Апелляционное определение СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2016 г. по делу N 33-12811/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Ткаченко Л.И.

судей Поддубной О.А., Алешиной Е.Э.

при секретаре Бубашвили И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Федорченко Г.К. к Олину А.Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств по апелляционной жалобе Федорченко Г.К. на решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 11 мая 2016 года. Заслушав доклад судьи Поддубной О.А., судебная коллегия

установила:

Федорченко Г.К. обратился в суд с иском к Олину А.Н. о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств.

В обоснование заявленных требований указала, что 02.09.2015 года она заключила с ответчиком договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 51,3 кв.м. и земельного участка, общей площадью 2400 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, передав ответчику 430000 рублей в качестве оплаты стоимости указанного жилого дома и земельного участка. Во время осмотра домовладения перед заключением сделки она серьезных недостатков не обнаружила. После заключения договора купли-продажи она поселилась в доме и обнаружила ряд недостатков, о которых ответчик ее не предупреждал. Стены дома и летней кухни стали обваливаться. После того, как в конце сентября пошли дожди, то крыша дома и летней кухни стали протекать, газовый котел оказался неисправным, в результате чего она понесла расходы на ремонт газового котла, поклеила обои, покрасила стены, ворота, обработала дом от грибка, всего на общую сумму 3351 рубль. В дальнейшем она обнаружила, что в стенах дома и летней кухни увеличились трещины, появились новые, в доме сырость. Об указанных недостатках ответчик на момент сделки знал и от нее их умышленно скрыл, введя ее в заблуждение относительно состояния жилого дома. Ответчиком были нарушены условия договора, так как он был обязан передать ей в собственность жилой дом, а вместо этого он ее обманул и передал ей в собственность, вопреки условиям договора, нежилое помещение. Ответчик существенно нарушил условия договора купли-продажи - вместо жилого дома продал ей непригодное для проживания помещение, которое рушится, крыша течет, пол прогнил, окна требуют замены, дом не отапливается, газовая плита не работает, в доме невозможно искупаться. Согласно заключению эксперта стоимость восстановительного ремонта жилого дома и летней кухни составила 705548 рублей, что существенно превышает стоимость данного домовладения, указанную в договоре и является существенным нарушением к качеству товара. Указанные недостатки дома и летней кухни не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.

На основании изложенного истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи домовладения и земельного участка, расположенных по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, заключенный 02.09.2015 года между Федорченко Г.К. и Олиным А.Н.; взыскать с Олина А.Н. в свою пользу денежную сумму в размере 430000 рублей, уплаченную ею за домовладение по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН; взыскать с Олина А.Н. в свою пользу компенсацию стоимости произведенных ею улучшений на сумму 3351 рубль, а также судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7528 рублей, по оплате услуг адвоката в сумме 2000 рублей, по оплате услуг эксперта 5150 рублей.

Решением Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 11 мая 2016 года в удовлетворении исковых требований Федорченко Г.К. к Олину А.Н. о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежных средств отказано.

В своей апелляционной жалобе Федорченко Г.К. считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Указывает, что она приобретала жилой дом, в то время как согласно акту обследования, составленного комиссией администрации Алексеевского сельского поселения, домовладение не жилое, визуально по стенам видны многочисленные трещины, полы прогнили - требуют замены, рамы на окнах необходимо менять, на стенах видны следы протечек, отопление отсутствует. Стоимость ремонта существенно превышает стоимость домовладения, что является существенным нарушением к качеству товара, помещение не пригодно для проживания. Имеющиеся недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени.

Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеется в материалах дела уведомление (л.д.182,183).

Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, согласно техническому паспорту на жилой дом и кадастрового паспорта на земельный участок, по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, находится земельный участок, площадью 2400 кв.м. с кадастровым номером 61:21:0030401:92, на котором расположен жилой дом, 1957 года постройки, общей площадью 51,3 кв.м., состоящий из: 3 жилые комнаты (10,3 кв.м., 14,0 кв.м., 7,4 кв.м.), кухня (7,1 кв.м.), коридор (7,4 кв.м., литер а), веранда (5,1 кв.м., литер al).

Кроме того, в состав объекта входит: летняя кухня (40,30 кв.м., литер Б), сарай (24,6 кв.м., литер В), погреб (9,0 кв.м., литер Г), вход в погреб (4,6 кв.м., литер г), гараж (26,4 кв.м., литер Д), а также: уборная, ворота, ограда, дождевик.

На основании договора дарения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 29.04.2008г. собственником указанного жилого дома и земельного участка являлся ответчик Один А.Н.

По договору купли-продажи домовладения и земельного участка, заключенному 02.09.2015 года между Олиным А.Н. (продавец) и Федорченко Г.К. (покупатель), продавец продал, а покупатель приобрел в собственность жилой дом, общей площадью 51,3 кв.м., летнюю кухню (литер Б), сарай (литер В), погреб (литер Г), вход в погреб (литер г), гараж (литер Д), и земельный участок, общей площадью 2400 кв.м., с кадастровым номером 61:21:0030401:92, расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Указанные жилой дом и земельный участок проданы за 430000 рублей, уплаченные покупателем продавцу до подписания настоящего договора (п.4).

При подписании договора стороны подтвердили, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть договора, и отсутствие обстоятельств, вынуждающих заключить договор на невыгодных для сторон условиях (пункт 8).

В пункте 9 договора сторонами согласовано, что передача продавцом покупателю жилого дома и земельного участка и принятие его покупателем осуществлена при подписании сторонами настоящего договора, при этом покупатель принял от продавца указанный жилой дом и земельный участок без составления отдельного передаточного акта.

В указанном пункте договора отмечено, что у покупателя к продавцу претензий по переданной недвижимости не имеется.

Указанный договор купли-продажи подписан сторонами, имеется запись продавца Олина А.Н. о получении им денежных средств в сумме 430000 рублей.

В дальнейшем истцом Федорченко Г.К. зарегистрировано право собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок, о чем на ее имя выданы свидетельства о государственной регистрации права.

В обоснование заявленных требований стороной истца Федорченко Г.К. представлен акт НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.10.2015 года обследования домовладения, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН согласно которому комиссией в результате обследования вышеуказанного домовладения было установлено, что домовладение не жилое, по стенам имеются многочисленные трещины, полы и окна требуют замены, на стенах видны следы протечки, отсутствие отопления. Также комиссией обследована летняя кухня, состоящая из двух жилых комнат, кухни, ванной, имеющая газовое отопление, водопровод, электричество, металлопластиковые окна. Визуальным осмотром летней кухни трещины по стенам комиссией не выявлены. Отмечено, что требуется ремонт пола, а также в акте указано, что шифер старый, имеет повреждения, стропильные конструкции изношены.

Кроме того, истцом представлено заключение эксперта ООО "Модини" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 28.12.2015 года, согласно которому стоимость ремонта жилого дома, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. составляет 562926 рублей с учетом НДС, а ремонт летней кухни, находящейся по тому же адресу, составляет 48 373 рублей с учетом НДС.

Во время осмотра жилого дома экспертом установлено: отсутствие пристроенного помещения (коридор, площадью 7,4 кв.м.); ветхо-аварийное состояние веранды; трещины в фундаменте здания; многочисленные трещины в фасаде здания, отсутствие штукатурного слоя размером 50% на поверхности фасада; рассохшиеся оконные переплеты и блоки; прогнившие дверное полотно и входной дверной блок; деформированные и прогнившие дощатые полы в комнатах; повреждения штукатурного слоя в комнатах внутри помещения; повреждение внутренней электропроводки; наличие сколов на крыше, отсутствие в отдельных местах шиферного покрытия, протечки и частичное разрушение дымовой трубы.Осмотром крыши летней кухни выявлено повреждение верхнего слоя в виде сколов шиферных листов, наличие протечек.

Судом установлено, и не оспаривается истцом то обстоятельство, что трижды до заключения договора купли-продажи с Олиным А.Н. она осматривала жилой дом и летнюю кухню не только с внешней стороны, но и изнутри, причем несколько дней проживала до заключения сделки в доме у ответчика Олина А.Н.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 8, 209, 549, 550, 551, 554, 556, 309, 310, 450, 452, 557, 475, 451, 431 ГК РФ и исходил из того, что спорный договор купли-продажи от 02.09.2015 года был исполнен участниками сделки в надлежащей форме и надлежащим образом, при этом покупателем Федорченко Г.К. было зарегистрировано право собственности на жилой дом и земельный участок.

Суд отклонил доводы истца о том, что она при до приобретения домовладения не могла увидеть всех дефектов, поскольку судом достоверно установлено и не оспаривалось истцом, что она трижды до заключения договора купли-продажи с Олиным А.Н. осматривала жилой дом и летнюю кухню не только с внешней стороны, но и изнутри, причем несколько дней проживала до заключения сделки в доме у ответчика Олина А.Н.

Так, из показаний свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9 и ФИО10 следует, что в их присутствии в разное время истец Федорченко Г.К. осматривала как жилой дом, так и летнюю кухню, при этом техническое состояние данных помещений ее устраивало, никаких препятствий в осмотре ей никто не создавал.

Ответчик Олин А.Н. также не скрывал, что жилой дом требовал ремонта, средств на проведение которого у него не было, поэтому его семья жила в летней кухне.

Опрошенная в судебном заседании глава Алексеевского сельского поселения ФИО11 подтвердила, что приобретенный Федорченко Г.К. у Олина А.Н. жилой дом находился в аварийном состоянии и требовал ремонта еще до заключения сделки купли-продажи между сторонами по делу. При составлении акта НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 30.10.2015 года комиссией были завышены дефекты с той целью, чтобы оказать содействие Федорченко Г.К. в получении материальной помощи в большем размере. Также глава поселения сообщила, что в данном населенном пункте стоимость благоустроенного жилого лома колеблется от 700000 до 1000000 рублей, поэтому Федорченко Г.К. купила дом, требующий ремонта, за 430000 рублей.

На основании изложенного суд пришел к выводу, что на момент заключения договора купли-продажи между Олиным А.Н. и Федорченко Г.К. последняя знала о техническом состоянии жилого дома и летней кухни, а также имела возможность выяснить качество жилого дома и летней кухни, пригодность к проживанию, учитывая, что с момента приобретения Федорченко Г.К. жилого дома (02.09.2015) и до направления ею предложения о расторжении договора (23.11.2015) прошел небольшой промежуток времени, за который указанные в заключении эксперта дефекты не могли образоваться. Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении договора купли-продажи она не знала и не могла знать об указываемых ею недостатках приобретаемого недвижимого имущества, которые носят явно выраженный характер. Являясь покупателем, Федорченко Г.К. должна была проявить необходимую осторожность и осмотрительность при заключении сделки, в том числе отказаться от заключения договора в случае своего несогласия с техническим состоянием приобретаемых строений.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

Заявляя исковые требования, истец ссылается на то, что недостатки проданного ей ответчиком дома не были оговорены продавцом, и, приобретя домовладение, истец обнаружила, что дом непригоден для проживания, что противоречит цели заключения ею договора.

В силу положений ч.1 ст.475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Частью 2 ст.475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Согласно ч.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч.2 ст.451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Таким образом, для правильного разрешения заявленных истцом исковых требований суду надлежало установить, знал ли истец о техническом состоянии дома в момент его приобретения.

Поскольку судом первой инстанции было достоверно установлено, что недостатки дома носят явно выраженный характер, которые могут быть обнаружены путем простого визуального осмотра: многочисленные трещины в фасаде здания, отсутствие штукатурного слоя на фасаде здания, рассохшиеся оконные переплеты и блоки, прогнившее дверное полотно и входной дверной блок, деформированные и прогнившие дощатые полы в комнатах, повреждение штукатурного слоя внутри помещения, что установлено представленным истцом в материалы дела экспертным заключением, при этом истец до заключения договора купли-продажи неоднократно осматривала домовладение, что она сама не отрицает, препятствия ей продавцом в этом не чинились, при этом ответчик не скрывал, что проживает в летней кухне с семьей, так как дом требует ремонта, на который у него финансовых средств не имеется, суд правильно пришел к выводу, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не было представлено доказательств, что при заключении договора купли-продажи она не знала и не могла знать о недостатках приобретаемого имущества, и выразила свою волю на приобретение указанного домовладения, заключив договор купли-продажи.

Истец, будучи субъектом гражданско-правовых отношений, несет риск заключаемых ею договоров. Заключая оспариваемый договор, истец должна была действовать разумно и осмотрительно. Зная, что дом требует ремонта и видя его техническое состояние, до заключения договора купли-продажи истец не была лишена возможности обратиться в специализированное учреждение для установления технического состояния дома, а также размера необходимых для его ремонта затрат, чего она не сделала.

Договор заключен в предусмотренной законом письменной форме, предмет договора индивидуализирован, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, поэтому оснований для его расторжения по материалам дела не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что дом жилым не является, судебная коллегия отклоняет как противоречащий правоустанавливающим и техническим документам. То обстоятельство, что дом требует ремонта и большого объема финансовых затрат, само по себе не свидетельствует о статусе помещения как нежилого.

В целом, доводы апелляционной жалобы повторяют доводы искового заявления и позицию истца, изложенную им в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, в решении суда им дана соответствующая оценка, оснований для переоценки которой у судебной коллегии не имеется.

Нарушений норм процессуального права, которые бы могли послужить основанием для отмены постановленного судом решения по правилам, предусмотренным ст.330 ГПК РФ, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, решение суда признается судебной коллегией законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Матвеево-Курганского районного суда Ростовской области от 11 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Федорченко Г.К. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 01 августа 2016 года.

Председательствующий

Судьи