Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 03 августа 2016 г. по делу N 33-8464/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:

председательствующего Секериной О.И.,

судей Решетниковой И.Ф., Еремина В.А.

при секретаре П.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу представителя ответчика С.М. - А.В. на решение Центрального районного суда г.Барнаула Алтайского края от 10 мая 2016 года по делу

по иску Банк к С.М. о расторжении договора, возврате арендованного имущества.

Заслушав доклад судьи Еремина В.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Банк обратился в суд с иском к ответчику С.М., в обоснование которого указал, что ДД.ММ.ГГ между сторонами по делу был заключен договор аренды, согласно которому истец передал во временное владение и пользование за плату принадлежащие ему на праве собственности жилой дом площадью *** кв.м. и земельный участок площадью *** кв.м., на котором расположен указанный дом, по адресу: "адрес". Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП ДД.ММ.ГГ Ответчик обязался не позднее 10 числа каждого месяца оплачивать арендную плату, предусмотренную договором аренды. С ДД.ММ.ГГ обязательства по оплате арендных платежей ответчиком не исполняются. Задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ составляет *** руб. ДД.ММ.ГГ арендатору направлены уведомления о необходимости оплатить задолженность по арендной плате в срок до ДД.ММ.ГГ, а так же передать (вернуть) имущество банку. Однако до настоящего времени данные требования ответчиком не исполнены. Решением Центрального районного суда г. Барнаула от ДД.ММ.ГГ исковые требования Банка о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки удовлетворены в полном объеме. На основании изложенного истец просит расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГ, обязать ответчика возвратить имущество, переданное по договору аренды от ДД.ММ.ГГ.

Решением Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 10 мая 2016 года исковые требования удовлетворены в части.

На С.М. возложена обязанность возвратить Банк переданное по договору аренды от ДД.ММ.ГГ имущество - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: "адрес".

В апелляционной жалобе представитель ответчика - А.В. просила решение суда отменить в части возложения на С.М. обязанности возвратить истцу имущество, переданное по договору аренды от ДД.ММ.ГГ, принять по делу новое решение. В обоснование жалобы указала, что ответчик не получал уведомление о расторжении договора, также не получал предложений от Банка к передаче имущества после прекращения договора займа. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие иное. Факт отправки уведомления по адресу, отличному от адреса прописки ответчика не подтверждают получение последним уведомления. Суд неосновательно отклонил доводы ответчика в части того, что в период нахождения имущества у ответчика в аренде были произведены неотделимые улучшения имущества в виде обустройства третьего этажа - мансарды (чердак) под жилое помещение, что создало дополнительную жилую площадь в спорном имуществе и увеличило его стоимость. В связи с этим не представляется возможным возвратить истцу имущество в том объеме, в котором оно было передано С.М. У ответчика, который не является собственником спорного помещения, отсутствует возможность заказать новый технический паспорт. Суд не правомерно отказал в истребовании актуализированного технического паспорта на спорный объект. Истец, зная о том, что производятся неотделимые улучшения переданного по договору имущества, не препятствовал производству улучшений, не заявлял о несогласии их произведения. Суд сделал неверный вывод об отсутствии согласия истца на производство неотделимых улучшений.

В суде апелляционной инстанции представитель истца - М.Н. просил решение суда оставить без изменения, представитель ответчика С.М. - А.В. просила решение отменить по доводам, указанным в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения жалобы.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 671, ч. 1 ст. 673 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Установлено, что жилой дом *** площадью *** кв.м. и земельный участок (земли населенных пунктов), площадью *** кв.м. по адресу: "адрес" принадлежат на праве собственности Банк, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права ***, *** от ДД.ММ.ГГ (л.д. 12, 13)

ДД.ММ.ГГ между Банк и С.М. был заключен договор аренды жилого помещения, согласно которому истец передал, а ответчик принял во временное владение и пользование за плату указанный жилой дом и земельный участок (п. 1.1 договора).

Указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ.

На основании акта приема - передачи земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: "адрес" был передан ответчику ДД.ММ.ГГ (л.д. 7).

Согласно ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

На основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

В соответствии с ч.ч. 1, 3 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Договор аренды действует в течение одного года и прекращает свое действие ДД.ММ.ГГ (п. 2.2 договора)

В п. 2.3 договора аренды указано, что в случае, если арендатор за тридцать календарных дней до окончания срока действия договора, указанного в п. 2.2, в письменной форме, не заявит о своем желании пользоваться помещением после истечения срока действия договора, и при условии согласия на это арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок.

По смыслу п. 9.3 договора аренды договор автоматически прекращает свое действие по окончанию срока аренды, установленного п. 2.2 договора, а так же может быть расторгнут досрочно по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон.

ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГ Банк С.М. были направлены уведомления о расторжении договора аренды в связи с нарушением им условий договора об оплате, а также с требованием об оплате задолженности.

Представители ответчика С.М. неоднократно обращались в Банк с заявлениями о пролонгации договора аренды до ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с уведомлениями от ДД.ММ.ГГ, от ДД.ММ.ГГ, направленными ответчику заказными письмами с уведомлением, Банк возражает против продления договора аренды от ДД.ММ.ГГ, в связи с чем, по истечении срока действия договора ( ДД.ММ.ГГ) он будет считаться расторгнутым.

