Решение Московского городского суда от 17 июня 2016 г. N 3a-0295/16

Московский городской суд в составе председательствующего судьи Колосовой С.И., при секретаре Яресько В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-295/2016 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВИОРАЙС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ВИОРАЙС" (далее - ООО "ВИОРАЙС") обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением, уточнив административные исковые требования, просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:47, общей площадью 9878 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, вл.5/6, стр.1, в размере его рыночной стоимости 107 108 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2014 года.

В обоснование заявленных административных исковых требований истец ссылается на то, что на условиях договора аренды владеет и пользуется спорным земельным участком. Постановлением Правительства Москвы от 21 ноября 2014 года N687-ПП утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель города Москвы по состоянию на 1 января 2014 года. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:47 по состоянию на 01 января 2014 года установлена в размере 392 826 130,84 рублей. Административный истец полагает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, в связи с чем нарушаются его права и законные интересы как арендатора, поскольку кадастровая стоимость земельного участка влияет на размер арендной платы, уплачиваемой по договору аренды. По мнению административного истца, его права могут быть защищены посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости в размере 170 108 000 рублей по состоянию на 01 января 2014 года.

Представители административного истца ООО "ВИОРАЙС" по доверенности Руднев Н.А., Пяк Т.Л. в судебном заседании поддержали уточненные административные исковые требования, полагали выводы судебной оценочной экспертизы обоснованными.

Представитель административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы по доверенностям Пелевина Е.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения административных исковых требований, полагала, что истец как арендатор земельного участка не наделен полномочиями по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости предоставленного ему в пользование земельного участка.

Представители административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и Управления Росреестра по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" представил письменные возражения на иск и ходатайство о рассмотрении спора по существу в отсутствие представителя ответчика.

С учетом надлежащего извещения ответчиков о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки представителя Управления Росреестра по Москве, руководствуясь частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о том, что административные исковые требования ООО "ВИОРАЙС" подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным; для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В силу положений пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ООО "ВИОРАЙС" на основании договора долгосрочной аренды земельного участка NМ-03-030838 от 12 августа 2009 года (в редакции дополнительного соглашения от 03 июля 2012 года) владеет и пользуется земельным участком с кадастровым номером 77:03:0002011:47, общей площадью 9878 кв.м, расположенным по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, вл.5/6, стр.1.

По условиям договора аренды спорный земельный участок из состава земель населенных пунктов предоставлен истцу для эксплуатации здания под административно-производственные цели в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

По результатам государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость земельного участка, арендатором которого является административный истец, установлена в размере 392 826 130, 84 рублей.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права как арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

Проверка достоверности установленной в отношении данного объекта оценки кадастровой стоимости, равно как и законность нормативного правового акта об ее утверждении предметом рассмотрения по настоящему делу не являются. Административный истец просит пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" установлен переход на новые принципы исчисления арендной платы за землю в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.

Право юридических лиц на оспаривание в суде результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, закреплено в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ООО "ВИОРАЙС", будучи арендатором спорного земельного участка, уплачивает арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта недвижимости, следовательно, его обращение в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014 г., то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости.

В этой связи доводы административных ответчиков Правительства Москвы и Департамента городского имущества города Москвы о том, что истец, требуя установления рыночной стоимости земельного участка, по существу оспаривает его потенциальную цену продажи, а также право собственника земельного участка как на определение его кадастровой стоимости, так и на установление арендной платы, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Выбранный административным истцом способ защиты нарушенного права соответствует действующему законодательству, а установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Таким образом, при разрешении дел об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки.

Положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Москве, от 27 октября 2015 года N 51-5235/2015 отклонено заявление ООО "ВИОРАЙС" о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 0165-1/0715 от 21 августа 2015 года, подготовленный ООО "РОСТконсалт", в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 141 870 000 рублей.

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение N74/02-16 от 10 сентября 2015 года, подготовленное экспертом Саморегулируемой организации оценщиков "Некоммерческое партнерство "Свободный оценочный департамент".

При установлении юридически значимого обстоятельства по делу (установлении величины рыночной стоимости объекта недвижимости) судом исследовался представленный административным истцом отчет об оценке на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности.

В связи с возникшими у суда вопросами, требующими специальных знаний в области оценочной деятельности, и в целях проверки подготовленного оценщиком отчета на его соответствие законодательству об оценочной деятельности по ходатайству представителя административного истца определением суда от 10 марта 2016 года по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "БСГ-Консалтинг групп" ***

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы представленный административным истцом отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка N 0165-1/0715 от 21 августа 2015 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

По результатам исследования эксперт заключил, что итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке N0165-1/0715 от 21 августа 2015 года не подтверждается.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составила 170 108 000 рублей.

Оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, поскольку эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, достаточный стаж экспертной работы в области оценочной деятельности.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Анализ экспертного заключения свидетельствует о том, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; проанализирован рынок недвижимости в городе Москве в районах, идентичных району расположения объекта оценки; произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки приведены по всем значимым группам элементов сравнения; выводы экспертного заключения полностью согласуются с его исследовательской частью.

Таким образом, определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость спорного объекта оценки не является произвольной, при оценке земельного участка эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение судебной оценочной экспертизы основано на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации.

Суд приходит к выводу, что экспертное заключение полностью соответствует требованиям Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, которое может быть положено в основу решения.

Административный истец выводы судебной оценочной экспертизы не оспаривал, на основании результатов экспертизы уточнил исковые требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:47, общей площадью 9878 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, вл.5/6, стр.1, равной его рыночной стоимости 170 108 000 рублей, определенной по состоянию на 01 января 2014 года.

Административные ответчики обоснованных возражений на заключение судебной оценочной экспертизы, а также доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение достоверность выводов судебной оценочной экспертизы, не представили, ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной оценочной экспертизы не заявили.

Выводы отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка N0165-1/0715 от 21 августа 2015 года, подготовленного ООО "РОСТконсалт", опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Доказательств, свидетельствующих об иной величине рыночной стоимости земельного участка, сторонами не представлено.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным положить в основу решения заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:47, общей площадью 9878 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, вл.5/6, стр.1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года, в размере 170 108 000 рублей.

Таким образом, суд считает, что административное исковое заявление ООО "ВИОРАЙС" об установления кадастровой стоимости спорного земельного участка, равной его рыночной стоимости, подлежит удовлетворению.

С заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка ООО "ВИОРАЙС" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 13 октября 2015 года.

В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная настоящим решением кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 174-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью "ВИОРАЙС" об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:47, общей площадью 9878 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, д.5/6, стр.1, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 170 108 000 (сто семьдесят миллионов сто восемь тысяч) рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002011:47, общей площадью 9878 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Иркутская, д.5/6, стр.1, в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января 2015 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения общества с ограниченной ответственностью "ВИОРАЙС" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости - 13октября 2015 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда С.И. Колосова

Мотивированное решение изготовлено 21 июня 2016 года.