Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики - Чувашии от 27 июня 2016 г. по делу N 33-3015/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики всоставе:

председательствующего Блиновой М.А.,

судей Юркиной И.В., Нестеровой А.А.,

при секретаре Петуховой Л.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом к Ерусланову К.В, о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску Ерусланова К.В, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, поступившее по апелляционной жалобе ответчика Ерусланова К.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 15 марта 2016 года, которым постановлено:

"Взыскать с Ерусланова К.В, в пользу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом задолженность по договору аренды в размере 120094 руб. 68 коп., в том числе: долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 87098 руб. 55 коп., пени по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ - 32 996 руб. 13 коп.

Взыскать с Ерусланова К.В, в доход местного бюджета муниципального образования - города Чебоксары Чувашской Республики государственную пошлину в размере 3601 руб. 89 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления Ерусланова К.В, к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ нежилых комнат N нежилого помещения N по адресу: ... литер А, А1, площадью 172,8 кв.м., муниципальной собственности города Чебоксары, заключенного между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, ООО "Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства "Инженер" и Еруслановым К.В., недействительным отказать.".

Заслушав доклад судьи Юркиной И.В., выслушав объяснения ответчика Ерусланова К.В. и его представителя Шошмарина М.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в суд с иском (с учетом уточнений) к Ерусланову К.В. о взыскании задолженности по договору аренды, указав в обоснование заявленных требований следующее.

ДД.ММ.ГГГГ между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом, обществом с ограниченной ответственностью Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства

"Инженер" (далее - ООО УК ЖКХ "Инженер") и Еруслановым К.В. был заключен договор N аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г.Чебоксары, расположенного по адресу: ... , по условиям которого Ерусланову К.В. (арендатору) были предоставлены во временное владение и (или) пользование на праве аренды нежилые комнаты N нежилого помещения N общей площадью 172,8 кв.м., расположенного в подвале (литера А1) жилого пятиэтажного кирпичного дома (литера А) по адресу: ... (далее - помещение). Согласно пункту 3 акта передачи помещения от ДД.ММ.ГГГГ арендатор пользуется помещением с ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнял обязанность по своевременному внесению арендной платы, то уведомлением об отказе от договора от ДД.ММ.ГГГГ N данный договор аренды был расторгнут, ответчику было предложено освободить занимаемое нежилое помещение в недельный срок, сдав его по акту приема-передачи, и оплатить задолженность по договорным платежам по день освобождения помещения с учетом пени. В связи с фактическим освобождением ответчиком помещения истец просил взыскать с Ерусланова К.В. долг по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года в размере 87098 руб. 55 коп., пени по

договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 31976 руб. 03 коп. и далее, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, по день вынесения решения суда в размере одной сотой ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действовавшей в период образования недоимки от просроченной и причитающейся каждому суммы платежей (87 098 руб. 55 коп.) за каждый день просрочки.

Ерусланов К.В. обратился в суд со встречным иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом о признании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N недействительным. Встречный иск мотивирован тем, что на основании заявки N Ерусланов К.В. подтвердил свое участие в аукционе на право заключения договора аренды нежилых комнат N нежилого помещения N расположенных по адресу: ... , и протоколом рассмотрения заявок по извещению от ДД.ММ.ГГГГ N был допущен к праву заключения договора аренды указанного помещения. ДД.ММ.ГГГГ между Еруслановым К.В., Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом и ООО УК ЖКХ "Инженер" был заключен договор N аренды нежилого помещения с установлением срока его действия с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту передачи от ДД.ММ.ГГГГ Ерусланов К.В. принял в аренду вышеуказанные нежилые помещения. Во исполнение условий договора Ерусланов К.В. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике с заявлением о регистрации договора аренды. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ N государственная регистрация договора аренды была приостановлена на срок на один месяц до ДД.ММ.ГГГГ в связи с наличием в ЕГРП записи об аренде указанных помещений иным лицом на срок до ДД.ММ.ГГГГ. В ходе устных разговоров сотрудники Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом сообщили Ерусланову К.В., что договор аренды с иным лицом на данные помещения будет расторгнут, после чего произойдет государственная регистрация договора аренды. Однако договор аренды с иным лицом не был расторгнут, в связи с чем государственная регистрация договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ была осуществлена. Далее Ерусланов К.В. указывает, что он не мог надлежащим образом пользоваться арендуемыми помещениями, поскольку не был уверен в государственной регистрации договора аренды, предполагая, что арендатор в любой момент мог начать пользоваться помещениями, а в случае спора при такой ситуации договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ мог быть признан недействительным. С учетом изложенного Ерусланов К.В. полагает, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку он был заключен в период действия ранее заключенного договора аренды с иным лицом. Кроме того, договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным и в силу того, что он не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В судебном заседании представитель истца Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом Козлицкая Т.Р. исковые требования с учетом внесенных уточнений поддержала по изложенным в иске основаниям.

Ответчик Ерусланов К.В. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

В судебном заседании представитель ответчика Ерусланова К.В. - Шошмарин М.С. исковые требования не признал, поддержал встречные исковые требования Ерусланова К.В. по изложенным в иске основаниям.

Представитель третьего лица ООО УК ЖКХ "Инженер" в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причина неявки суду не известна.

Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ответчиком Еруслановым К.В. на предмет отмены по мотиву незаконности и необоснованности.

Проверив в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся в суд апелляционной инстанции объяснения лиц, участвующих в деле, признав возможным рассмотрение дела при имеющейся явке, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), ООО УК ЖКХ "Инженер" и Еруслановым К.В. (арендатором) был заключен договор аренды N N, по условиям которого арендатор принял в аренду (во временное пользование) нежилые комнаты N общей площадью 172,8 кв.м. нежилого помещения N, расположенные в подвале жилого кирпичного пятиэтажного дома по адресу: ... (пункт 1.1. договора). Срок действия договора - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно пункту 3.3 договора аренды размер арендной платы за помещение в месяц составляет 9087 руб. Арендную плату арендатор перечисляет ежемесячно так, чтобы обеспечить ее поступление на единый балансовый счет Управления Федерального казначейства по Чувашской Республике не позднее последнего числа месяца, за который производятся платежи.

В подпункте "а" пункта 5.2 договора аренды предусмотрено, что за неисполнение обязательств по договору и нарушение его условий арендатор несет ответственность за просрочку предусмотренных договором платежей, включая штрафы, арендатор уплачивает арендодателю и управляющей организации пеню в размере одной сотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период образования недоимки, от просроченной и причитающейся каждому суммы платежей за каждый день просрочки до дня полной оплаты включительно.

Из акта передачи помещения арендатору от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что нежилое помещение общей площадью 172,8 кв.м., расположенное в доме ... , передано арендатору Ерусланову К.В. ДД.ММ.ГГГГ

Как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции ответчик Ерусланов К.В. пояснял, что после заключения договора аренды он стал фактически пользоваться предоставленным нежилым помещением, в связи с чем вносил арендную плату. В последующем у него возникли финансовые трудности, поэтому арендная плата вносилась им не в полном объеме, а с конца ДД.ММ.ГГГГ он перестал пользоваться нежилым помещением, освободил его и передал ключи от нежилого помещения сотруднику Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом.

Согласно акту приемки помещения в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ, составленному в связи с фактическим освобождением Еруслановым К.В. помещения, арендатор Ерусланов К.В. пользовался нежилым помещением общей площадью 172,8 кв.м., расположенным в доме ... , в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ включительно на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и акта передачи помещения арендатору от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по договору аренды составила 87098 руб. 55 коп., пени по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составили 31976 руб. 03 коп.

Ответчиком Еруслановым К.В. расчет задолженности по договору аренды не оспаривался, доказательств того, что расчеты произведены неверно, в материалы дела ответчиком не представлено.

Вместе с тем, оспаривая договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, Ерусланов К.В. полагал, что он является недействительным, поскольку был заключен в период действия ранее заключенного договора аренды с третьим лицом, и, кроме того, оспариваемый договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Разрешая спор, удовлетворяя исковые требования Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом и отказывая в удовлетворении встречного иска Ерусланова К.В., суд первой инстанции исходил из того, что стороны подписали спорный договор аренды, существенные условия договора согласованы, арендованное имущество было передано арендатору и принято последним, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами, следовательно, задолженность ответчика по арендной плате подлежит взысканию исходя из условий договора аренды. При этом отсутствие государственной регистрации оспариваемого договора аренды не является основанием для признания договора недействительным, поскольку не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением арендуемого имущества во владение и пользование. Ответчик Ерусланов К.В. принял нежилое помещение по акту приема-передачи без разногласий, исполнял данный договор, фактически пользовался нежилым помещением. Также судом первой инстанции было установлено, что на момент заключения оспариваемого договора аренды ранее заключенный с ООО "Деон" договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N был расторгнут истцом в одностороннем порядке, что следует из акта приемки помещения в одностороннем порядке от ДД.ММ.ГГГГ.

Судебная коллегия соглашается с изложенными выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны с учетом положений статей 55, 56, 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подтверждены материалами дела и основаны на правильном толковании и применении норм материального права к отношениям сторон.

Установив, что оспариваемый договор аренды был совершен сторонами в надлежащей форме, стороны согласовали все существенные условия договора, при этом в судебном заседании стороны не ссылались на несогласованность существенных условий договора аренды, между сторонами отсутствует спор о фактическом исполнении договора, какого-либо иного договора аренды нежилого помещения на момент заключения оспариваемого договора аренды не имелось, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска Ерусланова К.В. о признании договора аренды недействительным.

Так, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Между тем, для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки. В связи с этим отсутствие государственной регистрации соответствующего договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между его сторонами обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование. Предоставив конкретное помещение в пользование арендатора на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель и арендатор приняли на себя обязательства (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые должны надлежаще исполняться. К таким обязательствам в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Установив, что арендные отношения между сторонами фактически возникли, так как стороны перешли к исполнению своих обязанностей по договору и осуществлению своих прав, а именно нежилое помещение было передано арендатору и фактически использовалось им, само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды не может влиять на права и обязанности арендатора и арендодателя по отношению друг к другу и, как следствие, являться основанием для освобождения арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы. При таком положении суд первой инстанции пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика Ерусланова К.В. в пользу истца задолженности по арендной плате и предусмотренных условиями договора аренды пени за ненадлежащее исполнение обязательств.

Доводы апелляционной жалобы ответчика Ерусланова К.В. сводятся к тому, что оспариваемый договор аренды является недействительным, поскольку не был зарегистрирован в установленном законом порядке и на момент его заключения имелся иной договор аренды, который не был расторгнут надлежащим образом, а недействительный договор аренды не влечет правовых последствий в виде взыскания различных сумм.

Однако изложенные доводы апелляционной жалобы повторяют доводы встречного искового заявления Ерусланова К.В., аналогичны тем, что заявлялись им и его представителем в суде первой инстанции, проверены судом первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными. По своему содержанию доводы жалобы сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела с изложением позиции ответчика относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, в связи с чем указанные доводы не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.

Кроме того, доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо подтверждений, которые могли бы послужить основаниями для принятия иного решения, а потому не могут быть положены в основу отмены решения суда. Оснований для иной оценки доказательств, представленных при разрешении спора, судебная коллегия не усматривает, в связи с чем доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Иных доводов, по которым решение суда могло бы быть отменено, ссылок на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены правильного по существу решения суда, апелляционная жалоба не содержит.

Таким образом, оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы не имеется, в связи с чем апелляционная жалоба подлежит отклонению.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу Ерусланова К.В, на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 15 марта 2016 года оставить без удовлетворения

Председательствующий М.А. Блинова

Судьи И.В. Юркина

А.А. Нестерова