Решение Московского городского суда от 1 марта 2016 г. N 3a-0046/16

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михайловой Р.Б.,

при секретаре Килиной О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-46/2016 по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Завод металлической и медицинской мебели" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости,

установил:

Закрытое акционерное общество "Завод металлической и медицинской мебели" (далее - ЗАО "МетМедМебель", административный истец, заявитель, Общество, собственник) обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2 (далее по тексту - здание, объект оценки, объект недвижимости, объект капитального строительства), утвержденных постановлением Правительства Москвы N 752-ПП от 26 ноября 2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" в размере 323 938 077,29 руб., в котором просило установить кадастровую стоимость здания, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года с применением данной кадастровой стоимости здания, установленной решением суда, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года.

В обоснование заявленных требований ЗАО "МетМедМебель" указало на то, что является собственником здания, последнее включено Правительством Москвы в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база исчисляется как их кадастровая стоимость на 2014 год, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 29 ноября 2013 года N 772-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год". Общество является плательщиком налога на имущество организаций, а потому внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость здания затрагивает права заявителя, кадастровая стоимость здания является налоговой базой для расчета и уплаты данного налога; завышенная кадастровая стоимость влечет увеличение для Общества налогового бремени; заявитель просит пересмотреть результаты определения государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на ту же дату, на которую установлена его кадастровая стоимость; независимым оценщиком Общества с ограниченной ответственностью "Активные Бизнес Консультации" в Отчете за N О-23/01/14-3 от 08 мая 2014 года рыночная стоимость объекта оценки была определена в размере 172 803 774,21 руб.

Представитель административного истца по доверенности Козлов М.И. в судебное заседание явился, по изложенным в иске основаниям поддержал требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания, ссылаясь на то, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости; полагал, что кадастровая стоимость здания должна быть установлена в размере, определенном независимым оценщиком ООО "Активные Бизнес Консультации" в вышеназванном Отчете, поскольку ее верность подтверждена положительным экспертным заключением; по доводам приобщенных к материалам дела письменных пояснений выражал несогласие с заключением судебной оценочной экспертизы и установленной экспертом величиной рыночной стоимости здания.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Лисицкий Д.И. в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований по доводам письменных пояснений и возражений, приобщенных к материалам дела.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, об отложении слушания дела не просили; письменных возражений и отзывов относительно административных исковых требований не представили. Судом определено о рассмотрении дела в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы, допросив эксперта ***, а также огласив его показания, данные в судебном заседании 19 февраля 2016 года, огласив показания свидетелей ***, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, в том числе заключение судебной оценочной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что здание с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположено по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2 и принадлежит административному истцу на праве собственности. Это подтверждается представленной в материалы дела нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права.

Здание поставлено на государственный кадастровый учет и сведения о нем внесены в Государственный кадастр недвижимости с присвоением вышеуказанного кадастрового номера.

Постановлением Правительства Москвы 26 ноября 2013 года N 752-ПП "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства в городе Москве" была утверждена кадастровая стоимость здания в размере 323 938077,29 руб., сведения о таком размере кадастровой стоимости здания были внесены в Государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации постановлением Правительства Москвы N 772-ПП от 29 ноября 2013 года был определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций". Здание включено в данный Перечень (пункт 713).

Заявитель в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций" является плательщиком налога на имущество организаций.

Изложенное свидетельствует о том, что результаты определения кадастровой стоимости здания затрагивают права и обязанности административного истца; принадлежащий Обществу объект капитального строительства является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций с особенностями определения налоговой базы как кадастровая стоимость спорного объекта.

При таких данных суд находит, что обращение ЗАО "МетМедМебель" в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ.

При этом суд учитывает, что указанной нормой возможность оспаривания кадастровой стоимости не поставлена в зависимость от вида объекта недвижимого имущества, наличия либо отсутствия в законодательстве о таких объектах нормы, напрямую закрепляющей в случаях определения рыночной стоимости объекта возможность установления его кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости. Законодательный запрет на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости в отношении объектов капитального строительства посредством указания их рыночной стоимости отсутствует.

Кроме того, право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03 июля 2014 года N 1555-О, о том, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

Также, по убеждению суда, не имеют правового значения и доводы Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о законности государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве, результаты которой в части просит пересмотреть административный истец; проверка достоверности установленной в отношении объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему административному делу не являются.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ).

Обществом в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания были представлены: отчет об оценке N О-23/01/14-3 от 08 мая 2014 года, составленный по заказу заявителя ООО "Активные Бизнес Консультации" (оценщик ***) (далее - Отчет), в котором по состоянию на 1 января 2013 года рыночная стоимость здания была определена в размере 172 803 774,21 рублей, а также положительное экспертное заключение от 571/Н-14 от 02 июля 2014 года, подготовленное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация "Свободный Оценочный Департамент" по результатам нормативно-методической экспертизы.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы представили письменные замечания на указанный Отчет об оценке, где выразили сомнения в обоснованности и достоверности определенной оценщиком величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу здания, заявили о несоответствии отчета требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года и Федеральным стандартам оценки.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с возникшим спором о величине рыночной стоимости спорного объекта недвижимости для проверки доводов административных ответчиков и в целях устранения возникших сомнений по ходатайству административного истца определением Московского городского суда от 14 декабря 2015 года по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ***

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 09 февраля 2016 года отчет об оценке рыночной стоимости здания от 08 мая 2014 года, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, не подтверждается в связи с допущенными оценщиком ошибками и нарушениями при расчете стоимости объекта недвижимости; оценщик неверно определил факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости; использованная оценщиком информация не отвечает критерию достоверности, достаточности и проверяемости.

В частности, эксперт посчитал, что:

- в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ приведенные в Отчете сведения о доходоприносящей площади не соответствуют реестру арендаторов на дату оценки и экспликации помещений в здании;

- в отчете при расчете стоимости здания затратным подходом оценщиком применена неверная величина регионально-экономического коэффициента и использовано некорректное значение индекса изменения цен на строительно-монтажные работы в целях расчета затрат на воспроизводство здания;

- при определении затрат на замещение оценщик отнес к их стоимости также затраты на прокладку инженерных сетей в размере 17,5% (стр. 165 Отчета), в то время как в соответствии с рекомендацией по использованию справочников Ко-Инвест данные затраты не относятся к затратам на замещение оцениваемого здания, эти улучшения относятся не к стоимости здания, а к улучшениям земельного участка под пятном застройки);

- в Отчете оценщиком в расчете улучшений использованы разные параметры по классу качества здания, которые вводят пользователей Отчета в заблуждение и допускают неоднозначное толкование относительно класса качества здания.

Так, для расчета стоимости замещения оцениваемого здания за основу удельного показателя строительства оценщиком принят по Справочнику КО-ИНВЕСТ "Складские здания и сооружения" объект-аналог класса качества "Ecomon", соответствующий наиболее дешевому удельному показателю строительства складов класса "С" (стр. 159 Отчета); при этом при расчете прибыли инвестора Оценщик принимает прибыль инвестора в размере 58% для складов-терминалов более высокого класса "В", расположенных в срединной зоне города на основании данных справочника СРД N 11, 2012 года (Стр. 166 Отчета), тогда как этому соответствует удельный показатель строительства по аналогам более высокого класса, а не по объекту уровня "Ecomon".

Все это существенно искажает величину затрат на воспроизводство объекта оценки.

Далее, эксперт отметил, что в рамках сравнительного подхода оценщик избрал объекты-аналоги с длительным, превышающим 1,5 года, сроком экспозиции предложения о продаже аналога N4 (стр. 95 Отчета), при которой имеются обоснованные сомнения в возможности использования таких аналогов в целях определения величины рыночной стоимости объекта оценки, в том числе по причине отсутствия в суждениях оценщика выводов о возможных негативных факторах местоположения или отрицательных технических характеристик таких аналогов в целях их корректировки по отношению к объекту оценки.

Кроме того, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал здания, существенно отличающиеся от оцениваемого как по площади (в частности, два из четырех выбранных объектов аналогов имеют площадь почти в 3 раза меньшую, по сравнению с другими аналогами и объектом оценки), продажной стоимости (отличие более чем в 10 раз) и местоположению (все они значительно удалены от объекта оценки, расположены в разных округах Москвы и пределах разных магистралей (зон)). Это указывает на невозможность использования таких объектов в качестве объектов-аналогов в виду нарушения требования пункта 14 ФСО N 1, отсутствия у таких объектов сходных характеристик с объектом оценки; суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Также эксперт посчитал неверными и введенные оценщиком корректировки по ряду ценообразующих факторов. В частности, необоснованным является отсутствие корректировки на состав площадей, учитывая, что в составе оцениваемого здания есть торговые площади, доля которых в общей площади занимает 9%, тогда как все объекты-аналоги являются складскими комплексами с различной долей офисных помещений и не содержат торговых площадей; средние цены продажи торговых площадей дороже цен продажи офисных площадей, что не отрицалось заявителем; вместе с тем, корректировка на наличие в оцениваемом здании торговых площадей оценщиком не проводилась.

