Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 04 августа 2016 г. по делу N 33-10671/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего Малышевой И.А.

судей Ривняк Е.В.,Бабайцевой Е.А.

при секретаре Коцубняке А.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Волгограда к " ... " о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки

по апелляционной жалобе представителя " ... " - " ... "

на решение Кировского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2016 года, которым исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Ривняк Е.В., выслушав представителя " ... " - " ... ", поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда - Тимофееву О.А., возражавшую против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

Администрация Волгограда обратилась в суд с иском к " ... " о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгоградаи " ... " был заключен договор аренды N " ... " земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 5739,9 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", для строительства и эксплуатации торгового комплекса, сроком до ДД.ММ.ГГГГ (в редакции изменений от ДД.ММ.ГГГГ). ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав и обязанностей (цессии) N " ... " " ... "" уступил право аренды " ... "". Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке перешло к " ... " Ввиду ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы за ним образовалась задолженность по арендной плате.

Истец просил суд взыскать с " ... " в пользу администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 559747 рублей 26 копеек, неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 120752 рубля 36 копеек.

Судом постановлено указанное выше решение, которым с " ... " в пользу администрации Волгограда взыскана задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 559747 рублей 26 копеек, неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 60000рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании неустойки отказано.

С " ... " взыскана в доход местного бюджета взысканагосударственная пошлина в размере 9397 рублей 47 копеек.

В апелляционной жалобе представитель " ... " - " ... " оспаривает законность и обоснованность постановленного судом решения в части установленного судом размера задолженности в сумме 559747 рублей 26 копеек и суммы неустойки 60000 рублей, просит снизить сумму долга до 293228 рублей 60 копеек, неустойку до 31431 рубля 54 копеек в связи с необходимостью перерасчета кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости, установленной решением Волгоградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Исходя из положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы.

Судебная коллегия, проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодексаРоссийской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 Земельного кодексаРоссийской Федерации).

Пунктами 1 и 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу статьи 1 Закона Волгоградской области N 175- ОД от 19 декабря 2014 года "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившим силу отдельных законом Волгоградской области", вступившим в законную силу 01 января 2015 года, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Волгограда, за исключением земельных участков, предоставленных для строительства, осуществляется органом местного самоуправления.

В соответствие со статьей 606Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 607Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствие со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со статьей 552Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 2 статьи 223Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу вышеуказанных правовых норм новый собственник здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем прежнему собственнику на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Волгограда и " ... " был заключен договор аренды N " ... " земельного участка с кадастровым номером " ... ", площадью 5739,9 кв.м., расположенного по адресу: "адрес", для строительства и эксплуатации торгового комплекса (1 очередь), сроком до ДД.ММ.ГГГГ (в редакции изменений от ДД.ММ.ГГГГ).

ДД.ММ.ГГГГ по договору уступки прав и обязанностей (цессии) N " ... " " ... "" уступил право аренды " ... "".

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке перешло к " ... "

Согласно пункту 2.6 договора аренды, арендатор обязан уплачивать арендную плату ежемесячными равными частями до 10 числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.11 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка (способа) ее расчета в результате принятия органами государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области, органами местного самоуправления г. Волгограда соответствующих нормативно-правовых актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

В виду ненадлежащего исполнения арендатором обязанности по внесению арендной платы образовалась задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 559747 рублей 26 копеек, на которую начислена неустойка за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 120752 рубля 36 копеек.

В 2014 году расчет арендной платы произведен с учетом Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Волгограда, утвержденный решением Волгоградской городской Думы от 16 июля 2013года N79/2438, Постановлением Волгоградского городского Совета народных депутатов от 23 ноября 2005 года N24/464 "О Положении о местных налогах на территории Волгограда, введении системы налогообложения в виде единого налога на вмененный доход, установлении и введении местных налогов на территории Волгограда", с учетом постановления губернатора Волгоградской области от 24 декабря 2013года N1348 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", вступившего в законную силу с 06 января 2014года по следующей формуле: А = (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки) - (13123000х0,015х1,3хlхl,185) = 303239 рублей 72 копейки.

В соответствии с пунктом 2.1.5 Порядка, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности Волгограда, предоставленный для строительства, за исключением земельных участков, указанных в пункте 2.1.3, увеличивается в два раза в случае, если объект недвижимости на земельном участке не введен эксплуатацию по истечении 3 лет с даты/ заключения договора аренды земельного участка.

Размер годовой аренной платы с ДД.ММ.ГГГГ для ответчика составляет 606479 рублей 44 копейки (13123000х0,015х1,3х1х1,185)х2 = 606479 рублей 44 копейки.

