Решение Ростовского областного суда от 03 августа 2016 г. по делу N 3а-434/2016

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Найденовой З.В.,

с участием представителей:

административного истца ОАО "Железнодорожная торговая компания" Шкодиной В.Г.,

административного ответчика Правительства Ростовской области Яновской Е.В.,

заинтересованных лиц: Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В.,

Администрации г. Новочеркасска Коваленко А.Ю.,

Администрации г. Батайска Сериковой В.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ОАО "Железнодорожная торговая компания" об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

ОАО "Железнодорожная торговая компания" (далее также Общество) обратилось в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости находящихся в собственности Общества земельных участков, ссылаясь на то, что она превышает рыночную стоимость и это приводит к необоснованному увеличению земельного налога. Общество просило суд установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года, определенной в отчете об оценке:

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 308,4 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 108 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 558 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 662 кв.метра, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 008 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 779 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рубля,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 903 кв.метра, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 885 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 396 кв.метров, расположенного по адресу: ... , в сумме ... рублей.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, Администрация г. Шахты, Администрация г. Ростова-на-Дону, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Администрация г. Новочеркасска, Администрация г. Батайска, Емченко В.С., Зайцева Л.Н., Гранкина Л.П., Кужко Е.С.

В судебном заседании представитель административного истца Шкодина В.Г. поддержала заявленные требования.

Представитель Правительства Ростовской области Яновская Е.В. не признала административный иск в указанной редакции, повергая сомнению выводы о размере рыночной стоимости, содержащиеся в отчете об оценке. Не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости в размере, определенном в заключении судебной экспертизы.

Представители Администрации г. Новочеркасска Коваленко А.Ю. и Администрации г. Батайска Серикова В.Е. поддержали позицию представителя Правительства Ростовской области.

Представитель Администрации г. Ростова-на-Дону Барбарук Н.В. возражала против удовлетворения заявленных требований как на основании отчета об оценке, так и на основании заключения судебной оценочной экспертизы.

Представители остальных лиц, участвующих в деле, в суд к назначенному времени не явились.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия). Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статья 24.18 Федерального закона предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ОАО "Железнодорожная торговая компания" является собственником

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 308,4 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под зданием столовой, складом лит. С, складом лит. К, магазином N 19, гаражом лит. Л, гаражом лит. Г, складом лит. О, навесом,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 9 108 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации торговой базы и складских помещений (ОАО принадлежат ... долей в праве, ... долей зарегистрированы за Емченко В.С.),

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 558 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 662 кв.метра, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации производственных помещений,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 008 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под административное здание,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 779 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации кафе и административных помещений ( ... долей в праве зарегистрировано за Обществом, ... додей - за Зайцевой Л.Н.),

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 903 кв.метра, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - под зданиями магазинов N ... ,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 885 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина N ... ,

земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 396 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации магазина ( ... долей в праве зарегистрировано за Обществом, ... долей - за Гранкиной Л.П., ... долей - за Кужко Е.С.,

что подтверждено выписками из ЕГРП, копиями свидетельств о государственной регистрации права, кадастровыми паспортами.

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776 по состоянию на 1 января 2014 года, кадастровая стоимость определена в следующих суммах: земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей, о чем свидетельствуют кадастровые справки.

Общество, являясь плательщиком земельного налога, имеет правовую заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке от 8 декабря 2015 года N ... , составленный оценщиком ... (ООО ... ). Согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляла: земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рубля, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей.

На этот отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков " ... " от 21 декабря 2015 года.

29 декабря 2015 года ОАО "Железнодорожная торговая компания" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области. Решением Комиссии от 25 января 2016 года заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на основании установления их рыночной стоимости по отчету оценщика ... от 8 декабря 2015 года отклонено со ссылкой на несоответствие отчета требованиям ст. 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

В целях проверки обоснованности возражений административного ответчика и заинтересованных лиц, а также сведений о размере рыночной стоимости земельных участков судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 24 мая 2016 года N ... , выполненной экспертом ... А., по состоянию на 1 января 2014 года рыночная стоимость объектов с учетом их индивидуальных особенностей составляла: земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей, земельного участка с кадастровым номером ... - ... рублей.

Сопоставляя выводы о размере рыночной стоимости, содержащиеся в отчете об оценке от 8 декабря 2015 года и в заключении судебной экспертизы от 24 мая 2016 года, суд отдает предпочтение последним, признавая их более аргументированными и убедительными.

Положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет об оценке, как и иные доказательства, не имеют для суда заранее установленной силы, и наличие такого заключения не исключает возможности проверки и опровержения выводов, содержащихся в отчете об оценке и заключении экспертов саморегулируемой организации оценщиков, с использованием иных средств доказывания.

Оценивая отчет об оценке, суд отмечает, что в нем не описан объем доступных и исследованных оценщиком рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для последующего использования в расчетах. Анализ рынка произведен недостаточно полно, расчеты выполнены без составления полной выборки объектов сравнения за длительный период времени. Оценщиком выбрано ограниченное количество объектов-аналогов, не дающих объективного представления о диапазоне стоимости участков, в том числе, в зависимости от местоположения.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит детальное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка. Рыночная стоимость земельных участков определена экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация, соответствует критериям достаточности и проверяемости.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и применение соответствующих коэффициентов в заключении судебной экспертизы являются корректными, выводы сделаны экспертом с учетом особенностей рынка в соответствующих сегментах рынка и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Замечания Общества и Администрации г. Ростова-на-Дону на заключение судебной экспертизы не содержат сведений о нарушениях, которые ставили бы под сомнение правильность и объективность выводов о размере рыночной стоимости объектов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

По всем замечаниям административного истца и Администрации г. Ростова-на-Дону экспертом ... даны убедительные мотивированные пояснения в письменном виде (т. 5 л.д. 69-80) и устно при допросе в судебном заседании.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 25 постановления от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", следует, что поскольку Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи ими заявления об оспаривании кадастровой стоимости считается дата обращения в Комиссию.

Следовательно, датой обращения Общества с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости надлежит считать 29 декабря 2015 года.

Административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным. Первичные возражения Правительства Ростовской области относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись обоснованными. Удовлетворение (в части) требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке права Общества на установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Следовательно, судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца (глава 10 КАС РФ, п. 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28).

... представило финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы в сумме ... рублей. Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Указанная сумма подлежит взысканию с административного истца в пользу экспертного учреждения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года:

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 2 308,4 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 9 108 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 558 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 5 662 кв.метра, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 1 008 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 779 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 2 903 кв.метра, расположенного по адресу: ... категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 885 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей,

земельного участка с кадастровым номером ... общей площадью 1 396 кв.метров, расположенного по адресу: ... , категория земель - земли населенных пунктов в сумме ... рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2015 года.

Взыскать с ОАО "Железнодорожная торговая компания" в пользу ... рублей ... копеек за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 8 августа 2016 года

Судья О.А.Руднева