первоначального обязательства, существовавшего между сторонами ранее, другим обязательством с одновременным прекращением первоначального обязательства. Новация происходит только тогда, когда действия сторон направлены к замене обязательства другим и если стороны намерены совершить новацию, то они должны это определенно выразить.

Из соглашения о новации должно определенно следовать, что стороны имели в виду замену первоначального обязательства другим обязательством.

Таким образом, из положений статьи 414 Гражданского кодекса РФ следует, что соглашение о новации преследует цель прекратить существующее между сторонами обязательство и установить между теми же сторонами иное обязательство. Прекращение обязательства означает, что первоначальная юридическая связь между сторонами, выраженная в конкретном обязательстве, утрачивается и возникает новое обязательство.

Согласно части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. В данном случае суд не установилвсе обстоятельства необходимые для разрешения спора, что является существенным нарушением норм процессуального права.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся достижения между сторонами соглашения о новации.

Именно от выяснения указанных обстоятельств зависело решение судом вопроса об отказе или удовлетворении требований АО "ЮУ КЖСИ" о взыскании долга по договору купли- продажи, процентов, об обращении взыскания на заложенное имущество.

Вместе с тем, суд первой инстанции, требования указанных норм материального и процессуального права не учел, в нарушение статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, оставил без внимания позицию сторон при разрешении требований об уменьшении цены договора купли- продажи, которые в ходе разрешения спора пришли к соглашению о замене первоначального обязательства по покупной цене договора, существовавшего между ними, другим обязательством, предусматривающим иную цену договора.

По существу, удовлетворение встречных исковых требований Ладынского СВ. об уменьшение первоначальной установленной стоимости предмета договора до **** рублей свидетельствует о замене первоначального обязательства, а именно, об изменении цены договора, заключенного с АО "ЮУ КЖСИ", которая в силу положений ст.485 ГК РФ является существенным условием.

Анализ изложенных выше норм права и обстоятельств настоящего гражданского дела, свидетельствует о новации договора купли- продажи от 07 июня 2011 года в части цены договора.

Таким образом, вопрос о взыскании с Ладынского СВ. задолженности, штрафных санкций по договору купли-продажи должен быть разрешен исходя из существа новых обязательств, сложившихся между сторонами с момента изменения цены договора, т.е. с момента вступления решения в законную силу об уменьшении цены договора.

При таких обстоятельствах дела, поскольку просрочка по новым обязательствам у Ладынского СВ. еще не наступила, то не имеется оснований в настоящее время для удовлетворения требований АО "ЮУ КЖСИ" о взыскании задолженности, процентов за невыполнение ответчиком условий по оплате договора купли- продажи, исходя из существа новых обязательств.

Соответственно, в настоящее время отсутствуют и основания для удовлетворения требований АО "ЮУ КЖСИ" об обращении взыскания на заложенное имущество, что не лишает истца права на защиту своих

интересов в дальнейшем в установленном законом порядке в случае ненадлежащего исполнения Ладынским СВ. обязательств по внесению платежей по договору.

При указанных обстоятельствах, решение суда в части удовлетворения исковых требований Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" о взыскании с Ладынского СВ. задолженности по договору купли- продажи, процентов , об обращении взыскания на заложенное имущества, о взыскании судебных расходов подлежит отмене, с вынесением нового решения об отказе в заявленных к Ладынскому СВ. требований.

Руководствуясь ст.ст.327-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Чебаркульского городского суда Челябинской области от 19 апреля 2016 года в части удовлетворения встречных исковых требований Ладынского С.В. к Акционерному обществу "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" об уменьшении покупной цены жилого дома **** по адресу: ****, приобретенного по договору купли-продажи N **** от 07 июня 2011 года до **** руб., оставить без изменения.

Это же решение в части удовлетворения исковых требований Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Ладынскому С.В., отменить, принять новое решение:

"В удовлетворении исковых требований Акционерного общества "Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки" к Ладынскому С.В. о взыскании задолженности по договору купли-продажи, о взыскании процентов, об обращении взыскания на заложенное имущество, о взыскании судебных расходов - отказать.

Председательствующий

Судьи