Решение Белгородского областного суда от 01 августа 2016 г. по делу N 3а-73/2016

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело N 3а-73/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 августа 2016 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова

при секретаре М.В. Давыдовой,

с участием представителя административного истца Шкодиной В.Г., представителя административного ответчика - администрации города Белгорода Трубициной Г.П., представителя административного ответчика - Правительства Белгородской области и заинтересованного лица - Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области Егоровой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Еськова С.Л. к Федеральному государственному бюджетному учреждению "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, с участием заинтересованных лиц - Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области и администрации Губкинского городского округа Белгородской области, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

Еськов С.Л. (далее - административный истец, Еськов С.Л.), являясь собственником земельных участков с кадастровыми номерами N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель: "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", N, общей площадью "данные изъяты" кв. м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес", N, общей площадью 14 "данные изъяты" кв. м, категория земель: "данные изъяты", расположенный по адресу: "адрес", обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости участков в размере, равном их рыночной стоимости - "данные изъяты" руб., "данные изъяты" руб. и "данные изъяты" руб. соответственно.

В обоснование заявленного требования указано, что кадастровая стоимость земельных участков "данные изъяты" руб. (участок с кадастровым номером N), "данные изъяты" руб. (участок с кадастровым номером N) и "данные изъяты" руб. (участок с кадастровым номером N не соответствует их рыночной стоимости, что затрагивает права Еськова С.Л., поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости, в завышенном размере.

Рыночная стоимость спорных земельных участка определена по заказу административного истца оценщиком ООО "Сенат-Оценка". На составленные отчеты об оценке рыночной стоимости участков получено положительное экспертное заключение.

Определением суда от 06.05.2016 по основаниям, предусмотренным пунктом 1 части 1 статьи 196 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, прекращено производство по административному делу в части требования Еськова С.Л. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости.

Административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Белгородской области, заинтересованное лицо - администрация Губкинского городского округа Белгородской области, будучи извещенными надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Имеются ходатайства административных ответчиков о рассмотрении дела без участия их представителей.

Согласно представленным отзывам, административные ответчики при разрешении административного иска полагаются на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие представителей вышеназванных лиц, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В судебном заседании представитель административного истца заявленное требование поддержал. Пояснил, что эксперт ФИО по результатам проведенной судебной экспертизы, верно определилрыночную стоимость спорных земельных участков, но более точно стоимость отражена в представленном отчете об оценке N 173/002/16 от 24.02.2016.

Представитель администрации города Белгорода, не оспаривая права административного истца требовать установления кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, напротив, считал, ни представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости участков, ни экспертное заключение N 412-16 от 05.07.2016, не могут подтверждать рыночную стоимость принадлежащих Еськову С.Л. земельных участков, поскольку содержат ряд нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки. Сделанные экспертом ФИО выводы ошибочны. Заявлено ходатайство о назначении по административному делу повторной судебной экспертизы.

Представитель Правительства Белгородской области, представляющий одновременно интересы Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области поддержал позицию изложенную представителем администрации города.

С учетом мнения представителей лиц, участвующих в административном деле, в судебном заседании был допрошен эксперт ФИО., которым даны пояснения по экспертному заключению с учетом имеющихся возражений представителя административного ответчика - администрации города Белгорода.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 федерального стандарта оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 N 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" утверждены постановлением администрации города Белгорода от 27.11.2014 N 236 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории городского округа "Город Белгород" по состоянию на 01.01.2014. Кадастровая стоимость участка с кадастровым номером N составляет "данные изъяты" руб., с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб.

Как следует из материалов административного дела, Еськов С.Л. является собственником вышеназванных участков, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии "данные изъяты", N N, от ДД.ММ.ГГГГ серии "данные изъяты", N N, договорами купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ N N и от ДД.ММ.ГГГГ N N.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельных участков влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления их кадастровой стоимости в размере рыночной.

Считая кадастровую стоимость участков завышенной по сравнению с рыночной, административный истец обратился к услугам оценщика ООО "Сенат-Оценка", которым 24.02.2016 составлен отчет N 173/002/16 об оценке рыночной стоимости спорных земельных участков. Цена земельного участка с кадастровым номером N определена в размере "данные изъяты" руб., а с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб.

На данный отчет об оценке имеется положительное экспертное заключение N 629 от 29.02.2016, выполненное экспертом Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация "Международная Палата Оценщиков", членом которой является оценщик составивший отчет N 173/002/16.

Согласно положительному экспертному заключению расчет стоимости объекта оценки, проведенный на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, принимаемых оценщиком подходов и методов, эксперт подтвердил величину стоимости объекта оценки. Отчет соответствует требованиям законодательства Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации "Международная Палата Оценщиков".

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против размера рыночной стоимости участков, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости спорных земельных участков и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (более "данные изъяты" % и "данные изъяты" %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорных участков, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 11.05.2016 назначена экспертиза, на разрешение которой были поставлены вопросы, направленные на установление рыночной стоимости участков и проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО. составлено заключение от 05.07.2016 N 412-16, согласно которому по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N составляет "данные изъяты" руб., участка с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб. Оценщиком ООО "Сенат-Оценка" в отчете N 173/002/16 от 24.02.2016 допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки. К методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Конституционный Суд Российской Федерации в своих постановлениях неоднократно указывал, что из взаимосвязанных положений статей 46 (часть 1), 52, 53 и 120 Конституции Российской Федерации вытекает предназначение судебного контроля как способа разрешения правовых споров на основе независимости и беспристрастности суда. При этом предоставление суду соответствующих полномочий по оценке доказательств вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, что вместе с тем не предполагает возможность оценки судом доказательств произвольно и в противоречии с законом.

Из приведенных положений закона следует, что суд первой инстанции, оценивает не только относимость, допустимость доказательств, но и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Экспертное заключение N 412-16 от 05.07.2016 соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Экспертиза рыночной стоимости земельных участков проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельных участков, сопоставления объектов исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельных участков.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный и доходный подходы.

В заключении изложено подробное обоснование отказа эксперта от использования затратного подхода к оценке.

Экспертом проведены анализ рынка, к которому относятся земельные участки, анализ фактических данных о ценах предложений и величин ставок аренды земельных участков в сегментах рынка, к которым могут быть отнесены оцениваемые земельные участки.

В рамках исследования экспертом были выбраны предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения с указанием цены предложения, расположенных на территории города Белгорода. Для анализа выбраны предложения о продаже объектов, относящихся к одному с оцениваемыми объектами сегменту рынка и сопоставимые с ним по ценообразующим факторам без учета нетипичных максимальных и минимальных коммерческих предложений.

В рамах сравнительного подхода для сравнения эксперт выбрал по пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемыми земельными участками. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, размещенных в печатных издании - газете "Моя Реклама" от 25.07.2013 N 58/1435, от 12.09.2013 N 72/1449, от 18.11.2013 N 91/1468, от 02.12.2013 N 95/1472, от 19.12.2013 N 100/1477 и от 26.12.2013 N 102/1479.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблицах сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Экспертом обоснованы и применены корректировки на торг (оцениваемый участок с кадастровым номером N); на торг и расположений относительно красной линии (оцениваемый земельный участок с кадастровым номером N).

Рыночная стоимость участков, рассчитанная сравнительным подходом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила "данные изъяты" руб. (участок N) и "данные изъяты" руб. (участок N).

Стоимость земельных участков определялась экспертом с применением подхода, в рамках которого использовался метод земельной ренты, применение которого целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный или равномерно изменяющийся доход.

Анализируя рынок, эксперт выявил 15 сделок по сдаче в аренду земельных участков, предназначенных для "данные изъяты", по которым величина арендной ставки составляет от "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб., при среднем значении "данные изъяты" руб. за м кв. и 33 сделки по сдаче в аренду земельных участков, предназначенных для размещения "данные изъяты", по которым величина арендной ставки составляет от "данные изъяты" руб. до "данные изъяты" руб. за м кв., при среднем значении "данные изъяты" руб.

Для повышения достоверности полученных величин годовых ставок арендной платы экспертом были исключены объекты с самыми дешевыми значениями ставок, а также с самыми дорогими значениями.

В рамах доходного подхода для сравнения эксперт выбрал по пять объектов-аналогов, сопоставимых с оцениваемыми земельными участками. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытого источника на сайте Росрестра (данные Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Белгорода о договорах аренды земельных участков, предоставленных по итогам аукциона физическим и юридическим лицам) в сети Интернет (https://rosreestr.ru).

Экспертом обоснованы в заключении и применены корректировки на площадь и расположение относительно красной линии (оцениваемый участок с кадастровым номером N). При оценке участка с кадастровым номером N корректировки не применялись. Экспертом в заключении приведено подробное обоснование отсутствие необходимости в их применении.

Рыночная стоимость земельных участков, рассчитанная в рамках доходного подхода, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб. (участок N) и 39 "данные изъяты". (участок N).

На основании пункта 25 ФСО N 1 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Целью согласования результатов использования методов и подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

Их экспертного заключения видно, что при согласовании результатов эксперт использовал метод причинно-следственного анализа, для чего определилвеса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформировали итоговую рыночную стоимость имущества.

Таким образом, согласованная рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N составляет "данные изъяты" руб., с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб.

По результатам проверки отчета об оценке N 173/002/16 эксперт установил, что оценщиком в ходе анализа рынка земельных участков неверно определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки - участок с кадастровым номером N. В отчете оценщик указал о своем решении отказаться от использования всех методов доходного подхода - метода капитализации земельной ренты, метода остатка и метода пролагаемого использования, которое необоснованно и опровергается экспортом в заключении. При расчете стоимости участка с кадастровым номером N в качестве объекта-аналога N 3 оценщик использовал участок непригодный для сравнительного исследования, как не относящийся к сегменту рынка, к которому относится объект оценки. Все выбранные оценщиком для сравнения исследования объекты аналоги предлагались к продаже в "данные изъяты" г. Анализ, подтверждающий отсутствие изменений цен предложений за 10 месяцев, предшествующих дате оценки, оценщиком не представлено.

Корректировка на дату предложения в соответствии с размером инфляции на потребительском рынке является необоснованной, так как изменение цен на объекты недвижимости не обусловлено изменением размера инфляции. В таких случаях применяется индексный метод корректирования стоимости, который состоит в проведении базовой (известной) стоимости исследуемого объекта к уровню цен на дату оценки с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе товаров (земельным участкам) за исследуемый период.

Применяя сравнительный подход к оценке участка с кадастровым номером N, оценщик ООО "Сенат-Оценка" использовал в качестве объектов-аналогов земельные участки производственного назначения, которые не относятся к одному с оцениваемым объекту сегменту рынку и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что привело к неверному определению стоимости участка при применении сравнительного подхода оценки.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет "данные изъяты" руб., а с кадастровым номером N - "данные изъяты" руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы.

Напротив, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков от 24.02.2016 N 173/002/16 содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки которые повлияют на определение итоговой величины рыночной стоимости. Ввиду чего, представленный административным истцом отчет, составленный оценщиком ООО "Сенат-Оценка", отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости спорных земельных участков.

По смыслу части 2 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности).

Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением на отчет об оценке, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Возражения представителя административного ответчика - администрации города Белгорода, сводящиеся к тому, что эксперт при описании местоположения объектов экспертизы характеризует местоположение участка N 1 ( N) только относительно расположения автомагистрали, без учета расположения относительно красной линии, а участка N 2 ( N) напротив, только относительно красной линии, без учета расположения относительно автомагистрали, что искажает итоговую величину рыночной стоимости, судом отвергаются как основанные на предположении, не влекущем правовых последствий.

В суде был допрошен эксперт ФИО., который пояснил, что на земельные участки, расположенные в одном месте, но имеющие различное назначение, имеют значение и влияют на их стоимости различные факторы расположения. Так для участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, производственного снабжения, сбыта и заготовок (под индустриальную застройку), имеет значение и влияние на их стоимость расположение относительно автомагистралей. Для участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под офисно-торговую застройку) имеет значение и влияние на их стоимость расположение относительно красной линии.

На страницах 16-16, 25-26 экспертного заключения экспертом, со ссылками на источник информации (Справочник оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (Том 3) / Под редакцией Лейфера Л.А. - Нижний Новгород, 2014, часть II) подробного приведено соответствующее обоснование.

Федеральными стандартами оценки использование экспертного мнения при проведении оценки допускается.

Довод представителя администрации города Белгорода о нарушении экспертом положений пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 ввиду использования сведений о земельном налоге по земельным участкам в 2014 году, судом отвергается как несостоятельный.

Согласно пунктам 15, 16 вышеназванного Федерального стандарта оценки доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки Указанный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования (раздел IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р).

Для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом эксперт использовал метод капитализации земельной ренты, содержание которого раскрыто в пункте 4 раздела IV указанных Методических рекомендаций 06.03.2002 N 568-р. Так под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Первым после даты проведения оценки периодом является 2014 год, ввиду чего эксперт для определения рыночной стоимости земельных участков использовал сведения о земельном налоге, уплаченном в 2014 году.

Не находит суд убедительным и довод представителя административного ответчика о том, что эксперт в рамках сравнительного подхода необоснованно использовал несопоставимые по площади с оцениваемыми земельными участками объекты-аналоги.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО N 1).

Как указано в судебном заседании экспертом, границы сопоставимости объектов-аналогов с объектом оценки по площади (то есть определение, какое различие по площади является допустимым, а какое нет) законодательством об оценочной деятельности и методическими рекомендациями не предусмотрены. Ввиду этого, все объекты-аналоги были признаны сходными объекту оценки по основным экономическим материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, и далее сравнивались с ним.

Несостоятельными являются и доводы представителя администрации города Белгорода о том, что эксперт придя к выводу об отнесении земельного участка с кадастровым номером N к виду разрешенного использования - "данные изъяты", а не "данные изъяты".

Как видно из экспертного заключения N 412-16 от 05.07.2016 экспертом приведено обоснование отнесения земельных участков коммерческого назначения без указания конкретного вида разрешенного использования к тому сегменту рынка, к которому относится объект оценки ( "данные изъяты" "данные изъяты").

Земельные участки коммерческого назначения включают в себя участки под индустриальную застройку (Справочник оценщика недвижимости "Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков" (Том 3) / Под редакцией Лейфера Л.А. - Нижний Новгород, 2014, часть II).

В судебном заседании эксперт пояснил, что отнесение земельных участков к конкретному виду сегмента рынка обоснованно им местоположением и окружением ( "данные изъяты").

Безусловно, указание в объявлении "коммерческое назначение участка", влечет за собой более широкие толкования возможного его использования, однако указанное не опровергает возможности использования экспертом подобных предложений на рынке и как следствие правильности сделанных им выводов, основанных на профессиональных знаниях, опыте в области оценочной деятельности.

Необходимо также учитывать, что действующее законодательство не предъявляет конкретных требований к форме и содержанию объявлений о продаже. В силу специфики рассматриваемого спора, оценка объекта недвижимости производится на ретроспективную дату. Указанное обстоятельство вызывает объективную сложность в поиске и подборе объектов-аналогов с более подробным указанием вида разрешенного использования.

Протокольным определением от 01.08.2016 судом отказано в удовлетворении ходатайства административного ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы, при этом суд исходил из следующего.

Повторная экспертиза назначается в случаях предусмотренных процессуальным законом. Из положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту.

В данном случае у суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является достаточным основанием к назначению повторной судебной экспертизы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований в части установления рыночной стоимости принадлежащих административному истцу земельных участков в размере, определенном в заключении эксперта, подготовленном по результатам судебной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Поскольку размер кадастровой стоимости спорных земельных участков определен не в соответствии с требованиями административного истца, а исходя из стоимости, установленном заключением эксперта, выполненного в рамках рассмотрения настоящего дела и которое принято судом, расходы по оплате государственной пошлины за подачу административного иска, в силу положений статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, остаются на административном истце и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление Еськова С.Л. удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель: "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме "данные изъяты" руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью "данные изъяты" кв. м, категория земель: "данные изъяты", расположенного по адресу: "адрес" в размере, равном его рыночной стоимости, в сумме "данные изъяты" руб.

Рыночная стоимость вышеназванных земельных участков определена настоящим решением на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ

Датой подачи заявления Еськова С.Л. о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в государственный кадастр недвижимости, является ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Белгородского областного суда через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 08.08.2016