Решение Самарского областного суда от 08 августа 2016 г. по делу N 3а-401/2016

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего-Судьи Родиной Т.А.

При секретаре Усенко А.О.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N3а-401/2016 по административному исковому заявлению ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

с участием представителей ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" по доверенности Даниловой Ю.С., Савельевой Н.С.,

представителя Администрации г.о. Самара по доверенности Пащенко А.А.,

У с т а н о в и л :

ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: N в размере 155 180 000 руб.

В судебном заседании представители административного истца по доверенности Данилова Ю.С., Савельева Н.С. исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель Администрации г.о. Самара по доверенности Пащенко А.А. не возражал против установления кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере рыночной стоимости, установленной результатами первоначальной судебной экспертизы.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области не обеспечили участие в суде своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Самарской области представило отзывы на заявленные требования, в котором разрешение исковых требований оставило на усмотрение суда, Министерство имущественных отношений Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области просили в их удовлетворении отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля Ульянина А.В., экспертов Романова А.А., Ильину О.А., исследовав материалы дела, суд считает требования ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" подлежащим частичному удовлетворению.

В соответствии со ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог /до введения в действие налога на недвижимость/ и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ФЗ N135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Установлено, что ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" является собственником земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ г.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 08.07.2005 г.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка утверждена Постановлением Правительства Самарской области N 610 от 13.11.2013 года "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов" в размере 468 709 444,20 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 01.01.2013 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" не согласилось с кадастровой стоимостью земельного участка и обратилось в ООО " "данные изъяты"" для определения его рыночной стоимости.

Отчетом об оценке N N, выполненным оценщиком ФИО1., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N определена по состоянию на 01.01.2013 года в размере 155 180 000 руб.

Положительным экспертным заключением N N, выполненным "данные изъяты"", членом которого является оценщик, подтверждено соответствие отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, а также подтверждена стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке.

Ссылаясь на подготовленный по его заказу отчет, ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре результатов кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Решением Комиссии N N заявление ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" отклонено.

Отклоняя заявление ООО "МЕТРО Кэш энд Керри", Комиссия указала, что отчет об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и привела замечания к отчету об оценке.

Считая свои права нарушенными, ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" обратилось в суд с заявленным требованием, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В ходе рассмотрения дела представитель Администрации г.о. Самары заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Определением суда от 06.06.2016 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО " "данные изъяты"", на разрешение экспертизы был поставлен следующий вопрос:

1. Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 63 "данные изъяты", по состоянию на 01.01.2013 года?

По результатам проведенной экспертизы судом получено заключение эксперта N N, в котором содержится вывод о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 242 317 000 руб.

На результаты указанной судебной экспертизы представителем административного истца представлены возражения. Так, судебная экспертиза проводилась с 10.06.2016 г. по 23.06.2016 г., однако, подписка у эксперта ООО " "данные изъяты"" была отобрана 23.06.2016 г.

В силу п/п "з" п. 8 ФСО N 3, в отчете об оценке должны быть указаны дата составления отчета и его номер. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. В заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" данные сведения отсутствуют.

Согласно п. 11 ФСО N 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. Установить дату предложений о продаже объектов аналогов, использованных при расчетах, из приведенных принт-скринов источников информации в заключении эксперта ООО " "данные изъяты"" не представляется возможным (страницы 31-33 заключения).

Представители истца ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" представили суду заключение специалиста N N г., выполненное ФИО2., в котором специалист проанализировал результаты судебной экспертизы, выполненной ООО " "данные изъяты"", указав на то, что в нем отсутствует информация о специальности эксперта, стаж работы по этой специальности и в области судебной экспертизы, о занимаемой должности. Также в заключении нет информации об участниках процесса, присутствующих при проведении экспертизы. На странице 9 заключения эксперт говорит о методике определения кадастровой стоимости, что является неверным, поскольку определением суда был поставлен вопрос о рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, в заключении не приведена вся совокупность аналогов, из которых были выбраны для расчета только три аналога. В подписке эксперта не указано, кто разъяснял ему его права и обязанности.

Учитывая вышеназванные обстоятельства, 13.07.2016 г. суд назначил по делу повторную судебную экспертизу, проведение которой поручил ООО " "данные изъяты"", на разрешение экспертов был поставлен тот же вопрос.

Заключением эксперта ООО " "данные изъяты" установлено, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: N по состоянию на 01.01.2013 г. составляет 165 543 788,48 руб.

В данном заключении эксперта описан объект исследования, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка, к которому относится объекта оценки, на странице 37 сделан вывод о том, что средняя цена на земли под административно-торговые объекты в Самаре в конце 4 квартала 2012 года установлена на уровне 7400 рублей за 1 кв.м.

Исследование проведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, отказ от других методов и подходов и обоснован на страницах 47-49 заключения. На странице 48 определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка.

В качестве единицы сравнения принята стоимость за 1 кв.м. земельного участка. Данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов (страница 49 заключения).

В качестве объектов аналогов было использовано 6 земельных участков, наиболее подходящих к объекту оценки по максимальному количеству параметров основных ценообразующих факторов. Объекты аналоги взяты из базы Информационной системы " "данные изъяты"".

Эксперт произвел сопоставление объекта оценки и аналогов по всем элементам сравнения, на страницах 49, 57-61 заключения обосновал применение корректировок на торг, на местоположение, на площадь, на наличие коммуникаций, а также отказ от других корректировок. В результате расчетов, стоимость 1 кв.м. объекта оценки составила 3 521,46 руб.

Рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, по состоянию на 01.01.2013 г. составила 165 543 788,48 руб.

В соответствии с пунктами 1-3 ст. 84 КАС РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В судебном заседании эксперт ООО " "данные изъяты"" ФИО3., допрошенная в качестве эксперта, свое заключение поддержала, пояснила, что оценка проводилась методом прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Было использовано 7 аналогов под коммерческое использование, под строительство торгового центра и под многоэтажное строительство, коммерческого назначения, расположенные в "адрес" районах г. Самары, наиболее близкие к объекту оценки по характеристикам. Введены корректировки на торг, на местоположение относительно района г. Самара, на площадь, на наличие коммуникаций. Расчет корректировок указан на страницах 57-63 заключения. Стоимость 1 кв.м. спорного земельного участка составила 3 521,46 руб., рыночная стоимость всего участка - 165 543 788,48 руб.

Оснований сомневаться в компетентности и беспристрастности эксперта и объективности экспертного заключения у суда не имеется, экспертиза назначена в судебном заседании, эксперт предупрежден об ответственности по ст.307 УК РФ, замечания на указанное экспертное заключение не представлены.

Вместе с тем, экспертное заключение, выполненное ООО " "данные изъяты"", является ненадлежащим доказательством, поскольку в нем не приведен анализ рынка, вследствие чего неясна правильность определения корректировок, в источниках информации не указаны даты предложений продаж, в связи с чем, невозможно определить, подобраны аналоги на дату оценки или нет. В нарушении ст. 14 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", подписка эксперта отобрана после завершения экспертизы.

Учитывая замечания Комиссии, а также то, что с результатами, содержащимися в отчете об оценке, не согласен административный истец, предъявив уточненные исковые требований, суд не может положить в основу решения отчет, выполненный ООО " "данные изъяты"".

В связи с изложенным заключение эксперта ООО " "данные изъяты"" признается судом достоверным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Принимая во внимание представленные доказательства, в том числе заключение экспертизы и признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца, суд приходит к выводу о том, что требование ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" об установлении кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером: N равной рыночной подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением экспертизы и составляющим 165 543 788,48 руб.

В соответствии с п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N28 от 30.06.2015 года "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой обращения ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 19.10.2015 года.

На основании изложенного и руководствуясь ст.65-66 ЗК РФ, ст.24.18 Закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р е ш и л :

Требование ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером: "данные изъяты" равной рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года в размере 165 543 788,48 руб.

В остальной части административного иска отказать.

Датой обращения ООО "МЕТРО Кэш энд Керри" в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 19.10.2015 года, в суд - 29.04.2016 г.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 10.08.2016 г.

Судья: Родина Т.А.