Решение Челябинского областного суда от 16 августа 2016 г. по делу N 3а-234/2016

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина МИ. при секретаре Дюсембаеве А. А., рассмотрев административное дело по административному исковому заявлению Сгояна М.А.об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной,

установил:

Сгоян МА. обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной по состоянию на 01 октября 2014 года в отношении находящихся в его собственности земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов, а именно:

- с кадастровым номером *** площадью 1 926 кв.м, -разрешенное использование: торговые центры, демонстрационные залы, магазины без ограничения профиля или ассортимента, расположенного по адресу: Челябинская область, ***, - в размере *** рублей;

- с кадастровым номером ***площадью 3 516 кв.м, -разрешенное использование: для размещения торгово-офисного центра, расположенного по адресу: Челябинская область, г. ***, - в размере ***рублей;

- с кадастровым номером ***площадью 13 117 кв.м, -разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, ***, -в размере ***рублей;

- с кадастровым номером ***площадью 12 856 кв.м, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, ***, - в размере ***рублей;

-с кадастровым номером ***площадью 68 437 кв.м, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. ***", - в размере***рубля.

В обоснование указано, что установленная в результате государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость этих земельных участков: N*** - в размере ***руб., N***- ***руб., N***- ***руб., N***- ***руб. и N***-***руб. превышает их рыночную стоимость, что нарушает права, истца, как налогоплательщика.

В судебном заседании представитель административного истца Сгояна М.А. - Лукина В.О. требования поддержала, представитель административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области Савельева И.А. полагала необоснованным отказ оценщика от использования доходного метода при определении рыночной стоимости объектов оценки. Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Челябинской области Крестьянников А.С. полагал возможным удовлетворить заявление в случае предоставления всех необходимых и допустимых доказательств по делу.

Сам административный истец Сгоян М.А., заинтересованные лица Администрация г. Златоуста Челябинской области, ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области, АО "Златоустовский машиностроительный завод", будучи надлежаще извещенными, в судебное заседание не явились, причины неявки не сообщили. Дело в соответствии со статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) рассмотрено в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению.

Пунктами 11, 14 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года Ы221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) установлено, что в государственный кадастр недвижимости, являющийся федеральным государственным информационным ресурсом, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 245 КАС РФ, статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено право юридических лиц и граждан обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой

стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельных участков отличной от их кадастровой стоимости не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Как следует из материалов дела, Сгоян М.А. является собственником земельных участков, относящихся к категории земель: земли населенных пунктов:

- с кадастровым номером *** площадью 1 926 кв.м, разрешенное использование: торговые центры, демонстрационные залы, магазины без ограничения профиля или ассортимента, расположенного по адресу: Челябинская область, *** (договор купли-продажи от 07 апреля 2004 года);

- с кадастровым номером ***площадью 3 516 кв.м, разрешенное использование: для размещения торгово-офисного центра, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, проезд Парковый, д.1 (договор купли-продажи недвижимого и движимого имущества N251/Н-118 от 15.12.2011 г.);

-с кадастровым номером ***площадью 13 117 кв.м, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. ***(договор купли-продажи недвижимого и движимого имущества N211/92 от 30.09.2010 г.);

-с кадастровым номером ***площадью 12 856 кв.м, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, *** (договор купли-продажи земельного участка N251Н/100 от 06.10.2011 г.); -с кадастровым номером ***площадью 68 437 кв.м, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. ***" (договор купли-продажи N251Н/155 от 04.04.2012 г. и дополнительное соглашение к этому договору N1 от 02.11.2012 г.).

Поскольку собственник земельных участков Сгоян М.А. в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этих земельных участков затрагиваются его права и обязанности.

Несмотря на то, что в силу части 1 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным, Сгоян М.А. 01.06.2016 года обратился в.

Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области, которой 28.06.2016 г. принято решение N 776 об отклонении заявления и оставлении без изменения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***, ***, ***и ***.

Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области N 263-П от 10.11.2015 года утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 октября 2014 года.

Из кадастровых справок, ответа ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Челябинской области на запрос суда следует, что указанные выше земельные участки включены в Перечень, утвержденный приказом N 263-П. Их кадастровая стоимость определена по состоянию на 01 октября 2014 года в размере: N*** - ***руб., N***- ***руб., N***- ***руб., N***- ***руб. и N***-***руб., сведения внесены в ГКН 04.12.2015 г.

Как указывается в п. 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, рассматриваемые требования об установлении кадастровой стоимости указанных выше земельных участков равной рыночной могут быть удовлетворены по состоянию на 01 октября 2014 года на период с 01 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Частью 1 статьи 11 Закона об оценочной деятельности предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Для целей применения Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена,

по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обращаясь в суд с настоящим заявлением, Сгоян М.А. представил отчет об оценке N 185/003/16 от 04.03.2016 г., составленный оценщиком ООО "Сенат-оценка" Ф.Н.С., которая является членом Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "Международная палата оценщиков". Её ответственность застрахована полисом N 922/914826531 от 03.04.2015 года, выданными ОСАО "Ресо-гарантия".

Согласно указанному отчету по состоянию на 01 октября 2014 года рыночная стоимость спорных земельных участков составила: N*** - *** руб., N***- ***руб., N***- ***руб., N***- ***руб. и N***-***руб.

Также Сгоян М.А. представил положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство "Международная палата оценщиков" N 684 от 15.03.2016 года, которым подтверждена стоимость объектов оценки, определенная в отчете.

Высказанное представителем административного ответчика Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области Савельева И.А. и содержащееся в решении N 776 Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области, мнение о необоснованности отказа оценщика от использования доходного метода при определении рыночной стоимости объектов оценки, противоречит содержанию отчета об оценке N 185/003/16 от 04.03.2016 г., на страницах 90-92 которого отказ от использования доходного подхода обоснован отсутствием в открытом доступе данных о сдаче в аренду и об арендных ставках земельных участков в Челябинской области на дату оценки 01.10.2014 года.

Оценщик исходил из того, что основной формой земельных отношений в Челябинской области является использование гражданами и юридическими лицами на правах аренды государственных и муниципальных земель. В большинстве муниципальных образований базовые размеры арендной платы за землю определялись на основе действующих ставок земельного налога с применением повышающих коэффициентов в

зависимости от целевого использования земель и категории

арендаторов, т.е. в расчете используются не рыночные, а нормативные данные местных органов власти о величине арендной платы. Полученная стоимость может быть названа как "суррогат рыночной стоимости", что не позволяет использовать метод капитализации земельной ренты.

Использование метода капитализации дохода в доходном подходе оценщик счел нецелесообразным, так как нарушается условие применения метода - отсутствует возможность рассчитать рыночную величину дохода, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании его арендатором (по причине отсутствия рыночной информации о сделках аренды для земельных участков, аналогичных оцениваемым). Имеющаяся информация не отвечает требованию федеральных стандартов оценки о достоверности и проверяемости.

Оценщик также проанализировал возможность использования метода остатка, применяемого для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Так, условием применения метода является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, при распределении дохода отдаётся приоритет. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку. Поскольку на дату оценки в открытом доступе отсутствуют информационные данные о ставках арендной платы в Челябинской области за единые объекты - земельные участки и улучшения, по основным количественным и качественным характеристикам соответствующие объектам оценки, метод остатка оценщиком не применялся.

Обосновал оценщик и отказ от метода предполагаемого использования, применяемого для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, приносящих доход. Так, при таком методе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется путем преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты в виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землей и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимости. Этот метод не применялся по причинам: отсутствия достаточного объема информации о продажах и аренде объектов недвижимости, соответствующих по основным характеристикам улучшениям оцениваемых земельных участков; отсутствия технических документов на улучшения и возможности рассчитать их рыночную стоимость с помощью укрупнённых показателей восстановительной стоимости. Техника расчетов методом предполагаемого использования в рамках доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а коэффициент капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы, правового регулирования земельного рынка. В использовании метода предполагаемого использования нет необходимости, т.к. данный метод предполагает прогнозирование на среднесрочную или долгосрочную перспективу, использование большого

количества субъективных показателей. Имеющаяся информация

для построения среднесрочного или долгосрочного прогноза не отвечает требованию федеральных стандартов оценки о достоверности и проверяемости.

При таких обстоятельствах у суда отсутствуют основания считать, что отказ оценщика от применения доходного подхода в связи с отсутствием полной и достоверной информации ставит под сомнение достоверность его выводов о рыночной стоимости земельных участков, сделанных в рамках сравнительного подхода метод сравнения продаж.

Размер рыночной стоимости земельных участков, подтвержденный вышеуказанным отчетом и положительным экспертным заключением, участвующими в деле лицами не оспорен. Претензий к подбору объектов, использованных оценщиком в качестве аналогов, не высказано. О назначении экспертизы в порядке статьи 77 КАС РФ участвующие в деле лица не ходатайствовали.

Оценивая в соответствии с положениями статьи 84 КАС РФ представленные истцом доказательства рыночной стоимости земельных участков, суд находит их достоверными, отвечающими требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, а также принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки (ФСО N1 - "Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки", утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297; ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 298; ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. N 299; ФСО N 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508; ФСО N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. N 328; ФСО N 6 "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. N628; ФСО N 7 - "Оценка недвижимости", утв. приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. N611, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Кадастровая стоимость земельных участков существенно (от 2,8 до 4,8 раз) превышает их рыночную стоимость на ту же дату, в связи с чем требования истца, обратившегося в защиту охраняемых законом интересов и представившего в обоснование своих требований полученные в предусмотренном законом порядке допустимые и относимые доказательства, подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

Требования Сгояна М.А.удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** площадью 1 926 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговые центры, демонстрационные залы, магазины без ограничения профиля или ассортимента, расположенного по адресу: Челябинская область, ***, установив её равной рыночной стоимости в размере *** рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***площадью 3 516 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торгово-офисного центра, расположенного по адресу: Челябинская область, ***, установив её равной рыночной стоимости в размере *** рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***площадью 13 117 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, г. Златоуст, п.Балашиха, установив её равной рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***площадью 12 856 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Челябинская область, ***, установив её равной рыночной стоимости в размере *** рублей по состоянию на 01 октября 2014 года.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***площадью 68 437 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения промбазы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира:

Челябинская область, г. ***", установив ее равной рыночной стоимости в размере *** рубля по состоянию на 01 октября 2014 года.

Кадастровая стоимость, установленная настоящим решением суда, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2016 года до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 01 июня 2016 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий: