Апелляционное определение СК по административным делам Ростовского областного суда от 27 июля 2016 г. по делу N 33а-12557/2016

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего судьи Шикуля Е.В.

судей: Медведева С.Ф., Водяной В.Ю.

при секретаре: Лазаренко П.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева С.Ф. административное дело по апелляционной жалобе АО "ПРБ-36" на решение Ростовского областного суда от 12 мая 2016г.,

установила:

АО "ПРБ-36" (ранее ЗАО "ПРБ-36" далее Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, посредством установления его кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2014г., ссылаясь на положения ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации и необходимость уменьшения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование доводов общество указало, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... , площадью ... кв.м., расположенного по адресу: ...

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2014г. установлена в размере ... рублей, что, по мнению административного истца, существенно превышает его рыночную стоимость, определённую независимым оценщиком на ту же дату в соответствии с отчетом об оценке N ... от 18 ноября 2015г., которая составляет ... рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 21 декабря 2015г. заявление административного истца об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости согласно отчету оценщика ... от 18 ноября 2015г. отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

АО "ПРБ-36" считало, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка рыночной стоимости, нарушает его права как плательщика арендной платы, в связи с чем просило суд установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного в размере его рыночной стоимости.

Решением Ростовского областного суда от 12 мая 2016г. установлена кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2014г. в размере ... рублей. Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости суд постановилсчитать - 23 ноября 2015г., судебные расходы возложены на АО "ПРБ-36".

В апелляционной жалобе АО "ПРБ-36" ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

В обоснование доводов ссылается на несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела.

Указывает, что к отчету N ... от 18 ноября 2015г. у кадастровой комиссии и у Правительства Ростовской области имелось три замечания к общей (теоретической) части отчета. К практической части, в том числе к расчетам, подобранным аналогам, корректировкам, математическим вычислениям, замечаний не имелось. Из трех замечаний первое и второе не привело к искаженным результатам, не повлияло на итоговую стоимость, третье является технической ошибкой, и также не повлияло на выводы эксперта.

К заключению эксперта N ... от 22 марта 2016г. у административного истца имеются замечания как к общей (теоретической) части, но по большей части к практической части заключения, в первую очередь неустранимые замечания, которые существенным образом повлияли на величину рыночной стоимости спорного земельного участка, а именно:

- подбор аналогов спорного земельного участка (ИЖС, а не строительство коттеджей либо многоквартирных жилых домов), которые несопоставимы ни по виду разрешенного использования, ни по площади, ни по наличию коммуникаций, что в итоге привело к корректировке более 50 % к оцениваемому земельному участку.

- эксперт выбрал те же объявления, которые были использованы при определении величины кадастровой стоимости земельных участков по Ростовской области по состоянию на 01 января 2014г., и эту же величину оспаривает административный истец в суде, исходя из индивидуальных особенностей конкретного земельного участка.

- объявления, использованные экспертом при производстве экспертизы, не содержат даты публикации, и даты их подачи, что приводит к невозможности проверки, а скриншоты объявлений выполнены в нарушение требований ст.ст. 59, 61 КАС Российской Федерации, п. 5 ФСО 3, а также письма ФНС Российской Федерации от 31 марта 2016г. N СА-4-7/5589.

По мнению административного истца, заключение судебной экспертизы N ... от 22 марта 2016г. не могло быть положено в основу обжалуемого решения суда, поскольку оно является недопустимым доказательством по делу, в связи с чем требования административного искового заявления следовало удовлетворить на основе представленного Отчета N ... от 18 ноября 2015г.

В судебном заседании представитель АО "ПРБ-36" Приказчикова К.П. настаивала на удовлетворении апелляционной жалобы.

Представитель Правительства Ростовской области Хлопкова О.Ю. в судебном заседании просила решение Ростовского областного суда от 12 мая 2016г. оставить без изменения.

ФГБУ "ФКП Росреестра по РО", Управление Росреестра по РО, Администрация г. Таганрога, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не направили своих представителей. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц, с учетом положений ст.ст.150, 307 КАС Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей АО "ПРБ-36" и Правительства Ростовской области, проверив законность и обоснованность решения суда, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

На территории Ростовской области очередная государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 01 января 2014г., её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014г. N 776, постановление вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, АО "ПРБ-36" (наименование изменено с ЗАО на АО 3 февраля 2016 года) по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27 декабря 2011 года N ... , заключенному на основании постановления Администрации г.Таганрога от 5 декабря 2011г. N ... , является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: ... , с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для строительства коттеджей.

По условиям договора основой для расчета арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка, что свидетельствует о наличии у административного истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014г. N 776 по состоянию на 01 января 2014г., составляет ... рублей.

В обоснование заявленных требований Обществом представлен отчет об оценке от 18 ноября 2015г. N ... , составленный оценщиком ЗАО "Приазовский центр смет и оценки" ... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2014г. составляла ... рублей.

В связи с тем, что разница между рыночной стоимостью, определенной оценщиком, и кадастровой стоимостью составляет менее 30%, административный истец не обращался в саморегулируемую организацию оценщиков для получения положительного экспертного заключения на отчет об оценке.

23 ноября 2015г. ЗАО "ПРБ-36" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 21 декабря 2015г. заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления его рыночной стоимости по отчету оценщика ... от 18 ноября 2015г. отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В целях проверки обоснованности возражений административного ответчика и сведений о размере рыночной стоимости объекта судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 22 марта 2016г. N ... , составленному экспертом ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга" ... рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 1 января 2014г. составляла ... рублей.

При разрешении настоящего административного дела по существу, указанному доказательству судом дана надлежащая оценка в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства - заключение судебного эксперта оценено судом первой инстанции в совокупности с иными представленными сторонами доказательствами.

Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции верно исходил из того, что экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы; рыночная стоимость земельного участка определена экспертом путем применения сравнительного подхода, объекты-аналоги подобраны экспертом из выборки схожих объектов, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта; экспертом приведено подробное объяснение применения конкретных корректировок; использованная информация, соответствует критериям достаточности, достоверности и проверяемости.

Суд пришел к обоснованному выводу о том, что экспертом ... правомерно в качестве объектов-аналогов использованы земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. Ссылки представителя административного истца на возможные виды использования, установленные Правилами землепользования и застройки г. Таганрога для другой зоны - Ж-2, суд посчитал необоснованными, поскольку возможность возведения на земельном участке, исходя из его размера, не одного, а нескольких коттеджей, не изменяет сегмент рынка, к которому относится объект, и, вопреки утверждению представителя административного истца, не дает оснований для применения в качестве аналогов при сравнительном подходе оценки земельных участков, предназначенных для строительства многоквартирных домов, поскольку при их ценообразовании превалирующими являются иные рыночные факторы.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о необходимости определения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", поскольку не усматривает обстоятельств, позволяющих усомниться в обоснованности вывода эксперта о целесообразности использования выбранных им методов при проведении экспертизы, подбора объектов-аналогов для производства экспертизы, применения корректировок по ценообразующим факторам земельных участков.

Судебная экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законодательством порядке.

Доводы представителя АО "ПРБ-36", обосновывающие недостоверность и необоснованность заключения эксперта ООО "Экспертное бюро оценки и консалтинга", изложенные в апелляционной жалобе, аналогичны возражениям относительно заключения судебного эксперта, выраженным в ходе рассмотрения дела по существу. Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка, выводы суда в достаточной степени мотивированы. Оснований для иной оценки соответствующих доводов административного истца у судебной коллегии не имеется.

Достоверных доказательств, объективно подтверждающих, что указанные АО "ПРБ-36" несоответствия заключения судебного эксперта требованиям законодательства привели к завышению рыночной стоимости земельного участка переданного обществу по договору аренды, административным истцом ни суду первой инстанции, ни судебной коллегии не представлено.

Апелляционная жалоба АО "ПРБ-36" не содержит ссылок на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке судом апелляционной инстанции, либо опровергающие выводы решения суда от 12 мая 2016г. Судебной коллегией в ходе апелляционного производства по делу таких обстоятельств не установлено.

Выводы суда мотивированы, основаны на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании представленных доказательств, а также на нормах материального права, регулирующих правоотношения по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах, оснований к отмене или изменению постановленного по делу судебного акта от 12 мая 2016г. не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 308, 309 КАС Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ростовского областного суда от 12 мая 2016г. оставить без изменения, апелляционную жалобу АО "ПРБ-36" - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: