Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 19 августа 2016 г. по делу N 33-6108/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Ломтевой Л.С.

судей Суринова М.Ю., Парменычевой М.В.,

при секретаре Марковой О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Суринова М.Ю.

19 августа 2016 года

гражданское дело по апелляционной жалобе мэрии г. Ярославля на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 05 мая 2016 года, которым постановлено:

"Исковые требования Додоновой О.А. удовлетворить, исковые требования департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, департамента организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля удовлетворить частично.

Изъять у Додоновой О.А. для муниципальных нужд города Ярославля жилое помещение - квартиру N, расположенную по адресу: "адрес", и 41/2004 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Додоновой О.А. возмещение за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество: жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м и 41/2004 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", в размере 5025900 рублей.

После выплаты указанного возмещения прекратить право собственности Додоновой О.А. на жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м и 41/2004 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером 76:23:030714:29, расположенный по адресу: "адрес" с признанием права муниципальной собственности на указанное жилое помещение и долю в праве на земельный участок.

Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Додоновой О.А. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины "данные изъяты" рублей".

По делу установлено:

Додонова О.А. обратилась в суд с иском к мэрии г. Ярославля, просила взыскать с мэрии г. Ярославля "данные изъяты" руб. в качестве возмещения за жилое помещение в связи с изъятием для муниципальных нужд квартиры N "адрес" и 41/2004 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N по "адрес"; после выплаты вышеуказанного возмещения за жилое помещение прекратить право собственности Додоновой О.А. на квартиру N "адрес" и 41/2004 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N по "адрес" и признать право муниципальной собственности г. Ярославля на указанную квартиру и долю земельного участка.

В обоснование требований указала, что ей на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира N общей площадью "данные изъяты" кв.м, в том числе, жилой - "данные изъяты" кв.м., расположенная по адресу: "адрес", на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Истица также является собственницей 41/2004 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N площадью "данные изъяты" кв.м при вышеуказанном многоквартирном жилом доме.

Заключением областной межведомственной комиссии от 16.11.2004 г. (акт N 146) дом "адрес" признан аварийным и подлежащим сносу.

В настоящее время дом включен в муниципальную программу "Переселение граждан, проживающих на территории города Ярославля, из непригодного для проживания жилищного фонда" на 2014-2017 г.г., утвержденную постановлением мэрии г. Ярославля от 28.11.2013 г. N 2811, а также в "Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда Ярославской области" на 2013-2017 годы, утвержденную постановлением Правительства Ярославской области от 22.04.2013 г. N 432-п. Указанный дом включен в Перечень аварийных многоквартирных домов региональной адресной программы (3-тий этап под N 4) с планируемой датой окончания переселения - IV.2015 г.

Постановлением мэрии города Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ N принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: "адрес" и жилых помещений в указанном доме. Данное постановление, зарегистрировано в Управлении Росреестра по Ярославской области ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истице был вручен проект Соглашения о выкупе жилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Согласно п. 2.1. соглашения выкупная стоимость недвижимого имущества составляет "данные изъяты" рублей, из них "данные изъяты" рублей - стоимость квартиры, "данные изъяты" рублей - стоимость доли в праве собственности на земельный участок.

От подписания данного соглашения истица отказалась, не согласившись с указанным размером выкупной стоимости, поскольку она является явно заниженной. Вместе с тем, истица не возражает против изъятия, принадлежащего ей жилого помещения и доли земельного участка, путем предоставления возмещения в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ.

Согласно отчета ООО "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ возмещение за жилое помещение - квартиру N в доме "адрес" составляет "данные изъяты" рублей, в том числе убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в размере "данные изъяты" рублей. Оценка имущества была проведена в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности" и Федеральными стандартами оценки.

С учетом характера спорных правоотношений и мнения сторон, судом к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены: департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля, комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля, департамент организации строительства и жилищной политики мэрии г. Ярославля.

В ходе рассмотрения дела в суд поступило встречное исковое заявление ДАЗО мэрии г. Ярославля, КУМИ мэрии г. Ярославля, ДОС мэрии г. Ярославля к Додоновой О.А. об изъятии недвижимого имущества.

Во встречном исковом заявлении указано, что ДД.ММ.ГГГГ принято постановление мэра г. Ярославля N "Об изъятии для муниципальных нужд города Ярославля земельного участка по "адрес" и жилых помещений".

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ N Додонова О.А. уведомлена о предстоящем изъятии.

Органом местного самоуправления проведены мероприятия по определению стоимости изымаемого имущества. Результаты оценки отражены в отчете по определению выкупной стоимости изымаемых для муниципальных нужд г. Ярославля земельного участка и жилых помещений N от ДД.ММ.ГГГГ

Соглашение о выкупе недвижимого имущества было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ До настоящего времени указанное соглашение со стороны ответчика не подписано.

Истец по встречному иску просил изъять у Додоновой О.А. путем предоставления возмещения недвижимое имущество, расположенное по адресу: "адрес", по цене: "данные изъяты" рублей стоимость квартиры N; "данные изъяты" рублей стоимость 41/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N; прекратить право собственности Додоновой О.А. на квартиру N и 41/2004 долю в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м, расположенные по адресу: "адрес"; признать право собственности г. Ярославля на квартиру N и 41/2004 долей в праве долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м., расположенные по адресу: "адрес".

Судом принято указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав представителя мэрии г. Ярославля по доверенности Мореву Н.Б., поддержавшую доводы жалобы, возражения представителя Додоновой О.А. по доверенности Гасюковой Н.Н., исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду ( ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно ч. 9 ст. 32 ЖК РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда.

Судом установлено, что истице на праве собственности принадлежит двухкомнатная квартира общей площадью "данные изъяты" кв.м., в том числе, жилой - "данные изъяты" кв.м., в многоквартирном жилом доме, признанном аварийным и подлежащем сносу.

Поскольку Постановлением мэрии г. Ярославля от ДД.ММ.ГГГГ N принято решение об изъятии путем выкупа для муниципальных нужд г. Ярославля земельного участка площадью "данные изъяты" кв.м. с кадастровым номером N из земель населенных пунктов по "адрес", на котором расположен многоквартирный дом, в том числе, и у Додоновой О.А. 41/2004 доли в праве собственности на данный земельный участок, и жилых помещений в указанном многоквартирном доме, являющегося аварийным и подлежащим реконструкции, в том числе, и квартиры N Додоновой О.А., суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что в связи с изъятием для муниципальных нужд жилых помещений и земельного участка по адресу: "адрес", истица имеет право на получение денежной компенсации (выкупной цены) в соответствии с положениями ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Выкупная стоимость имущества органом местного самоуправления определена на основании отчета ИП ФИО1 N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому стоимость квартиры - "данные изъяты" руб., стоимость доли в праве собственности на земельный участок - "данные изъяты" руб.

Истицей представлен отчет ООО "данные изъяты" N от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому рыночная стоимость жилого помещения определена в сумме "данные изъяты" руб., включая стоимость доли в праве собственности на земельный участок в сумме "данные изъяты" рублей. Дополнительно ООО "данные изъяты" определен размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, в размере "данные изъяты" рублей.

Доводы апелляционной жалобы, критикующие отчет об оценке ООО "данные изъяты" в части определения рыночной стоимости жилого помещения отклоняются судебной коллегией.

При определении рыночной стоимости жилого помещения суд обоснованно исходил из оценки ООО "данные изъяты", поскольку он - в отличие от представленного отчета ИП ФИО1 - в полной мере соответствует требованиям закона и федеральных стандартов оценки и объективно отражает реальную рыночную стоимость спорной недвижимости.

С данным выводом судебная коллегия соглашается, представленные отчеты судом подробно исследованы, каждому из них дана надлежащая оценка, по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, с которой судебная коллегия соглашается, считает ее правильной и обоснованной.

Ссылки в жалобе, что оценщиком ООО "данные изъяты" при определении рыночной стоимости объекта недвижимости использованы некорректные аналоги повторяют позицию мэрии г. Ярославля, озвученную в суде первой инстанции, фактически направлены на переоценку выводов суда, однако оснований для этого не имеется.

Кроме того, в отчете, составленном ИП ФИО1, дана оценка квартире, как самостоятельному объекту недвижимости, и отдельно оценен земельный участок. Произведенная таким образом оценка нарушает положения статей 36 - 38 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ, которыми установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Таким образом, отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, поскольку он предназначен для обеспечения возможности пользования жилым помещением. Данное обстоятельство учтено в отчете ООО "данные изъяты" и выкупная стоимость в сумме "данные изъяты" руб. определена с учетом стоимости доли в праве собственности на земельный участок.

Также судебная коллегия соглашается с выводом суда, что оценщиком отчете ООО "данные изъяты" обоснованно ( в отличие от оценки ИП ФИО1) учтены при определении рыночной стоимости жилого помещения величины затрат на капитальный ремонт дома в соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, поскольку невыполнение обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену изымаемого жилого помещения.

В связи с чем, суд обосновано согласился с произведенным ООО "данные изъяты" сравнением с жилыми помещениями в домах, находящихся в удовлетворительном и хорошем состоянии.

В тоже время судебная коллегия находит заслуживающим внимание довод апелляционной жалобы о недоказанности и необоснованности включения в размер взыскиваемого возмещения убытков на услуги риэлтора в размере "данные изъяты" руб.

Как уже указывалось, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. В то же время при определении размера убытков следует учитывать, в том числе, и положения ст. 15 ГК РФ, согласно которым возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права.

Из отчета об оценке следует, что размер убытков определен исходя из минимальной рыночной стоимости услуг риэлтора по поиску вариантов покупки другого жилья стоимостью более 2 млн. руб. в г. Ярославле и оформлению сделки, что составляет 2,5% от стоимости приобретаемого жилья, равной рыночной стоимости изымаемого объекта.

Как следует из пояснений представителя истца, данных в суде апелляционной инстанции, материалов дела в спорной квартире никто не проживал, истица постоянно проживает с матерью в Дзержинском районе г. Ярославля, по адресу : "адрес", в настоящее время ею принято решение о заключении договора участия в долевом строительстве дома в центре города Ярославля.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что истицей не представлено достаточных и объективных доказательств, с достоверностью подтверждающих необходимость несения ею в будущем расходов на поиск жилого помещения в связи с изъятием спорного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о включении в выкупную стоимость убытков, связанных с поиском и приобретением другого жилого помещения, в размере "данные изъяты" рублей, в связи с чем решение в данной части подлежит изменению, и уменьшению общего размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество до "данные изъяты" рублей.

В связи с частичным удовлетворением имущественных исковых требований Додоновой О.А. подлежащая взысканию с мэрии г. Ярославля в пользу Додоновой О.А. денежная сумма в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины подлежит уменьшению (ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ) и составит "данные изъяты" рублей, с учетом удовлетворения требований неимущественного характера - "данные изъяты" рублей, а всего в размере "данные изъяты" рублей.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Ярославля от 05 мая 2016 года изменить.

Абзацы первый, третий и пятый резолютивной части решения Кировского районного суда г. Ярославля от 05 мая 2016 года изложить в следующей редакции:

"Исковые требования Додоновой О.А. удовлетворить частично, исковые требования департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, департамента организации строительства и жилищной политики мэрии города Ярославля удовлетворить частично".

"Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Додоновой О.А. возмещение за изымаемое для муниципальных нужд недвижимое имущество: жилое помещение, расположенное по адресу: "адрес", общей площадью "данные изъяты" кв.м и 41/2004 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью "данные изъяты" кв.м с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес", в размере "данные изъяты" рублей".

"Взыскать с мэрии г. Ярославля в пользу Додоновой О.А. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины "данные изъяты" рублей".

Дополнить резолютивную часть решения суда шестым абзацем:

"В удовлетворении остальных требований Додоновой О.А. отказать".

В остальной части решение Кировского районного суда г. Ярославля от 05 мая 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии г. Ярославля - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи