Решение Ростовского областного суда от 05 июля 2016 г. по делу N 3а-463/2016

Ростовский областной суд

в составе судьи Порутчикова И.В.,

при секретаре Донецкой А.С.,

с участием представителя административного истца - Шабадаш Ю.А. Кушнир Д.В., представителя административного ответчика - Правительства Ростовской области Шантатаян Д.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Шабадаш ... об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, административные ответчики - Правительство Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ростовской области, заинтересованные лица - Комитет по управлению имуществом города Волгодонска,

установил:

Шабадаш Ю.А. обратился в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка посредством установления его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, по состоянию на 1 января 2014 года, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка категории земель населенных пунктов с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра, расположенного по адресу: ... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость участка, что приводит к необоснованному увеличению размера арендной платы, в связи с чем административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей (в соответствии с отчетом независимого оценщика ... N ... от 14 февраля 2016 года).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, а в качестве заинтересованных лиц - КУИ г. Волгодонска.

В судебное заседание явился представитель истца Кушнир Д.В., действующий на основании доверенности, административное исковое заявление просил удовлетворить на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в отчете оценщика, не соглашаясь с размером рыночной стоимости, установленным экспертным заключением АНО " ... " N ... от 20 июня 2016 года.

Представитель Правительства Ростовской области по доверенности Шантатаян Д.М. в суд явился, возражал против удовлетворения заявления на основании размера рыночной стоимости участка, определенного в представленном административным истцом отчете оценщика, не возражал против установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости на основании выводов заключения эксперта АНО " ... " N ... от 20 июня 2016 года.

Представители КУИ г. Волгодонска, Управления Росреестра по Ростовской области и ФГБУ "ФКП Росреестра" в лице филиала по Ростовской области, надлежаще извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились. Дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года N 776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на "Официальном интернет-портале правовой информации", вступило в силу по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Рассматриваемый земельный участок, исходя из даты постановки на кадастровый учет и кадастровой справки, был включен в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года.

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года N 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что Шабадаш ... является арендатором земельного участка площадью ... квадратных метра с кадастровым номером ... , находящегося по адресу: ... , из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование согласно кадастровому паспорту - ... ), что подтверждается копиями договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N ... от 11 октября 2013 года с приложениями к нему, договора уступки права аренды земельного участка от 27 февраля 2014 года (том 1 л.д.9-22) и выпиской из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок от 31 марта 2016 года (том 1 л.д.23).

Согласно кадастровой справке от 8 февраля 2016 года (том 1 л.д.26) кадастровая стоимость земельного участка составляет ... рублей. Размер кадастровой стоимости согласно кадастровой справке определен по состоянию на 1 января 2014 года.

Правовой интерес истца в оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка основан на учете кадастровой стоимости в формуле определения арендной платы, поэтому вопрос о возможности приведения кадастровой стоимости земельного участка к размеру рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, основан на нормах права. Кроме того, в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации собственник строений на земельном участке имеет право выкупа земельного участка с учетом его кадастровой стоимости.

В обоснование своих требований истец представил отчет независимого оценщика ... N ... от 14 февраля 2016 года (том 1 л.д.34-197). Согласно указанному отчету оценщика рыночная стоимость названного выше земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей. На отчет представлено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков - ... " от 12 марта 2016 года (том 1 л.д.198-218).

Возражая против иска и представленного административным истцом отчета, Правительство Ростовской области указало на следующие недостатки отчета: взятые оценщиком объекты-аналоги не содержат необходимых факторов стоимости, что не позволяет провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения; даты предложений о продаже объектов-аналогов в приложении не соответствуют дате продаж; взятые объекты-аналоги отличаются по площади от оцениваемого объекта: выводы корреляционно-регрессионного анализа достоверны в случае совпадения всех характеристик объектов выборки за исключением одного - изучаемого, в данном случае, площадь объекта, однако у объектов выборки значительно отличаются местоположение, даты предложений не указаны; данные о доступе инженерных коммуникаций объектов-аналогов в таблице N 7 на странице 83 отчета указаны некорректно.

Судом, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно достоверности представленного истцом отчета, отсутствие процессуальной возможности повторного оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке, после исследования отчета и экспертного заключения СРО, в целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года.

Экспертиза для определения рыночной стоимости проведена АНО " ... " (заключение N ... от 20 июня 2016 года, том 2 л.д.107-223). Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость рассматриваемого земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года составила ... рублей.

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в редакции федерального закона от 21 июля 2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральные стандарты оценки - ФСО N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", ФСО N 7 "Оценка недвижимости", Распоряжение Минимущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года N 568-р, которым утверждены методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков.

Оценив заключение эксперта, суд считает возможным положить содержащийся в нем вывод в основу решения суда.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанный в результате его вывод и ответ на поставленный судом вопрос.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов), приведены ценообразующие факторы.

В качестве объектов-аналогов использовано 6 земельных участков, расположенных в г.Волгодонске, исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади.

При сравнении объектов-аналогов экспертом применены корректировки на качество права на земельный участок в составе объекта, динамику сделок на рынке (дату продажи), на условия продажи (корректировка на уторгование), на местоположение участков и на величину общей площади участков. Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении эксперта. Расчет рыночной стоимости математически проверяем.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что конкретные объекты-аналоги, использованные экспертом, и применённые им корректировки свидетельствуют о достоверности заключения эксперта, которое соответствует требованиям действующего законодательства и является относимым и допустимым доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости земельного участка.

Возражения административного истца, сводящиеся к тому, что экспертное заключение является недостоверным доказательством по делу ввиду того, что рыночная стоимость спорного земельного участка существенно завышена, суд отклоняет, поскольку представитель административного истца не привел фактические данные, опровергающие выводы эксперта, в связи с чем аргументы административного истца не могут быть признаны влияющими на рыночную стоимость участка. Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, не представлено.

Суд в результате анализа представленных доказательств не находит достаточных оснований для признания заключения эксперта недостоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Это заключение соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Оно содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Рыночная стоимость в заключении судебной оценочной экспертизы определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения корректировок или отказ от их применения по тем или иным факторам объяснены экспертом. Допущения по признакам объектов, сведения о которых отсутствуют в текстах объявлений, сделаны экспертом корректно. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости.

Правительством Ростовской области данные о рыночной стоимости земельного участка, определенные в заключении эксперта, не оспаривались, что также подлежит учету при оценке доказательств.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости участка, указанный в заключении эксперта АНО " ... " N ... от 20 июня 2016 года, соглашаясь с указанными выше возражениями Правительства Ростовской области относительно недостоверности представленного истцом отчета оценщика, что не позволяет прийти к достоверному суждению об обоснованной рыночной стоимости и свидетельствует о недостаточности осуществленного анализа рынка, исходя из совокупности требований вышеназванных федеральных стандартов оценки.

Экспертиза отчета СРО не исключает анализа содержания отчета на достоверность, принимая во внимание полученные в результате судебной экспертизы иные данные о рыночной стоимости земельного участка, а установленные недостатки отчета оценщика не позволяют определить рыночную стоимость в соответствии с отчетом.

Согласно пункту 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 28 от 30 июня 2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 3 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об установлении размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2014 года согласно выводам заключения эксперта АНО " ... " N ... от 20 июня 2016 года в соответствии со статьями 24.18, 24.20 Федерального закона об оценочной деятельности.

Согласно статье 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьёй.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

В связи с этим, настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Датой подачи заявления следует считать дату обращения Шабадаш Ю.А. с заявлением в суд, т.е. 11 апреля 2016 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд исходит из следующего.

В силу положений статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым, в частности, относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Из представленного АНО " ... " финансово-экономического обоснования (том 2 л.д.105) усматривается, что стоимость экспертизы определена экспертным учреждением в размере ... рублей с учётом стоимости экспертного часа, времени, объективно необходимого для проведения экспертизы, и соответствует объёму проделанной экспертом работы.

Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что стоимость экспертизы определена обоснованно, и услуги экспертного учреждения подлежат оплате в размере ... рублей.

При решении вопроса о распределении судебных расходов суд принимает во внимание положения глав 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

Поскольку административные ответчики не оспаривали право административного истца на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным, возражения административных ответчиков относительно размера рыночной стоимости, заявленного административным истцом согласно отчету оценщика, являлись, как установлено по результатам судебного разбирательства, обоснованными, а также, учитывая, что административный истец настаивал на удовлетворении заявленных требований на основании размера рыночной стоимости участка, указанного в представленном им отчете оценщика, а суд по результатам рассмотрения заявления соглашается с позицией Правительства Ростовской области и устанавливает кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанном в экспертном заключении АНО " ... ", то решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов, в связи с чем суд приходит к выводу о возложении на административного истца всех понесенных судебных расходов по делу в соответствии с главами 10, 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в том числе расходов по уплате государственной пошлины и расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

Следовательно, с административного истца подлежит взысканию денежная сумма в размере ... рублей в пользу экспертного учреждения АНО " ... " за проведённую им судебную оценочную экспертизу по данному делу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... квадратных метра категории земель населенных пунктов, разрешённое использование - ... , расположенного по адресу: ... , в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 11 апреля 2016 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с Шабадаш ... в пользу Автономной некоммерческой организации " ... " ... рублей за проведенную судебную оценочную экспертизу по настоящему административному делу (заключение N ... от 20 июня 2016 года).

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья И.В. Порутчиков

Решение в окончательной форме принято 6 июля 2016 года.

Судья И.В. Порутчиков