Также, по мнению эксперта, является необоснованным и уменьшение цены за единицу площади объектов-аналогов на величину налога на добавленную стоимость (стр. 95-98 Отчета).

Как указано экспертом, выявленные несоответствия в Отчете приводят к существенному изменению итогового значения рыночной стоимости объекта оценки, установленного в рамках отчета; итоговая величина рыночной стоимости здания, определенная в Отчете, не подтверждается.

Рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2013 года по результатам судебной экспертизы составляет 288 690 000 руб. (с НДС) и 244 652 542,37 руб. (без НДС).

В соответствии с частью 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса.

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, отчет об оценке от 08 мая 2014 года, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение выраженные Правительством Москвы и Департаментом городского имущества г. Москвы сомнения в обоснованности отчета ООО "Активные Бизнес Консультации" и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки; при этом суд отмечает, что эксперт ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы; выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в связи с чем оснований сомневаться в правильности и обоснованности таких ответов (выводов и суждений эксперта), в том числе в установленной экспертом рыночной стоимости здания, не имеется.

Кроме того, суд отмечает, что экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному эксперту; экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности и квалификации.

В частности, материалами дела подтверждается, что эксперт *** имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности; является членом Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки "Кадастр-оценка" и имеет право заниматься оценочной деятельностью на территории Российской Федерации, является оценщиком 1 категории; имеет квалификационный аттестат НОУВПО "Московский финансово-промышленный университет "Синергия" N 000193-001 о сдаче единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемых федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков, является компетентным и соответствует требованиям системы добровольной сертификации негосударственных судебных экспертов по специальности "Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, с целью определения их стоимости, имеет высшее образование инженера-строителя, экономиста; прошел профессиональную переподготовку в Межотраслевом Институте повышения квалификации Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова по программе "Профессиональная оценки и экспертиза объектов и прав собственности. Специализация "Оценка стоимости предприятий (бизнеса)", подтверждающем право на ведение профессиональной деятельности в сфере профессиональной оценки и экспертизы объектов и прав собственности; Международном университете в Москве и в Центре дополнительного профессионального образования Московского физико-технического института (государственного университета) по программам "Оценочная деятельность", а также повышение квалификации в ФГБОУ ВПО "Московский государственный строительный университет" по программе "Оценка стоимости предприятия (бизнеса)"; его ответственность застрахована в ОСАО "Ингосстрах"; эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Далее, анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Суд также находит, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности; приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами, сделанными экспертом на основе исчерпывающего анализа ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием доходного и сравнительного подходов, отказ от затратного подхода экспертом обоснован, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки; выбор методов оценки экспертом также мотивирован в заключении; суд считает, что приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке недвижимости в городе Москве на дату оценки по спорному сегменту и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость такого рода недвижимости, о местоположении здании, его количественных и качественных характеристиках, расположенных на нем улучшениях; в качестве ценообразующих факторов отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают объект оценки; корректировки приведены по всем значимым элементам сравнения; все примененные в расчетах корректировки экспертом обоснованы; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными; экспертом произведен качественный анализ объекта оценки, подбор объектов-аналогов в целях их сопоставления с объектом оценки, а также качественный анализ доходов, которые объект оценки способен приносить, верно определены связанные с объектом оценки расходы; проанализированы затраты на замещение здания с учетом всех необходимых факторов его физического и морального устаревания; в экспертном заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечатки использованной справочной информации; заключение не допускает неоднозначного толкования; в заключении изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; информация об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена; состав и последовательность представленных в заключении материалов и описание процесса оценки позволяет полностью воспроизвести расчет стоимости; итоговый результат проверен применительно к диапазону рыночной стоимости недвижимости аналогичного сегмента рынка; расчеты произведены в рамках используемых подходов; итоговый результат получен при согласовании результатов двух подходов, каждому из которых с учетом выявленных преимуществ и недостатков экспертом был присвоен соответствующий вес; расчеты позволяют объективно определить стоимость объекта оценки по состоянию на 01 января 2013 года; содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

При этом эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела.