В 2015 году с учетом постановления Губернатора Волгоградской области от 18 декабря 2014года N2538 "Об установлении коэффициента индексации применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" (Ки равен 1,25) размер арендной платы составил согласно формуле (КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки) = (13123000 х0,015х1,3х1х1,25)х2=639746 рублей 24 копейки.

В 2016 году размер арендной платы, с учетом приказа Комитета по управлению государственным имуществом от 27.10.15 N46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области" (приложение 2, группа 5), составил 8932 рубля 63 копейки х5740 кв.м.=51273296 рублей 20 копеек. (КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки) = (51273296,20 х0,015х1,3х1х1,25)х2=2499573 рубля 18 копеек.

Таким образом, задолженность " ... " перед истцом по арендной плате была исчислена, исходя из вышеуказанных показателей и за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ,согласно прилагаемому расчету составила559747 рублей 26 копеек, неустойка 120752 рубля 36 копеек.

Разрешая заявленный спор, суд установив, что " ... " является арендатором и пользователем спорного земельного участка, на котором расположен приобретенный им объект недвижимости, однако, с момента государственной регистрации своего права собственности, обязанность по оплате арендной платы за используемый земельный участок, не выполняет, обоснованно пришел к выводу о взыскании в пользу истца суммы образовавшейся задолженности и неустойки.

При этом, установив, что заявленная истцом неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации снизил ее размер до 60 000 рублей.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что доводы апелляционной жалобы о необоснованном отклонении судом ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до вынесения решения Волгоградским областным судом по иску " ... " об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости и как следствие перерасчету суммы долга по арендным платежам заслуживают внимания и являются основанием к изменению состоявшегося судебного решения.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Судом апелляционной инстанции установлено, что в день вынесения по настоящему делу решения, определением Кировского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ представителю ответчика " ... "- " ... " отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения в суде спора об установлении рыночной стоимости земельного участка. В тот же день Волгоградским областным судом было вынесено решение по иску " ... ", которым установлена кадастровая стоимость земельного участка, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 18471000 рублей и установлена дата подача заявления о пересмотре стоимости ДД.ММ.ГГГГ.

Сведения о новой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, поскольку " ... " заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в суд ДД.ММ.ГГГГ, то в силу приведенных выше норм права сумма задолженности по арендной плате с ДД.ММ.ГГГГ подлежит пересчету исходя из его рыночной стоимости.

При установлении размера задолженности по арендной плате, суд первой инстанции не учел, что данный размер был определен истцом из кадастровой стоимости земельного участка, которая ответчиком оспаривается в установленном законом порядке. Однако, в нарушение статьи 215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о приостановлении производства по настоящему делу до рассмотрения его иска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, тогда как установление новой кадастровой стоимости земельного участка могло повлиять на размер задолженности по арендной плате.

Иной подход к разрешению возникшего спора привел к нарушению права ответчика на взимание с него экономически обоснованной арендной платы, исчисленной исходя из действительной кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно расчету " ... ", приложенного к апелляционной жалобе и приобщенному в суде апелляционной инстанции расчету поступлений по арендной плате на спорный земельный участок представителя администрации Волгограда и департамента земельных ресурсов администрации Волгограда - Тимофеевой О.А., с учетом перерасчета кадастровой стоимости земельного участка за январь, февраль 2016 года, исходя из его рыночной стоимости задолженность " ... " по арендной плате составляет 293228 рублей 60 копеек, неустойка 116621 рубль 32 копейки.

Расчет проверен судом апелляционной инстанции и сторонами не оспаривался, ввиду чего в пользу истца с ответчика подлежит взысканию сумма долга по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 293228 рублей 60 копеек.

Решение суда в указанной части подлежит изменению со снижением суммы долга с 559747 рублей 26 копеек до 293228 рублей 60 копеек.

Вместе с тем, оснований для уменьшения суммы неустойки в большем размере судебная коллегия не находит, поскольку по ходатайству представителя ответчика судом уже был снижен ее размер с применением положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 60000 рублей, что соответствует требованиям разумности и справедливости и последствиям нарушения обязательства.

Пропорционально взысканной сумме долга, подлежит уменьшению размер взысканной с ответчика в доход государства государственной пошлины снизив ее с 9397 рублей 97 копеек до 6732 рублей 28 копеек.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Кировского районного суда г. Волгограда от 17 мая 2016 года изменить в части размера взысканной с " ... " в пользу администрации Волгограда задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 559747 рублей 26 копеек, снизив ее до 293228 рублей 60 копеек, а также размера взысканной с " ... " в доход местного бюджета государственной пошлины, снизив ее с 939747 рублей до 6 732 рублей 28 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя " ... " - " ... " без удовлетворения.

Председательствующий: подпись И.А. Малышева

Судьи: подпись Е.В. Ривняк

Е.А.Бабайцева

Копия верна:

Судья Волгоградского областного суда Е.В. Ривняк