Следовательно, воля арендодателя направлена на прекращение арендных отношений по истечении срока действия договора, согласия на заключение нового договора либо продление существующего он не выражал.

Довод апелляционной жалобы о том, что С.М. не получал уведомления о расторжении договора не нашел своего подтверждения в суде в связи с тем, что истцом предоставлены документы, подтверждающие направление уведомлений по месту жительства и регистрации ответчика, по адресу, указанному в договоре аренды, т.е. по всем известным адресам.

На имеющихся в материалах дела конвертах проставлены отметки учреждения почтовой связи о неоднократной доставке уведомлений адресату, что указывает о соблюдении органом связи порядка оказания услуг почтовой связи по доставке почтовой корреспонденции, установленных Правилами оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31.07.2014 г. N 234. Оснований сомневаться в добросовестном исполнении обязанностей операторами почтовой связи по доставке извещений ответчику не имеется.

Вышеуказанные обстоятельства свидетельствует о том, что С.М. выразил свою волю на отказ от получения корреспонденции, доказательств, исключающих возможность неполучения адресованной ему корреспонденции, в суд не предоставлено.

Установив, что срок договора аренды от ДД.ММ.ГГ истек ДД.ММ.ГГ, суд первой инстанции правильно исходил из четкого определения в договоре условий пролонгации и прекращения действия договора, односторонние действия арендатора по использованию жилого помещения и земельного участка не свидетельствуют о согласии арендодателя на возобновление договора и о согласовании его условий на будущее время.

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, о том, что договор аренды считается расторгнутым с ДД.ММ.ГГ.

На основании ч. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с абз. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании п. 3.2.7 договора по истечении срока действия настоящего договора или при досрочном его прекращении арендатор обязан освободить помещение и передать его арендодателю с находящимися в нем инженерным оборудованием по передаточному акту в том техническом состоянии, в котором оно было принято арендатором от арендодателя в аренду, с учетом нормального износа и в сроки, установленные п. 4.2 настоящего договора.

В соответствии с п. 4.2 договора аренды передача помещения арендодателю осуществляется по передаточному акту в течение 3 календарных дней с даты окончания срока действия настоящего договора, либо досрочного его расторжения, если арендатором не реализовано право на выкуп.

Несмотря на прекращение договора аренды от ДД.ММ.ГГ С.М. не произвел действий по возврату земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, продолжает им пользоваться при отсутствии правовых оснований, тем самым нарушает права и законные интересы собственника - истца.

В связи с тем, что доказательств освобождения жилого помещение, передачи его арендодателю в срок, установленный п. 4.2 договора, не предоставлено, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о возложении на ответчика обязанности возвратить Банк переданного по договору аренды от ДД.ММ.ГГ имущества - жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: "адрес".

Согласно ч.ч. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 3.4.2 договора арендатор вправе с предварительного письменного согласия арендодателя в порядке, предусмотренном настоящим договором, производить перепланировки, ремонтно-строительные работы и неотделимые улучшения помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности, градостроительной деятельности.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что перед производством улучшений, не отделимых без вреда для помещения (неотделимые улучшения) арендатор обязан представить арендодателю для предварительного согласования проектную документацию на такие улучшения не позднее чем за 14 календарных дней до начала действий по их реализации. Все неотделимые улучшения, произведенные арендатором в помещении, являются собственностью арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений не подлежит возмещению арендодателем.

В соответствии с п. 5.2 договора аренды все улучшения, отделимые без вреда от помещения, произведенные арендатором, являются собственностью арендатора и по окончании срока аренды подлежат изъятию и вывозу из помещения силами и за счет арендатора.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что в период нахождения имущества в аренде им были произведены неотделимые улучшения имущества, в связи с чем отсутствует возможность передать имущество в том объеме, в котором оно было передано С.М.

Договором аренды предусмотрено предварительное письменное согласование сторонами производства неотделимых улучшений помещения, при этом на арендаторе лежит обязанность представить арендодателю, в том числе и проектную документацию на такие улучшения.

С.М. ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представил доказательства того, что улучшения им были произведены с согласия истца.

Ссылка в жалобе на то, что истец был осведомлен о производстве неотделимых улучшений, при этом не заявлял о несогласии их проведения, судебной коллегией не принимаются во внимание в связи с тем, что договором аренды предусмотрено их письменное согласование.

Также судебная коллегия отмечает, что само по себе наличие неотделимых улучшений не может служить основанием, препятствующим возврату собственнику спорного имущества, в связи с тем, что положениями ст. 303 ГК РФ предусмотрено право добросовестного владельца требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, т.е. ответчик вправе обратиться в суд с иском о возврате ему стоимости неотделимых улучшений.

Таким образом, апелляционная жалоба не содержит обстоятельств, которые не были бы проверены и учтены судом при рассмотрения дела, влияли на законность и обоснованность решения, либо опровергали выводов суда первой инстанции.

С учетом изложенного, судебная коллегия находит решение суда постановленным законно и обоснованно, оснований для его отмены не имеется.

Судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит доводов, которые в соответствии со ст. 330 ГПК РФ, могли бы являться основаниями для отмены решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу представителя ответчика С.М. - А.В. на решение Центрального районного суда г. Барнаула Алтайского края от 10 мая 2016 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: