Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 июля 2016 г. по делу N 33-14447/2016

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Смирновой О.В. и Троценко Ю.Ю.

при секретаре Муртазине И.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам РРТ, БАЭ на решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 26 апреля 2016 г., по иску МВФ, МНА к БАЭ, РРТ о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, по встречному иску РРТ к МВФ, МНА, БАЭ о признании добросовестным приобретателем.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., объяснения представителей РРТ - ОАН, КЕО, представителя БАЭ - ДМ, поддержавших доводы апелляционных жалоб, МНА, представителя МНА, МВФ - ФИИ, возражавших относительно доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия

установила:

МВФ, МНА обратились в суд с иском к БАЭ, РРТ о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, с/с адрес, адрес, заключенных: N ... июля N ... г. между МВФ и БАЭ, N ... сентября N ... г. между БАЭ и РРТ; применении последствий недействительности сделок, возвратив в собственность МВФ указанный земельный участок.

Заявленные требования мотивированы тем, что спорный земельный участок с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м принадлежал истцу МВФ В период брака супругами МВФ и МНА на указанном земельном участке построен объект капитального строительства - дом площадью N ... кв.м. Право собственности на указанный объект недвижимости не зарегистрировано.

N ... июня N ... г. между МВФ и БАЭ заключен договор купли-продажи названного земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, стоимость определена сторонами в сумме N ... руб. В п. N ... договора отражено, что на земельном участке строения отсутствуют. Указанный договор купли-продажи от N ... июня N ... г. прошел государственную регистрацию, за БАЭ N ... июня N ... г. зарегистрировано право собственности на земельный участок.

N ... сентября N ... г. БАЭ заключила договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м с РРТ, стоимость по договору составила N ... руб. В договоре купли-продажи также отражено, что на земельном участке строения отсутствуют. За РРТ N ... октября N ... г. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Истцы полагают, что договор купли-продажи земельного участка от N ... июня N ... г., а также последующий договор купли-продажи земельного участка от N ... сентября N ... г. являются недействительными сделками, поскольку МНА не давала согласие своему супругу МВФ на реализацию вышеуказанного земельного участка без учета расположенного на нем объекта незавершенного строительства. Отсутствие воли МНА на прекращение ее прав на объект незавершенного строительства при совершении договора купли-продажи земельного участка подтверждает также и то обстоятельство, что государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество от МВФ к БАЭ и в последующем к РРТ произошла только в отношении земельного участка. МНА о совершенной сделке по продаже ее супругом МВФ земельного участка и находящегося на нем объекта незавершенного строительства не знала. Согласие на продажу земельного участка дала МВФ, так как он пояснил, что на работе будет проводиться проверка имущества у госслужащих, а ему не хотелось бы афишировать, что имеется земельный участок. При этом муж уверил МНА о том, что земельный участок не будет продан.

РРТ обратился со встречным исковым заявлением к МВФ, МНА, БАЭ о признании добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, по адресу: адрес, адрес, адрес.

В обоснование встречных исковых требований указано, что по договору купли-продажи от N ... сентября N ... г. РРТ за N ... руб. купил у БАЭ земельный участок с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Так как РРТ приобретал указанный земельный участок с целью строительства жилого дома, его заинтересовали строительные материалы, находящиеся на данном земельном участке во время его осмотра, а именно металлочерепица и комплект оцилиндрованных хвойных бревен. В результате чего, РРТ и БАЭ пришли к соглашению о заключении договора купли-продажи указанных строительных материалов. N ... сентября N ... г. между сторонами заключен договор купли- продажи строительных материалов, в силу которого, товар (металлочерепица и комплект оцилиндрованных хвойных бревен) передается продавцом покупателю в месте его нахождения по адресу: адрес, кадастровый номер участка: N ... : N ... : N ... : N ... Какие либо строения на приобретаемом земельном участке с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... отсутствовали.

РРТ считает себя добросовестным приобретателем, поскольку проявил разумную степень осмотрительности и заботливости, которая требовалась от него при совершении сделки, так сделка купли-продажи земельного участка была возмездной и его цена соответствовала рыночной стоимости; денежные средства им уплачены в полном объеме; с момента регистрации договора и до настоящего времени он владел и пользовался земельным участком, собственными силами и средствами производит строительство жилого дома; не знал и не мог знать о наличии ранее строений на земельном участке, так как при заключении сделки строения на продаваемом земельном участке отсутствовали; также не знал и не мог знать о нарушении чьих либо прав при приобретении права на земельный участок. МВФ добровольно передал земельный участок БАЭ, за который получил обусловленную договором плату. Супруга МВФ также дала согласие на продажу земельного участка.

Решением Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 26 апреля 2016 г. постановлено:

исковые требования МВФ и МНА к БАЭ, РРТ о признании недействительными договоров купли продажи земельного участка и применении последствий признании недействительными сделок удовлетворить полностью.

Признать недействительным договор купли-продажи от N ... года, заключенный между МВФ и БАЭ о продаже земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ИЖС, общей площадью N ... кв.м, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с/ адрес, адрес, кадастровый номер N ... : N ... : N ... : N ...

Признать недействительным договор купли-продажи от N ... года, заключенный между БАЭ и РРТ о продаже земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ИЖС, общей площадью N ... кв.м, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: адрес, с адрес, адрес, кадастровый номер N ... : N ... : N ... : N ...

Применить последствия признания сделок недействительными, возвратив в собственность МВФ земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ИЖС, общей площадью N ... кв.м, по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, с/с адрес, адрес, кадастровый номер N ... : N ... : N ... : N ... , прекратив право собственности РРТ на вышеуказанный земельный участок.

В удовлетворении встречного искового заявления РРТ к МВФ, МНА, БАЭ о признании его добросовестным приобретателем земельного участка за необоснованностью отказать.

Взыскать с БАЭ в пользу РРТ N ... рублей, денежных средств уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от N ... года.

Взыскать с МВФ в пользу БАЭ N ... рублей, денежных средств уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от N ... года.

В апелляционных жалобах РРТ, БАЭ ставят вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.

Истец МВФ, ответчики БАЭ, РРТ, представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Истец МВФ обратился с заявлением о рассмотрении дела без его участия. Иные лица об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский процессуальный кодекс РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав стороны, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истец МВФ на основании договора купли-продажи земельного участка от N ... июня N ... г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуального жилого дома, по адресу: адрес, N ... , адрес, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N ... сентября N ... г. сделана запись о регистрации N N ... (л.д. N ... ).

N ... июня N ... г. между МВФ и БАЭ заключен договор купли-продажи (л.д. N ... ) названного земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, по условиям которого на земельном участке строения отсутствуют (п. N ... ); цена проданного земельного участка определена в сумме N ... руб. (п. N ... ), которую покупатель оплачивает продавцу наличными деньгами в день подписания настоящего договора (п. N ... ); продавец продал по настоящему договору земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора "продавец" не мог не знать, "продавец" несет всю ответственность за достоверность сведений и предоставленных документов (п. N ... ); покупатель осмотрел земельный участок в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, подземными, наземными сооружениями и объектами, правовым режимом земель и принимает на себя ответственность за совершенные им любые действия, противоречащие законодательству Российской Федерации (п. N ... ).

Согласно Акту приема-передачи от N ... июня N ... г. (л.д. N ... ) МВФ передал БАЭ земельный участок, за который продавец получил оговоренную в договоре денежную сумму в размере N ... руб., что не оспаривалось сторонами.

N ... июня N ... г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация права собственности БАЭ на спорный земельный участок за N N ...

Из дела правоустанавливающих документов по земельному участку с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (л.д. N ... ), усматривается, что истец МНА в день заключения договора от N ... июня N ... г. дала своему супругу МВФ нотариально заверенное согласие на продажу за цену и на условиях по его усмотрению земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... (л.д. N ... ).

В последствие N ... сентября N ... г. БАЭ заключила договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... с РРТ (л.д. N ... - N ... ), согласно которому на земельном участке строения отсутствуют (п. N ... ); цена проданного земельного участка определена в сумме N ... руб. (п. N ... ), которые покупатель оплачивает продавцу в день подписания настоящего договора (п. N ... ).

Исполнение сторонами условий договора от N ... сентября N ... г. подтверждается Актом приема-передачи от N ... сентября N ... г. (л.д. N ... ), и также не оспаривалось сторонами.

В указанную дату между БАЭ и РРТ также заключен договор купли-продажи строительных материалов, предметом которого является товар: металлочерепица МП Монтеррей в количестве N ... кв.м, комплект оцилиндрованных хвойных бревен для строительства дома в количестве N ... , N ... кв.м (п. N ... - N ... договора); цена договора составляет N ... руб. (п. N ... договора).

В силу п. N ... договора, товар передается продавцом покупателю в месте его нахождения, а именно: адрес, с адрес, кадастровый номер участка N ... : N ... : N ... : N ... (л.д. N ... - N ... ).

За РРТ зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество N ... октября N ... г. сделана запись о регистрации N N ... (л.д. N ... ).

В обосновании исковых требований МВФ, МНА ссылались на то, что на спорном земельном участке находился объект капитального строительства - дом из оцилиндрованного бруса, на продажу которого МНА согласие МВФ не давала, продажа земельного участка без расположенного на нем объекта недвижимого имущества нарушает п. N ... ст. N ... Земельного кодекса Российской Федерации, в подтверждение чего истцы ссылались и представили в суд первой инстанции:

договор на поставку дома N N ... от N ... сентября N ... г., заключенный между ООО адрес" и МНА, по которому ООО адрес" осуществляет поставку дома-сруба размером N ... , N ... , N ... N ... ,05 (по центрам N ... , N ... , N ... N ... ,05) N ... этаж - боковые стены, вход - N ... венцов, лицевая сторона - N ... , N ... венцов, N ... этаж: стены подняты на высоту = N ... , N ... м, - стены подняты со стороны лестницы и кухни на высоту = N ... , N ... м, N ... спальни, балкон, фронтоны подняты на высоту = N ... м, из оцилиндрованных хвойных бревен диаметром N ... мм по проекту (схеме) дома Sст = N ... , N ... по адресу: адрес, д.Алексеевка, адрес, кадастровый номер земельного участка N ... : N ... : N ... : N ... , а заказчик обязуется принять товар (дом) надлежащего качества и уплатить за указанный товар (л.д. N ... );

акты N N ... - N ... выполненных работ по изготовлению фундамента дома от N ... октября N ... г., по приемке сруба дома от N ... ноября N ... г., по монтажу сруба дома от N ... ноября N ... г., по монтажу утепленной крыши дома от N ... марта N ... г., подписанные адрес" и МНА (л.д. N ... );

многочисленные накладные: N N ... от N ... октября N ... г., N N ... от N ... октября N ... г., N N ... от N ... октября N ... г., N N ... от N ... ноября N ... г. (л.д. N ... ), квитанции к приходно - кассовому ордеру адрес" (л.д. N ... - N ... ), квитанции к приходному кассовому ордеру, заказ покупателя ИП ЛВГ (л.д. N ... - N ... );

фотографии, на которых отображен сруб (л.д. N ... - N ... , N ... - N ... );

справку Администрации сельского поселения Алексеевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан N N ... от N ... февраля N ... г., в которой отражено, что по заявлению МВФ о присвоении почтового адреса земельному участку с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... и жилому дому осуществлен выезд и осмотр дома, в ходе которого установлено, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... по адресу: адрес, д. адрес, адрес, не является объектом завершенного строительства в связи с отсутствием окон, дверей, в связи с чем, почтовый адрес не был присвоен (л.д. N ... ).

Из кадастрового паспорта здания, изготовленного ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Башкортостан по состоянию на N ... ноября N ... г., установлено, что жилой дом, материалы наружных стен - деревянные, N ... кв.м, введен в эксплуатацию - N ... октября N ... г. (дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости), ему присвоен кадастровый номер N ... : N ... : N ... : N ... , находится в пределах земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... (л.д. N ... ).

Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования МВФ, МНА, отказывая в удовлетворении встречного иска РРТ, суд первой инстанции, руководствуясь п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в абз. 3 п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходил из того, что истцом МНА на спорном земельном участке в период с осени N ... г. по март N ... г. возведен жилой дом, что подтверждается совокупностью доказательств, указанное обстоятельство опровергает доводы ответчика РРТ о том, что он в период с N ... октября N ... г. по N ... октября N ... г. построил жилой дом. Таким образом, заключение МВФ и БАЭ договора от N ... июня N ... г. и последующего договора от N ... сентября N ... г. между БАЭ и РРТ, предметом которых является земельный участок без указания в договоре на отчуждение находящегося на нем объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства) - жилого дома, нарушает требования п.4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, что в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет за собой недействительность заключенных сделок. РРТ не может быть признан добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку, приобретая в собственность земельный участок по договору от N ... сентября N ... г. без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельным участком находящегося на нем объекта незавершенного строительства - жилого дома, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснения правомочий продавца по отчуждению земельного участка вместе с находящимся на нем строением и отсутствием спора в отношении него.

