Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 02 августа 2016 г. по делу N 33-694/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:

председательствующего

Басангова И.В.

судей

Андреевой А.В.

Басанговой И.Б.

при секретаре

Убушиевой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Султаханова Х.Х. к Сергиенко А.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельной доли,

по встречному иску Сергиенко А.П. к Султаханову Х.Х. об обязании заключить договор купли-продажи земельной доли

по апелляционной жалобе представителя ответчика Сергиенко А.П. - Безнощенко А.М. на решение Яшалтинского районного суда Республики Калмыкия от 23 мая 2016 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Калмыкия Басангова И.В., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

установила:

Султаханов Х.Х. обратился в суд с указанным иском к Сергиенко А.П., мотивировав свои требования тем, что 7 ноября 2005 года между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли.

В соответствии с пунктом 3 данного договора истец обязался после получения правоустанавливающих документов на земельный участок заключить договор купли-продажи земельной доли. Однако свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок он не получил.

При заключении договора между ними также была достигнута договоренность о том, что по истечении пятилетнего срока Сергиенко А.П. должен был предоставлять истцу три тонны зерна в год. Вместе с тем, данное условие им не исполнено.

Предусмотренные договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельной доли, он не будет заключен (пункт 7 договора).

С 7 ноября 2005 года предложения заключить основной договор купли-продажи земельной доли от ответчика не поступали, неоднократные обращения к нему расторгнуть предварительный договор Сергиенко А.П. игнорировал.

С учетом изложенного Султаханов Х.Х. просил суд расторгнуть заключенный между ним и Сергиенко А.П. предварительный договор купли-продажи земельной доли от 7 ноября 2005 года.

Сергиенко А.П. предъявил встречный иск об обязании Султаханова Х.Х. заключить с ним договор купли-продажи земельной доли, сославшись также на то, что 7 ноября 2005 года между ними был заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, согласно которому Сергиенко А.П. обязан был при его подписании произвести оплату стоимости земельной доли в размере ХХХ рублей, что и было им исполнено надлежащим образом в полном объеме.

В тот же день Султаханов Х.Х. выдал его супруге Сергиенко Г.А. нотариальную доверенность, на основании которой она наделена рядом полномочий, в том числе правом получения свидетельства о государственной регистрации права на земельную долю.

Срок заключения основного договора был определен моментом получения Султахановым Х.Х. правоустанавливающих документов на земельный участок.

25 января 2008 года Сергиенко Г.А. было выдано свидетельство о государственной регистрации права общей долевой собственности Султаханова Х.Х. (1/ХХ) на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью ХХ га.

18 декабря 2015 года, 6 апреля 2016 года в адрес Султаханова Х.Х. направлялся для подписания договор купли-продажи земельной доли, однако ответчик этого не сделал и всячески уклонялся, в связи с чем Сергиенко А.П. был вынужден обратиться в суд с указанным выше иском.

В судебном заседании истец Султаханов Х.Х. заявленные требования поддержал и просил удовлетворить их в полном объеме, встречный иск не признал, сославшись на то, что выданную Сергиенко Г.А. доверенность он не подписывал, предложения о заключении основного договора купли-продажи земельной доли не получал.

Ответчик Сергиенко А.П. заявленные им требования просил удовлетворить, первоначальный иск не признал, указав, что условия предварительного договора им соблюдены, а Султаханов Х.Х. после получения правоустанавливающих документов отказался заключить договор купли-продажи земельной доли.

Третье лицо - нотариус Яшалтинского нотариального округа Республики Калмыкия Головкова О.Ф. не явилась, представив письменное заявление, в котором просила суд рассмотреть дело в ее отсутствие. При этом указала, что Сергиенко А.П. выполнил все обязательства по предварительному договору купли-продажи, вопреки доводам Султаханова Х.Х. нотариальная доверенность им лично подписана 7 ноября 2005 года.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в ее отсутствие.

Решением Яшалтинского районного суда Республики Калмыкия от 23 мая 2016 года исковые требования Султаханова Х.Х. удовлетворены. Расторгнут предварительный договор купли-продажи земельной доли, заключенный 7 ноября 2005 года между Султахановым Х.Х. и Сергиенко А.П.