Кроме того, эксперт *** был допрошен в судебном заседании, где отвечал на поставленные сторонами вопросы и давал пояснения по существу проведенных им исследований; полностью подтвердил свои выводы, изложенные в заключении, а также результаты расчетов и использованные величины корректировок по ценообразующим факторам (дата продажи, торг, местоположение, масштаб и др.); обосновал общие зависимости ценообразования, в том числе использованную в расчетах величину корректировки на торг для ставок аренды в размере 7% (по мнению эксперта, это соответствует рынку, не влияет каким бы то ни было существенным образом на расчеты и не искажает итоговый результат рыночной стоимости здания) и на свободный доступ к объекту; пояснил, что экспертиза производилась с осмотром спорного здания на основании представленной в материалах дела документации, при проведении экспертизы он располагал объемом необходимой ему информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, в том числе располагал данными о техническом состоянии здания; полагал правильными произведенные им расчеты стоимости объекта оценки, единого объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок; объяснил, что за основу расчета стоимости прав на последний им был использован удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, утвержденный постановлением Правительства Москвы N 751-ПП, поскольку вне зависимости от начала действия этого нормативного правового акта им определялась стоимость по состоянию на 01 января 2013 года; использование сведений о кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной постановлением Правительства Москвы N 670-ПП, полагал не соответствующим методологии расчетов и дате, по состоянию на которую, он определял рыночную стоимость здания.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Таким образом, ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется; выводы эксперта предельно ясны, обоснованы исследованными обстоятельствами и не содержат противоречий; заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым к отчету об оценке недвижимого имущества законодательством об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки, а также отвечает требованиям процессуального законодательства об относимости, допустимости доказательств, а потому не вызывает сомнений в своей достоверности; возражения сторон относительно заключения судебной экспертизы, суд отклоняет, допуская возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими лицами; это обусловлено вероятностным характером исследования.

Учитывая изложенное, суд критически относится к представленному административным истцом Отчету от 08 мая 2014 года, находя, что определенная в нем рыночная стоимость спорного здания своего объективного подтверждения в ходе судебного разбирательства не нашла и была опровергнута заключением судебной оценочной экспертизы, которому суд доверяет.

Ссылки на наличие положительного экспертного заключения, полученного на указанный выше отчет об оценке, также подлежат отклонению, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Предметом доказывания по данному делу является определение действительной рыночной стоимости спорного здания.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как надлежащее доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения. Иные величины стоимости объекта оценки не является, по убеждению суда, рыночной стоимостью спорного здания на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Данными о том, что рыночная стоимость здания является иной, суд не располагает; при этом оснований, поименованных в части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, для назначения по делу повторной экспертизы при рассмотрении настоящего дела судом не установлено; сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют; противоречий в выводах эксперта не выявлено.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд полагает возможным частично удовлетворить административное исковое заявление Общества, установив кадастровую стоимость спорного здания, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года, определенной в экспертном заключении от 09 февраля 2016 года в размере 288 690 000 руб.

При этом суд учитывает, что в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Изложенное прямо свидетельствует о том, что цена объекта оценки, по которой он может быть отчужден, определяется как наибольшая из достижимых для продавца и наименьшая из достижимых для покупателя; учет НДС в рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой стоимости, не исключается.

Материалами дела подтверждается, что с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости Общество обратилось в Комиссию 27 ноября 2014 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11 декабря 2014 года административному истцу было отказано в удовлетворении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания по основанию установления рыночной стоимости объекта недвижимости.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N135-Ф3, устанавливают, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При таких данных, установленная настоящим решением кадастровая стоимость здания применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", если на момент принятия решения в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве" утверждены результаты очередной государственной кадастровой оценки (по состоянию на 1 января 2014 года); установленная этим нормативным правовым актом кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 1 января 2015 года.

Таким образом, период действия кадастровой стоимости здания, установленной настоящим решением суда по состоянию на 01 января 2013 года, ограничен датой внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N 688-ПП.

Само по себе то, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость здания в настоящее время пересмотрена применительно к следующему налоговому периоду и является архивной, правового значения не имеет, поскольку на дату обращения в Комиссию у административного истца сохранялось право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года), что указывает на то, что требование Общества о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, подлежит рассмотрению по существу.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества "Завод металлической и медицинской мебели" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, общей площадью 8 305,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, 12-й проезд Марьиной Рощи, д. 8, стр. 2, в размере его рыночной стоимости, равной 288 690 000 руб. и определенной по состоянию на 01 января 2013 года.

Датой обращения Закрытого акционерного общества "Завод металлической и медицинской мебели" с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения в Комиссию - 27 ноября 2014 года, в связи с чем применять установленную настоящим решением суда кадастровую стоимость здания для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2014 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости здания с кадастровым номером 77:02:0021011:1005, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании настоящего решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В удовлетворении остальной части административных исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья

Московского городского суда Р.Б. Михайлова

Мотивированное решение изготовлено 09 марта 2016 года