Судебная коллегия не может согласиться с приведенными выводами суда первой инстанции, поскольку они не соответствуют установленным обстоятельствам и нормам материального права, подлежащим применению в спорных правоотношениях.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее - Семейный кодекс) установлено, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки (п. 2 ст. 35 Семейного кодекса).

При разрешении спора о признании недействительной сделки по распоряжению общим имуществом супругов по мотивам отсутствия согласия другого супруга следует учитывать, что такая сделка является оспоримой, а не ничтожной.

Согласно ч. 2 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Пунктом 2 статьи 35 Семейного кодекса, пунктом 2 статьи 253 Гражданского кодекса установлена презумпция согласия супруга на действия другого супруга по распоряжению общим имуществом.

Следовательно, в случае оспаривания действий, совершенных одним из супругов по распоряжению общим имуществом, применительно к положениям пункта 2 статьи 35 Семейного кодекса, бремя доказывания обстоятельств распоряжения имуществом без согласия другого супруга лежит на стороне, оспаривающей указанные обстоятельства.

Удовлетворяя исковые требования МВФ и МНА, суд первой инстанции приведенные выше обстоятельства применительно к настоящему делу не учел, что истцу МНА было известно о распоряжении ее супругом МВФ спорным земельным участком, тогда как бремя доказывания обстоятельств, опровергающих данные выводы, возложена законом на МНА

В материалах дела имеется нотариально заверенное согласие МНА от N ... июня N ... г. на продажу земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , по адресу: адрес, с/с адрес, адрес, в котором не имеется указания о возведении на данном земельном участке какого-либо строения, объекта незавершенного строительства, жилого дома. Однако продажа земельного участка без объектов, прочно связанных с ним, невозможна, что опровергает доводы МНА о том, что она не была осведомлена о сделке. Содержание статей 34 и 35 Семейного кодекса нотариусом нотариального округа адрес Республики Башкортостан ХАМ разъяснялось МНА, что также отражено в согласии от N ... июня N ... г. (л.д. N ... ).

Таким образом, МНА было известно о совершении ее супругом МВФ N ... июня N ... г. оспариваемого договора купли-продажи с БАЭ, против чего МНА не возражала, следовательно, распоряжение указанным земельным участком, приобретенным М в период брака, было осуществлено по взаимной договоренности супругов. Наличие вышеназванного нотариального согласия на отчуждение указанного спорного имущества подтверждает совместную и направленную волю обоих супругов на отчуждение объекта недвижимости. Доказательств для иного вывода в материалы дела не представлено. Денежные средства от продажи спорного земельного участка МВФ также получены в период брака истцов, то есть поступили в их совместную собственность.

По смыслу ст. 35 СК РФ согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом. Такое согласие МНА дано, иного письменного согласия от последней не требовалось в связи с отсутствием государственной регистрацией права и распоряжением объектом недвижимости, находящимся на спорном земельном участке.

В соответствии со ст. 219, 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольно возводимое строение не возникает до момента регистрации его в установленном порядке или признания такого права судом.

Государственная регистрация на основании абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Ни на момент заключения МВФ N ... июня N ... г. договора с БАЭ, ни N ... сентября N ... г. при распоряжении БАЭ спорным земельным участком право собственности на вновь возводимое строение ни у кого не возникло.

Из совокупности представленных в суд первой инстанции доказательств установлено, что на момент заключения договора от N ... июня N ... г. между МВФ и БАЭ, а также заключения последующего договора от N ... сентября N ... г. между БАЭ и РРТ, каких-либо сведений о регистрации права собственности на объект незавершенного строительства либо на объект недвижимости в виде объекта капитального строительства - жилого дома на спорном земельном участке с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м., не имелось.

На момент совершения оспариваемых сделок технический паспорт на объект капитального строительства, который содержал бы характеристики объекта недвижимости с данными площади застройки, процент готовности объекта, отсутствовал, равно как и не представлено доказательств, что на спорном земельном участке с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, который по договору купли-продажи перешел в собственность БАЭ, а в последующем РРТ, возведен объект недвижимости (объект незавершенного строительства), здание.

Разрешения на строительство жилого дома на спорном земельном участке не выдавалось, данное обстоятельство также подтвердил и представитель истцов МВФ, МНА - ФИИ на судебном заседании суда апелляционной инстанции 26 июля 2016 г.

При этом для истцов не было препятствий для регистрации права собственности на возведенный объект незавершенного строительства, учитывая, что нормами действующего законодательства установлен упрощенный порядок регистрации - до 1 марта 2018 г. разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства (п. 4 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В связи с изложенным, судом первой инстанции неправомерно приняты во внимание в качестве доказательств возникновения у истцов права собственности на объект недвижимости вышеприведенные договора, квитанции, фотографии, показания свидетелей ГСЗ, ЯММ, ФРИ, МИВ, поскольку они не подтверждают прав истцов на объект недвижимости, прочно связанный с землей, на момент совершения оспариваемых договоров, не позволяют определить степень его готовности и отнести к объекту недвижимости.

При этом судом первой инстанции не учтено, что представленный истцами договор N N ... от N ... сентября N ... г. на поставку дома и акты выполненных работ по изготовлению фундамента дома от N ... октября N ... г. (л.д. N ... ), приемки сруба дома от N ... ноября N ... г., по монтажу сруба дома от N ... ноября N ... г. (л.д. N ... ), по монтажу утепленной крыши дома от N ... марта N ... г. (л.д. N ... ), накладные и квитанции (л.д. N ... , N ... ), согласно которым указанное юридическое лицо выполняло поставку и строительство дома, выданы Дочерним предприятием производственно-коммерческой фирмы " адрес" ООО адрес", зарегистрированным Инспекцией Федеральной налоговой службы адрес, которое по данным Единого государственного реестра юридических лиц с N ... января N ... г. прекратило свою деятельность.

Представленное Администрацией сельского поселения Алексеевский сельсовет муниципального района Уфимский район Республики Башкортостан сообщение (л.д. N ... ), согласно которому при обращении МВФ с заявлением вх. N N ... от N ... мая N ... г. о присвоении почтового адресу земельному участку и жилому дому, завершенному строительством, расположенному на данном земельном участке, в связи с чем был осуществлен выезд и осмотр, установлено, что объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , не является объектом завершенного строительства в связи с отсутствием окон и дверей, в связи с чем почтовый адрес жилому дому, как объекту завершенного строительством присвоен не был, противоречит объяснениям самой истицы МНА, которые она представила суду в письменном виде, указав, что о строительстве дома ее муж МВФ не знал, строительство велось в тайне от мужа, так как она желала сделать ему приятный сюрприз на юбилей (л.д. N ... ). Указанное сообщение также не позволяет определить степень готовности строения и отнести его к объектам, прочно связанным с земельным участком.

В соответствии с абз. 3 п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт принадлежности МНА и МВФ объекта недвижимости (завершенного или незавершенного строительством), расположенного на спорном земельном участке, и имевшем место на период совершения оспариваемых договоров доказательствами, отвечающими признаками достоверности не подтвержден. Истец МВФ, заключая с БАЭ договор купли-продажи спорного земельного участка N ... июня N ... г., подтвердил отсутствие на нем каких-либо объектов недвижимости, как и в нотариально удостоверенном N ... июня N ... г. согласии на продажу земельного участка МНА (л.д. N ... ) не указала о наличии на нем каких-либо объектов недвижимости.

Согласно договору подряда на выполнение работ и услуг, заключенному N ... июля N ... г., по заказу БАЭ ООО " адрес" осуществлены работы по разборке деревянного сруба и кровли, находящихся на участке по адресу: адрес.

Как следует из договора купли-продажи от N ... сентября N ... г., заключенного между БЭА и РРТ (л.д. N ... ), последний приобрел строительные материалы, находящиеся по адресу: РБ, адрес, с/ адрес, адрес, кадастровый номер участка N ... : N ... : N ... : N ... по цене N ... руб.

Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье N ... Гражданского кодекса, в части N ... которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью была также разъяснена Постановлением Пленума N 25 в пункте 38, где указано следующее: при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).

Из исследованных по делу документов не представляется возможным сделать вывод о том, что истцами на спорном земельном участке, исходя из конструктивных элементов, был возведен объект недвижимости, неразрывно связанный с землей.

По изложенным мотивам является несостоятельной и не могла быть принята во внимание ссылка истцов на установленный абзацем пятым пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) запрет на отчуждение земельного участка, на котором находится здание, без одновременного отчуждения самого здания.

Поскольку не представлено относимых и допустимых доказательств того, что на момент отчуждения МВФ в собственность БАЭ земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... на нем находился объект недвижимости, на который у МВФ, МНА, а в последующем у покупателей БАЭ, РРТ возникло право собственности, оснований для признания недействительными договоров купли-продажи земельного участка не имелось.

Вместе с тем, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса).

По смыслу п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, правильное разрешение вопроса о возможности истребования имущества из чужого незаконного владения требует установления того, была или не была выражена воля собственника на отчуждение имущества.

При этом согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ истцы М должны были доказывать наличие у них права собственности либо основания законного владения в отношении истребуемого земельного участка, факт наличия этого имущества у незаконного владельца и выбытие имущества из их владения помимо воли. Обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности приобретателя, подлежат доказыванию истцами.

Отказывая в удовлетворении встречных требований РРТ о признании добросовестным приобретателем спорного земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , суд первой инстанции указал, что, приобретая спорный земельный участок без указания в данном договоре на приобретение вместе с земельном участком находящегося на нем объекта незавершенного строительства - жилого дома, он как покупатель не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял всех разумных мер для выяснений правомочий продавца по отчуждению земельного участка с находящимся на нем строением и отсутствием спора в отношении него.

Между тем суд первой инстанции не указал, по каким мотивам он не согласился с доводами ответчика РРТ о том, что в силу правомочий собственника земельного участка МВФ, которому супруга МНА дала нотариально удостоверенное согласие на распоряжение спорным земельным участком, они реально не осознавали возможность продажи спорного земельного участка.

Поскольку МВФ являлся стороной договора передачи земельного участка, на распоряжение которым МНА дала согласие, они имели возможность проверить соответствие действительности заключаемого договора купли-продажи, однако не проявили должной осмотрительности, спорный земельный участок со всем, что находилось на нем было отчуждено МВФ и МНА и передано во владение ответчика БАЭ по воле собственников земельного участка и в силу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса не мог быть истребован от добросовестного приобретателя РРТ, приобретшего его у БАЭ по договору купли-продажи.

При этом судебная коллегия учитывает, что в силу положений ст. 210 Гражданского кодекса собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а потому для осуществления данной обязанности должен интересоваться судьбой данного имущества.

МВФ и МНА после совершения сделки N ... июня N ... г. по продаже земельного участка БАЭ, правомочия собственников в отношении земельного участка не осуществляли, расходы по содержанию не несли, таким образом, своими действиями подтверждая согласие на выбытие из их владения земельного участка, впоследствии приобретенного РРТ

При этом судебная коллегия не может оставить без внимания установленные и вышеприведенные по делу обстоятельства, а также противоречия, приведенные выше, в объяснениях истца МНА при рассмотрении настоящего дела, объяснения истца о том, что в связи с проверкой, проводимой на работе у МВФ, как госслужащего, ему не хотелось афишировать наличие в собственности земельного участка, предоставление письменных доказательств - договоров, накладных, оформленных от имени подрядчика, деятельность которого прекращена в N ... г., что позволяет расценивать действия истцов как злоупотребление правом, явный умысел истцов сначала избавиться от земельного участка, а затем возвратить земельный участок, выбывший из владения истцов по их собственной воле.

Оснований полагать, что РРТ не проявил должной заботливости и осмотрительности при приобретении спорного участка и строительных материалов не имеется. Земельный участок им приобретен по цене N ... руб., а находящиеся на нем строительные материалы в виде металлочерепицы МП Монтеррей в количестве N ... кв.м, комплект оцилиндрованных хвойных бревен для строительства дома в количестве N ... кв.м по цене N ... руб., имущество продано РРТ по рыночной цене. Обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя земельного участка и строительных материалов сомнения в отношении права продавца на отчуждение по делу не установлены.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает необходимым обжалуемое решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных МВФ и МНА требований, удовлетворив встречное требование РРА

Руководствуясь ст.ст. 198, 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Уфимского районного суда Республики Башкортостан от 26 апреля 2016 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований МВФ, МНА к БАЭ, РРТ о признании недействительными договоров купли продажи: от N ... июня N ... г., заключенного между МВФ и БАЭ, от N ... сентября N ... г., заключенного между БАЭ и РРТ, о продаже земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: адрес, с/с адрес, адрес, и применении последствий недействительности сделок - отказать.

Встречные исковые требования РРТ к МВФ, МНА, БАЭ о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать РРТ добросовестным приобретателем земельного участка с кадастровым номером N ... : N ... : N ... : N ... , площадью N ... кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участках, почтовый адрес ориентира: адрес, с/с адрес, адрес.

Председательствующий

Судьи

Справка: судья ЛВВ