Отказано в удовлетворении исковых требований Сергиенко А.П. к Султаханову Х.Х. о понуждении Султаханова Х.Х. заключить с ним (Сергиенко А.П.) договор купли-продажи земельного участка, согласно предварительного договора купли-продажи от 7 ноября 2005 года. Взыскано с Сергиенко А.П. в пользу Султаханова Х.Х. расходы по уплате государственной пошлины в размере ХХХ рублей.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Сергиенко А.П. - Безнощенко А.М. просит решение суда отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Сергиенко А.П. Считает необоснованным вывод суда о том, что основной договор купли-продажи подлежал заключению в течение года с момента выдачи СултахановуХ.Х. свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок - 25 января 2008 года, поскольку с момента заключения предварительного договора купли-продажи до получения указанного свидетельства правоустанавливающие документы на земельный участок отсутствовали. Указывает, что предварительный договор купли-продажи содержит все существенные условия основного договора купли-продажи. Считает, что решение суда содержит противоречие. Так, придя к выводу о том, что содержащееся в пункте 3 предварительного договора купли-продажи условие об обязательстве сторон заключить основной договор купли-продажи после получения Султахановым Х.Х. правоустанавливающих документов не является сроком, суд указал, что поскольку свидетельство о государственной регистрации права Султаханова Х.Х. на земельный участок было выдано Сергиенко Г.А. 25 января 2008 года, то срок заключения договора купли-продажи наступил, однако требование о заключении договора купли-продажи направлено Султаханову Х.Х. за пределами срока действия предварительного договора купли-продажи - 6 апреля 2016 года. Считает, что шестимесячный срок к понуждению заключить основной договор не истек, поскольку требование Султаханова Х.Х. о расторжении предварительного договора купли-продажи было получено 16 декабря 2015 года, а 18 декабря 2015 года и 6 апреля 2016 года он отказался от подписания основного договора купли-продажи.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчик Сергиенко А.П., истец Султаханов Х.Х., извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, что согласно части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие сторон.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия приходит к выводу об отмене судебного решения.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, 7 ноября 2005 года между Султахановым Х.Х. и Сергиенко А.П. заключен предварительный договор купли-продажи земельной доли, предметом которого являлась обязанность заключить в будущем (после получения Султахановым Х.Х. правоустанавливающих документов) договор купли-продажи земельной доли. При этом договором предусмотрена обязанность покупателя уплатить стоимость земельной доли в размере ХХХ рублей.

В тот же день при подписании предварительного договора в качестве исполнения обязательств по нему Сергиенко А.П. передал Султаханову Х.Х. денежные средства в вышеназванном размере.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, руководствуясь положениями пунктов 1, 4, 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что поскольку по предварительному договору купли-продажи стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельной доли на условиях, предусмотренных предварительным договором, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора; предусмотренные договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельной доли, он не будет заключен, а поскольку Сергиенко А.П. предложил заключить договор по истечении одного года, то предварительный договор подлежит расторжению.

Между тем суд не учел, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет приобретено в последующем, при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретения имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, поскольку в соответствии с условиями данного договора стороны предусмотрели не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи земельной доли, но и обязанность Сергиенко А.П. по оплате его полной стоимости, то есть произвести предварительную оплату основного договора купли-продажи, что и было им исполнено надлежащим образом в полном объеме, заключенный между сторонами договор купли-продажи земельной доли от 7 ноября 2005 года, поименованный как предварительный, не являлся предварительным договором по смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия полагает необходимым указать следующее.

Удовлетворяя заявленные требования Султаханова Х.Х. и расторгая предварительный договор купли-продажи земельной доли, суд руководствовался положениями пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, согласно указанной правовой норме, при наступлении указанных в ней обстоятельств, предварительный договор считается прекращенным. Тем самым суд не только нарушил требования статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, но и принял внутренне противоречивое судебное постановление.

Поскольку, учитывая, что истцом и ответчиком фактически заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, то к возникшим правоотношениям сторон должны применяться положения гражданского закона о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, Султаханов Х.Х. сослался на неисполнение ответчиком Сергиенко А.П. предусмотренного данным договором обязательства по предоставлению ему зерна ежегодно в количестве трех тонн.

Однако оспариваемый договор купли-продажи не содержит условия о ежегодном предоставлении Султаханову Х.Х. ответчиком Сергиенко А.П. зерна в названном количестве.

В материалах дела не содержатся данных, которые давали бы основания для расторжения договора по требованию одной из сторон в соответствии с положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Купля-продажа").

Заключенный между сторонами договор также не содержит условий о расторжении договора в одностороннем порядке.

Таким образом, у суда не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Султаханова Х.Х. о расторжении договора купли-продажи земельной доли от 7 ноября 2005 года, в связи с чем решение суда о расторжении предварительного договора подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске Султаханову Х.Х.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен перечень способов защиты гражданских прав.

Защита гражданских прав, помимо перечисленных в указанной норме, осуществляется иными способами, предусмотренными законом (абзац 14 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пунктов 1, 3 статьи 487 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса; в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (пункты 1, 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, приведенными нормами права предусмотрены способы защиты гражданских прав в случае, когда продавец по договору купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате уклоняется от передачи в собственность покупателя недвижимости, от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, подписания документа о передаче недвижимости.

Между тем Сергиенко А.П. такие требования не заявлялись, следовательно, обращаясь в суд со встречным иском об обязании Султаханова Х.Х. заключить договор купли-продажи земельной доли, истец избрал ненадлежащий способ защиты своего права.

При таких данных Сергиенко А.П. в иске должно быть отказано.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия

определила:

Решение Яшалтинского районного суда Республики Калмыкия от 23 мая 2016 года отменить.

В иске Султаханову Х.Х. к Сергиенко А.П. о расторжении предварительного договора купли-продажи земельной доли от 7 ноября 2005 года - отказать.

В иске Сергиенко А.П. к Султаханову Х.Х. об обязании заключить договор купли-продажи земельной доли - отказать.

Председательствующий И.В. Басангов

Судьи А.В. Андреева

И.Б. Басангова